PARECER Nº          , DE 2021 - CAF

Da COMISSÃO DE ASSUNTOS FUNDIÁRIOS sobre o PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 77, de 2021, que dispõe sobre a Regularização Fundiária Urbana – Reurb no Distrito Federal, altera a Lei Complementar nº 803, de 25 de abril de 2009, que aprova a revisão do Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal – PDOT e dá outras providências, altera a Lei nº 4.996, de 19 de dezembro de 2012, que dispõe sobre a regularização fundiária no Distrito Federal e dá outras providências e altera a Lei nº 5.135, de 12 de julho de 2013, que dispõe sobre alienação de imóveis na Vila Planalto e dá outras providências.

Autor: Poder Executivo

Relator: Deputado Cláudio Abrantes

I – RELATÓRIO

Submete-se à apreciação desta Comissão de Assuntos Fundiários - CAF o Projeto de Lei Complementar – PLC nº 77, de 2021.

A proposição é composta por 38 artigos, distribuídos da seguinte forma: 

Capítulo I – Disposições Gerais

O art. 1º define o objeto da proposição e repete o conteúdo da ementa. Faz-se remissão à Lei Nacional nº 13.465/2017, cujas disposições se aplicam ao DF. 

O art. 2º informa que os termos e definições constam no Anexo I e se destinam exclusivamente à aplicação da proposição.

Capítulo II – Da Regularização Fundiária Urbana – Reurb

O art. 3º estabelece a definição de Reurb como o processo que abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano. Determina que seu procedimento deve ser estabelecido por ato do Poder Executivo. 

Segundo o art. 4º, cabe ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do DF identificar os núcleos urbanos informais e classificá-los conforme as modalidades da proposição – Reurb de Interesse Social (Reurb-S) ou Reurb de Interesse Específico (Reurb-E). Colocam-se orientações para o caso de a classificação requerida divergir da classificação do PDOT.

O art. 5º, §1º, elenca áreas onde a Reurb não é aplicável. Os §§ 2º a 5º condicionam a Reurb em Áreas de Preservação Permanente – APPs, Áreas de Proteção de Manancial – APMs, em unidade de conservação de uso sustentável, ou em margens de reservatórios artificiais de água de geração de energia ou abastecimento público. Os §§ 6º ao 10 dispõem sobre a possibilidade de haver duas modalidades de Reurb no mesmo núcleo urbano. Informa-se que os parâmetros urbanísticos aplicáveis às áreas de Reurb são definidos pelo projeto de regularização fundiária urbana e diretrizes fornecidas pelo órgão competente.

O art. 6º permite e condiciona a regularização de ocupações informais de interesse social situadas em lotes destinados a Equipamentos Públicos Comunitários – EPC ou Equipamentos Públicos Urbanos – EPU.

Seção I – Dos Legitimados para Requerer a Reurb

O art. 7º discrimina os legitimados para requerer a instauração da Reurb, cuja conclusão confere direito de regresso aos que suportarem seus custos e obrigações contra os responsáveis pela implantação dos núcleos informais. Nos termos do §3º, caso o requerente da Reurb tenha dado causa à formação da ocupação, não se eximem as responsabilidades administrativa, civil ou criminal.

De acordo com o art. 8º, o órgão competente do DF pode designar legitimado para promover os atos da Reurb caso, após 180 dias da aprovação da lei, não se inicie o processo de Reurb das áreas indicadas no PDOT ou quando o legitimado original não cumprir os prazos estabelecidos, salvo se em terras públicas do DF.

Seção II – Da Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social

O art. 9º enumera todas as áreas e tipos de ocupação que podem ser enquadrados como Reurb-S.

O art. 10 estabelece critérios a serem cumpridos pelo beneficiário da Reurb-S, bem como características necessárias do núcleo urbano informal e do imóvel.

Segundo o art. 11, os casos que não cumprirem os requisitos do art. 10 serão considerados Reurb-E para fins de identificação de responsáveis pelas etapas do processo, bem como reconhecimento de direito à gratuidade de custas e emolumentos.

Seção III – Da Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico

O art. 12 enumera todas as áreas e tipos de ocupação que podem ser enquadrados como Reurb-E.

Conforme o art. 13, quando da aprovação do projeto da Reurb-E, devem ser definidos os responsáveis pela implantação do sistema viário, da infraestrutura essencial, dos equipamentos públicos e comunitários, das medidas de mitigação e compensação urbanística e ambiental, e dos estudos técnicos.

O art. 14 permite que o DF proceda à elaboração e custeio do projeto de Reurb-E, bem como à implantação de infraestrutura essencial, em caso de comprovado interesse e com posterior ressarcimento ao poder público pelos beneficiários.

Seção IV – Da Instalação de Infraestrutura Essencial

O art. 15 autoriza a implantação de infraestrutura essencial em núcleos urbanos informais que estejam em processo de regularização fundiária e lança orientações sobre os procedimentos necessários. Em áreas de interesse social, dispensa-se a instauração do processo. 

Nos termos do art. 16, a implantação da infraestrutura provisória não implica reconhecimento da regularidade de posse, tampouco direito à indenização.

Capítulo III – Do Licenciamento Ambiental

O art. 17 autoriza a adoção de procedimento simplificado específico para Reurb.

O art. 18 coloca o prazo de 180 dias para emissão de diretrizes ambientais pelo órgão de licenciamento ambiental e torna desnecessária a aprovação de estudos ambientais preliminares à concepção do projeto de regularização.

O art. 19 faculta e detalha a conversão, para os casos de Reurb-S que ainda não tiveram seus termos de concordância firmados, da compensação ambiental em investimentos decorrentes da Reurb.

O art. 20 dispõe sobre a emissão da licença de operação, que dispensa renovações posteriores.

Capítulo IV – Dos Instrumentos da Reurb

Os arts. 21 e 22 tratam sobre os instrumentos da Reurb dispostos no art. 15 da Lei nº 13.465/2017, que são aplicáveis ao DF e serão objeto de regulamento próprio. A aprovação final da utilização dos instrumentos se dará por meio de ato do Chefe do Poder Executivo.

Os arts. 23 e 24 versam sobre a aplicação do instrumento de legitimação fundiária quando o núcleo urbano informal ocupar imóvel público. É vedado o uso do instrumento na Reurb-E, salvo em caso de reconhecimento de passivo histórico. Fica autorizado o uso do instrumento na Reurb-S, se cumpridos determinados requisitos ou em caso de passivo histórico.

Capítulo V – Da Regularização Fundiária nas Cidades Consolidadas

O art. 25 estabelece a aplicação da Reurb-S em cidades consolidadas, aquelas oriundas de programas de assentamento promovidos pelo DF registrados em cartórios de registro de imóveis, para titulação dos atuais ocupantes.

O art. 26 autoriza a alienação de imóveis aos possuidores e detalha, em seus 15 parágrafos, os critérios, as condições e as hipóteses de exceção. A alienação ocorrerá por doação ou, em caso de não cumprimento de requisitos, por venda direta. Neste último caso, exige-se prévia licitação, com direito de preferência ao ocupante, que poderá, ainda, optar pela assinatura de Concessão de Direito Real de Uso Onerosa – CDRU Onerosa. A venda direita também se aplica aos imóveis que não possuírem uso predominantemente residencial. O §15 permite a venda direta de imóveis públicos, em Reurb-E, quando ocupados até 22 de dezembro de 2016.

O art. 27 dispõe sobre a avaliação que deve preceder a alienação por venda direta.

Nos termos do art. 28, o valor arrecadado com a alienação e a CDRU de imóveis com uso predominantemente residencial regularizados por Reurb-S será destinado ao Fundo Distrital de Habitação de Interesse Social – FUNDHIS. Tais recursos são de uso exclusivo e não poderão ser utilizados como suplementação orçamentária.

Capítulo VI – Da Alteração do Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal

O art. 29 altera os arts. 117, 118, 124, 125, 126, 127, 131, além de anexos do PDOT. Inserem-se conceitos e dispositivos da Lei Federal nº 13.465/2017 e do próprio PLC ao Plano Diretor. A principal alteração é a ampliação das áreas de regularização (art. 125), das áreas que são consideradas Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS (art. 126), e das áreas que são classificadas como Parcelamentos Urbanos Isolados – PUI (art. 132), além de alterações nos mapas e tabelas.

O art. 30 acrescenta 8 novas ARIS ao Mapa 2 e Tabela 2B ao Anexo II do PDOT, cujos perímetros se encontram demarcados no Anexo VII do PLC.

Capítulo VII – Disposições Finais e Transitórias

Segundo o art. 31, as áreas em situação de risco indicadas em projeto de regularização devem ser objeto de ação prioritária.

O art. 32 estabelece que as ARIS e ARINES que mantenham uso agrícola devem ser objeto de concessão de uso, sempre que possível.

O art. 33 confere isenção de custas e emolumentos para Reurb-S.

O art. 34 versa sobre penalidades decorrentes do da lei complementar, que vão de advertência e multa até a remoção da ocupação.

O art. 35 informa que o procedimento administrativo de Reurb e de instalação de infraestrutura essencial são definidos por ato específico do Poder Executivo.

O art. 36 faculta a aplicação das normas e procedimentos do PLC aos processos de regularização iniciados até sua data de publicação.

O art. 37 revoga as disposições em contrário, especialmente os arts. 1º e 2º da Lei nº 4.996/2012.

Segue cláusula de vigência.

O Anexo I refere-se ao glossário. O Anexo II contém o Mapa de Estratégias de Regularização Fundiária e de Oferta de Áreas Habitacionais, a ser inserido no PDOT. Os Anexos III, IV e V discriminam as áreas de regularização, os parcelamentos urbanos isolados a oferta de áreas habitacionais, a serem inseridos no PDOT. O anexo VI contém os parâmetros urbanísticos de áreas inseridas no PDOT.

A justificação consta em Exposição de Motivos do Secretário de Estado de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Distrito Federal, o qual informa sobre a grande expectativa de regularização dos núcleos urbanos informais gerada pela Lei Nacional nº 13.465/2017, que impôs prazos para o reconhecimento das ocupações irregulares passíveis de regularização.

Informa que a aplicação do instrumento de Legitimação Fundiária demanda atuação legislativa do DF e sobre a necessidade de alteração do PDOT para a incorporação de novos núcleos urbanos informais. Embora o PDOT se encontre em processo de revisão, justifica-se a antecipação da inclusão de 8 áreas em função do interesse público e social, de modo que se pretende beneficiar cerca de 50 mil pessoas.

A proposição foi distribuída a esta Comissão e à Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo – CDESCMAT, para análise de mérito, e à Comissão de Economia, Orçamento e Finanças – CEOF e à Comissão de Constituição e Justiça – CCJ, para análise de admissibilidade.

No prazo regimental, houve apresentação de dez emendas, no âmbito da CAF, sendo seis de autoria do senhor Deputado Roosevelt Vilela, uma de autoria dos senhores Deputados Iolando e Rafael Prudente, uma de autoria da senhora Deputada Jaqueline Silva, uma de autoria dos senhores Deputados Jaqueline Silva e Daniel Donizet, e uma de autoria do senhor Deputado Rafael Prudente.

É o relatório.

II – VOTO DO RELATOR

Nos termos do art. 68, inciso I, do Regimento Interno da Câmara Legislativa do Distrito Federal, compete à Comissão de Assuntos Fundiários analisar proposições referentes ao plano diretor de ordenamento territorial, à política fundiária, à habitação e à administração de bens públicos.

A proposição em epígrafe versa sobre a Regularização Fundiária Urbana – Reurb, no âmbito do Distrito Federal. Inicialmente, necessário pontuar que as normas gerais relativas à matéria se encontram dispostas na Lei nº 13.465/2017, cuja observância é obrigatória para a União, Estados, Municípios e Distrito Federal, independentemente de recepção formal.

Em análise de mérito, compete a esta Comissão avaliar a conveniência, a oportunidade, a necessidade e a relevância das proposições. Nesse sentido, o tema abordado pelo PLC é de grande relevância para a população do Distrito Federal na medida em que a regularização fundiária tem o objetivo de integrar ocupações informais à cidade legal e concretizar o direito social à moradia.

No DF, três decretos regulamentam a Reurb em aspectos determinados: Decreto nº 38.173/2017, dispõe sobre a Certidão de Regularização Fundiária; Decreto nº 38.333/2017, recepciona a Lei nº 13.465/2017, no que couber; e Decreto nº 40.254/2019, dispõe sobre procedimentos aplicáveis à Reurb.

O decreto regulamentar ou de execução é via normativa adequada para pormenorizar a lei, nos limites por ela traçados, e produzir normas complementares necessárias à sua execução. Não pode, contudo, inovar o direito. Desta feita, a suplementação da legislação nacional, referente aos assuntos de interesse local, deve ocorrer por meio de lei, o que atesta a necessidade do PLC.

De acordo com a Lei nº 13.465/2017, a Reurb abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. Trata-se de medida que visa a restaurar a qualidade urbana e ambiental de ocupações implementadas ao arrepio da Lei nº 6.766/1979. 

A regularização fundiária, especialmente de interesse social, é diretriz da Lei Orgânica do Distrito Federal – LODF, do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) e do Plano Diretor de Ordenamento Territorial – PDOT, aprovado pela Lei Complementar nº 803/2009. Como parte da política urbana, sua implementação deve buscar o desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade, bem como garantir o direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações.

Preliminarmente à exposição dos principais pontos da proposição, julgamos pertinente tecer comentários sobre a decisão do Poder Executivo de enviar a esta Casa Legislativa projeto de alteração do PDOT. O instrumento encontra-se em processo de revisão, no âmbito da Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação – SEDUH. Conforme mandamento da LODF, sua vigência é de dez anos, passível de revisão a cada cinco anos.

Portanto, questiona-se se as alterações promovidas no PDOT não deveriam constar de futuro projeto de lei complementar específico, de forma que possibilitasse a discussão das alterações propostas em conjunto com o restante do texto que ainda será enviado.

Em audiência pública, realizada em 18/11/2020, a Secretaria justificou que a antecipação se deve em razão do interesse público e da urgência de incluir novas áreas de regularização de interesse social ao PDOT, ação necessária para possibilitar a instauração da Reurb. Essa informação é ratificada em Exposição de Motivos, na qual se informa sobre o benefício de cerca de 50 mil moradores de núcleos urbanos informais.

A proposição se alinha à Lei nº 13.465/2017 e incorpora diversos de seus conceitos e dispositivos. Essa norma criou mecanismos que simplificaram a titulação de ocupantes, especialmente em Reurb-E, a exemplo a possibilidade de venda direta aos ocupantes. Na medida em que a população residente em áreas de interesse social não pode arcar com os custos do projeto de regularização e com a execução de obras, na prática, ocorre que a Reurb-E encontra menos empecilhos a sua implementação.

A Reurb-S deve ser facilitada, o que não significa reduzir ou negar outros direitos, como o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. Uma vez que as ocupações se encontram consolidadas, os esforços do poder público devem se voltar à recuperação da qualidade ambiental e urbanística dessas áreas. Além disso, privilegiar a permanência de comunidades de baixa renda implica não expandir e fragmentar ainda mais a mancha urbana, o que geraria novos custos e impactos negativos de diferentes ordens.

Objetivamente, o PLC é conveniente, oportuno e favorece a regularização de interesse social. Criam-se alguns requisitos exclusivos para a Reurb-S, em conformidade com a diretriz do plano diretor que confere a essas ocupações prioridade nas regularizações promovidas pelo poder público. A seguir, apresentamos os principais pontos e indicamos, quando necessário, algumas melhorias no texto.

Os conceitos de Reurb-S e Reurb-E se encontram no Anexo I do PLC. Necessário destacar que a proposição estabelece requisito objetivo para enquadramento como Reurb-S não existente na lei nacional. Nos termos do PLC:

VII – Regularização de Interesse Social – Reurb-S: modalidade de processo de regularização fundiária urbana aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população com renda familiar mensal não superior a cinco salários mínimos e com caracterização da ocupação e do padrão construtivo da edificação existente compatível com o Interesse Social, nos termos de parâmetros a serem definidos em regulamentação específica;

O critério de renda se repete em outros pontos do texto – especialmente no art. 10 – e se mostra como a principal condição para enquadramento como beneficiário da Reurb-S. O limite fixado de cinco salários mínimos se harmoniza a outras leis do Distrito Federal que assentam esse limite como condição para recebimento de imóveis por meio de doação, a exemplo da Lei nº 5.197/2013, que dispõe sobre a alienação de bens imóveis do Distrito Federal no âmbito da Política Habitacional de Interesse Social.

Chama a atenção a parte final do dispositivo referente ao padrão construtivo da edificação. Segundo a Lei nº 13.465/2017, a Reurb-S é aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda. Não há outros critérios de enquadramento, o que não impede que o DF, na sua competência de legislar sobre assuntos de interesse local e promover o ordenamento territorial, estabeleça novos requisitos. 

Contudo, a avaliação do padrão construtivo mostra-se como condição demasiadamente subjetiva, que pode colocar em risco o usufruto de direitos assegurados por lei, uma vez atendido o critério objetivo de renda. A mesma condição se repete no inciso II do art. 10, que demanda caracterização edilícia compatível com o interesse social para identificação do ocupante como beneficiário da Reurb-S. A subjetividade da expressão destacada pode sugerir que a proposição esteja reforçando estigmas ao exigir, de certa forma, possível aspecto precário ou “favelizado” das ocupações passíveis de Reurb-S.

Insta pontuar que o art. 10 do PLC elenca outros critérios igualmente objetivos, a exemplo do de renda, que se alinham a outras normas distritais em vigor, os quais consideramos adequados para identificação dos beneficiários da Reurb-S. Portanto, em razão da inconveniência, sugerimos reparos na proposição para suprimir parte do conceito constante no item VII do Anexo I, além do inciso II do art. 10 e da expressão “e da edificação” do §7º do art. 5º.

Em sequência, destacamos o §1º do art. 5º do PLC, no qual são discriminadas áreas em que Reurb não é admitida: áreas de proteção integral e parques ecológicos; áreas indispensáveis à segurança nacional ou de interesse da defesa; e áreas definidas em estudo ambiental como de risco ou não passível de ocupação.

A limitação é meritória e privilegia a proteção de áreas ambientalmente sensíveis ou inadequadas para ocupação.

Os parágrafos seguintes do art. 5º inovam ao permitir, em um mesmo núcleo urbano informal, as duas modalidades de Reurb na hipótese de existir uma parte ocupada predominantemente por população de interesse social e outra por população de interesse específico. A medida mostra-se conveniente por conferir maior flexibilidade ao processo administrativo e alcançar mais casos concretos. Ademais, não há conflitos com a Lei Federal, na medida em que a classificação, de acordo com o §5º de seu art. 13, visa exclusivamente à identificação dos responsáveis pela implantação ou adequação das obras de infraestrutura e reconhecimento de gratuidades.

Comentamos ainda o §10 do art. 5º:

§10. O órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal pode fixar modalidade distinta de Reurb para o beneficiário que não atender aos critérios previstos nesta Lei Complementar.

O dispositivo versa, de forma similar ao §2º do art. 4º, sobre a necessidade de alteração de classificação do interesse da Reurb. Essa alteração se deve à avaliação individualizada dos requerimentos para aferição do cumprimento de requisitos por parte dos ocupantes, a fim de identificar os beneficiários de gratuidades. 

O DF deve fazer a classificação da ocupação conforme a predominância, o que não significa que todos os ocupantes receberão o mesmo tratamento. Por exemplo, em uma área de Reurb-S pode haver ocupantes que não se enquadrem no critério de renda, por isso não será devida a transferência do imóvel por doação. De modo similar, um ocupante de área classificada como Reurb-E que se enquadre como baixa renda poderá pleitear, por meio do cadastro socioeconômico, a mudança da modalidade (§2º do art. 4º do PLC), o que se alinha também à possibilidade de haver duas modalidades de Reurb em um mesmo núcleo urbano informal (§6º, art. 5º).

No entanto, a redação do §10 pode suscitar a interpretação de que o órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do DF poderá fixar modalidade de Reurb não prevista no PLC, caso o beneficiário não atenda aos critérios previstos na proposição, que trata tanto sobre a Reurb-E quanto a Reurb-S. Essa possibilidade não encontra amparo na Lei nº 13.465/2017 e acarretaria insegurança jurídica. Nesse sentido sugerimos modificação do texto para esclarecer que a alteração de modalidade da Reurb se refere à classificação do interesse e pode alternar, tão somente, entre interesse específico e interesse social.

O art. 6º permite a permanência de ocupação de interesse social situadas em lotes destinados a Equipamentos Públicos Comunitários – EPC ou Equipamentos Públicos Urbanos – EPU quando houver estudo que demonstre a possibilidade de realocação dos equipamentos para área adequada, ou sua dispensa. Em caso de inviabilidade de deslocamento ou supressão, o Poder Executivo deve elaborar Plano de Realocação dos Beneficiários. 

O art. 29 do PLC altera o art. 125 do PDOT, cujo §6º estabelece requisitos adicionais para que se reconheça as ocupações informais de interesse social em EPC ou EPU:

§6º O reconhecimento de ocupações informais de interesse social previsto no inciso IV do caput fica condicionado ao atendimento cumulativo dos seguintes critérios: (NR)

I – ser constituídas por no mínimo oitenta por cento do total de terrenos para fins de moradia, com no mínimo cinco anos de ocupação; (NR)

II – ser constituídas por terrenos com área predominante de até duzentos e cinquenta metros quadrados, limitado à área máxima de quinhentos metros quadrados; (NR)

III – seja comprovado por estudo técnico realizado pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal a possibilidade de dispensa ou de oferta desses equipamentos em área adequada, considerado no mínimo o público-alvo, os deslocamentos necessários, as dimensões dos lotes disponíveis e seus acessos. (NR)

A promoção da Reurb em EPC ou EPU se restringe, exclusivamente, à modalidade de interesse social. Embora a oferta de equipamentos seja essencial à qualidade urbana, entendemos que, ao permitir sua realocação quando possível, a proposição visa ao objetivo da legislação federal de ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados (art. 10, III).

Destacamos que a regularização em EPC ou EPU é a única hipótese que difere o rol de áreas passíveis de Reurb-S e Reurb-E. Da leitura conjunta dos arts. 9º e 12 do PLC, temos:

Necessário pontuar que o PDOT em vigor reconhece, como área de regularização, as ARIS, as ARINES, os PUI-S, os PUI-E, e Setores Habitacionais de Regularização. Portanto, a proposição inova ao reconhecer as ocupações identificadas como passivo histórico e os núcleos urbanos informais em Zona de Contenção Urbana, além das ocupações de interesse social em EPC ou EPU.

Conforme o Anexo I (glossário), identifica-se uma área como passivo histórico quando o parcelamento para fins urbanos ocorreu antes de 19 de dezembro de 1979, ou seja, antes da aprovação da Lei Federal nº 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Parece-nos que a proposição busca conferir tratamento diferenciado a situações que ainda não deviam obediência ao marco legal do parcelamento, em alinhamento com o princípio da irretroatividade da lei[1]. O PDOT possui diretriz específica para essas situações:

Art. 69. As glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979, que não possuírem registro, poderão ter a sua situação jurídica regularizada mediante o registro do parcelamento, desde que esteja implantado e integrado à cidade, podendo, para tanto, utilizar-se dos instrumentos previstos nesta Lei.

Já as Zonas de Contenção Urbana são, segundo o PDOT, áreas urbanas de baixa densidade demográfica localizadas em fronteiras com áreas rurais, de modo a criar uma zona de amortecimento entre o uso urbano, mais intenso, e o rural. A proposição condiciona a Reurb nessas zonas ao cumprimento do art. 78, in verbis:

Art. 78. A Zona de Contenção Urbana deverá compatibilizar o uso urbano com a conservação dos recursos naturais, por meio da recuperação ambiental e da proteção dos recursos hídricos, além de conciliar o uso habitacional com o uso agrícola, de acordo com as seguintes diretrizes:

I – permitir o uso habitacional de densidade demográfica muito baixa, conforme os seguintes parâmetros de parcelamento:

a) área mínima do lote é de 100.000m2 (cem mil metros quadrados);

b) as ocupações devem ocorrer de forma condominial, respeitado o limite de 32% (trinta e dois por cento) do total do lote do condomínio para as unidades autônomas e 68% (sessenta e oito por cento) do total do lote do condomínio para área de uso comum;

c) as unidades autônomas devem ser projetadas, preferencialmente, de forma agrupada, respeitada a proporção máxima de 4 (quatro) unidades habitacionais por hectare;

e) no máximo 8% (oito por cento) da área comum do lote do condomínio poderão ser destinados a equipamentos de lazer do condomínio;

II – regularizar o uso e a ocupação do solo dos assentamentos informais inseridos nessa zona, considerando-se a questão urbanística, ambiental, de salubridade ambiental, edilícia e fundiária;

III – qualificar e recuperar áreas degradadas ocupadas por assentamentos informais de modo a minimizar danos ambientais;

IV – adotar medidas de controle da propagação de doenças de veiculação por fatores ambientais.

Parágrafo único. Nas terras públicas situadas na Zona de Contenção Urbana, poderão ser concedidos contratos de Concessão do Direito Real de Uso – CDRU a partir da aprovação de projeto urbanístico elaborado de acordo com os critérios listados no caput.

Observa-se, portanto, que a regularização em Zonas de Contenção também já consta como diretriz no PDOT, uma vez observados os requisitos acima transcritos. Embora não seja desejável o adensamento desses locais, partimos do entendimento de que a regularização pode mitigar alguns danos e efetivar melhorias urbanas e ambientais. Nesse sentido, negar a implementação da Reurb poderia ser ainda mais prejudicial, uma vez que as ocupações já se encontram consolidadas. Por isso, é essencial que, paralelamente, o poder público disponha de suas prerrogativas para monitorar o território e impedir a expansão ou criação de novos parcelamentos ilegais.

O conteúdo dos arts. 9º e 12 se harmonizam com as alterações promovidas pela proposição nos arts. 125 e 126 do PDOT, no qual constam as áreas de regularização. O §2º do art. 125 versa sobre os limites de ajuste de poligonais das áreas de regularização quando da elaboração do projeto de regularização fundiária. Atualmente, o PDOT concede o limite de 10% da área original tanto para Reurb-S quanto para Reurb-E.

A proposição confere tratamento diferenciado para Reurb-S e amplia seu limite para 20%. A nova redação do §2º é mais concisa e informa que o ajuste visa garantir a melhor qualificação do projeto e a observância das restrições socioambientais do território. No texto em vigor, a adequação de poligonais tem o objetivo de garantir áreas necessárias à localização de equipamentos públicos, à proteção de áreas ambientalmente sensíveis e à realocação de unidades imobiliárias desconstituídas. Entendemos que a nova redação não suprime conteúdo essencial.

Quanto à ampliação para 20%, novamente, o PLC cria requisitos exclusivos para a população de baixa renda que se enquadre como beneficiária da Reurb-S, o que julgamos oportuno e conveniente. Em Audiência Pública, a SEDUH ilustrou algumas situações que justificam a necessidade de ajustes, reproduzidas abaixo.

Figura 1 - Áreas de regularização fora das poligonais oficiais. Fonte: SEDUH[2]

Ainda sobre as alterações promovidas no PDOT, importante destacar a inclusão de oito áreas de regularização de interesse social em seu texto. Conforme mencionado, 

a SEDUH justifica a antecipação do acréscimo de novas áreas em razão da urgência de iniciar os respectivos processos de regularização.

O art. 30 da proposição altera o Mapa 2 – Estratégias de Regularização Fundiária e de Oferta de Áreas Habitacionais – e a Tabela 2B – Áreas de Regularização, ambos no Anexo II do PDOT, para incluir oito núcleos urbanos informais:

Art. 30. (...)

I – ARIS em Setor Habitacional:

a) ARIS Dorothy Stang; e

b) ARIS Miguel Lobato.

II – ARIS fora de Setor Habitacional:

a) ARIS Capão Comprido II;

b) ARIS Morro da Cruz II;

c) ARIS Favelinha da Horta Comunitária;

d) ARIS Condomínio Bica do DER;

e) ARIS Vila do Boa; e

f) ARIS Nova Gênesis.

Para melhor visualização, seguem as imagens aéreas referentes às poligonais constantes do Anexo VII da proposição. O conteúdo foi extraído da apresentação promovida pela SEDUH em Audiência Pública.

Figura 2 - ARIS Dorothy Stang

Figura 3 – ARIS Miguel Lobato

Figura 4 – ARIS Condomínio Bica do DER

Figura 5 – ARIS Favelinha da Horta Comunitária

Figura 6 – ARIS Morro da Cruz II

Figura 7 – ARIS Capão Comprido II

Figura 8 – ARIS Vila do Boa

Figura 9 – ARIS Nova Gênesis

Figura 10 - Novas áreas de Reur-S. Fonte: SEDUH

Em obediência ao parágrafo único do art. 32 do Ato das Disposições Transitórias da LODF, o anexo VI estabelece, para as áreas de regularização, os coeficientes de aproveitamento básico. Mais à frente, apresentamos análise pormenorizada dos anexos do PLC.

Convém destacar alguns pontos do projeto referentes à Reurb-E. Nos termos da legislação nacional, a Reurb-E deve ser contratada e custeada por seus potenciais beneficiários ou requerentes privados (art. 33, §1º, II).

A seu turno, o art. 14 do PLC dispõe sobre o custeio da regularização fundiária, como projetos e implantação de infraestrutura essencial, em áreas públicas enquadradas como Reurb-E. Assenta o dispositivo que, quando comprovado e declarado, em ato específico do Poder Executivo, o interesse público, o Distrito Federal poderá arcar com os custos, com posterior ressarcimento por parte dos beneficiários. O parágrafo único detalha que os custos incluem a elaboração do projeto de regularização fundiária, as compensações urbanísticas e ambientais, a contratação de estudos ambientais e a implantação da infraestrutura essencial.

O comando encontra amparo no art. 33 da Lei nº 13.465/2017, que faculta aos Municípios e DF o custeio da Reurb. Nesse sentido, a repetição do dispositivo resguarda sua legalidade. A previsão contida no art. 14 do PLC é uma faculdade conferida ao Distrito Federal para proceder a elaboração e o custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial dos núcleos urbanos informais existentes em áreas de domínio público, enquadrados como Reurb-E, quando comprovado e declarado, em ato específico do Poder Executivo, o interesse público e vinculado a posterior ressarcimento dos custos por parte dos beneficiários diretos do investimento despendido, conforme regulamentação específica do Poder Executivo. Trata o dispositivo de uma possibilidade quando comprovado e declarado o interesse público. Ademais, ainda que tal faculdade seja utilizada, há a previsão de posterior ressarcimento dos custos por parte dos beneficiários.  

Outro ponto relevante do PLC refere-se à implantação de infraestrutura essencial. O art. 15 autoriza, em caráter provisório, a instalação e adequação da infraestrutura essencial em núcleos urbanos informais que estejam em processo de regularização. Comprovado o interesse público, fica dispensada a instauração do processo em áreas de interesse social.

Nos casos de Reurb-E em áreas públicas, a instalação provisória depende da aprovação do Plano de Uso e Ocupação e, em áreas particulares, não pode gerar custos para o poder público. Em ambas as modalidades de regularização, a instalação de infraestrutura não implica reconhecimento de regularidade de posse ou direito à indenização, em caso de remoção.

Os componentes da infraestrutura essencial encontram-se discriminados no Anexo I do PLC:

II – Equipamentos de Infraestrutura Essencial:

a) sistema de abastecimento de água potável, coletivo ou individual;

b) sistema de coleta e tratamento do esgotamento sanitário, coletivo ou individual;

c) rede de energia elétrica domiciliar;

d) rede de iluminação pública;

e) soluções de drenagem, quando necessário; e

f) outros equipamentos a serem definidos pelo Distrito Federal em função das necessidades locais e características regionais.

O art. 37 da Lei nº 13.465/2017 atribui ao poder público a responsabilidade de implementar a infraestrutura essencial em Reurb-S, bem como os ônus de sua manutenção. Portanto, ainda que de caráter provisório, o custeio das obras a que se refere o art. 15 da proposição também caberiam ao poder público.

Quanto ao momento adequado para implantação, assenta a norma federal:

Art. 36. O projeto urbanístico de regularização fundiária deverá conter, no mínimo, indicação:

(...)

§ 3º As obras de implantação de infraestrutura essencial, de equipamentos comunitários e de melhoria habitacional, bem como sua manutenção, podem ser realizadas antes, durante ou após a conclusão da Reurb.

Parece-nos não haver conflito entre a diretriz em tela e o conteúdo da proposição, que é mais permissiva, novamente, em caso de Reurb-S, quando se dispensa a instauração do processo administrativo que inicia a Reurb. Ainda assim, as áreas beneficiadas com a infraestrutura provisória devem constar no PDOT como áreas de regularização. Contudo, entendemos que o texto pode ser aperfeiçoado para que essa informação fique mais clara.

O art. 124 do PDOT, alterado pelo art. 29 do PLC, trata também sobre a implantação de infraestrutura (definitiva), que poderá ocorrer após a instauração do processo de regularização. O texto alinha-se à Lei nº 13.465/2017, que não exige conclusão da Reurb como requisito para as obras de infraestrutura.

No tocante aos estudos que antecedem a Reurb, o art. 18 da proposição impõe prazo de 180 para que o órgão de licenciamento ambiental emita diretrizes ambientais para as áreas em regularização e torna desnecessária a aprovação de estudos ambientais preliminares à concepção do projeto. Todavia, a dispensa não encontra amparo na legislação nacional na medida em que os estudos ambientais preliminares compõem o conteúdo mínimo do projeto de regularização, conforme se observa da leitura do art. 35 da Lei nº 13.465/2017:

Art. 35. O projeto de regularização fundiária conterá, no mínimo:

(...)

III - estudo preliminar das desconformidades e da situação jurídica, urbanística e ambiental;

Nesse sentido, julgamos necessário ajuste de redação para supressão do trecho final do art. 18 do PLC.

Necessário tecer comentários sobre o art. 23 da proposição, que trata especificamente sobre o instrumento de legitimação fundiária em núcleos urbanos consolidados definidos como Reurb-E em imóveis públicos. 

A legitimação fundiária, conforme disposto no art. 23 da Lei nº 13.465/2017, constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016. 

O marco temporal estabelecido diferencia “núcleos urbanos informais” de “núcleos urbanos informais consolidados”, nos quais é possível dispor do instrumento em tela. Consta no Anexo I da proposição o conceito:

V – Núcleo Urbano Informal Consolidado – NUIC: aquele Núcleo Urbano Informal de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, consolidado existente em 22 de dezembro de 2016, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Distrito Federal;

Por constituir forma originária de aquisição do direito real de propriedade[3], na legitimação fundiária não se fala em transferência, mas em reconhecimento da propriedade daquele que ocupa imóvel público, por meio da entrega de um título de legitimação fundiária sobre determinado terreno ou lote. O ocupante, desse modo, é declarado como titular e adquire a unidade imobiliária com destinação urbana livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, eventualmente existentes em sua matrícula de origem, exceto quando disserem respeito ao próprio legitimado (art. 23, §2º, da Lei nº 13.465/2017).

A legislação nacional assegura a aplicação do instrumento da legitimação fundiária de um núcleo urbano localizado em terreno público, desde que a regularização seja de interesse social, como se observa da leitura do art. 23, §4º da Lei nº 13.465/2017, in verbis:

Art. 23. (...)

§ 4º Na Reurb-S de imóveis públicos, a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, e as suas entidades vinculadas, quando titulares do domínio, ficam autorizados a reconhecer o direito de propriedade aos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado por meio da legitimação fundiária.

Para os casos de Reurb-E, a legislação nacional impõe mecanismos de aquisição derivada da propriedade, como a “venda direta aos ocupantes”, nos termos dos artigos 84 e 98, da Lei nº 13.465/2017, observando-se a necessidade de alienação onerosa.

A previsão contida no parágrafo único objetiva possibilitar a utilização de instrumento de legitimação fundiária nos núcleos urbanos informais reconhecidos como passivo histórico. Esclarecendo que passivo histórico, nos termos identificados no Anexo I do PCL são “áreas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979, que não possuírem registro, identificadas como passivo histórico, as quais podem ter a sua situação jurídica regularizada mediante o registro do parcelamento, desde que esteja implantado e integrado à cidade.” 

Assim, a legitimação fundiária, ainda que imóveis públicos, poderia possibilitar a regularização em áreas importantes do Distrito Federal. 

O PLC dedica capítulo à regularização fundiária nas cidades consolidadas. Nos termos do art. 25, cidades consolidadas são aquelas oriundas de programas de assentamento promovidos pelo Distrito Federal e registrados junto ao cartório de registro de imóveis. Ou seja, trata-se de parcelamentos aprovados e registrados, mas cujos ocupantes ainda não possuem a titulação de seus imóveis. Essa realidade não é incomum no DF. Beneficiários de programas habitacionais, por vezes, precisam aguardar muito anos até receberem suas escrituras. Essa lacuna gera insegurança jurídica e impede o gozo de outros benefícios que a comprovação da titulação possibilitaria, como a contratação de financiamentos.

A regularização de cidades consolidadas já se encontra prevista no art. 2º da Lei nº 4.996/2012. Contudo, os artigos 1º e 2º dessa norma são revogados pelo PLC:

Art. 2º Para fins de regularização fundiária nas cidades consolidadas, oriundas de programas de assentamento promovidos pelo Distrito Federal, fica autorizada a doação dos imóveis do Distrito Federal aos atuais ocupantes nos casos em que a ocupação for mansa e pacífica há pelo menos cinco anos e um dia na data da publicação desta Lei.

§ 1º O interessado, para o fim de contar o prazo exigido neste artigo, pode acrescentar ao período de sua ocupação o de seus antecessores, contanto que sejam contínuos.

§ 2º O disposto no caput não se aplica ao ocupante que seja proprietário de imóvel urbano nos termos do art. 329, II, da Lei Orgânica do Distrito Federal.

Portanto, o dispositivo em vigor impõe duas condições para a doação ao atual ocupante de imóvel em cidades consolidadas: ocupação mansa e pacífica há pelo menos cinco anos, e que o ocupante não seja proprietário de imóvel urbano.

A seu turno, o PLC autoriza a alienação dos imóveis, por doação, a possuidores que cumpram os requisitos do inciso II do §1º do art. 26, que se alinham aos estabelecidos no art. 10 do PLC, para enquadramento como beneficiário da Reurb-S. O inciso I do §1º assegura, ainda, a doação àqueles que tenham adquirido o imóvel com autorização do poder público, aplicável também aos casos de sucessão por herança ou por cadeia sucessória (§3º):

Art. 26. Para fins de regularização fundiária nas cidades consolidadas, oriundas de programas de assentamento promovidos pelo Distrito Federal, fica autorizada a alienação dos imóveis do Distrito Federal abrangidos pelo art. 25 aos atuais possuidores.

§1º A alienação de que trata o caput se dá mediante doação:

I – ao possuidor cuja fixação tenha sido autorizada pelo Poder Público e, na data de publicação desta Lei, ainda permaneça nessa condição;

II – ao possuidor que apresente as seguintes condições:

a) ter renda familiar de até cinco salários mínimos e caracterização do imóvel de interesse social, de acordo com regulamento específico;

b) não ter sido beneficiado em programas habitacionais, de regularização fundiária urbana ou de assentamento rural do Distrito Federal;

c) comprovar que reside no imóvel a ser regularizado nos últimos 5 (cinco) anos;

d) não ser nem ter sido proprietário, promitente comprador ou cessionário de imóvel no Distrito Federal; e

e) não ser nem ter sido beneficiário contemplado por Legitimação Fundiária ou Legitimação de Posse no Distrito Federal ou em outra unidade federativa.

Neste ponto, suscitamos discussão sobre possível supressão de direitos assegurados pelo art. 2º da Lei nº 4.996/2012, revogado pelo PLC, aos atuais ocupantes que adquiriram os imóveis de boa-fé, cujo registro em cartório foi inviabilizado em razão da inércia do poder público em promover a titulação.

No entanto, sobre a possibilidade de transferência a terceiros, a Lei da Política Habitacional, 3.877/2006, determina expressamente:

Art. 10. Enquanto não houver a transferência de domínio do Poder Público para o beneficiário, é vedado a este transferir a terceiros a posse de bem imóvel recebido no âmbito de programa habitacional do Distrito Federal, salvo se autorizado pelo Poder Executivo.

Ademais, a imposição de autorização consta no art. 329 da LODF:

Art. 329. Lei disporá sobre contratos de transferência de posse e domínio para os imóveis urbanos em programas habitacionais promovidos pelo Poder Público, observadas as seguintes condições:

I – o título de transferência de posse e de domínio, conforme o caso, será conferido a homem ou mulher, independentemente do estado civil;

II – será vedada a transferência de posse àquele que, já beneficiado, a tenha transferido para outrem, sem autorização do Poder Público, ou que seja proprietário de imóvel urbano;

Nesse sentido, parece-nos que o inciso I do § 1º do art. 26 do PLC aborda a situação em discussão e privilegia, assegurando a doação, aqueles que tenham adquirido o imóvel com autorização do poder público.

Desta feita, a proposição se harmoniza ao ordenamento jurídico do DF e confere gratuidade àqueles adquirentes que tenham se fixado em seus imóveis mediante autorização, na inexistência de título de domínio. Em caso de fixação sem autorização, a proposição estabelece, de modo isonômico, critérios similares aplicáveis aos beneficiários da Reurb-S em outros tipos de ocupação, além das cidades consolidadas.

O §2º do art. 26 enuncia exceções às condições necessárias para aquisição do imóvel por doação. Tais exceções são as mesmas estabelecidas para participar dos programas habitacionais de interesse social, conforme consta no parágrafo único do art. 4º da Lei nº 3.877/2006. Observa-se, portanto, que o autor incorpora critérios já vigentes para a concessão de benefícios.

Em caso de não cumprimento dos §§ 1º e 2º, o PLC determina a alienação por venda direta; ou, se não cumpridos os §§ 1º, 2º e 3º (sucessão por herança ou cadeia sucessória), aplica-se, então, a alienação mediante licitação, com direito de preferência ao atual ocupante.

Por fim, comentamos o §15 do art. 26, em face do art. 25 e da Lei nº 3.877/2006. O §15 versa sobre a possibilidade de Reurb-E, quando se faculta a alienação por venda direta de imóveis públicos ocupados até 22 de dezembro de 2016, dispensada licitação. Esse comando encontra amparo na Lei Nacional nº 13.465/2017.

Na medida em que o parágrafo complementa artigo referente às cidades consolidadas, infere-se que a Reurb-E é aplicável também nos parcelamentos oriundos de programas habitacionais. 

Necessário esclarecer que o limite de cinco salários mínimo é imposto como condição para recebimento do imóvel por meio de doação, mas não para a participação em programas de interesse social. Nesse sentido, é possível haver cidades consolidadas em que não se constate ocupação predominante de população de baixa renda (cinco salários mínimos). Portanto, entendemos que a Reurb-E deve ser aplicável a esses locais, conforme sugestão do § 15 do art. 26. 

EMENDAS

Em relação às emendas apresentadas, cabem algumas observações. A maioria das propostas são referentes aos critérios de seleção de beneficiários da política habitacional.

A Emenda nº 01 tem o propósito de excluir o critério de renda (até cinco salários-mínimos) para regularização dos lotes oriundos do programa habitacional, bem como das áreas de becos, áreas intersticiais e pontas de quadras ocupadas e, posteriormente, desafetadas pela Lei Complementar nº 882/2014.

O critério de renda é a linha demarcatória objetiva definida pela legislação nacional, bem como pela proposição, para separar a regularização de interesse social (Reurb-S) da regularização de interesse específico (Reurb-E). Portanto, comprovada a vulnerabilidade social, assegura-se a alienação do imóvel mediante doação ou concessão de uso. Estabelecer exceções ao critério e renda atenta contra o princípio da igualdade material, que corresponde a tratar os desiguais conforme suas desigualdades.

A Emenda nº 02, além de excluir o critério de renda, afasta, ainda, a exigência de que o beneficiário não seja, nem tenha sido, proprietário, beneficiário, concessionário, foreiro ou promitente comprador de imóvel urbano ou rural no Distrito Federal ou em outra unidade federativa. 

O objetivo da política de regularização fundiária, dentre outros, é assegurar o direito constitucional à moradia, conforme art. 6º da Constituição Federal. A doação de imóveis públicos ocorre somente àqueles que, por meios próprios, não conseguem assegurar tal direito. Por essa razão, quem já possui moradia ou renda acima do limite estabelecido pode vir a adquirir os imóveis públicos ocupados mediante compra direta ou outra forma onerosa de transferência da titularidade. Retirar tais exigência corresponde a um atentado ao princípio da igualdade. 

A Emenda nº 03, do mesmo modo, retira o critério de renda para fins de regularização de imóveis oriundos de programas habitacionais, de programas de regularização fundiária ou de assentamento rural. Pelas mesmas razões, não merece prosperar.

A Emenda nº 04 afasta o critério de comprovação de que reside no imóvel a ser regularizado nos últimos de 5 anos, caso o beneficiário não tiver construído a residência por impedimento legal em decorrência de não possuir licença, alvará ou autorização do Distrito Federal.

A emenda, nos termos propostos, causa grave insegurança jurídica. Em primeiro plano, porque se o ocupante não reside no imóvel não é alcançado pela política de regularização fundiária, que, como pontuamos, tem por objetivo precípuo assegurar o direito social à moradia. 

A Emenda nº 05 propõe a inserção do art. 37 à proposição, com a seguinte redação: 

Art. 37. Na regularização das áreas objeto de programas habitacionais, de regularização fundiária urbana ou de assentamento rural do Distrito Federal ocorridos no período anterior a 22 de dezembro de 2016, bem como das áreas desafetadas pela Lei Complementar nº 882, de 02 de junho de 2014, a área máxima do terreno prevista no caput do art. 3º da Lei nº 4.996, de 19 de dezembro de 2012, será de até quinhentos metros quadrados.

O art. 3º da Lei nº 4.996/2012 trata da regularização, por meio de doação, de imóveis do Distrito Federal com áreas de até 250m² aos atuais ocupantes de parcelamentos informais consolidados, previstos na Estratégia de Regularização Fundiária de Interesse Social do Plano Diretor de Ordenamento Territorial. 

Desde a edição da Medida Provisória nº 2.220/2001[4] (concessão de uso especial para fins de moradia), toda a legislação nacional assegura direitos de regularização àqueles que ocupam imóveis públicos, para fins de moradia, com área de até 250m². 

Em que pesem os elevadíssimos propósitos do autor, o fato é que a emenda pode resultar em severos comprometimentos à própria política de regularização, além de quebrar critérios de isonomia. Deixar de estabelecer uma área máxima adequada pode, ao contrário, estimular a desordem urbanística, a grilagem e a informalidade ao invés de promover direitos.

Elevar as dimensões das áreas públicas ocupadas implica reduzir áreas livres, fundamentais para assegurar o cumprimento da legislação ambiental e urbanística, que impõem o tratamento de esgotos e resíduos sólidos, a preservação de áreas ambientais sensíveis, a instalação de infraestrutura e de equipamentos comunitários etc.

Uma vez que a legislação distrital vigente se harmoniza ao conjunto de dispositivos nacionais aprovados pela política nacional de desenvolvimento urbano, entendemos que a emenda não merece prosperar.

A Emenda nº 6 impõe prazo ao Distrito Federal para abertura de matrícula de terrenos, caso sua inexistência impeça atos de registro junto ao cartório de registro de imóveis. Na medida em que o acréscimo não gera impactos concernentes às matérias de competência desta Comissão, não vislumbramos óbices a sua aprovação.

A Emenda nº 7 tem o objetivo de suprir a falta de um conteúdo no PLC. A ementa e a Exposição de Motivos informam sobre alterações a serem promovidas na Lei nº 5.135/2013, que dispõe sobre a alienação de imóveis na Vila Planalto e dá outras providências. Contudo, não há qualquer menção a essa lei no texto da proposição. 

A emenda acrescenta §§ 3º e 4º ao art. 2º da Lei nº 5.135, de 2013, que dispõe sobre alienação de imóveis públicos, pertencentes ao Distrito Federal, localizados na Vila Planalto, com a seguinte redação:

Art. 2º .....

................

§ 3º O disposto no inciso I aplica-se, também, aos casos de transferência de posse a qualquer título, salvo na condição de locatário.

§ 4º Equipara-se ao ocupante fixado pelo Poder Público, o ocupante atual que tenha posse de unidade integral ou parcelada e atenda pelo menos uma das condições a seguir:

I – nascido no Distrito Federal ou que resida no DF há mais de 5 anos e que não tenha sido beneficiado por programas de moradia do Distrito Federal e não possua outro imóvel; 

II – os permutantes que tinham a condição de ocupantes;

III – os que tenham adquirido o imóvel dos herdeiros dos ocupantes fixados pelo Poder Público;

IV – ocupante atual com mais de dez anos de posse que não seja locatário;

Nota-se que a emenda estende a doação de imóveis a todos os ocupantes de imóveis públicos na Vila Planalto, na medida em que alberga, além das famílias originariamente contempladas, aqueles que adquiriram as “posses”, independentemente de critérios de vulnerabilidade social ou o fato de que algumas famílias já tenham o direito à moradia devidamente assegurado.

Por sua vez, a redação proposta pelo art. 26 do PLC estabelece, basicamente as mesmas condições definidas na Lei nº 5.135/2013, porém agrega, ainda, a possibilidade de doação dos terrenos às famílias de baixa renda, que percebem até 5 salários-mínimos, que não tenham sido beneficiadas em programas habitacionais e que comprovem não serem proprietárias de imóveis e que residem no imóvel nos últimos 5 anos (§1º, II). Tais regras aplicam-se à Vila Planalto.

No intuito de adequar os objetivos da emenda meritória, estamos propondo uma subemenda modificativa à emenda 07 – aditiva, que abrange as disposições do artigo proposto em um novo parágrafo ao art. 2º da Lei nº 5.135, de 2013.

A Emenda nº 08 altera o art. 30 do PLC para incluir a Vila dos Carroceiros na estratégia de regularização fundiária e oferta de áreas habitacionais do PDOT. A Emenda nº 09 inclui outros dois parcelamentos ao plano diretor, situados fora de setor habitacional: Núcleo Rural Casa Grande e Ponte Alta Norte, por sua vez a Emenda nº 10 inclui a Fazenda Sálvia em Sobradinho.

 Muito embora as emendas conceituem as ocupações como ARIS – áreas de regularização de interesse social, o fato é que os autores não apresentam dados suficientes, levantamentos socioeconômicos, tampouco estudos que indiquem tratar-se, de fato, de famílias de baixa renda, que percebam até cinco salários-mínimos. Não há qualquer avaliação técnica que demonstre a viabilidade de regularização dos parcelamentos nos locais e condições em que se encontram, qualquer análise urbanística ou jurídica, estudos de impacto ambiental, informações sobre o zoneamento ambiental ou a respeito do plano de manejo de unidades de conservação. Sequer há delimitação das áreas alcançadas, seus memoriais descritivos ou perímetros, bem como quaisquer informações sobre a titularidade dos terrenos ou a ocorrência de ações judiciais reivindicatórias, bem como não há a realização das devidas audiências públicas, nem as aprovações no CONPLAN.

O desejo de regularização é absolutamente legítimo, porém, é necessário observar os limites da ordem jurídica vigente, em respeito à Constituição Federal e à Lei Orgânica, que reservam as matérias de alteração do uso do solo, bem como desafetação de áreas públicas, à inciativa privativa do Chefe do Poder Executivo.

A ementa do PLC menciona, ainda, a alteração da Lei nº 4.996/2012, cujos artigos 1º e 2º são revogados. O PLC não promove outras alterações em seu texto. Desta feita, sugerimos nova redação da ementa a fim de conferir maior clareza e concisão.

Analisados os principais pontos do projeto em tela, apresentamos, a seguir, análise dos anexos do PLC. 

Anexo I

O Anexo I contém o glossário com as seguintes definições de termos: Certidão de Regularização Fundiária (CRF); Equipamentos de Infraestrutura Essencial; Núcleo Urbano; Núcleo Urbano Informal; Núcleo Urbano Informal Consolidado; Ocupação Histórica; Regularização de Interesse Social; Regularização de Interesse Específico; Terreno; e Zona Especial de Interesse Social (ZEIS).

Conforme mencionado anteriormente, sugere-se modificação no conceito de Regularização de Interesse Social a fim de suprimir critérios subjetivos de classificação.

Anexo II

O Anexo II contém novo mapa de Estratégias de Regularização Fundiária e de Oferta  de Áreas Habitacionais (Mapa 2 do Anexo II do PDOT). 

Dois artigos do PLC promovem alteração no mapa.

O art. 29 da proposição acrescenta o §1º ao art. 132, que indica a inclusão de três novas áreas de oferta habitacional:

I – Novas áreas no interior do Setor Habitacional Nova Colina;

II – Novas áreas no interior do Setor Habitacional Mestre d’Armas;

III – Setor Nacional, na Região Administrativa de São Sebastião.

Importante destacar que essas três áreas já constam na Tabela 2D – Oferta de Áreas Habitacionais – do Anexo II do PDOT em vigor. Portanto, entendemos que o ajuste das poligonais do Mapa 2 tem caráter corretivo, embora não haja menção a essa alteração na Exposição de Motivos.

O art. 30, por sua vez, discrimina a inclusão de oito novas áreas de regularização de interesse social na Tabela 2B e Mapa 2 do PDOT:

I – ARIS em Setor Habitacional:

a) ARIS Dorothy Stang; e

b) ARIS Miguel Lobato.

II – ARIS fora de Setor Habitacional:

a) ARIS Capão Comprido II;

b) ARIS Morro da Cruz II;

c) ARIS Favelinha da Horta Comunitária;

d) ARIS Condomínio Bica do DER;

e) ARIS Vila do Boa; e

f) ARIS Nova Gênesis.

Segundo o texto, as novas poligonais do Mapa 2 contemplam as áreas acrescidas. Não há definição precisa das coordenadas que delimitam o perímetro das três novas áreas de oferta habitacional, a exemplo das oito novas áreas de regularização de interesse social.

Seguem os mapas do PDOT e do PLC, para comparação.

Figura 11 - Mapa 2 do PLC

Figura 12 - Mapa 2 do PDOT

Anexo III

O Anexo III contém nova tabela na qual se discriminam as áreas de regularização (Tabela 2B do Anexo II do PDOT).

Dois artigos do PLC promovem alteração na tabela.

O art. 29 da proposição acrescenta o §2º ao art. 132, que informa que a tabela passará a vigorar com as alterações indicadas neste anexo, observado o art. 28 do PDOT, que trata sobre o Plano Diretor de Resíduos Sólidos do Distrito Federal, e o art. 1º da Lei Complementar nº 951, de 25 de março de 2019, que acrescenta seis áreas de regularização à Estratégia de Regularização Fundiária do PDOT:

Art. 1º O Anexo II - Mapa 2 - Estratégias de Regularização Fundiária e de Oferta de Áreas Habitacionais e o Anexo II - Tabela 2B - Áreas de Regularização da Lei Complementar nº 803, de 25 de abril de 2009, devem ser reajustados de modo a incluir as seguintes Áreas de Regularização de Interesse Social - ARIS:

I - ARIS Vila Operária do Torto (ARIS em Setor Habitacional);

II - Expansão da ARIS Mestre DArmas II (ARIS em Setor Habitacional);

III - ARIS Vila Roriz (ARIS fora de Setor Habitacional);

IV - ARIS QR 611 (ARIS fora de Setor Habitacional);

V - ARIS Vargem Bonita (ARIS fora de Setor Habitacional);

VI - ARIS Buritizinho (ARIS fora de Setor Habitacional);

VII - (VETADO).

O art. 30, por sua vez, discrimina a inclusão de oito novas áreas de regularização de interesse social na Tabela 2B e Mapa 2 do PDOT:

I – ARIS em Setor Habitacional:

a) ARIS Dorothy Stang; e

b) ARIS Miguel Lobato.

II – ARIS fora de Setor Habitacional:

a) ARIS Capão Comprido II;

b) ARIS Morro da Cruz II;

c) ARIS Favelinha da Horta Comunitária;

d) ARIS Condomínio Bica do DER;

e) ARIS Vila do Boa; e

f) ARIS Nova Gênesis.

Em comparação com a Tabela 2B em vigor, identificamos que o PLC inclui as seis áreas aprovadas pela Lei Complementar nº 951, de 2019, e as oito áreas discriminadas no art. 30 da proposição.

Área de Regularização de Interesse Social – ARIS em Setor Habitacional

Número de áreas no PDOT: 25

Número de áreas no PLC: 29

Áreas acrescidas:

a) 1.S-2 - ARIS Vila Operária do Torto (LC 951/2019)

b) 15.S-4 - ARIS Expansão Mestre D’armas II (LC 951/2019)

c) 14.S-3 - ARIS Dorothy Stang (PLC)

d) 15.S-5 - ARIS Miguel Lobato (PLC)

Área de Regularização de Interesse Social – ARIS fora de Setor Habitacional

Número de áreas no PDOT: 14

Número de áreas no PLC: 24

Áreas acrescidas:

a) S-16 - ARIS Vila Roriz (LC 951/2019)

b) S-17 - ARIS QR 611 (LC 951/2019)

c) S-18 - ARIS Vargem Bonita (LC 951/2019)

d) S-19 - ARIS Buritizinho (LC 951/2019)

e) S-20 - ARIS Capão Comprido II (PLC)

f) S-21 - ARIS Morro da Cruz II (PLC)

g) S-22 - ARIS Favelinha da Horta Comunitária (PLC)

h) S-23 - SARIS Condomínio Bica do DER (PLC)

i) S-24 - ARIS Vila do Boa (PLC)

j) S-25 - ARIS Nova Gênesis (PLC)

Anexo IV

O Anexo IV contém nova tabela na qual se discriminam os parcelamentos urbanos isolados (Tabela 2C do Anexo II do PDOT).

O art. 29 da proposição acrescenta o §3º ao art. 132, que informa que a tabela passará a vigorar com as alterações indicadas neste anexo.

Em comparação com a Tabela 2C em vigor, identificamos a supressão de seis parcelamentos urbanos isolados de interesse social: Buritis/Adiel (01), e Chácaras Pulador (02), Morada dos Pássaros (07), Las Vegas (11), Roldão PICAG Gleba 1/63 (23), e Chácaras Weller PICAG 3/396 (25). Além disso, a nova tabela inclui a classificação do Parcelamento nº 28 – Núcleo Urbano 9 INCRA 9 – como de “interesse social”.

Na Exposição de Motivos, não identificamos menção ou justificativa das alterações promovidas. 

Anexo V

O Anexo V contém nova tabela na qual se discrimina a oferta de áreas habitacionais (Tabela 2D do Anexo II do PDOT).

O art. 29 da proposição acrescenta o §4º ao art. 132, que informa que a tabela passará a vigorar com as alterações indicadas neste anexo, observado o art. 2º da Lei Complementar nº 951, de 2019, que acrescenta ao art. 135 do PDOT nove ZEIS à Estratégia de Oferta de Áreas Habitacionais:

Art. 2º O art. 135 da Lei Complementar nº 803, de 2009, passa a vigorar com as seguintes alterações:

I - o caput é acrescido dos seguintes incisos XLVI a LIV, incluídas 9 Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS na Estratégia de Oferta de Áreas Habitacionais:

XLVI - Quadras QNL 1, 3, 5, 9, 11, 13 e 15, na Região Administrativa de Taguatinga;

XLVII - Quadras 18, 19 e 20, na Região Administrativa de Sobradinho;

XLVIII - Residencial Sobradinho, na Região Administrativa de Sobradinho;

XLIX - Residencial Grotão, na Região Administrativa de Planaltina;

L - Residencial Pipiripau, na Região Administrativa de Planaltina;

LI - Residencial Bonsucesso, na Região Administrativa de São Sebastião;

LII - Centro Urbano, na Região Administrativa do Recanto das Emas;

LIII - Subcentro Urbano 400/600, na Região Administrativa do Recanto das Emas;

LIV - Residencial Tamanduá, na Região Administrativa do Recanto das Emas.

Em comparação com a Tabela 2D em vigor, identificamos a inclusão dessas nove áreas à Tabela de Oferta de Áreas Habitacionais. O PLC inova ao determinar a densidade e o Coeficiente de Aproveitamento Máximo em quase todas as áreas:

Figura 13 - Áreas acrescidas pelo PLC à Tabela 2D do Anexo II do PDOT

Anexo VI

O Anexo VI do PLC atualiza quatro tabelas na quais se discriminam parâmetros urbanísticos das áreas de regularização (Anexo VI do PDOT).

O art. 29 da proposição acrescenta o 5º ao art. 132, que informa que as tabelas do Anexo VI passarão a vigorar com as alterações indicadas neste anexo.

Em comparação com o Anexo VI em vigor, identificamos algumas alterações de parâmetros urbanísticos, além de acréscimos, conforme detalhado a seguir.

1. Tabela – Vicente Pires e Boa Vista

Na parte referente às Áreas de Interesse Social, houve supressão (valores vigentes deixam de ser definidos) dos parâmetros “tamanho dos lotes – mínimo” e “coeficiente de aproveitamento máximo” em usos comercial (C), misto (M) e residencial (R):

Figura 14 - Tabela vigente do PDOT

Figura 15 – Trecho da tabela proposta pelo PLC em que há alterações

2. Tabela – Torto, Primavera, Itapoã, Contagem, Mansões Sobradinho e Estrada do Sol

Na parte referente às Áreas de Interesse Social, houve supressão (valores vigentes deixam de ser definidos) dos parâmetros “tamanho dos lotes – mínimo” e “coeficiente de aproveitamento máximo” em usos comercial (C), misto (M) e residencial (R), além da inclusão da área 1.S-2 (ARIS Vila Operária do Torto):

Figura 16 - Tabela vigente do PDOT

Figura 17 - Trecho da tabela proposta pelo PLC em que há alterações

3. Tabela – Ponte de Terra, Arniqueira, Região dos Lagos, Grande Colorado, Alto da Boa Vista, Nova Colina, Altiplano Leste, São Bartolomeu, Bernardo Sayão, Tororó, Jardim Botânico, Dom Bosco e Taquari

Nesta tabela não havia parte dedicada às ARIS, que é acrescida pelo PLC. Assim, são criados parâmetros para as áreas:

a) 14.S-1: ARIS Nova Colina I

b) 14.S-2: ARIS Nova Colina II

c) 14.S-3: ARIS Dorothy Stang (área de regularização inserida pelo PLC)

Figura 18 - Trecho em destaque acrescido pelo PLC

4. Tabela – Fercal, Mestre D’armas, Arapoanga, Aprodarmas, Vale do Amanhecer, Sol Nascente, Água Quente e Ribeirão

Nesta tabela, em que há parâmetros referentes apenas às ARIS, houve supressão (valores vigentes deixam de ser definidos) dos parâmetros “tamanho dos lotes – mínimo” e “coeficiente de aproveitamento máximo” em usos comercial (C), misto (M) e residencial (R), além da inclusão das áreas 15.S-4 (ARIS Expansão Mestre D’armas) e 15.S-5 (ARIS Miguel Lobato, incluída pelo PLC):

Figura 19 - Tabela vigente do PDOT

Figura 20 - Tabela proposta pelo PLC

Quanto à alteração de parâmetros, destacamos trecho da Exposição de Motivos: 

O PLC proposto também busca eliminar os entraves nos procedimentos de regularização fundiária urbana, tornar mais célere a tramitação dos processos das ocupações consolidadas, e flexibilizar parâmetros urbanísticos para as áreas presentes na estratégia de regularização fundiária do PDOT.

Embora haja menção ao ajuste de parâmetros, a justificativa é genérica, de modo que não fica claro o embasamento técnico para tais modificações. Pontuamos, ainda, a necessidade de apontamento específico das alterações promovidas nos anexos, tanto no texto das proposições quanto em justificação, a fim de permitir sua perfeita identificação e avaliação por parte dos parlamentares, além de conferir a necessária transparência a respeito da extensão das alterações.

Todavia, as alterações soam necessárias para viabilizar o enorme desafio que é regularizar parcelamentos informais consolidados. Com base no interesse público e no pressuposto de que a regularização fundiária, especialmente de interesse social, deve ser incentivada a fim de restaurar a qualidade urbana e ambiental, além de garantir o direito social à moradia digna, aprovamos as alterações no Anexo VI do PDOT, com a observação de que o autor deverá, em momento oportuno e com maior profundidade, esclarecer a retirada de parâmetros urbanísticos das tabelas analisadas.

Destacamos que os coeficientes de aproveitamento básico se encontram determinados e permanecem vigentes, em obediência à LODF. 

Anexo VII

O art. 30 da proposição acrescenta oito áreas de regularização de interesse social ao PDOT (Mapa 2 e Tabela 2B do Anexo II). O Anexo VII é mencionado no dispositivo e contém os quadros de caminhamento de perímetro de cada poligonais, com especificação de coordenadas. 

CONCLUSÃO

De todo o exposto, conclui-se que a proposição atende aos pressupostos de conveniência e oportunidade. A regularização fundiária deve ser efetivada com vistas não apenas à titulação dos ocupantes, mas também à restauração da qualidade urbana e ambiental. Reiteramos a importância de que a Reurb seja acompanhada de outras ações de monitoramento da ocupação do solo para interromper a contínua expansão irregular da mancha urbana. No entanto, o texto deve ser aperfeiçoado em pontos específicos, conforme explicações anteriores. 

Assim, manifestamos voto pela APROVAÇÃO do Projeto de Lei Complementar nº 77, de 2021, com as 8 emendas de relator em anexo; pela APROVAÇÃO da Emenda nº 6, e da Emenda nº 7 na forma da subemenda anexa; pela REJEIÇÃO das Emendas 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9 e 10, no âmbito desta Comissão de Assuntos Fundiários.

Sala das Comissões, em          

DEPUTADO CLÁUDIO ABRANTES

RELATOR 

[1] Segundo o princípio, uma lei nova não pode voltar ao passado, não se aplicando, portanto, a situações consolidadas anteriores a sua vigência.

[2] Imagens extraídas da apresentação elaborada pela SEDUH para Audiência Pública. Disponível em: http://www.seduh.df.gov.br/wp-conteudo/uploads/2020/05/2020.11-Apresentacao-PLC-SEDUH-17.11.20.pdf

[3] Segundo Carlos Roberto Gonçalves (2019), a aquisição originária ocorre quando não há transmissão de um sujeito para outro, como ocorre na acessão natural e na usucapião. O indivíduo, em dado momento, torna-se dono de uma coisa por fazê-la sua, sem que lhe tenha sido transmitida por alguém, ou porque jamais esteve sob o domínio de outrem. Não há relação causal entre a propriedade adquirida e o estado jurídico anterior da própria coisa.

[4] Art. 1º  Aquele que, até 22 de dezembro de 2016, possuiu como seu, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, até duzentos e cinquenta metros quadrados de imóvel público situado em área com características e finalidade urbanas, e que o utilize para sua moradia ou de sua família, tem o direito à concessão de uso especial para fins de moradia em relação ao bem objeto da posse, desde que não seja proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural.