emenda (MODIFICATIVA)

(Do Senhor Deputado ROGÉRIO MORRO DA CRUZ)
 

Ao Projeto de Lei Complementar nº 25/2023, que “Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.”

O § 5º, do Art. 21, do Projeto de Lei Complementar nº 25, de 2023, passa a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 21..........................................................................................……………

(....)

§ 5º Os recursos destinados aos fundos mencionados no § 4º deste artigo, devem ser aplicados conforme as finalidades a seguir especificadas:

I - Fundo Distrital de Habitação (FUNDHIS): na execução da política habitacional de interesse social; 

II - Fundo de Desenvolvimento Urbano do Distrito Federal (FUNDURB): prioritariamente no desenvolvimento de estudos e projetos destinados à regularização fundiária e urbanística de áreas caracterizadas de interesse social no Distrito Federal. ”

 JUSTIFICAÇÃO

O PLC 25/2023 traz uma importante inovação ao estabelecer a exigência de contrapartida relacionada ao impacto urbanístico gerado pelos parcelamentos urbanos no Distrito Federal. Essa contrapartida visa compensar os custos sociais e ambientais decorrentes da ocupação do solo urbano, bem como garantir o equilíbrio entre o direito de propriedade e a função social da propriedade (Art. 5º, XXIII, e Art. 170, III, CF/88).

Segundo o texto, a contrapartida será calculada de acordo com critérios que levam em conta a densidade demográfica ou populacional, a localização do parcelamento em relação aos núcleos urbanos existentes, o porte do parcelamento e a capacidade instalada de infraestrutura urbana. Esses critérios visam refletir o grau de impacto urbanístico de cada parcelamento, considerando as diferentes realidades territoriais e socioeconômicas do Distrito Federal.

O valor da contrapartida será limitado a 3% do valor da infraestrutura do parcelamento, e será destinado ao Fundo de Desenvolvimento Urbano do Distrito Federal – FUNDURB e ao Fundo Distrital de Habitação – FUNDHIS, conforme regulamento. A contrapartida será dispensada nos casos de programas habitacionais de interesse social, por terem como objetivo promover o acesso à moradia digna para as famílias de baixa renda.

O § 5º, do Art. 21, do PLC 25/2023, determina que os recursos destinados ao FUNDHIS devem ser aplicados na execução da política habitacional de interesse social. Ao nosso juízo, é importante prever também que os recursos destinados ao FUNDURB sejam empregados prioritariamente na realização de estudos e projetos destinados à regularização fundiária e urbanística de áreas caracterizadas de interesse social. 

Não haveria incompatibilidade entre os objetivos do FUNDURB e o propósito anelado com esta Emenda, uma vez que a legislação que o rege prevê, entre suas finalidades, a destinação de recursos para estudos e projetos para regularização fundiária (inciso III, art. 1º, da Lei Complementar nº 800, de 2009).

Quanto ao mérito da proposição, é necessário consignar que a regularização fundiária e urbanística, nos termos da Lei nº 13.465, de 2017, envolve não apenas a titulação dos ocupantes, mas também a melhoria das condições urbanísticas e ambientais das áreas ocupadas, como a implantação de infraestrutura, equipamentos sociais, áreas verdes e comércio e serviços locais, ou seja, a garantia de um conjunto de direitos da cidadania à população hipossuficiente.

Assim sendo, a importância dessa medida é evidente, pois ela contribui para a inclusão social e a distribuição de renda no território urbano, ao reconhecer o direito de propriedade e a função social da propriedade dos moradores dessas áreas. Além disso, ela promove a sustentabilidade ambiental, ao evitar a ocupação desordenada do solo, que gera impactos negativos sobre os recursos naturais e a qualidade de vida da população. 

Portanto, a regularização fundiária e urbanística de áreas de interesse social é uma política pública essencial para o desenvolvimento urbano equilibrado e democrático, razão pela qual merece receber investimentos da nova receita advinda da contrapartida pelo impacto urbanístico.

Essas são as razões de mérito que amparam a presente Emenda Modificativa, a qual apresentamos na expectativa de contar com o apoio dos Nobres Pares.

Sala das Sessões, em.............................................

Deputado ROGÉRIO MORRO DA CRUZ

Autor

PARECER Nº , DE 2023 - CCJ

Projeto de Lei Complementar nº 25/2023

Da COMISSÃO DE CONSTITUIÇÃO E JUSTIÇA sobre o Projeto de Lei Complementar nº 25/2023, que “Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.”

AUTOR: Poder Executivo

RELATOR: Deputado Thiago Manzoni.

 I - RELATÓRIO

a) Teor do Projeto

O Projeto de Lei Complementar (PLC) em epígrafe, de autoria do Poder Executivo, dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

A proposição em análise pretende revogar a vigente Lei nº 992, de 28 de dezembro de 1995, estabelecendo novos procedimentos para o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal. 

Conforme disposto no art. 1º, devem ser observadas as regras gerais dispostas na legislação federal e distrital aplicável ao parcelamento do solo e no Plano Diretor de Ordenamento Territorial – PDOT. 

Importa destacar que os núcleos urbanos informais inseridos nas áreas integrantes da Estratégia de Regularização Fundiária previstas no PDOT não estão sujeitos às disposições da norma, salvo expressa previsão legal ou após o respectivo registro cartorial – divergindo da Lei nº 992/1995, que abarca a finalidade de regularização fundiária. 

Título I – Do Parcelamento do Solo (arts. 3º ao 18)

Capítulo I – Disposições gerais

O Título I trata dos conceitos gerais sobre parcelamento do solo, definido como a divisão da gleba em unidades juridicamente independentes, mediante aprovação de projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal. Adiante, no art. 22, o PLC dispõe que parcelamento do solo deve ser aprovado, ao final do processo, por ato do Chefe do Poder Executivo.

O parcelamento de áreas públicas ou privadas é admitido apenas nas áreas inseridas na macrozona urbana do PDOT, devendo ser precedido da fixação de diretrizes urbanísticas emitidas pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano, observadas as contribuições dos órgãos ambientais, de infraestrutura e de mobilidade.

A proposição incorpora disposições sobre articulação do sistema viário, reserva de áreas públicas, áreas de preservação permanente e faixas não edificáveis (relacionadas a rodovias, ferrovias e corpos hídricos), presentes no art. 4º da Lei nº 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano a nível nacional, e a Lei nº 12.651/2012, que instituiu o Código Florestal. 

No art. 6º da proposição são fixados os seguintes requisitos mínimos para os parcelamentos do solo:

I – respeitar a faixa não edificável de, no mínimo, 5 metros de cada lado, a contar dos limites das faixas de domínio previstas nas normas do Sistema Rodoviário do Distrito Federal; (exceto edificações contíguas às faixas de domínio que atravessem perímetros urbanos construídas até a data da publicação da Lei Federal nº 13.913, de 25 de novembro de 2019)

II – respeitar ao longo das águas correntes e dormentes, áreas de faixas não edificáveis de, no mínimo, 30 metros de cada lado, contados a partir da borda da calha do leito regular, salvo quando previsto de forma diversa na legislação ambiental ou quando fundado em estudos técnicos aprovados pelo órgão executor da política ambiental;

III – respeitar a reserva de faixa não edificável de, no mínimo, 15 metros de cada lado, a contar dos limites das faixas de domínio das ferrovias quando previstas em legislação própria;

IV – respeitar as áreas de preservação permanente, definidas pela legislação ambiental federal e distrital, sem prejuízo de demais exigências previstas em legislação específica;

V – garantir a articulação das vias a serem criadas no parcelamento do solo com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, integrando-as com o sistema viário da região e harmonizando-as com a topografia local; 

VI – atender às diretrizes urbanísticas quanto à proporcionalidade entre as áreas destinadas aos sistemas de circulação e mobilidade, equipamentos públicos e espaços livres de uso público, e a densidade da ocupação prevista pelo plano diretor.

As faixas não edificáveis são admitidas como parte integrante dos lotes, desde que sem nenhuma espécie de edificação, incluindo cercamentos.

Conforme o § 2º do mencionado artigo, as edificações localizadas nas áreas contíguas às faixas de domínio público dos trechos de rodovia que atravessem perímetros urbanos ou áreas urbanizadas passíveis de serem incluídas em perímetro urbano, desde que construídas até a data da publicação da Lei federal nº 13.913/2019[1], ficam dispensadas da observância da exigência de respeitar a faixa não edificável de, no mínimo, 5 metros de cada lado, a contar dos limites das faixas de domínio previstas nas normas do Sistema Rodoviário do Distrito Federal prevista no inciso I. 

Abarcando-se as condicionantes previstas no art. 3º da Lei federal 6.766/1979, é vedado o parcelamento do solo em locais:

I – alagadiços e sujeitos a inundações, antes da adoção das providências necessárias para assegurar o escoamento das águas, sem prejuízo das exigências da legislação ambiental específica;

II – em terrenos com declividade igual ou superior a 30%, salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;

III – que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;

IV – sujeitos a deslizamentos de terra ou erosão, antes de tomadas as providências necessárias para garantir a estabilidade geológica e geotécnica;

V – onde a poluição ambiental comprovadamente impeça condições sanitárias adequadas, sem que sejam previamente saneados;

VI – que integrem Unidades de Conservação da Natureza de que trata a Lei Complementar nº 827, de 22 de julho de 2010, incompatíveis com esse tipo de empreendimento;

VII – onde for tecnicamente inviável a implantação de infraestrutura básica, serviços públicos de transporte coletivo ou equipamentos públicos urbanos e comunitários.

Nos casos supracitados nos incisos de I a V, admite-se solução alternativa atestada em laudo técnico, condicionada à anuência dos órgãos ambiental, de recursos hídricos, da defesa civil e do sistema de saúde.

Capítulo II – Das Modalidades

Em conformidade com a Lei federal 6.766/1979, a proposição distingue o parcelamento do solo em duas modalidades:

- Loteamento: consiste na subdivisão da gleba em lotes ou projeções, com abertura de novas vias de circulação, logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes;

- Desmembramento: consiste na subdivisão da gleba em lotes ou projeções, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação das vias já existentes, para o qual é facultado procedimento simplificado de aprovação, na forma do regulamento.

Capítulo III – Do Condomínio de Lotes

O PLC permite a destinação de área nos parcelamentos para implantação de condomínio de lotes, que consiste na subdivisão dos lotes em unidades autônomas de uso privativo, destinados à edificação, e áreas de propriedade comum, em regime condominial, nos termos do art. 1.358-A do Código Civil (Lei Federal nº 10.406/2002).

O projeto de urbanismo referente ao condomínio de lotes deve observar as diretrizes urbanísticas e incluir, no mínimo:

I – a densidade populacional bruta;

II – as áreas mínimas das unidades autônomas;

III – os percentuais mínimos de áreas destinadas ao uso comum dos condôminos;

IV – os usos permitidos;

V – a dimensão máxima permitida de lote para implantação de condomínio de lotes;

VI – a máxima extensão territorial contínua de lotes permitida para implantação de condomínio de lotes;

VII – a taxa de permeabilidade mínima;

VIII – os afastamentos mínimos internos e externos aos lotes.

Tal projeto pode ser aprovado por ato do chefe do Poder Executivo, quando em conjunto com o projeto de urbanismo do parcelamento, ou por ato do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano, quando posterior ao registro do parcelamento em que estiver inserido.

Nos parcelamentos com condomínio de lotes, as áreas destinadas à implantação de equipamento urbano e comunitário e aos espaços livres de uso público devem estar situadas fora dos limites da poligonal da área privativa e de propriedade comum aos condôminos.

Aprovado o projeto de urbanismo do condomínio de lotes, o parcelador deve submetê-lo ao registro imobiliário em até 180 dias. As edificações, por sua vez, são licenciadas individualmente em processo administrativo próprio.

No condomínio de lotes, fica a cargo do parcelador a aprovação, o licenciamento e a implantação da infraestrutura, conforme projeto submetido ao órgão executor do licenciamento ambiental. Os custos de manutenção da infraestrutura são de responsabilidade dos condôminos, nos termos do Código Civil, podendo a fração ideal de cada lote ser proporcional à área do solo ou ao respectivo potencial construtivo.

Título II – Da aprovação Parcelamento do Solo Urbano (arts. 19 ao 48)

Capítulo I – Instrumentos de Aprovação

Nos termos da proposta, a aprovação do parcelamento do solo urbano compreende cumulativamente o licenciamento urbanístico, o licenciamento ambiental e o registro cartorial. O licenciamento ambiental pode ser dispensado nos casos especificados na respectiva norma ambiental ou em manifestação do órgão executor da política ambiental.

Nos casos em que a gleba for objeto de parcelamento em mais de uma modalidade, incluindo o condomínio de lotes, a aprovação deve ocorrer concomitantemente, em um único projeto de urbanismo.

O PLC inova ao exigir contrapartida pelo impacto urbanístico como condição de aprovação do projeto, considerando, cumulativamente:

I – a densidade demográfica ou populacional;

II – a localização do parcelamento urbano em relação aos núcleos urbanos existentes;

III – o porte do parcelamento urbano;

IV – a capacidade instalada de infraestrutura urbana.

A contrapartida, que corresponde a 3% do valor da infraestrutura, será destinada ao Fundo de Desenvolvimento Urbano do Distrito Federal – Fundurb e ao Fundo Distrital de Habitação – Fundhis. Critérios e formas de pagamento serão disciplinados no regulamento, entretanto não haverá cobrança quando se tratar de parcelamento do solo destinado a programas habitacionais de interesse social.

É facultado o pagamento integral ou parcial da contrapartida por meio de unidades imobiliárias no mesmo empreendimento ou em empreendimento diverso, a serem destinadas ao órgão executor da política habitacional de interesse social.

Capítulo II – Do Licenciamento Urbanístico e Ambiental

Seção I - Do Licenciamento Urbanístico

Conforme o art. 22 do PLC, o licenciamento urbanístico compreende:

I – a aprovação preliminar do projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal; 

II – a deliberação sobre a proposta de parcelamento do solo urbano pelo Conselho de Planejamento Urbano do Distrito Federal – Conplan;

III – a aprovação técnica final do projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal;

IV – a aprovação do parcelamento do solo por ato do Chefe do Poder Executivo; 

V – a expedição da licença urbanística.

A aprovação preliminar do projeto de urbanismo, por sua vez, envolve as seguintes etapas:

I – comprovação da propriedade da gleba;

II – levantamento topográfico;

III – consultas sobre interferências e viabilidade do parcelamento;

IV – emissão de diretrizes urbanísticas;

V – projeto de urbanismo.

Os documentos técnicos que compõem o projeto serão definidos em norma de apresentação expedida pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano. As etapas de aprovação devem ocorrer de forma simultânea, ressalvadas as hipóteses em que uma das etapas é condição necessária para a continuidade da análise.

As consultas devem abranger, no mínimo, manifestações das entidades responsáveis quanto às soluções de infraestrutura de manejo das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.

A conclusão da aprovação preliminar é condicionada à manifestação técnica do órgão executor da política ambiental quanto à viabilidade.

Nos casos em que a gleba ou conjunto de glebas for objeto de mais de um projeto de urbanismo, é obrigatória a elaboração de Plano de Uso e Ocupação de Urbanismo.

Após a manifestação técnica favorável do órgão gestor do desenvolvimento territorial, a proposta de parcelamento deve ser submetida à deliberação do Conplan, acompanhada da manifestação de viabilidade ambiental ou sua dispensa, expedida pelo órgão executor da política ambiental. As eventuais recomendações do conselho devem então ser observadas pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano, que poderá justificar a impossibilidade técnica de atendimento.

Deliberada a proposta pelo Conplan, o parcelador deve então apresentar o projeto de urbanismo, que consiste na consolidação final do projeto de parcelamento do solo urbano, conforme conteúdo definido no regulamento. Cabe ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano realizar a análise e manifestação conclusiva quanto à aprovação técnica de tal projeto.

Seção II – Do Licenciamento Ambiental

Segundo a proposta, o licenciamento ambiental, a ser requerido pelo parcelador ao órgão executor da política ambiental, deve obedecer aos instrumentos legais aplicáveis à atividade de parcelamento do solo em matéria ambiental, observando os aspectos urbanísticos e buscando a compatibilidade do uso e ocupação do solo com a sua viabilidade.

O licenciamento ambiental pode compreender os seguintes atos:

I – aprovação preliminar do respectivo estudo ambiental pelo Conam, quando couber;

II – manifestação de viabilidade ambiental pelo órgão executor da política ambiental do Distrito Federal, quando couber; 

III – expedição de licença ambiental pelo órgão executor da política ambiental do Distrito Federal.

O licenciamento ambiental ou sua dispensa deve se dar concomitantemente ao licenciamento urbanístico, e se encerra com a conclusão e entrega das obras de infraestrutura e o cumprimento integral das condicionantes da Licença de Operação – LO ou da Licença Ambiental Única – LAU.

A aprovação pelo Conplan está condicionada à manifestação do órgão executor da política ambiental quanto à viabilidade do parcelamento do solo.

Seção III – Da aprovação por Ato do Chefe do Poder Executivo

Após a aprovação técnica final do projeto de urbanismo, o órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano deve submeter a proposta de parcelamento do solo, instruída com a respectiva licença prévia ambiental, à aprovação por ato do Chefe do Poder Executivo.

Seção IV – Da Licença Urbanística

A licença urbanística, a ser requerida em até 180 dias da publicação do decreto de aprovação do parcelamento, é o documento final da aprovação necessário para o registro cartorial, emitido pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano, que certifica: 

O cumprimento das etapas do licenciamento urbanístico, dispostas no art. 22, I a IV; 

A expedição da licença prévia ambiental ou documento equivalente, ou sua dispensa; e 

A aprovação do cronograma físico-financeiro e da respectiva proposta de garantia ou a execução integral das intervenções e obras de infraestruturas definidas para o projeto.

O cronograma físico-financeiro, acompanhado dos orçamentos que embasaram sua elaboração, deve indicar, no mínimo, as seguintes intervenções e obras de infraestrutura, além de intervenções decorrentes de medidas mitigadoras e compensatórias ou outras exigidas pelos órgãos e entidades competentes:

I – sistema de drenagem de águas pluviais;

II – sistema de abastecimento de água potável;

III – sistema de esgotamento sanitário ou outro sistema de coleta e tratamento;

IV – sistema de distribuição de energia elétrica pública e domiciliar;

V – sistema de iluminação pública;

VI – calçada, meio fio, sarjeta e pavimentação nas vias públicas

Definidas as intervenções e obras necessárias, cabe ao parcelador a elaboração dos respectivos projetos, submetidos à aprovação ou visto do órgão responsável pela gestão da respectiva intervenção. O parcelador pode optar por firmar termo de compromisso e declaração de responsabilidade pelos documentos apresentados, devidamente subscritos pelo parcelador e responsável técnico, acompanhado de anotação ou registro de responsabilidade técnica por profissional habilitado.

Após a aprovação do cronograma físico-financeiro, o parcelador deve apresentar proposta de garantia de execução integral das obras, sendo admitidas garantias reais e fidejussórias.

A garantia real pode incidir sobre imóveis próprios ou de terceiros (fiadores), localizados no Distrito Federal e livres de ônus, prestada por meio de registro na matrícula. Nos casos em que a garantia consistir nos próprios lotes a serem criados com o registro do parcelamento, a licença urbanística será expedida constando a identificação dos respectivos imóveis, a serem registrados com a averbação do ônus.

Assim como na vigente Lei nº 992/1995, são dispensados de aprovação do cronograma físico-financeiro e da garantia de execução da infraestrutura os parcelamentos do solo urbano promovidos pelo poder público.

Capítulo III – Do Registro Cartorial

Concluído o licenciamento urbanístico, o parcelador deve submeter o projeto de urbanismo aprovado ao registro imobiliário em até 180 dias a contar da expedição da licença, sob pena de caducidade da aprovação. Para o registro cartorial, é suficiente a apresentação da licença urbanística, independentemente do licenciamento ambiental.

O cartório de registro de imóveis competente deve dar ciência do registro do parcelamento do solo ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano. O registro do parcelamento ainda não integralmente implantado pode ser cancelado, total ou parcialmente, a requerimento do parcelador, desde que haja anuência do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano e acordo com os eventuais adquirentes de lotes.

Título III – Da Implantação do Parcelamento (arts. 49 ao 53)

Capítulo I – Do Início das Obras

A implantação do parcelamento, com o efetivo início das obras, é condicionada à emissão da licença urbanística e ao respectivo licenciamento ambiental ou sua dispensa. O prazo para execução das obras estará previsto no cronograma físico-financeiro.

Capítulo II - Do Termo de Verificação de Obras de Infraestrutura - TVI

Conforme consta na proposição, o Termo de Verificação de Obras de Infraestrutura – TVI é o instrumento emitido pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano que atesta a conclusão das intervenções e obras de infraestrutura no parcelamento do solo urbano. Para expedição do TVI, o parcelador deve reunir a documentação comprobatória da execução de cada obra ou intervenção junto aos órgãos públicos responsáveis pela gestão da respectiva intervenção.

Pode ser emitido TVI único ou específico para cada obra de infraestrutura executada. Após a emissão do TVI, o parcelador fica habilitado a solicitar a liberação integral ou parcial da garantia prestada.

Título IV – Do Parcelamento do Solo Urbano para Provimento Habitacional de Interesse Social (arts. 54 ao 58)

Capítulo I - Do Conceito

São considerados parcelamentos do solo para provimento habitacional de interesse social aqueles, promovidos pelo poder público ou ente privado, que visam ampliar a oferta habitacional de interesse social, observados os critérios de faixa de renda mensal dos beneficiários de programas habitacionais vigentes em âmbito distrital ou federal. 

É garantida a análise, aprovação e implantação prioritárias de tais parcelamentos pelos órgãos e agentes afetos.

Capítulo II - Da Atribuição do Órgão Gestor do Desenvolvimento Territorial e Urbano

Compete ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano:

I – realizar estudos urbanísticos para indicação de áreas destinadas, prioritariamente, ao provimento de habitação de interesse social;

II – estabelecer regras e procedimentos simplificados para o parcelamento do solo urbano para provimento habitacional de interesse social;

III – a autorização da prerrogativa de implantar o uso exclusivamente residencial em lotes destinados a programas habitacionais de interesse social, inclusive em parcelamentos do solo já registrados.

Os estudos podem determinar densidade populacional específica, com vistas ao atendimento da política de provimento habitacional de interesse social, mediante compensação com a densidade de outras áreas, segundo critérios do regulamento.

Nas matrículas das unidades imobiliárias devem constar a destinação à habitação de interesse social e a restrição da comercialização que não atenda aos critérios de programas habitacionais vigentes em âmbito distrital ou federal.

As obras e intervenções de infraestrutura para tais parcelamentos devem obedecer aos parâmetros técnicos estabelecidos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e normas específicas das agências reguladoras.

Título V - Da Retificação e Ajustes de Projeto de Urbanismo Registrado (arts. 59 e 60)

Capítulo I - Da Possibilidade de Retificações e de Ajustes

O projeto urbanístico registrado em cartório pode ser objeto de retificações e ajustes, aprovados por ato do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano, para corrigir erros materiais, coordenadas, azimutes e cotas de amarração de lotes ou projeções e para adequá-lo à implantação do parcelamento, quando:

I – houver interferência com infraestrutura implantada, cujo remanejamento não se apresentar exequível;

II – a implantação ou o remanejamento de vias prejudicar ou inviabilizar a locação ou o acesso a lotes ou projeções;

III – for identificada a presença de conjunto de espécies arbóreas ou implantação de praças, parques e unidades de conservação sobre lotes ou projeções;

IV – houver deslocamento de lote ou de conjunto de lotes em relação ao projeto de parcelamento registrado, por erro de locação;

V – não for possível implantar o lote conforme o projeto de parcelamento registrado, por erro de locação de lotes vizinhos;

VI – houver implantação de vias de sistema de transporte de forma diversa daquela prevista em projeto de parcelamento registrado, que inviabilize a devida implantação dos lotes conforme o projeto de parcelamento registrado;

VII – houver erro de anotação das dimensões, área do lote e endereçamento de projeto que configure erro material;

VIII – identificadas divergências entre o projeto de urbanismo de regularização fundiária aprovado e a realidade fática constatada no momento do registro.

Nos termos dispostos, a anuência do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano pode ser dispensada nos casos de retificação ou ajustes conduzidos pelo próprio poder público. Nos casos previstos no supracitado inciso III, as retificações e ajustes devem ser submetidos à apreciação do órgão executor da política ambiental, à exceção da implantação de praças e parques urbanos. 

As retificações e ajustes não podem resultar em redução de área pública, exceto nos casos previstos no inciso VIII, na proporção de 10% da área do lote objeto da retificação e desde que não impliquem em alteração de sistema viário.

São dispensadas de participação popular e deliberação do Conplan as mencionadas hipóteses de retificações e ajustes.

Título VI - Do Reparcelamento do Solo Urbano (arts. 61 ao 65)

Capítulo I - Dos Requisitos

A modalidade de reparcelamento do solo, uma inovação do PLC no Distrito Federal, é definida como a reformulação de áreas previamente parceladas e registradas no cartório de registro de imóveis, com ajuste de sistema viário, áreas públicas e unidades imobiliárias. Tal reparcelamento deve atender aos seguintes atos:

I – aprovação de projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal;

II – deliberação do Conplan, salvo as exceções previstas nesta Lei Complementar;

III – aprovação do reparcelamento do solo por ato do Chefe do Poder Executivo;

IV – a expedição da licença urbanística.

Exceto nos casos de reparcelamentos conduzidos pelo poder público, é exigida anuência dos proprietários do lote objeto da adequação e dos lotes vizinhos, caso haja alteração de confrontação. Quando exigido pela legislação ambiental específica, o reparcelamento deve ser submetido à análise do órgão ambiental.

A proposição autoriza as seguintes hipóteses de reparcelamento de áreas previamente registradas em cartório, previstas no art. 62:

I – criação e regularização de lotes destinados a equipamentos públicos;

II – reformulação de desenho urbano sem redução das áreas públicas;

III – reformulação de desenho urbano com alteração das áreas das unidades imobiliárias e das áreas públicas;

IV – reformulação de desenho urbano com ou sem alteração das áreas das unidades imobiliárias e das áreas públicas, e com alteração de usos e parâmetros urbanísticos;

V – criação e regularização de áreas destinadas a parques urbanos ou unidades de conservação previstas na Lei Federal nº 12.651, de 25 de maio de 2012, com ou sem alteração das áreas das unidades imobiliárias e das áreas públicas. (grifo nosso)

Para o reparcelamento previsto nos citados incisos I e II, o art. 63 dispensa exigência de estudo de impacto urbanístico, estudo ambiental, processo de participação popular e deliberação do Conplan. Também é dispensado o procedimento de desafetação quando se tratar de alteração da classificação do bem público de bem de uso comum do povo para bem de uso especial, operando-se a criação ou alteração do lote já existente.

É vedado o reparcelamento de áreas de praças, exceto quando sua área puder ser compensada nas adjacências ou mediante desconstituição de unidades imobiliárias não alienadas, ou quando tratar-se de áreas sujeitas à regularização nos termos do PDOT.

Quando a área dos lotes resultantes do reparcelamento não se enquadrar na faixa de área do lote original previsto na legislação de uso e ocupação do solo, deve ser criada nova faixa de área, mantendo inalterados os parâmetros originais.

Segundo a proposta, o reparcelamento para reformulação de desenho urbano sem redução das áreas públicas, na hipótese do supracitado inciso II do art. 62, tem por finalidade a qualificação urbana de áreas consolidadas, contemplando:

I – o redimensionamento das unidades imobiliárias, com ajuste no formato de lotes ou projeções;

II – as alterações de traçado viário e estacionamentos;

III – a compensação de áreas entre equipamentos públicos e entre equipamentos públicos e áreas públicas;

IV – o desenho de novos espaços livres públicos.

Por sua vez, a reformulação de desenho urbano de áreas parceladas com alteração das unidades imobiliárias e redução das áreas públicas, indicada nos incisos III e IV do art. 62, tem por finalidade o cumprimento do objetivo do PDOT de otimização e priorização da ocupação urbana em áreas com infraestrutura implantada, podendo contemplar:

I – alterações de traçado viário e estacionamentos;

II – redesenho de espaços livres públicos;

III – alteração ou criação de unidades imobiliárias e de áreas públicas.

Nesses casos, bem como no previsto no inciso V do art. 62, o reparcelamento é condicionado à participação popular, realização de estudos urbanísticos que comprovem a viabilidade da intervenção e desafetação de área pública, quando for o caso, podendo ainda estarem sujeitos a licenciamento ambiental.

Capítulo II – Da Outorga Onerosa de Alteração de Parâmetros de Uso e Ocupação do Solo – Opar

Outra inovação da proposta é a instituição da Outorga Onerosa de Alteração de Parâmetros de Uso e Ocupação do Solo – Opar como contrapartida para a alteração prevista no art. 62, IV (reparcelamento para reformulação de desenho urbano com ou sem alteração das áreas das unidades imobiliárias e das áreas públicas, e com alteração de usos e parâmetros urbanísticos). 

Os valores arrecadados são destinados ao Fundo de Desenvolvimento Urbano do Distrito Federal – Fundurb e o Fundo Distrital de Habitação – Fundhis. Não se aplica a Opar nos casos de programas habitacionais de interesse social em que a alteração seja exclusivamente para inclusão do uso habitacional e nos casos de regularização das unidades imobiliárias ocupadas por entidades religiosas disposta na Lei Complementar nº 806/2009.

É facultada a conversão do pagamento da outorga em unidades imobiliárias, a serem destinadas ao órgão executor da política habitacional de interesse social do DF. Nos casos em que houver pagamento de Opar, não haverá incidência concomitante de Outorga Onerosa de Alteração de Uso - Onalt.

Os procedimentos e os valores para aplicação da Opar serão definidos no regulamento, devendo considerar, no mínimo:

I – a valorização das unidades imobiliárias que compõem o parcelamento;

II – os parâmetros urbanísticos;

III – supressão ou acréscimo de área pública;

IV – quantidade de unidades imobiliárias;

V – aumento da área privativa.

Título VII - Do Desdobro e do Remembramento de Lotes (arts. 68 ao 84)

Capítulo I - Das Disposições Gerais

O PLC incorpora em seu bojo o regramento dos instrumentos do desdobro e do remembramento de lotes, disciplinadas pela Lei Complementar nº 950/2019. São estabelecidas as seguintes modalidades de alteração de lote integrante de parcelamento do solo urbano registrado em cartório:

I – desdobro, caracterizado pela subdivisão de lote originário de parcelamento matriculado no cartório de registro de imóveis, que não implique em alterações no sistema viário e áreas públicas;

II – remembramento, caracterizado pela unificação de lotes contíguos, originários de parcelamento matriculado no cartório de registro de imóveis, para constituição de um único lote, que não implique em alterações no sistema viário e áreas públicas;

III – reversão de desdobro, caracterizado pela reunificação de lotes resultantes de prévio projeto de desdobro, retornando às características do projeto de urbanismo original;

IV – reversão de remembramento, caracterizado pela divisão de lote resultante de prévio remembramento, retornando às características do projeto de urbanismo original.

As alterações são sujeitas à manifestação favorável do órgão executor da política ambiental quando houver o uso previsto de PAC - Posto de Abastecimento de Combustíveis.

O requerimento para alteração de lote deve ser formalizado pelo proprietário ou por seu representante legalmente constituído, competindo ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano sua análise e aprovação, havendo apreciação pelo Conplan nos casos previstos pelo PDOT. Os procedimentos para remembramento e desdobro podem ser analisados e aprovados em ato único, para fins de redimensionamento dos lotes originais.

Aprovada a alteração do lote, em quaisquer das modalidades, compete ao proprietário ou seu representante cuidar do respectivo registro cartorial, no prazo de 180 dias prorrogável por igual período, bem como a adotar as eventuais providências em relação aos negócios jurídicos vinculados ao imóvel. As averbações e registros referentes a ônus reais e restrições de natureza judicial existentes devem ser transportadas para as matrículas resultantes do desdobro ou remembramento.

O órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano deve definir o endereçamento e os afastamentos que passam a ser aplicados a partir das novas divisas dos lotes resultantes.

O proprietário deve comprovar a conformação das edificações existentes com os parâmetros de uso e ocupação do solo aplicados aos lotes resultantes, mediante laudo assinado pelo responsável técnico, com o respectivo registro de responsabilidade. Nos casos de desconformidade, deve ser realizada a demolição da edificação ou apresentado termo de compromisso para execução das correções – obrigações a serem averbadas em cláusula resolutiva na matrícula do imóvel.

Capítulo II – Do Desdobro

Conforme a proposta, os lotes resultantes do desdobro devem atender, no mínimo, aos seguintes requisitos:

I – ter, no mínimo, uma testada voltada para via pública implantada ou prevista em projeto urbanístico registrado;

II – ter área mínima de 125,00 metros quadrados e testada frontal mínima de 5,00 metros; (em conformidade com a Lei federal 6.766/1979)

III – manutenção dos mesmos parâmetros de uso e ocupação do lote original, salvo exceção expressa;

IV – somatória das áreas corresponder exatamente a área do lote original registrado em cartório de registro de imóveis, conforme o projeto de urbanismo do parcelamento.

Aos lotes inseridos em Zona Especial de Interesse Social – ZEIS ou em Áreas de Regularização de Interesse Social – ARIS, é admitida a dimensão mínima dos lotes estabelecida no PDOT ou na legislação específica para a região.

É vedado o desdobro nos casos de:

I – lote destinado a UOS RE 1, RE 2, RO 1, RO 2, RO 3 e RRur; (conforme as categorias de uso e ocupação do solo dispostos na LUOS)

II – projeção;

III – imóvel objeto de compensação urbanística, nos termos da Lei Complementar nº 940, de 12 de janeiro de 2018;

IV – demais casos previstos na legislação de uso e ocupação do solo específica.

Excetuam-se do disposto no citado inciso I os casos de regularização de unidades ocupadas por entidades religiosas (previstos na Lei Complementar nº 806/2009) e de lotes destinados a:

I – UOS RO 1, RO 2, RO 3 em que a área dos lotes resultantes do desdobro seja igual ou superior à área média dos lotes de mesmo uso, calculado com base no Quadro Demonstrativo de Unidades Imobiliárias – QDUI do parcelamento do solo que lhe deu origem, quando o projeto urbanístico de desdobro for promovido pelo poder público ou em razão de decisão judicial; 

II – habitação de interesse social vinculada aos programas governamentais de provisão habitacional, quando o projeto urbanístico de desdobro for promovido pelo poder público ou em razão de decisão judicial; ou

III – habitação de interesse social vinculada aos programas governamentais de regularização fundiária, quando o projeto urbanístico de desdobro for promovido pelo poder público ou em razão de decisão judicial.

O desdobro que resulte em lote cujo acesso faça divisa com faixa de domínio de rodovia deve ser precedido de anuência do órgão responsável pela sua gestão.

Nos lotes onde houver edificações erigidas em conformidade com os parâmetros de uso e ocupação do solo aplicados ao lote original e licenciamento edilício correspondente à ocupação fática, o desdobro pode ser admitido desde que os coeficientes de aproveitamento dos lotes resultantes sejam distribuídos de forma que o potencial construtivo do lote original não seja ultrapassado.

Quando a área dos lotes resultantes do desdobro não se enquadrar na faixa de área do lote original previsto na legislação de uso e ocupação do solo, deve ser criada nova faixa de área, mantendo inalterados os parâmetros originais.

Capítulo III – Do Remembramento

O remembramento de lotes é admitido nos casos em que os lotes originais possuam os mesmos parâmetros de uso e ocupação do solo ou nas situações definidas na legislação de uso e ocupação do solo.

No Conjunto Urbanístico de Brasília – CUB, até a aprovação do Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília - PPCUB, o remembramento de lotes com parâmetros de uso e ocupação do solo distintos deve ser precedido de consulta à unidade gestora do CUB.

A área do lote resultante do remembramento deve corresponder exatamente ao somatório das áreas registradas em cartório. Para o remembramento de lotes de proprietários distintos deve ser apresentado documento lavrado em cartório com a anuência específica dos respectivos proprietários.

É permitida a análise do remembramento simultaneamente ao licenciamento edilício, que substitui o ato de aprovação, exceto para lotes que resultem em:

I – área de lote ou projeção superior a 2.500,00 metros quadrados;

II – testada igual ou maior que 100,00 metros;

III – testadas voltadas para mais de uma via ou logradouro público.

Título VIII – Das Taxas (art. 85)

O PLC institui as seguintes taxas, cujos valores e critérios serão definidos em regulamento:

I – taxa de licenciamento urbanístico de parcelamento do solo urbano;

II – taxa de análise e aprovação de projeto de urbanismo;

III – taxa de análise e aprovação de desdobro, remembramento e suas respectivas reversões.

São isentas das taxas os casos situados em ARIS ou oriundos de programas habitacionais de interesse social ou de projetos elaborados pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano.

Título IX - Das Responsabilidades (arts. 86 ao 95)

Capítulo I - Do Poder Público

Caso constatadas quaisquer irregularidades nos processos de parcelamento do solo urbano que possam indicar infração ética imputada ao responsável técnico, a proposição determina que o poder público as comunique formalmente aos respectivos conselhos profissionais. Havendo identificação de indícios suficientes da prática de infração penal, cabe ao órgão que identificou os indícios comunicar à autoridade policial.

São atribuídas como responsabilidade das entidades gestoras das respectivas infraestruturas necessárias ao parcelamento:

I – informar sobre a existência de projetos, interferência de redes e equipamentos dos sistemas implantados e eventual viabilidade de remanejamento, se for o caso;

II – analisar a viabilidade de atendimento pelo sistema existente;

III – prestar informações que possibilitem ao parcelador elaborar estudo de concepção, projeto básico ou projeto executivo, conforme o caso;

IV – prestar informações que possibilitem ao parcelador implantar soluções alternativas para a infraestrutura, caso não haja disponibilidade de atendimento pelo sistema existente;

V – analisar, visar e aprovar, nos termos desta Lei Complementar, os estudos de concepção, projetos básicos ou projetos executivos para as obras de infraestruturas necessárias;

VI – receber as obras de infraestruturas, na forma desta Lei Complementar;

VII – enviar o cadastro de redes em formato editável e georreferenciado, para viabilizar a elaboração de croquis e a sobreposição com o projeto.

É de responsabilidade do órgão de fiscalização de atividades urbanas do Distrito Federal:

I – realizar a fiscalização, a qualquer tempo, da implantação do parcelamento do solo urbano, a fim de verificar a adequação ao projeto aprovado;

II – adotar as providências cabíveis no caso de descumprimento desta Lei Complementar e das demais legislações aplicáveis;

III – acionar, em caso de risco ou danos a terceiros, a Defesa Civil do Distrito Federal e o Corpo de Bombeiros Militar do Distrito Federal;

IV – acionar, em caso de risco ou dano ambiental, os órgãos gestor e executor da política ambiental;

V – aplicar as sanções previstas nesta Lei Complementar.

Ao órgão executor da política ambiental, por sua vez, compete a fiscalização dos aspectos ambientais relacionados à implantação dos atos previstos na proposição.

Capítulo II - Do Proprietário ou Parcelador

É de responsabilidade do proprietário ou do parcelador dar início, acompanhar o andamento e prover as informações e documentos necessários ao processo de aprovação dos atos previstos na proposição. São estabelecidas como responsabilidades do proprietário ou do parcelador:

I – apresentar estudos técnicos, projetos urbanísticos e projetos de infraestrutura, de todas as etapas do processo de parcelamento do solo urbano, alteração de lotes ou condomínios de lotes, conforme regulamentação desta Lei Complementar e demais legislações pertinentes, incluindo demarcação das quadras, lotes, vias de circulação e demais áreas;

II – garantir a veracidade dos documentos apresentados;

III – apresentar ao órgão competente o registro de responsabilidade técnica e eventuais alterações para os projetos e os estudos;

IV – apresentar avaliação imobiliária realizada por profissional habilitado mediante apresentação de documentação de responsabilidade técnica, quando for o caso;

V – iniciar as obras de infraestrutura somente após o seu licenciamento, ambiental e urbanístico, na forma do regulamento;

VI – comunicar aos órgãos ambiental, de fiscalização de atividades urbanas e aos órgãos responsáveis pela aprovação dos projetos de infraestrutura básica, o início das obras;

VII – instalar e manter atualizada placa informativa de dados técnicos do projeto e da obra, de forma visível;

VIII – apoiar os atos necessários à fiscalização;

IX – manter no local da obra e apresentar, quando solicitado, documentação de ordem técnica relativa ao processo de licenciamento urbanístico e ambiental;

X – informar aos órgãos ambiental, de fiscalização de atividades urbanas, aos órgãos responsáveis pela aprovação dos projetos de infraestrutura básica e ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal, a alteração da responsabilidade técnica da obra;

XI – apoiar as providências de manutenção, integridade e preservação das condições de acessibilidade, estabilidade, segurança e salubridade da obra e das edificações;

XII – executar ou reconstruir, no final da obra, os logradouros públicos contíguos ao parcelamento do solo urbano, de forma a permitir a acessibilidade do espaço urbano;

XIII – comunicar à coordenação do sistema de defesa civil as ocorrências que:

a) apresentem situação de risco;

b) comprometam a segurança e a saúde dos usuários e de terceiros ou a estabilidade da própria obra ou edificação;

c) impliquem dano ao patrimônio público ou particular.

XIV – adotar providências para prevenir ou sanar as ocorrências definidas no inciso XI;

XV – apresentar a comprovação de pagamentos de taxas e preços públicos vinculados ao licenciamento urbanístico e ambiental;

XVI – responder administrativamente pelo funcionamento e pela segurança da obra;

XVII – proceder ao registro cartorial do parcelamento do solo, no competente Cartório de Registo de Imóveis, nos termos desta Lei Complementar e da legislação federal correlata;

XVIII – apresentar ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal a documentação do parcelamento do solo urbano, das alterações de lotes e condomínios de lotes, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, no prazo de 30 dias após a efetivação do registro cartorial;

XIX – comunicar imediatamente ao órgão gestor do meio ambiente qualquer iminência ou a efetiva ocorrência de dano ambiental.

Capítulo III - Do Responsável Técnico

São atribuições dos responsáveis técnicos pela elaboração do projeto de urbanismo do parcelamento:

I – registrar a documentação de responsabilidade técnica no conselho profissional respectivo;

II – responder pela veracidade das informações técnicas fornecidas;

III – obedecer ao Plano Diretor de Ordenamento Territorial – PDOT e demais legislações aplicáveis;

IV – informar seu contratante sobre quaisquer questões ou decisões que possam afetar a qualidade, os prazos e custos de seus serviços profissionais;

V – assumir a responsabilidade pela orientação transmitida a seus contratantes;

VI – apresentar procuração de representante legal para atuar no processo de parcelamento do solo urbano.

Cabe ao responsável técnico pela execução da obra:

I – adotar medidas de segurança para resguardar a integridade dos bens públicos, privados e ao meio ambiente, que possam ser afetados pela obra até sua conclusão;

II – cuidar da manutenção, da integridade e das condições de acessibilidade, estabilidade, segurança e salubridade da obra e das edificações;

III – assegurar a fiel execução da obra de acordo com o projeto de urbanismo e de infraestrutura básica aprovados e com respectivo instrumento de garantia;

IV – atender à legislação que trata da gestão integrada dos resíduos da construção civil quanto ao despejo de resíduos de obras, inclusive de demolições;

V – manter no local da obra e apresentar, quando solicitado, documentação referente ao processo de licenciamento;

VI – atender às condições de segurança e uso de equipamentos apropriados por todo aquele que esteja presente no canteiro de obras, conforme legislação de segurança do trabalho;

VII – garantir a estabilidade do solo no canteiro de obras;

VIII – providenciar condições de armazenamento adequadas para os materiais estocados na obra;

IX – comunicar aos órgãos ou entidades públicas competentes o início, o andamento e a conclusão da respectiva obra de infraestrutura básica.

O responsável técnico pela execução é solidariamente responsável pela comunicação à coordenação do sistema de defesa civil e aos órgãos de proteção ambiental pela prevenção ou pela cessação das ocorrências que afetem a manutenção, a integridade e as condições de acessibilidade, estabilidade, segurança e salubridade da obra e das edificações, assim como sobre os riscos potenciais ou danos efetivos ao meio ambiente.

Título X - Da Fiscalização, das Medidas Cautelares, das Infrações e das Sanções (arts. 96 ao 105)

Capítulo I - Da Fiscalização

O PLC em análise, diferentemente da vigente Lei nº 992/1995, dispõe sobre a fiscalização do cumprimento da norma, tipificando as infrações e estabelecendo as sanções cabíveis.

É atribuído ao órgão de fiscalização de atividades urbanas atestar se o parcelamento obteve e obedeceu aos devidos licenciamentos, se foi locado em conformidade com o projeto de urbanismo aprovado e se as obras e intervenções previstas foram devidamente executadas. Nos termos da proposta, compete ao órgão, no exercício do seu poder de polícia administrativa:

I – fiscalizar:

a) ocupação do território;

b) as obras e as intervenções constantes na licença urbanística;

c) as recomendações da licença ambiental ou de outro documento;

d) os parcelamentos do solo, em quaisquer de suas modalidades, observando a existência de documentação, de autorização dos órgãos competentes;

II – solicitar a documentação do licenciamento do parcelamento;

III – realizar vistorias e auditorias;

IV – monitorar o cumprimento dos embargos ou interdição;

V – verificar a conformidade da locação do parcelamento do solo urbano com o projeto de urbanismo aprovado;

VI – verificar se a implantação do parcelamento do solo urbano, em quaisquer de suas modalidade, obteve os licenciamentos previstos nesta Lei;

VII – aplicar as sanções relativas às infrações especificadas nesta Lei Complementar.

Capítulo II – Das Medidas Cautelares

São estabelecidas as seguintes medidas cautelares, que podem ser adotadas, na forma do regulamento, quando observada a necessidade de se prevenir dano ou mitigar risco ou perigo à ordem urbanística, ao consumidor, à saúde ou ao meio ambiente:

I – embargo parcial ou total da obra;

II – interdição parcial ou total da obra;

III – apreensão de materiais, equipamentos e documentos

IV – demolição de edificações;

V – intervenção na execução das obras de infraestrutura;

VI - apreensão de veículos, máquinas, equipamentos, utensílios, instrumentos e objetos de qualquer natureza.

VII - destruição ou inutilização de materiais, equipamentos, documentos, folders, propagandas e similiares, instrumentos e objetos de qualquer natureza.

A aplicação de tais medidas deve ser motivada, justificada e devidamente fundamentada, cessada quando sanado o risco, findo o embaraço oposto à fiscalização ou quando sanadas as irregularidades. É prevista a possibilidade de conversão da medida em Termo de ajustamento de conduta - TAC, pactuado entre as partes.

As medidas de demolição, destruição ou inutilização, citadas nos incisos VI e VII, somente devem ser aplicadas em situações de flagrantes irregularidades de implantação do parcelamento, com risco de prejuízo financeiro aos adquirentes de lotes ou dano iminente ao meio ambiente, à ordem urbanística e à saúde, resguardados os objetos necessários à instrução do inquérito para investigação dos crimes previstos na Lei Federal 6.766/1979.

Capítulo III - Das Infrações e das Sanções

Conforme a proposta, incidem, na mesma sanção administrativa, os corresponsáveis, o responsável técnico, o arquiteto, o engenheiro, o corretor, o eventual comprador, o vendedor, bem como todo aquele que, de qualquer modo, contribuir para a concretização do empreendimento sem autorização do poder público ou em desacordo com as licenças emitidas.

Sem prejuízo das sanções civis e penais previstas na legislação federal, as infrações à lei complementar e seu regulamento acarretam, isolada ou cumulativamente, as seguintes penalidades:

I – advertência, quando a infração for de pequena gravidade e puder ser corrigida de imediato;

II – multa, gradual de acordo com a gravidade da infração;

III – embargo parcial ou total da obra;

IV – interdição parcial ou total da obra;

V – intimação demolitória;

VI – apreensão de materiais, equipamentos e documentos;

VII – cassação das licenças;

VIII – demolição de edificações;

IX – intervenção na execução das obras de infraestrutura;

X – suspensão temporária ou definitiva da emissão de alvarás, autorizações e licenças e processos em que conste quaisquer das pessoas mencionadas no artigo 98 desta Lei Complementar;

XI – apreensão e incorporação de veículos, máquinas, equipamentos, utensílios, instrumentos e objetos de qualquer natureza, ao patrimônio do Fundo de Desenvolvimento Urbano do Distrito Federal – Fundurb e Fundo Distrital de Habitação – Fundhis.

A advertência pode ser aplicada com fixação de prazo para reparação da infração, sob pena de penalidade mais grave.

A penalidade de multa, cuja fixação deve considerar a capacidade econômica do infrator, corresponde aos valores:

I – nas infrações leves, de 1 a 10 salários mínimos;

II – nas infrações médias, de 11 a 25 salários mínimos;

III – nas infrações graves, de 26 a 50 salários mínimos;

IV – nas infrações gravíssimas, de 51 a 1.000 salários mínimos.

As penas de multa são aplicadas de forma cumulativa e calculadas pelo dobro da última aplicada no caso de reincidência ou de infração continuada. A reincidência é caracterizada pelo cometimento da mesma infração nos 12 meses seguintes após a decisão definitiva sobre a sanção aplicada. A infração continuada, pelo descumprimento dos termos da advertência, do embargo ou da intimação demolitória. 

Persistindo a infração continuada após a aplicação da primeira multa, aplica-se nova multa mensalmente, nos casos de descumprimento da advertência ou da intimação demolitória, e diariamente, nos casos de descumprimento do embargo.

São classificadas como infrações leves, sujeitas à advertência e à multa:

I – deixar o responsável técnico de registrar a documentação de responsabilidade técnica no Conselho profissional respectivo;

II – não informar o responsável técnico ao seu contratante quaisquer questões ou decisões que possam afetar a qualidade, os prazos dos seus serviços profissionais;

III – não adotar medidas de segurança para resguardar a integridade dos bens públicos, privados e ao meio ambiente que possam ser afetados pela obra;

IV – deixar o responsável técnico de manter no local da obra a documentação referente ao processo de licenciamento.

V – não apresentar o proprietário ou parcelador ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano a documentação dos parcelamentos, das alterações de lotes e condomínios de lotes, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, no prazo de 30 dias após a efetivação do registro cartorial;

VI – não apresentar a comprovação de pagamentos de taxas e preços públicos vinculados ao licenciamento urbanístico e ambiental.

São infrações médias, sujeitas à multa, a embargo parcial ou total da obra e à interdição parcial ou total da obra:

I – executar obras tendentes à implantação de parcelamento do solo, em qualquer de suas modalidades, sem observância de exigências da Licença Urbanística ou da Licença ambiental;

II – causar impedimento ou embaraço à atividade de fiscalização;

III – não reparar os danos causados às Concessionárias de serviços públicos, na implantação de parcelamento do solo, em qualquer de suas modalidades, após intimação para fazê-lo;

IV – não alterar os documentos de licenciamento, no caso de transferência de propriedade ou alteração do responsável técnico;

V – deixar de apresentar, quando solicitado pela fiscalização, a documentação de licenciamento;

VI – não comunicar imediatamente ao órgão gestor do meio ambiente qualquer iminência ou a efetiva ocorrência de dano ambiental.

VII – não comunicar o início das obras aos órgãos ambiental, de fiscalização de atividades urbanas e aos órgãos responsáveis pela aprovação dos projetos de infraestrutura básica;

VIII – não instalar ou não manter atualizada placa informativa de dados técnicos do projeto e da obra, de forma visível;

IX – negligenciar ao registro cartorial do parcelamento do solo, no competente Cartório de Registo de Imóveis, nos termos desta Lei Complementar e da legislação federal correlata.

São infrações graves sujeitas à multa, à interdição parcial ou total da obra, à intimação demolitória e à apreensão de materiais, equipamentos e documentos:

I – dar início às obras de infraestrutura antes de licenciamento nos órgãos competentes;

II – não executar ou não reconstruir, no final da obra, os logradouros públicos contíguos ao parcelamento do solo urbano, de forma a permitir a acessibilidade ao espaço urbano;

III – deixar de reparar os danos causados às redes de infraestrutura pública durante a obra;

IV – negligenciar a conservação e a segurança da obra;

V – não comunicar à coordenação do sistema de defesa civil as ocorrências que apresentem situação de risco; comprometam a segurança e a saúde dos usuários e de terceiros ou a estabilidade da própria obra ou edificação; e impliquem dano ao patrimônio público ou particular;

VI – colocar em risco a estabilidade e a integridade das propriedades vizinhas e das áreas públicas;

VII – deixar de desocupar ou recuperar a área pública após o término da obra; 

VIII – deixar de providenciar os cuidados obrigatórios impostos para a intervenção em áreas públicas.

Por fim, são classificadas como infrações gravíssimas, sujeitas à multa, à intimação demolitória, à demolição, à apreensão de materiais, equipamentos e documentos, à cassação das licenças, à intervenção das obras de infraestrutura; bem como à incorporação de veículos, máquinas, equipamentos, utensílios, instrumentos e objetos de qualquer natureza ao patrimônio do Fundurb:

I – dar início, de qualquer modo, ou efetuar parcelamento do solo, em quaisquer de suas modalidades, sem a expedição da competente Licença Urbanística;

II – dar início, de qualquer modo, ou efetuar parcelamento do solo, em quaisquer de suas modalidades, sem atentar às condicionantes ambientais previstas na licença ou em outro documento;

III – deixar de adotar as providências determinadas pelo órgão competente em obras e edificações com risco iminente;

IV – executar obras ou manter edificações não passíveis de regularização, localizadas em área pública;

V – executar obra de implantação de parcelamento do solo, em qualquer de suas modalidades sem acompanhamento e registro do profissional habilitado,

VI – descumprir auto de embargo, intimação demolitória ou interdição;

VII – apresentar documentos sabidamente falsos;

VIII – deixar de providenciar o termo de verificação de infraestrutura;

IX – fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo;

X - vender ou prometer vender lote ou parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.

Ainda a respeito das infrações e penalidades, é prevista a aplicação, de forma subsidiária, do disposto na Lei nº 6.138/2018, que institui o Código de Obras e Edificações do Distrito Federal.

Título XI – Das Disposições Finais e Transitórias

Nas disposições finais, a proposição expressa ser vedado vender ou prometer vender lote ou parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.

É esclarecido que o disposto na proposta não se aplica:

– ao condomínio urbanístico previsto no art. 45 do PDOT, que deve ser instituído no registro do licenciamento edilício;

– aos casos de desdobro previstos na Lei Complementar nº 875/2013, que dispõe sobre o desdobro de unidades imobiliárias compartilhadas integrantes da Política Habitacional de Interesse Social do Distrito Federal nas regiões administrativas que especifica.

– ao art. 4º da Lei Complementar nº 941/2018, que autoriza o remembramento de lotes no projeto Etapa I - Setor Habitacional Jardim Botânico.

No prazo de até 1 ano da publicação da lei complementar, é facultado ao parcelador optar pelas disposições e procedimentos estabelecidos na própria lei complementar e respectivo regulamento ou pelo disposto na Lei Complementar nº 710/2005 (que dispõe sobre os Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas) e seu regulamento, o Decreto nº 27.437/2006 – o qual deve ser aplicado ao condomínio de lotes até a publicação do regulamento da proposição em tela.

Dispõe-se que as poligonais de parcelamentos do solo devem ser publicadas no sistema de documentação urbanística e cartográfica do Distrito Federal, para acesso público e gratuito, no prazo de 90 dias a contar do registro cartorial do projeto urbanístico, com vistas ao monitoramento e transparência dos atos públicos.

A proposta determina a implantação da gestão integrada do licenciamento de projetos relacionados ao desenvolvimento urbano e territorial do Distrito Federal, competindo ao Poder Executivo a regulamentação que estabeleça competências, procedimentos e áreas de atuação de cada órgão envolvido no licenciamento, devendo participar, no mínimo:

I – o órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal;

II – o órgão executor do licenciamento ambiental;

III – a Companhia Urbanizadora da Nova Capital do Brasil;

IV – a Companhia Energética de Brasília;

V – o órgão de gestão e soluções em saneamento ambiental;

VI – o órgão executivo rodoviário de trânsito do Distrito Federal;

VII – o órgão executivo de trânsito do Distrito Federal;

VIII – o Corpo de Bombeiros Militar do Distrito Federal;

IX – a agência de regulação dos usos das águas e dos serviços públicos do Distrito Federal;

X – o órgão de fiscalização do Distrito Federal;

XI – a Neoenergia Brasília.

A coordenação da gestão integrada compete ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano, e deve ser previsto comitê gestor para definição e acompanhamento de projetos prioritários.

É estabelecido prazo de 180 dias para regulamentação da lei complementar pelo Poder Executivo.

Por fim, são revogadas:

- na data de publicação da lei complementar:

a) a Lei nº 992, de 28 de dezembro de 1995 (que dispõe sobre parcelamento de solo para fins urbanos no Distrito Federal);

b) a Lei nº 4.164, de 26 de junho de 2008 (que dispõe sobre a adequação de projetos de parcelamento nos casos que especifica);

c) a Lei Complementar nº 950, de 07 de março de 2019 (que dispõe sobre o desdobro de lote e remembramento de lotes e projeções).

- em 1 ano, a contar da data de publicação, a Lei Complementar nº 710/2005 (que dispõe sobre os Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas).

b) Exposição de Motivos:

Na Exposição de Motivos que acompanha o Projeto de Lei Complementar, a Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Habitação – Seduh, por meio de seu Secretário de Estado, aponta que a proposição objetiva atualizar os parâmetros e os procedimentos para o parcelamento do solo no Distrito Federal, revogando a legislação atualmente em vigor, com teor que observa o conteúdo mínimo determinado no art. 155 do PDOT.

Conforme a justificação, a proposta observa as restrições de natureza ambiental, os aspectos paisagísticos e culturais e a melhoria da ambivalência urbana do DF, e se alinha aos princípios e diretrizes da política de desenvolvimento urbano dispostas no PDOT. A proposta intenta, em conjunto com a LUOS e com o PDOT, construir um arcabouço de normas uniformes quanto ao uso e à ocupação do solo.

A proposição encaminhada a esta Câmara Legislativa é fruto dos estudos realizados pelo Grupo de Trabalho instituído pela Seduh, em 2020, para atualização da Lei nº 992/1995.

Quanto à participação da sociedade no processo, informa a Seduh que a minuta do PLC fora disponibilizada à população através do seu sítio eletrônico[2] antes da realização da audiência pública conduzida de maneira híbrida - virtual e presencialmente, no dia 16 de fevereiro de 2022, conforme consta da ata publicada no Diário Oficial do Distrito Federal – DODF nº 49, de 14 de março de 2022. Além disso, o PLC em apreço foi submetido à apreciação do Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do Distrito Federal – Conplan, nas reuniões ordinárias realizadas em 04 e 05 de maio de 2023.

A exposição assevera ainda que a aprovação da lei complementar não acarretará aumento de despesa, não necessitando, portanto, de estimativa de impacto orçamentário-financeiro, nos termos da Lei Complementar federal nº 101/2000, conforme atestado na Declaração de Orçamento exarada pela Subsecretaria de Administração Geral da Seduh (encaminhada com a proposição).

c) Tramitação

O Projeto de Lei Complementar nº 25, de 2023, tramita em regime de urgência, foi lido em 27 de junho de 2023 e distribuído às Comissões de Assuntos Fundiários (CAF) e de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo (CDESCTMAT), para análise de mérito; e a esta Comissão de Constituição e Justiça (CCJ), para análise de admissibilidade.

Durante a tramitação da matéria nas Comissões de Mérito, foram apresentadas quarenta e duas (42) emendas, sete (7) delas sendo retiradas posteriormente. Além das emendas, foram apresentadas duas (2) subemendas.

É o relatório.

II - VOTO DO RELATOR

Conforme disposto no art. 63, I, do Regimento Interno, compete a esta Comissão de Constituição e Justiça examinar a admissibilidade das proposições em geral, quanto à constitucionalidade, juridicidade, legalidade, regimentalidade, técnica legislativa e redação.

II.1 – Considerações iniciais

a)  parcelamento do solo urbano e seu histórico no Distrito Federal

O processo de urbanização do Distrito Federal se distingue daquele ocorrido em outras grandes cidades em razão do contexto histórico de transferência da capital brasileira associado às políticas de controle, uso e ocupação do solo, implementadas desde 1960. Sua peculiaridade não reside apenas no fato de Brasília ser uma cidade planejada, pois tantas outras cidades brasileiras o são. Trata-se de um somatório de fatores, que vão desde o intenso fluxo migratório de trabalhadores sem direitos de moradia garantidos até a edição de diretrizes preservacionistas orientadas à proteção da concepção urbanística de Lucio Costa e à segregação socioespacial, materializada em uma estrutura urbana dispersa e rarefeita.

No entanto, não significa dizer que Brasília não compartilhe semelhanças com outros centros urbanos quanto à sua consolidação e expansão. O processo de urbanização nacional ganhou expressividade à medida que a industrialização se desenvolvia, a partir da década de 1930. Rapidamente, enquanto as cidades cresciam para comportar o volume de trabalhadores egressos do campo, elas também refletiam assimetrias econômicas e sociais da sociedade, como a concentração fundiária e a inacessibilidade à terra urbanizável e à moradia por parte da população de menor renda. Segundo Alfonsin (2007), a tensão legalidade-ilegalidade sempre acompanhou a formação do Estado e do território brasileiro. 

Até 1850, os direitos de uso e ocupação do solo eram legitimados por meio da posse, comumente qualificada através de seu cultivo. Isso se modificou com a aprovação da Lei de Terras (Lei federal nº 601, de 1850), que representa um divisor no que tange à privatização da terra. A norma passou a permitir a negociação de terras entre particulares e estabeleceu a compra e venda como única modalidade de aquisição intervivos.

Pela primeira vez, exige-se a demarcação de terras com vistas ao registro e à comercialização. Da formalização dos limites das propriedades decorreram as figuras do lote e do loteamento, o que suscitou a elaboração de normas afetas tanto à proteção do negócio jurídico de compra e venda quanto à ordenação do espaço urbano. Leonelli (2010) resgata leis municiais e decretos do Rio de Janeiro e de São Paulo que dispunham sobre regras para o arruamento e o loteamento no início do século XX e pontua que, ainda em 1930, em ambas as cidades a expansão urbana já se encontrava em descontrole, com a proliferação de loteamentos promovidos às margens das leis municipais para absorver a população que migrava do campo.

Mesmo em um contexto de rápida urbanização, apenas em 1979 seria aprovado o marco regulatório do parcelamento do solo urbano, Lei federal nº 6.766/1979, ou Lei Lehmann. Antes dela, o Decreto-Lei nº 58/1937 tratou dos loteamentos em nível nacional e se dedicou principalmente à regulamentação das relações de consumo e comercialização da terra, sem se preocupar com parâmetros que garantissem a ordem urbanística e o bem-estar da população.

A Lei federal nº 6.766/1979 representou grande avanço para o planejamento urbano brasileiro. Todavia, a doutrina urbanística, a exemplo de Maricato (2001), tece críticas ao texto por considerar que a Lei já nasceu defasada em relação à realidade de informalidade urbana, na medida em que suas exigências acabavam por dificultar o acesso da população mais vulnerável ao mercado formal de habitação.

Em linhas gerais, a Lei Lehmann estabelece modalidades para o parcelamento do solo urbano, mediante loteamento ou desmembramento, e dispõe sobre restrições de implantação, infraestrutura a ser implantada, requisitos urbanísticos, elaboração e aprovação de projetos, registro cartorário, obrigações do loteador, direitos dos adquirentes, entre outros temas.

O parcelamento do solo urbano se efetiva, portanto, mediante o cumprimento de normas tanto de direito civil, de competência legislativa privativa da União, quanto de direito urbanístico, de competência legislativa concorrente da União, Estados e DF, cabendo aos municípios a devida complementação no que couber, considerando o interesse local.

As normas civis objetivam assegurar a regularidade das alienações dos lotes, ao passo que as normas urbanísticas visam à ordenação da cidade e à garantia de condições mínimas de conforto, salubridade e habitabilidade. Isso ocorre por meio do estabelecimento de parâmetros de ocupação, como dimensão mínima dos lotes, afastamentos, densidade e reserva de espaços públicos de uso comum, para a adequada iluminação e ventilação, ou restrição de parcelamento em áreas alagadiças, com excessiva declividade ou problemas geotécnicos.

Para José Afonso da Silva (2010), o parcelamento urbanístico do solo é o processo de urbanificação de uma gleba, ou seja, de uma área de terra que ainda não foi objeto de arruamento ou de loteamento (p. 324). Trata-se da divisão da gleba em parcelas destinadas ao exercício das funções urbanas, cuja execução deve obediência às diretrizes urbanísticas previamente expedidas pelo município ou pelo DF, considerando os objetivos gerais de desenvolvimento urbano e as relações da área parcelada com o seu entorno. Portanto, planejar o parcelamento é planejar uma parte da cidade (SILVA, 2010, p. 333).

Complementarmente, para Pinto (2013, p. 27), a disciplina do parcelamento do solo tem por finalidade “assegurar que as edificações que compõem a cidade estejam situadas em terrenos urbanisticamente planejados, dotados de infraestrutura e próximos de áreas de uso público, como praças, e de equipamentos comunitários, como escolas e postos de saúde”.

O grande objetivo do parcelamento é converter uma gleba em lotes, que nada mais são do que unidades edificáveis. Nesse momento, há a perda da individualidade do terreno não edificável objeto do parcelamento e surgem novas individualidades representadas pelos lotes. Confere-se e regula-se o direito de construir de cada lote, podendo-se atribuir a eles usos residenciais, comerciais, industriais ou institucionais. 

Embora a Lei federal nº 6.766/1979 estabeleça apenas duas modalidades de parcelamento urbano - o loteamento, ou a subdivisão de gleba com abertura de vias e logradouros públicos; e o desmembramento, conceituado como a subdivisão de gleba sem abertura de vias ou logradouros públicos – legislações municipais e doutrina têm apontado a ocorrência, em todo o país e especialmente no Distrito Federal, de formas controversas de parcelamento do solo, como ocorre nos loteamentos fechados e com controle de acesso, muitas vezes aprovados ou admitidos como condomínios urbanísticos. Importante pontuar que a Lei federal nº 6.766/1979 não permite o cercamento de loteamentos, de modo que as vias e espaços livres de uso comum devem passar ao domínio do poder público no ato do registro do parcelamento[1].

Por muitos anos, a ocupação irregular do solo urbano permaneceu sem regulamentação, até a edição da Lei federal nº 11.977/2009 e, posteriormente, da Lei federal nº 13.465/2017, atual marco regulatório da Regularização Fundiária Urbana – Reurb. 

A partir de avanços na legislação específica de regularização fundiária, promoveram-se alterações na Lei nº 6.766/1979 a fim de adequá-la à realidade fática das cidades, especialmente no que diz respeito aos loteamentos fechados. 

Contudo, a Lei federal nº 13.465/2017 inseriu na Lei federal nº 6.766/1979 as figuras do “loteamento de acesso controlado” e do “condomínio de lotes”[2], embora ainda carentes de maior detalhamento pela União. O condomínio de lotes é considerado pela proposição como uma modalidade acessória de parcelamento do solo, ao qual se dedica capítulo específico.

O condomínio de lotes pressupõe um parcelamento em que o resultado da subdivisão da gleba não são lotes constituídos sob a forma de imóvel autônomo e sim de unidade imobiliária integrante de um condomínio (o adquirente também tem direito a uma fração ideal das áreas comuns). 

b) Contexto normativo

Legislação federal

A evolução histórica da regulamentação sobre o parcelamento do solo urbano no Brasil é complexa e multifacetada, marcada por uma série de normas que moldaram a abordagem atual.

O Decreto-Lei nº 58/1937, inspirado na Lei Uruguaia nº 8.733/1931, estabeleceu os primeiros regramentos para o parcelamento do solo, regulamentado pelo Decreto federal nº 3.079/1938. Em 1939, o Decreto federal nº 4.857, conhecido como Lei dos Registros Públicos, disciplinou aspectos da matéria, incluindo a obrigatoriedade da inscrição do memorial para a venda de lotes a prazo. No mesmo período, o Código de Processo Civil dispôs sobre a forma de impugnação nos registros de loteamentos e a execução específica de promessas.

A Lei federal nº 649/1949 modificou o Decreto-Lei nº 58/1937, estabelecendo regras para contratos de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados. Posteriormente, o Decreto-Lei nº 271/1967 trouxe definições ao loteamento e desmembramento, introduzindo sanção penal aos promoventes de loteamentos irregulares. A Lei federal nº 4.591/1964, por sua vez, equiparou o loteador ao incorporador, com cominações repressivas para crimes contra a economia popular.

Finalmente, a vigente Lei federal nº 6.766/1979 dispôs especificamente sobre normas gerais do parcelamento do solo urbano, refletindo mudanças nas necessidades e prioridades de ordenamento territorial. A Lei federal nº 9.785/1999 promoveu alterações na norma, passando a considerar de interesse público os parcelamentos vinculados a planos ou programas habitacionais de iniciativa das prefeituras municipais e do Distrito Federal. Entre outras modificações, retirou a obrigatoriedade de reserva mínima de 35% de áreas públicas nos loteamentos, estabelecendo que as áreas destinadas a sistemas de circulação, implantação de equipamentos urbanos e comunitários, bem como a espaços livres de uso público, devem ser proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor.

Conforme os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, a política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.

O Estatuto da Cidade, Lei federal nº 10.257/2011, regulamenta os citados artigos da Carta Magna, estabelecendo normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.

Destacamos, a seguir, as diretrizes estabelecidas no Estatuto da Cidade relacionadas ao parcelamento do solo:

Art. 2° A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:

I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações;

II – gestão democrática por meio da participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano;

III – cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no processo de urbanização, em atendimento ao interesse social;

....................

V – oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos adequados aos interesses e necessidades da população e às características locais;

VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar:

....................

c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura urbana;

.....................

g) a poluição e a degradação ambiental;

h) a exposição da população a riscos de desastres

.....................

X – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização;

.....................

XIII – audiência do Poder Público municipal e da população interessada nos processos de implantação de empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente natural ou construído, o conforto ou a segurança da população;

.....................

XV – simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais;

XVI – isonomia de condições para os agentes públicos e privados na promoção de empreendimentos e atividades relativos ao processo de urbanização, atendido o interesse social.

.....................

Art. 4o Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos:

.....................

III – planejamento municipal, em especial:

.....................

b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo;

.....................

Lei nº 6.766/1979 (lei nacional de parcelamento do solo)

É preciso um destaque especial à lei nacional de parcelamento do solo.

Nos termos do art. 24 da Constituição Federal, compete concorrentemente à União, aos estados e ao Distrito Federal legislar sobre direito urbanístico, cabendo à União legislar sobre normas gerais. 

Nesse sentido, a Lei federal nº 6.766/1979 cumpre o papel de estabelecer o regramento geral sobre parcelamento urbano no Brasil. Ao Distrito Federal, que acumula as competências estaduais e municipais, cumpre dispor sobre as normas complementares a respeito do tema, contemplando suas peculiaridades locais.

Segundo a Lei federal nº 6.766/1979, o parcelamento do solo urbano pode ser realizado mediante:

- Loteamento – subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes

- Desmembramento - subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

A Lei considera como infraestrutura básica dos parcelamentos os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. Nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social – ZHIS, a infraestrutura básica dos parcelamentos deve abarcar, no mínimo, vias de circulação, escoamento das águas pluviais, rede para o abastecimento de água potável e soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.

Conforme alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, o lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes. No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros.

Somente é admitido o parcelamento para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor. É vedado expressamente o parcelamento do solo:

I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

Il - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;

III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;

IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;

V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

A Lei estabelece os requisitos mínimos dos loteamentos:

I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.

II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;

III – ao longo das faixas de domínio público das rodovias, a reserva de faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado poderá ser reduzida por lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento do planejamento territorial, até o limite mínimo de 5 (cinco) metros de cada lado.

III-A - ao longo da faixa de domínio das ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado; 

II-B - ao longo das águas correntes e dormentes, as áreas de faixas não edificáveis deverão respeitar a lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento de planejamento territorial e que definir e regulamentar a largura das faixas marginais de cursos d´água naturais em área urbana consolidada, nos termos da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, com obrigatoriedade de reserva de uma faixa não edificável para cada trecho de margem, indicada em diagnóstico socioambiental elaborado pelo Município;

IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local. (grifo nosso)

São considerados comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares, e urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.

Segundo o disposto, antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deve solicitar ao Poder Público que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário. Prestadas tais orientações, o projeto deve ser apresentado acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, contendo desenhos e memorial descritivo (cujos conteúdos mínimos são definidos na Lei), além do cronograma de execução das obras, com duração máxima de quatro anos, 

Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, é determinado ao loteador submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 dias.

A Lei federal versa, ainda, sobre os contratos, disciplinando os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão e sobre hipóteses de alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado, que dependem de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes.

Por fim, a norma dispõe, nos arts. 50 a 52, sobre matéria penal, estabelecendo crimes contra a Administração Pública, com as respectivas penas:

Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.

I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municipíos;

II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença;

III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.

Pena: Reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Parágrafo único - O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido.

I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente.

II - com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, ou com omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais grave.

II - com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18, §§ 4o e 5o, desta Lei, ou com omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais grave.

Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Art. 51. Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes previstos no artigo anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade.

Parágrafo único. (VETADO)

Art. 52. Registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos órgãos competentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento não registrado.

Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País, sem prejuízo das sanções administrativas cabíveis.

Legislação distrital

Conforme o art. 316 da Lei Orgânica, o Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal – PDOT é o instrumento básico das políticas locais de ordenamento territorial e de expansão e desenvolvimento urbano. A Lei de Uso e Ocupação do Solo - LUOS e os Planos de Desenvolvimento Local são seus instrumentos complementares (representados no sítio urbano tombado pelo Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília – PPCUB).

O vigente PDOT, aprovado pela Lei Complementar nº 803/2009, estabelece o macrozoneamento com critérios e diretrizes gerais para uso e ocupação do solo, definindo estratégias de intervenção sobre o território e apontando os programas e projetos prioritários, bem como a utilização dos instrumentos de ordenamento e de desenvolvimento urbano. Seu art. 155 estabelece o conteúdo mínimo da Lei de Parcelamento Urbano do Distrito Federal:

Art. 155. A Lei de Parcelamento do Solo Urbano do Distrito Federal complementará os princípios estabelecidos nesta Lei Complementar, devendo conter, no mínimo:

I – as modalidades de parcelamento do solo urbano a serem adotadas, com definição dos critérios e padrões diferenciados para o atendimento das respectivas peculiaridades;

II – as normas gerais, de natureza urbana e ambiental, para o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal;

III – os procedimentos para aprovação, licenciamento e registro dos parcelamentos do solo urbano do Distrito Federal;

IV – as responsabilidades dos empreendedores e do Poder Público;

V – as penalidades correspondentes às infrações decorrentes da inobservância dos preceitos estabelecidos. (grifo nosso)

A LUOS, instituída pela Lei Complementar nº 948/2019, é o instrumento que regula o uso e a ocupação do solo nas áreas urbanas do Distrito Federal. A LUOS é parte integrante do sistema de planejamento urbano e territorial, ao estabelecer os parâmetros de uso e ocupação de todos os lotes e projeções situados em parcelamentos urbanos registrados em cartório no Distrito Federal (exceto aqueles localizados no sítio urbano tombado).

De acordo com o art. 43 da LUOS, a elaboração e a aprovação de novos projetos de parcelamento urbano do solo e de projetos de regularização fundiária devem obedecer aos critérios nela estabelecidos, em conformidade com os parâmetros indicados nas unidades de uso e ocupação do solo – UOS, dispostos nos quadros e mapas anexos, correspondentes a cada região administrativa. O art. 45 da norma esclarece que os dispositivos da LUOS se aplicam a lotes e projeções de projetos de parcelamento urbano e de regularização fundiária.

Versa ainda a LUOS, nos arts. 46 a 50-A, sobre o remembramento e desdobro de lotes, fixando critérios que devem ser observados na lei de parcelamento do solo.

Ademais, a Lei Orgânica, no art. 312, IV, determina a “participação da sociedade civil no processo de planejamento e controle do uso, ocupação e parcelamento do solo urbano e rural”, como diretriz da política de desenvolvimento urbano e rural do Distrito Federal.

Lei de parcelamento do solo distrital atualmente em vigor - Lei nº 992/1995

O parcelamento do solo para fins urbanos é disciplinado atualmente no Distrito Federal pela Lei nº 992, de 28 de dezembro de 1995. 

A norma, com apenas 12 artigos, é bem mais sucinta em relação ao texto contido na proposição em análise, e apresenta conteúdo notadamente desatualizado, com referência a órgãos e entidades já extintos, como o Instituto de Planejamento Territorial e Urbano – IPDF e o Instituto de Ecologia e Meio Ambiente – IEMA.

Após sua entrada em vigor, a Emenda à Lei Orgânica nº 49/2007 trouxe relevantes mudanças nos instrumentos das políticas de ordenamento territorial e de expansão e desenvolvimento urbanos, enquanto outros importantes diplomas que dizem respeito ao tema também foram promulgados: duas versões do Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal – PDOT (Lei Complementar nº 17/1997 e a vigente Lei Complementar nº 803/2009), o Estatuto da Cidade (Lei federal nº 10.257/2001) e a Lei de Uso e Ocupação do Solo – LUOS(Lei Complementar nº 948/2019).

Uma limitação importante da norma é a ausência de tipificação de infrações e sanções por descumprimento, bem como de normas a respeito da fiscalização do parcelamento urbano no Distrito Federal, o que é enfrentado pela proposição.

II.2 – Admissibilidade da proposição

Aspectos formais

Sob o ponto de vista formal, a matéria está inserida no rol de disciplinas sujeitas à competência legislativa concorrente, nos termos do artigo 24, VI, da Constituição Federal, que confere à União, Estados, Distrito Federal e Municípios competência para legislarem sobre matérias que versem sobre direito urbanístico e proteção ambiental. De igual modo, por força do art. 32, §1º, c/c art. 30, VIII, da Constituição Federal, cumpre ao Distrito Federal promover o adequado ordenamento de seu território, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano.

Em âmbito local, o art. 15, X, da Lei Orgânica (LODF), atribui ao Distrito Federal competência para elaborar e executar o Plano Diretor de Ordenamento Territorial (PDOT), a Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) e os Planos de Desenvolvimento Local (PDLs), para promover adequado ordenamento territorial, integrado aos valores ambientais, mediante planejamento e controle do uso, parcelamento e ocupação do solo urbano, devendo esses instrumentos, por força do art. 316, §2º, LODF, receber tratamento por meio de lei complementar.

Quanto à iniciativa das leis, dispõe a LODF, que tem natureza de Constituição Local, ao tratar da matéria urbanística e do uso e ordenação do território do DF:

Art. 71. ..............................

§1º Compete privativamente ao Governador do Distrito Federal a iniciativa

das leis que disponham sobre:

..........................................

VI – plano diretor de ordenamento de ordenamento territorial, lei de uso e

ocupação do solo, plano de preservação do conjunto urbanístico de Brasília e

planos de desenvolvimento local;

Outro aspecto formal importante refere-se ao cumprimento de requisitos de participação da sociedade na elaboração da proposição.

Conforme esclarecido na Exposição de Motivos anexa à proposição, a minuta do projeto de lei complementar foi oportunamente disponibilizada para consulta pública no site da secretaria de urbanismo e, em seguida, foi apresentada e debatida com a comunidade em audiência pública. A ata dessa audiência foi devidamente publicada no Diário Oficial do DF em 14 de março de 2022.

De igual modo, a proposição foi submetida à apreciação do Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do Distrito Federal (Conplan) em 13 de abril de 2023, ocasião em que foi aprovada.

Dessa forma, atestamos que a proposição cumpre os requisitos formais exigidos pela Legislação Federal e Distrital, motivo pelo qual, sob esses aspectos, é admissível. 

Aspectos materiais 

Quanto aos aspectos materiais, destacamos que, embora não haja ofensas sistemáticas a preceitos da Carta Magna, especialmente àqueles referentes à política urbana, que objetiva ordenar o pleno desenvolvimento das cidades, a proposição carece de ajustes que visam adequá-la à legislação nacional e distrital de regência do tema e preservar direitos e garantias constitucionalmente consagrados, que, se afrontados, poderão validar ações arbitrárias do Estado em face dos cidadãos do Distrito Federal.

1 - Retificações e ajustes em projeto de urbanismo já registrado (arts. 59 e 60). Possibilidade de retificação de lotes sem anuência dos proprietários.

Os dispositivos mencionados admitem que o projeto urbanístico registrado em cartório de registro de imóveis possa sofrer alterações por ato próprio da secretaria de urbanismo para corrigir erros materiais, coordenadas, azimutes e cotas de amarração de lotes ou projeções com a finalidade adequá-los à implantação do parcelamento.

Por ser motivado por imprecisões constantes do parcelamento original, as hipóteses de retificação previstas nos incisos do art. 59 importam em grande interferência nas unidades imobiliárias. Apesar disso, os §§ 2º e 5º do art. 59 dispensam a anuência de proprietários atingidos pelas retificações e pelos ajustes de projeto urbanístico.

Art. 59................................................................

§ 2º Nos casos de retificação ou ajustes conduzidos pelo poder público, pode ser dispensada a anuência de que trata o §1º deste artigo , a critério do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal. (grifo nosso)

 .................................................................

§ 5º No caso previsto no §2º deste artigo, o proprietário e os eventuais confrontantes serão notificados da retificação ou ajuste a ser realizado. (grifo nosso)

Ocorre que as alterações em loteamento registrado dependem de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes, consoante disposto no art. 28 da Lei Federal nº 6.766/1979:

Art. 28. Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração , bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis, em complemento ao projeto original com a devida averbação. (grifo nosso)

Ora, tratando-se de um direito assegurado pela lei nacional, não pode a legislação local suprimi-lo, sob pena de injuridicidade, por incompatibilidade com o ordenamento jurídico em vigor, e de inconstitucionalidade, por violar a repartição de competência estabelecida pelo constituinte. A supressão dos parágrafos 2º e 5º, do art. 59, por meio da Emenda 17, aprovada na CAF e na CDESCTMAT, saneia a proposição nesse ponto.

2 - Reparcelamentos de áreas urbanas com registro em cartório (arts. 61 ao 65). Mudanças de regramentos de uso e ocupação do solo por ato administrativo. Invasão de competências do Poder Legislativo.

Aspectos gerais

O reparcelamento do solo urbano pressupõe a elaboração de um novo projeto urbanístico de parcelamento em uma área já parcelada e registrada em cartório. Nesse caso, não se trata de ajustes pontuais, mas de um novo desenho urbano. De acordo com Pinto (2013), em muitos países o instrumento já se encontra amadurecido, comumente conhecido como land reajustment , o qual viabiliza um rearranjo fundiário ou uma espécie de reurbanização.

Não há, no ordenamento nacional, conceito específico ou regulamentação do que se entende por reparcelamento, embora a Lei Lehmann traga um indicativo. Nos termos do art. 44, o Município, o Distrito Federal e o Estado poderão expropriar áreas urbanas ou de expansão urbana para reloteamento, demolição, reconstrução e incorporação, ressalvada a preferência dos expropriados para a aquisição de novas unidades .

O dispositivo mencionado se alinha à ideia de reparcelamento compulsório, reconhecido pela literatura como um instrumento de requalificação urbana, podendo ser aplicado no âmbito de Operações Urbanas Consorciadas – OUC [1] . Considerando a hipótese de realização de transformações urbanísticas de maior expressividade, Pinto (2013) considera:

Para que essas operações possam ocorrer, é preciso que antes tenha sido aprovado um plano urbanístico geral para a cidade, delimitando áreas a ser objeto de intervenção, e planos urbanísticos específicos, que estabeleçam o desenho urbano detalhado de cada empreendimento. A aprovação desses planos obedece a um procedimento próprio, em que é assegurada ampla participação da sociedade. (PINTO, 2013, p. 7).

Portanto, a despeito de eventual compulsoriedade ou possibilidade de desapropriação, intervenções dessa magnitude devem obediência aos princípios basilares da política urbana.

Teor da proposição

Conforme conceitua o art. 61 da proposição, o reparcelamento do solo consiste na reformulação de áreas previamente parceladas e registradas no cartório de registro de imóveis, com ajuste de sistema viário, áreas públicas e unidades imobiliárias. A abrangência proposta pelo PLC ao instrumento do reparcelamento é significativa, como pode ser observada na leitura dos arts. 61 a 65. 

Apesar disso, o texto reproduz, quanto ao reparcelamento, a impropriedade já apontada na hipótese de retificação, qual seja: de dispensar a anuência dos proprietários quando o reparcelamento for realizado pelo Poder Público. Conforme já apontado no tópico precedente, a necessidade de anuência de proprietários de lotes já adquiridos é uma exigência da Lei federal nº 6.766/1979. Além disso, a possibilidade de reformulação do desenho urbano, ao admitir o redimensionamento de unidades imobiliárias, exige a anuência dos proprietários dessas unidades, sob pena de violar o direito de propriedade constitucionalmente consagrado. 

De fato, a Emenda 35, apresentada na CAF, suprime o §4º, do art. 61, mas o faz juntamente com outras mudanças que foram objeto de divergência no âmbito da CDESCTMAT. Por esse motivo, propomos nova emenda exclusivamente para suprimir o dispositivo mencionado e sanear a injuridicidade e a inconstitucionalidade da proposição.

3 - Tratamento isonômico ao condomínio de lotes (art. 12).

 O art. 12 trata do condomínio de lotes, forma de ocupação do solo reconhecida pela Lei nº 6.766/1979 a partir das alterações promovidas pela legislação de regularização fundiária urbana, a Lei federal nº 13.465/2017.

No condomínio de lotes, as áreas comuns são, de fato, privativas. É diferente do loteamento de acesso controlado, em que deve haver uma outorga para o uso privativo do espaço público, que se encontra cercado, sem a possibilidade de restringir o acesso daqueles que se identificarem.

O art. 14 do PLC é bastante claro ao determinar que, nos casos em que o parcelamento contemplar a criação de condomínio de lotes, as áreas destinadas à implantação de equipamento urbano e comunitário e aos espaços livres de uso público devem estar situadas fora dos limites da poligonal da área privativa e de propriedade comum aos condôminos . Ou seja, trata-se de um novo parcelamento, e não da transformação de lotes já registrados em condomínio de lotes.

A oferta de áreas fora dos limites do cercamento é uma espécie de compensação ou contrapartida pelos impactos urbanísticos e pela privatização das ruas, calçadas e praças, espaços que não poderão ser usufruídos pela coletividade. A medida se fundamenta na Lei federal nº 6.766/1979, que determina que, desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo (art. 22).

A seu turno, o parágrafo único do art. 12 do PLC permite a constituição de condomínio de lotes não apenas no caso de um novo parcelamento do solo, mas também a partir de lotes já criados e registrados, para os quais a legislação específica permita a sua implantação.

Parágrafo único. Admite-se a modalidade prevista no caput deste artigo em lotes já registrados para os quais a legislação de uso e ocupação permita a sua implantação.

Nesse caso, entretanto, o PLC silencia em relação a vários aspectos inerentes à implantação de condomínio de lotes em imóveis já registrados. Não está claro se o dispositivo trata da conversão de lotes registrados e já alienados em unidades autônomas de um condomínio (hipótese de regularização de loteamentos fechados já consolidados) ou se a constituição do condomínio ocorreria de forma similar ao reparcelamento.

A Emenda 3, apresentada na CAF, soluciona a questão ao esclarecer que a implantação de condomínios de lotes em lotes já parcelados fica condicionada à contrapartida pelo impacto urbanístico e à oferta de área fora da poligonal da área privativa.

4 - Criação da contrapartida pelo impacto urbanístico. Definição de direitos, obrigações e hipóteses de não incidência por ato administrativo (art. 21).

A redação do parágrafo 3º do art. 21 do PLC delega ao regulamento o estabelecimento de exceções ao pagamento da contrapartida pelo impacto urbanístico de modo amplo e indefinido.

Art. 21. Será exigida contrapartida pelo impacto urbanístico como condição de aprovação do projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano, conforme estipulado no regulamento desta Lei Complementar. (grifo nosso) 

Ocorre que a delimitação de diretos e obrigações a ser imposta ao contribuinte deve ocorrer por meio de lei, em sentido estrito, em homenagem ao princípio da legalidade, esculpido no art. 5º, II, da Constituição Federal, não em atos administrativos complementares, como manifesto no §3º do dispositivo:

§ 3º Não se aplica a contrapartida, prevista neste artigo , nos casos de programas habitacionais de interesse social e em situações específicas, definidas objetivamente na regulamentação desta Lei Complementar . (grifo nosso)

Destacamos que, também nesse ponto, a Comissão de Assuntos Fundiários solucionou a questão ao aprovar a Emenda 4, que exige a edição de Lei Específica para estabelecer a forma de pagamento e os critérios da mencionada contrapartida.

5 - Criação da outorga onerosa de alteração de parâmetros de uso e ocupação do solo – OPAR. Definição de direitos, obrigações e hipóteses de não incidência por ato administrativo (arts. 66 e 67).

A criação da Outorga Onerosa de Alteração de Parâmetros de Uso e Ocupação do Solo – OPAR é uma iniciativa importante, uma vez que a cobrança de contrapartidas está amplamente amparada na política nacional, em especial na diretriz de justa distribuição de benefícios e ônus do processo de urbanização (art. 2º, IX do Estatuto da Cidade).

Entretanto, a criação da outorga deve ser objeto de projeto de lei, o qual deve abranger todas as especificidades da proposta, direitos, deveres e sanções, etc.

O que se observa, contudo, da leitura do art. 66 da proposição sob análise é que há uma remissão quase que completa da matéria à regulamentação administrativa:

Art. 66. Fica criada a Outorga Onerosa de Alteração de Parâmetros de Uso e Ocupação do Solo – Opar como contrapartida para a alteração estabelecida no inciso IV, do caput do art. 62 desta Lei Complementar.

§ 1º Os valores arrecadados em razão do pagamento da Opar integrarão o Fundo de Desenvolvimento Urbano do Distrito Federal – Fundurb e o Fundo Distrital de Habitação – Fundhis, na proporção de 50% para cada um dos fundos.

§ 2º Não se aplica a Opar nos casos de programas habitacionais de interesse social em que a alteração seja exclusivamente para inclusão do uso habitacional e nos casos previstos na Lei Complementar nº 806, de 12 de junho de 2009.

§ 3º Os recursos destinados ao Fundhis deverão obrigatoriamente ser destinados à política habitacional de interesse social.

§ 4º O pagamento da outorga de que trata o caput poderá ser convertido, integral ou parcialmente, em unidades imobiliárias, a serem destinadas ao órgão executor da política habitacional de interesse social do DF.

§ 5º Os procedimentos e os valores para aplicação da Opar são definidos no regulamento desta Lei Complementar, devendo considerar, no mínimo: (grifo nosso) 

I – a valorização das unidades imobiliárias que compõem o parcelamento;

II – os parâmetros urbanísticos;

III – supressão ou acréscimo de área pública;

IV – quantidade de unidades imobiliárias; e

V – aumento da área privativa

§ 6º Nos casos em que houver pagamento de Opar, em razão da alteração de uso do lote, não haverá incidência concomitante de Outorga Onerosa de Alteração de Uso - Onalt.

Ora, o dispositivo supramencionado é limitado e impreciso, não estabelece as hipóteses de incidência da outorga, a fórmula de cobrança ou as excepcionalidades.

Da forma em que se encontra, o órgão administrativo ficaria encarregado de estabelecer direitos, obrigações, fixar valores a serem pagos pelo contribuinte, havendo clara violação ao princípio da legalidade, uma vez que a ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer algo senão em virtude de lei (art. 5º, II da Constituição Federal).

Importante frisar que outros instrumentos semelhantes, destinados à arrecadação de contrapartidas urbanísticas, foram previstos em leis gerais e oportunamente aprovados pela Câmara Legislativa por meio de leis específicas, como pode ser observado na outorga onerosa de alteração de uso (ONALT), aprovada pela Lei Complementar nº 294/2000, e na outorga onerosa do direito de construir (ODIR), aprovada pela Lei nº 1.170/1996.

Quanto a esse ponto, a Emenda 24, apresentada na CAF, ao exigir a edição de Lei Específica para criação da OPAR, é suficiente para sanear o processo e garantir a regular tramitação da proposição.

6 - Criação de novas taxas – taxa de licenciamento urbanístico de parcelamento do solo urbano, taxa de análise e aprovação de projeto urbanístico e taxa de análise e aprovação de desdobro, remembramento e suas respectivas reversões (art. 85). Definição de direitos, obrigações e hipóteses de não incidência por ato administrativo.

O art. 150, inciso I, da Constituição Federal veda à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios: “exigir ou aumentar tributo sem lei que o estabeleça” . Tal dispositivo consubstancia o princípio da legalidade em matéria tributária, que determina que a lei em sentido estrito deve prever fato gerador, base de cálculo e alíquota (se for o caso, uma vez que a taxa pode ser cobrada por montante fixo).

O texto do projeto de lei complementar em análise cria 3 novas taxas, entretanto, toda a regulamentação da matéria é, uma vez mais, delegada à regulamentação administrativa, como se observa na redação do art. 85:

Art. 85. Ficam criadas as seguintes taxas:

I – taxa de licenciamento urbanístico de parcelamento do solo urbano;

II – taxa de análise e aprovação de projeto de urbanismo; e

III – taxa de análise e aprovação de desdobro, remembramento e suas respectivas reversões.

§ 1º Ficam isentas das taxas previstas no caput os casos em que as áreas objeto da análise estiverem localizadas em Áreas de Regularização de Interesse Social - ARIS ou que sejam oriundas de programas habitacionais de interesse social ou de projetos elaborados pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano.

§ 2º Os valores e critérios de cálculo das taxas previstas no caput serão definidos em regulamento observada, no mínimo, a área da poligonal de projeto. (grifo nosso) 

§ 3º O pagamento das taxas citadas neste artigo não dispensa o pagamento das demais taxas existentes, relacionadas a outros atos previstos nesta Lei Complementar.

Esse tipo de criação genérica do tributo, que deixa para o regulamento a efetiva definição dos parâmetros para a sua implantação, fere o princípio constitucional supramencionado, devendo a proposição ser aperfeiçoada nesse ponto. A Emenda 30,  apresentada no âmbito da CAF, busca resolver a questão, incluindo no §2º do art. 85, que as taxas deverão ser criadas por lei específica. A redação da emenda, contudo, não atende à melhor técnica legislativa, uma vez que a redação proposta para o caput dá a entender que a Taxa está criada, mas o parágrafo dispõe que “a efetivação da criação” será por lei específica. Tal imprecisão poderá gerar insegurança jurídica, especialmente em caso de veto ao parágrafo, motivo pelo qual propomos subemenda de redação para ajustar também o caput do art. 85.

7 - Alteração de destinação de lotes inseridos em parcelamentos registrados por ato administrativo (art. 55).

A proposição em tela inova ao criar o “parcelamento do solo para provimento habitacional de interesse social”, para o qual o Poder Público conferirá prioridade e proporá procedimentos simplificados com o objetivo de proporcionar maior oferta habitacional de interesse social.

Ocorre que o inciso III do art. 55, permite que o órgão administrativo altere, de forma unilateral, destinações de uso do solo, inclusive para áreas já parceladas.

Nesse sentido, propomos emenda para ajustar a redação do referido dispositivo, limitando essa possibilidade ao requerimento do proprietário do lote.

8 – Imposição de sanções por atos administrativos (art. 98).

O caput do art. 98 considera infração toda conduta omissiva ou comissiva que importe inobservância dos preceitos da lei, do regulamento, de decretos e de normas técnicas correlatas.

Art. 98. Para efeito desta Lei Complementar considera-se infração toda conduta omissiva ou comissiva que importe inobservância dos preceitos desta Lei, seu regulamento, decretos e normas técnicas correlatas . (grifo nosso)

O dispositivo viola o princípio da legalidade, uma vez que ninguém pode ser sancionado por condutas criadas por normas técnicas ou regulamentares, que não contarem com a devida previsão legal. Em miúdos, somente a lei strictu sensu pode descrever infração e propor penalidade, conforme art. 5º, II, da Constituição Federal, que consagra o princípio de que ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei.

Às normas administrativas ou técnicas, portanto, compete tão somente explicitar, detalhar a lei, sem jamais criar condutas passíveis de sanções administrativas, razão pela qual propomos emenda para limitar as infrações às condutas que importem em inobservância dos preceitos da Lei Complementar e não de seus regulamentos e normas correlatas.

9 - Perda de bens decretada pela fiscalização urbanística. Direito de propriedade (art. 99).

O art. 99 apresenta os tipos de sanção aplicáveis às infrações previstas na Lei Complementar. O inciso XI e o §3º, todos do artigo mencionado, sujeitam o particular a punições que podem chegar à perda de bens, ou seja, seus bens seriam transferidos compulsoriamente ao patrimônio do Estado (art. 99, XI).

Art. 99. Sem prejuízo das sanções civis e penais previstas na legislação federal, as infrações às normas desta Lei Complementar e de seu regulamento serão punidas, isolada ou cumulativamente, com as seguintes penalidades:

....................................................................

XI – apreensão e incorporação de veículos, máquinas, equipamentos, utensílios, instrumentos e objetos de qualquer natureza, ao patrimônio do Fundo de Desenvolvimento Urbano do Distrito Federal – Fundurb e Fundo Distrital de Habitação – Fundhis. (grifo nosso)

...................................

§ 3º Para efeito desta Lei Complementar, entende-se por incorporação a transferência compulsória do direito de propriedade dos bens apreendidos e sua destinação ao patrimônio do Fundo de Desenvolvimento Urbano do Distrito Federal – Fundurb e do Fundo Distrital de Habitação – Fundhis, na proporção de 50% para cada um dos fundos. (grifo nosso)

Todavia, os casos estritos em que é possível a aplicação da pena de perda de bens estão delimitados na Constituição Federal, quais sejam: a desapropriação (art. 5º, XXIV), o uso de propriedade particular por autoridade no caso de iminente perigo público (art. 5º, XXV) e a pena de perda de bens por prática criminosa (art. 5º, XLV e XLVI, “b”), já mencionada. Segundo a doutrina, o Supremo Tribunal Federal tem admitido a perda de bens em duas outras situações: comprovado dano ao erário e questões aduaneiras.

Nesse sentido, não nos parece haver qualquer possibilidade de decretação de perda de bens, em contraposição ao direito de propriedade, por infração administrativa a norma distrital.

Dessa forma, a manutenção dessa previsão representaria uma violação ao art. 5º, caput e LIV, CF, (direito de propriedade e direito ao devido processo legal). Precedente recente: STF - ADI 5.838.

Ação direta de inconstitucionalidade. Medida cautelar deferida ad referendum. Conversão do julgamento do referendum da cautelar em mérito. Precedentes. 2. Lei 5.694/2016 do Distrito Federal. Obrigatoriedade de doação de alimentos com prazo de validade próximo ao fim. 3. A competência legislativa dos Estados, ainda que exercida sobre matérias a eles atribuídas, não pode gerar grave interferência no âmbito normativo reservado à União, sob pena de caracterizar invasão de competência . 4. Norma que determina a destinação de bens particulares dispõe sobre direito de propriedade e tem natureza de direito civil, não podendo ser validamente emitida por ente federado . 5. Ação direta de inconstitucionalidade julgada procedente. (grifo nosso)

Como solução, propomos a manutenção apenas da possibilidade de apreensão de bens particulares pelo Estado, dotando o Poder Público de meios para impor suas decisões, mas vedando o perdimento de bens em favor do Estado, de modo a impedir que o direito de propriedade seja aviltado, nos termos já explicitados acima.

10 – Da possibilidade de suspensão e arquivamento, por ato unilateral do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano, de processo administrativo destinado a apurar infrações éticas.

A proposição, em seu art. 87, dispõe sobre procedimentos administrativos destinados a apurar desvios éticos por parte de agentes públicos no curso de processos de parcelamento do solo urbano no Distrito Federal. Tal previsão é importantíssima, uma vez que a possibilidade de desvios de conduta em procedimentos desse tipo expõe a cidade à efetivação de empreendimentos nocivos à coletividade, que não respeitam os ditames legais, mas que são admitidos por vias que ultrapassam as hipóteses legais.

Ocorre que o §2º, do referido artigo, dá ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano a prerrogativa, a priori , absoluta, de suspender ou arquivar o respectivo processo administrativo, o que, na prática, poderá representar um verdadeiro entrave para investigações futuras e uma usurpação de competência dos órgãos correcionais da Administração Pública Distrital.

Entendemos, nesse ponto, que a prerrogativa do órgão deve ser para arquivar ou suspender apenas o procedimento de parcelamento em curso. Por esse motivo, propomos emenda saneadora para ajuste do referido dispositivo.

11– Dos princípios da moralidade, publicidade e eficiência na Administração Pública.

Conforme já explicitado neste parecer, o projeto de lei complementar em análise possui o condão de consolidar a legislação de parcelamento do solo no Distrito Federal, pacificando conflitos e tornando mais eficiente a atuação do Estado. Todavia, um dos grandes desafios do Distrito Federal, ao longo das últimas décadas, é a falta de transparência quanto aos procedimentos e decisões tomados pelo Poder Público no que se refere ao parcelamento do solo, dificultando o acompanhamento da sociedade e gerando dúvidas quanto à lisura dos procedimentos. A realidade atual do DF é que os diversos órgãos envolvidos no controle urbanístico do Distrito Federal mantêm páginas com conteúdos esparsos e incompletos sobre o tema e que o Sistema de Documentação Urbanística e Cartográfica do DF está longe de ser acessível e didático ao cidadão comum.

Por esse motivo, homenageando os princípios da moralidade, publicidade e eficiência, que são imperativos da Administração Pública, propomos uma emenda que visa garantir ao cidadão amplo acesso de informação aos procedimentos de parcelamento do solo em andamento, bem como às decisões já exaradas pelo Poder Público, gerando um banco de jurisprudências que protegerá o cidadão de decisões arbitrárias e proporcionará maior controle da sociedade frente aos atos do Estado.

II.3.1 – Das Emendas apresentadas nas Comissões de Mérito

 Conforme já mencionado neste parecer, no âmbito da Comissão de Assuntos Fundiários, CAF, foram apresentadas quarenta e duas (42) emendas, sete (7) delas sendo retiradas posteriormente, além de duas (2) subemendas.

Ressaltamos que as Emendas nº 1, nº 2, nº 3, nº 4, nº 5, nº 6, nº 7, nº 8, nº 9, nº 10, nº 11, nº 15, nº 16, nº 17, nº 18, nº 19, nº 22, nº 23, nº 24, nº 26, nº 27, nº 28, nº 29, nº 30, nº 32, nº 34, nº 35, nº 37, nº 38 e nº 43 aprimoram a proposta ao sanar usurpações de prerrogativas do Poder Legislativo, descumprimentos das diretrizes de gestão democrática e de justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização, motivo pelo qual são admissíveis, constitucional e juridicamente, no âmbito desta Comissão de Constituição e Justiça, restando ao Plenário a análise final quanto ao mérito de cada uma delas.

A Emenda n.º 13, ao excluir a previsão de que as áreas serão aprovadas por ato do chefe do Poder Executivo, gera uma distorção no texto, pois, poder-se-ia interpretar que o órgão de gestão urbanística indicaria essas áreas de maneira autônoma. É bem verdade que a Emenda n.º 14, ao que parece, visa suprir essa lacuna incluindo novo parágrafo determinando que as áreas deverão ser definidas no PDOT. Ocorre que ambas as emendas são autônomas e a Emenda n.º13 precariza o texto e gera inseguranças que a tornam inadmissível por injuridicidade.

Por sua vez, a Emenda n.º 14 vincula a definição de áreas destinadas ao provimento de habitação de interesse social à delimitação de Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS, no âmbito do PDOT. A justificativa do autor é de que essa é uma matéria reservada ao PDOT, tendo em vista o disposto no art. 317, §2º, inciso II, da Lei Orgânica, que incluiu a delimitação de ZEIS como conteúdo mínimo do Plano Diretor. Ora, o Estatuto das Cidades é claro ao afirmar que a previsão de áreas para habitação de interesse social se dará por meio da demarcação de zonas especiais de interesse social e de outros instrumentos de política urbana (arts. 42, inciso V, e 42-B, inciso V, do Estatuto das Cidades). Ou seja, a delimitação de ZEIS não é o único instrumento de política urbana apto a destinar áreas para habitação de interesse social. Nesse sentido, vale ressaltar, que o próprio PDOT vigente, ao tratar das ZEIS, afirma que elas se destinam à regularização fundiária de assentamentos irregulares ocupados predominantemente por população de baixa renda. A política habitacional, contudo, é mais ampla e visa, como também preconiza o PDOT, “facilitar e promover formas alternativas de acesso à moradia digna, compatibilizando-se a demanda por faixas de renda com os projetos urbanísticos e habitacionais existentes e futuros”. No caso em tela, o presente projeto de lei objetiva, ao instituir procedimentos especiais para parcelamentos de solo para provimento habitacional de interesse social, “ampliar a oferta habitacional de interesse social, observados critérios de faixa de renda mensal dos beneficiários de programas habitacionais vigentes em âmbito distrital ou federal”, em consonância com o PDOT e em complemento aos objetivos das Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS. Por esse motivo, entendemos que a referida emenda, ao fazer essa vinculação, limita, de maneira desarrazoada, as políticas habitacionais de interesse social à delimitação de ZEIS no âmbito do PDOT, indo de encontro aos objetivos da proposição e às normas de regência do tema, razão por que também a inadmitimos por injuridicidade. 

A Emenda n.º 36, com a redação dada pela subemenda n.º 39, perdeu o objeto, mantendo o texto do caput do art. 63 sem qualquer alteração relevante que justifique a continuidade da sua tramitação, motivo pelo qual a inadmitimos.

A Emenda n.º 40, ao retirar os lotes já parcelados da possibilidade de se conformarem às normas referentes ao condomínio de lotes, vai de encontro ao objetivo da proposição, de uniformizar e consolidar a legislação distrital do parcelamento do solo. Ademais, a Emenda n.º3, da CAF, já ajustou a redação exigindo que, nesses casos, para se enquadrarem como condomínios de lotes, os parcelamentos já consolidados deverão efetuar contrapartida e ofertar áreas, fora dos limites da poligonal da área privativa, para implantação de equipamentos urbanos e espaços livres de uso público. Ressaltamos que emenda foi rejeitada na CAF e na CDESCTMAT, e, pelas razões expostas, manifestamo-nos pela inadmissibilidade no âmbito desta CCJ.

A Emenda nº 41 determina que a dimensão mínima e a dimensão máxima das áreas destinadas à implantação do condomínio de lotes deverá obedecer ao disciplinamento estabelecido para os condomínios urbanísticos. Ocorre que o condomínio de lotes é um instituto jurídico novo, incluído recentemente na Lei Federal 6.766/1979, e que difere substancialmente dos condomínios urbanísticos. Dessa forma, a aplicação dos parâmetros definidos para os condomínios urbanísticos aos condomínios de lotes gerará insegurança jurídica para os processos de parcelamento que ocorrerem até que seja finalizada a revisão do PDOT. Por esse motivo, manifestamos nosso voto pela inadmissibilidade por injuridicidade da mencionada emenda.

Por fim, a Emenda n.º 42 resta prejudicada, pois é idêntica à Emenda n.º 34, motivo pelo qual também manifestamos voto pela inadmissibilidade.

 II. 3.2 - Das Emendas apresentadas no âmbito desta Comissão.

No âmbito desta Comissão de Constituição e Justiça apresentamos seis (6) emendas e uma (1) subemenda, todas visando suprir vícios de inconstitucionalidade e de injuridicidade da proposição, as quais passamos a discorrer. 

A Emenda n.º 47, conforme fundamentado no item 2 deste parecer, visa suprimir a possibilidade de realização de reparcelamentos sem anuência dos proprietários dos lotes. 

A Subemenda n.º 50, conforme fundamentado no item 6 deste parecer, visa ajustar a redação da Emenda n.º 30, uma vez que a proposta da emenda ao caput  do art. 85 dá a entender que a Taxa está criada, mas o parágrafo dispõe que “a efetivação da criação" será por lei específica. Tal imprecisão poderá gerar insegurança jurídica, especialmente em caso de veto ao parágrafo, motivo pelo qual propomos subemenda de redação para ajustar também o caput do art. 85.

A Emenda n.º 52, em homenagem ao princípio da legalidade em matéria tributária, altera o caput do art. 98 para limitar as infrações à inobservância aos preceitos da Lei Complementar e não de eventuais atos infralegais que poderão ser editadas posteriormente. 

A Emenda n.º 53, conforme fundamentado no item 9 deste parecer, visa excluir a possibilidade de perdimento de bens de particulares em favor do Estado.

A Emenda n.º 55, conforme fundamentado no item 11, visa proporcionar transparência aos procedimentos de parcelamento do solo no Distrito Federal. 

A Emenda n.º 57, conforme fundamentado no item 7 deste parecer, ajusta a redação do art. 55, limitando a possibilidade de implantação de uso exclusivamente residencial ao requerimento do proprietário do lote.

A Emenda n.º 58, conforme fundamentado no item 10, propõe esclarecer que a atribuição do órgão de gestão urbanística é para suspender ou arquivar o procedimento de parcelamento do solo e não o processo administrativo que eventualmente investigar desvios de conduta. 

II. 3.2 - Das Emendas apresentadas nas em Plenário

 Em plenário foram apresentadas vinte e cinco (25) emendas, seis (6) delas sendo retiradas posteriormente, bem como uma (1) subemenda. 

As Emendas nº 45, nº46, nº60, nº 62, nº66, nº67, nº68, nº 71, nº72, nº 80, nº81, nº 82 e nº 83 não possuem vícios que obstem a continuidade da sua tramitação, motivo pelo qual são admissíveis, constitucional e juridicamente, no âmbito desta Comissão de Constituição e Justiça, restando ao Plenário a análise final quanto à conveniência e oportunidade de cada uma delas.

Por sua vez, as Emendas n.º 64, n.º 65,  nº73 e nº 74 propõem incluir, como atribuição do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano, a realização de estudos urbanísticos específicos para a incorporação dos assentamentos urbanos informais consolidados, respectivamente, nas regiões administrativas de São Sebastião, Gama, Vicente Pires e Assentamento 26 de setembro. Embora seja induvidosa a necessidade de regularização das áreas apontadas, com vistas a conferir dignidade aos seus moradores, a inclusão dos incisos distorce o objetivo do dispositivo, que é de apontar as atribuições gerais do órgão de gestão urbanística do DF no âmbito dos parcelamentos do solo para provimento habitacional de interesse social. Ao incluírem a necessidade de estudos para áreas específicas, as emendas quebram a generalidade do dispositivo, criando cláusulas de preferência para determinadas regiões, em detrimento de outras, sem qualquer parâmetro objetivo que as justifique. Ora, além dos requisitos referentes à generalidade, abstração e novidade, a juridicidade designa outras duas acepções: a primeira é entendida como a adequação da proposição aos princípios maiores que formam o ordenamento jurídico. O segundo sentido diz respeito à possibilidade de conformação com o direito posto. Portanto, uma proposta deve ser considerada injurídica quando apresenta noções irrazoáveis, cuja execução seja inviável ou dificulte sobremaneira o exercício de direitos pelos demais cidadãos. Nesse sentido, entendemos que as emendas são injurídicas, motivo pelo qual manifestamos nosso voto pela inadmissibilidade.

A Subemenda n.º 69, apresentada à Emenda n.º 18, da CAF, propõe a exigência de participação popular e deliberação do CONPLAN para a realização de retificações e ajustes no projeto urbanístico já registrado. Ocorre que, como se depreende do disposto no art. 59, as retificações são medidas excepcionais para correção de erros que impedem a efetiva implantação de um parcelamento que já passou por todas as etapas de aprovação, inclusive quanto à participação popular e à deliberação do CONPLAN. A medida proposta na emenda possui o condão de inviabilizar as retificações, que passariam a se submeter a processo tão burocrático quanto ao de um novo parcelamento, em prejuízo aos adquirentes dos lotes parcelados, que poderão ter seu direito de usufruto do imóvel limitado ou postergado de maneira injustificada. Destacamos que o texto do projeto já prevê a necessidade de anuência dos proprietários afetados pelas retificações e que a emenda 18, aprovada na CAF e na CDESCTMAT, já propõe a necessidade de participação popular e de deliberação do CONPLAN quando as retificações importarem em redução de área pública, motivo pelo qual entendemos que a burocratização desarrazoada, proposta nesta subemenda, é injurídica, por dificultar sobremaneira o exercício de direitos pelos demais cidadãos.

A Emenda n.º 70 exige estudo de impacto urbanístico e ambiental, além do processo de participação popular e de deliberação do CONPLAN, para os reparcelamentos que importem na criação e regularização de lotes destinados a equipamentos públicos ou na reformulação de desenho urbano sem redução das áreas públicas. A proposta, ao submeter reparcelamentos mais simples ao mesmo procedimento dos reparcelamentos mais complexos, fará com que o referido instituto, uma das novidades previstas na proposição, seja inviabilizado, especialmente no que se refere à criação e regularização de lotes destinados a equipamentos públicos, que visa realizar ajustes urbanísticos com o propósito de garantir a oferta de equipamentos públicos à população. Por esse motivo, entendemos que a proposta é injurídica e deve ser inadmitida. 

A Emenda n.º 79 exige que as reformulações de desenho urbano, com ou sem alteração das áreas das unidades imobiliárias e das áreas públicas, deverão ser promovidas por meio de Lei Complementar, exclusivamente no âmbito dos Planos de Desenvolvimento Local e da Lei de Uso e Ocupação do Solo. Primeiramente, é preciso destacar que os Planos de Desenvolvimento Local e a Lei de Uso e Ocupação do Solo possuem o escopo de planejar a política urbana, que será executada por meio de instrumentos que, no caso concreto, serão aplicados pelos órgãos de gestão. É por esse motivo que os PDLs e a LUOS possuem rito solene e prazo de revisão imposto na Lei Orgânica. Por sua vez, os instrumentos de execução da política urbana, embora estejam submetidos ao PDOT, aos PDLs e à LUOS, não podem, por sua natureza, estar restritos a esses diplomas normativos sob pena de completo engessamento do Poder Público para gerenciar a política urbanística da cidade. Destacamos que a medida proposta difere da emenda 68, que exige lei específica exclusivamente para alteração de usos e parâmetros, admitindo que o reparcelamento nas demais hipóteses, como instrumento de execução da política urbana, seja realizado por atos infralegais. Ante o exposto, por fazer confusão entre instrumentos de execução com instrumento de planejamento da política urbana, manifestamos nosso voto pela inadmissibilidade da emenda por injuridicidade. 

 II.4 - Considerações finais

 O parcelamento urbanístico do solo constitui instrumento basilar para o desenvolvimento urbano, por meio do qual ordena-se a expansão das cidades e promove-se o desenvolvimento e a melhoria das condições de vida da população, conforme prescrito na Lei Orgânica e no Plano Diretor de Ordenamento Territorial - PDOT.

O Projeto de Lei Complementar nº 25/2023 busca atualizar a vigente Lei nº 992/1995, diante das relevantes mudanças no arcabouço legislativo a respeito do tema, no âmbito federal e distrital, incluindo a promulgação do Estatuto da Cidade, de dois Planos Diretores distritais e da LUOS.

A proposta procura disciplinar a matéria de forma mais abrangente, incorporando conteúdos dispersos em outros diplomas e fixando procedimentos mais ordenados, com tipificação de infrações e suas respectivas penalidades – teor ausente na norma em vigor.

Ademais, a proposição procura imprimir maior celeridade aos processos de parcelamento, por meio de fluxos e competências melhor definidos, tanto para os interessados quanto para os órgãos e entidades públicas envolvidos.

Concluímos que a proposição aqui analisada coaduna-se majoritariamente à Constituição Federal e à Lei Orgânica, bem como às políticas nacional e distrital de desenvolvimento urbano e meio ambiente.

Porém, em alguns aspectos mencionados no presente parecer, a proposição deixa de reconhecer direitos já assegurados pelo ordenamento vigente, transfere competências constitucionais da Câmara Legislativa ao Poder Executivo, que passaria a dispor das matérias urbanísticas por meio de atos administrativos, ferindo a independência e a harmonia entre os poderes.

Entendemos, entretanto, que os vícios são plenamente sanáveis, razão pela qual fazem-se necessários alguns reparos para manutenção da segurança jurídica e do respeito à Constituição e à Lei Orgânica na proposta.

Por todo o exposto, nosso voto é pela ADMISSIBILIDADE do Projeto de Lei Complementar nº 25, de 2023, no âmbito desta Comissão de Constituição e Justiça, bem como das Emendas nº 1, nº 2, nº 3, nº 4, nº 5, nº 6, nº 7, nº 8, nº 9, nº 10, nº 11, nº 15, nº 16, nº 17, nº 18, nº 19, nº 22, nº 23, nº 24, nº 26, nº 27, nº 28, nº 29, nº 30, nº 32, nº 34, nº 35, nº 37, nº 38 e nº 43, apresentadas nas Comissões de Mérito; das Emendas nº 45, nº 46, n.º 60, nº 62, nº 66, nº 67, nº 68, n.º71, n.º 72, nº 80, nº 81, nº 82, nº 83, apresentadas em Plenário, nos termos das emendas n.º 47, 52, 53, 55, 57 e 58 e da subemenda nº 50, todas de relator nesta Comissão, e pela INADMISSIBILIDADE das Emendas n.º 13, n.º 14, nº 36, juntamente com sua submenda n. º 39, n.º 40, n.º41, nº 42, n.º 64, n.º 65,  n.º 70, n.º 73, n.º 74 e n.º 79 e da subemenda n.º 69.
 

 Sala das Comissões, em 10 de outubro de 2023.

DEPUTADO THIAGO MANZONI

Relator

PARECER Nº ,                       DE 2023 - CAF 

Projeto de Lei Complementar nº 25/2023

Da COMISSÃO DE ASSUNTOS FUNDIÁRIOS sobre as emendas apresentadas ao Projeto de Lei Complementar nº 25/2023, que “Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.” 

AUTOR: Poder Executivo

RELATOR: Deputado HERMETO

Nos termos do art. 68, do Regimento Interno da Câmara Legislativa do Distrito Federal, compete à Comissão de Assuntos Fundiários emitir parecer de mérito de matérias que tratem de parcelamento do solo e direito urbanístico. 

Em tempo, esclareço o resultado da apreciação das emendas ao PLC 25/2023 realizado na 6ª Reunião Extraordinária da CAF, de 26/09/2023:

Este parecer destina-se a apreciação das emendas apresentadas ao PLC após a 6ª Reunião Extraordinária da CAF, realizada em 26/09/2023.

No MÉRITO, manifestamos o voto pela:

APROVAÇÃO DAS EMENDAS:                                                                                                                                                                                                                                                      45, 46, 47, 50, 52, 53, 55, 57, 58, 60, 62, 66, 67, 68, 71, 72, 

80, 81, 82 e 83;

REJEIÇÃO DAS EMENDAS:

64, 65, 69, 70, 73, 74 e 79; 

INFORMO QUE FORAM ANULADAS AS EMENDAS:

48, 49, 51, 54, 56, 59, 61 e 63;

INFORMO QUE FORAM RETIRADAS AS EMENDAS:

75, 76, 77 e 78;

Deputado HERMETO

RELATOR

Folha de votação

Projeto de Lei COMPLEMENTAR nº 25/2023

Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano do Distrito Federal e dá outras providências.

Assinam e votam o parecer os Deputados:

Resultado 

   7ª Reunião Extraordinária realizada em 10/10/2023.

Folha de votação

Projeto de Lei Complementar nº 25/2023

Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Assinam e votam o parecer os(as) Deputados(as):

Resultado 

4ª Reunião Extraordinária realizada em  10/10/2023.

De ordem do Sr. Deputado Thiago Manzoni, Presidente da CCJ, consigno que durante a discussão do Parecer nº 06 – CCJ, o Deputado Robério Negreiros solicitou ao relator que ressalvasse o exame da Emenda n.º 46, de sua autoria, para que tivesse sua admissibilidade apreciada em Plenário.

Assim, acatada a solicitação pelo relator, a conclusão do parecer aprovado pela CCJ foi o seguinte:

Pela ADMISSIBILIDADE do Projeto de Lei Complementar nº 25/2023 no âmbito da Comissão de Constituição e Justiça – CCJ, bem como das Emendas nº 1, nº 2, nº 3, nº 4, nº 5, nº 6, nº 7, nº 8, nº 9, nº 10, nº 11, nº 15, nº 16, nº 17, nº 18, nº 19, nº 22, nº 23, nº 24, nº 26, nº 27, nº 28, nº 29, nº 30, nº 32, nº 34, nº 35, nº 37, nº 38 e nº 43, apresentadas nas Comissões de Mérito; das Emendas nº 45, n.º 60, nº 62, nº 66, nº 67, nº 68, nº 71, nº 72, nº 80, nº 81, nº 82, nº 83, apresentadas em Plenário, nos termos das emendas nº 47, nº 52, nº 53, nº 55, nº 57 e nº 58 e da subemenda nº 50, todas de relator nesta Comissão, e pela INADMISSIBILIDADE das Emendas nº 13, nº 14, nº 36, juntamente com sua subemenda nº 39, nº 40, nº 41, nº 42, nº 64, nº 65,  nº 70, nº 73, nº 74 e nº 79 e da subemenda nº 69.

Brasília, 10 de outubro de 2023 

RENATA TEIXEIRA

Secretária de Comissão

EMENDA MODIFICATIVA

(Do Deputado Robério Negreiros)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento de solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

O disposto no Capítulo II e o caput do art. 66 do Projeto de Lei Complementar n° 25/2023, passam a vigorar com as seguintes redações:

“CAPÍTULO II

DA OUTORGA ONEROSA DE ALTERAÇÃO DE PARCELAMENTO DO SOLO – OPAR

Art. 66. Fica criada a Outorga Onerosa de Alteração de Parcelamento do Solo – Opar como contrapartida para a alteração estabelecida no inciso IV, do caput do art. 62 desta Lei Complementar.”

JUSTIFICAÇÃO

A presente emenda tem o objetivo alterar o nome da Outorga Onerosa criada pelo art. 66, passando a denominá-la Outorga Onerosa de Alteração de Parcelamento do Solo - OPAR, com o intuito de não confundir com a já existente ONALT, referente a projetos de arquitetura e cobradas no momento do licenciamento edilício.

Sala das Sessões, em     de outubro de 2023.

DEPUTADO ROBÉRIO NEGREIROS

Líder do Governo