A Mesa Diretora para publicação (RICL, art. 153), em seguida ao SACP, para conhecimento e providências protocolares, informando que a matéria tramitará, Regime de Urgência (art. 73 da LODF), em análise de mérito, na CAF (art. 68, I, “l”) e CDESCTMAT (RICL, art. 69-B, “a”, b”, “c”, “e”, “g” e “j”) e, em análise de admissibilidade na CCJ (RICL, art. 63, I).

_______________________________________

MARCELO FREDERICO M. BASTOS

Matrícula 23.141

Assessor Legislativo

À CAF, CDESCTMAT e CCJ para exame e parecer, podendo receber emendas durante o prazo de dez dias úteis, conforme publicação no DCL, observando-se o Regime de Urgência.

Brasília, 29 de junho de 2023 

RAYANNE RAMOS DA SILVA

Analista Legislativa

Informamos que o PLC 25/2023 foi distribuído ao Deputado Daniel Donizet para apresentar parecer no prazo de até 2 dias úteis, a partir de 14/8/2023.

Brasília, 14 de agosto de 2023

ALISSON DIAS DE LIMA

Secretário da CDESCTMAT

Informo que o Senhor Presidente da Comissão de Assuntos Fundiários, Deputado Hermeto, avocou a relatoria do PLC 25/2023 para proferir parecer em regime de urgência.

Brasília, 25 de agosto de 2023 

fábio fuzeira

Secretário - CAF

emenda ADITIVA

(Do Sr. Deputado Fábio Felix)

Ao Projeto de Lei Complementar nº 25/2023, que “Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.”

 Acresçam-se ao art. 12 os seguintes parágrafos: 

Art. 12 (…) 

§ 3º Enquanto os parâmetros descritos no § 2º não estiverem definidos no PDOT, o Condomínio de Lotes deverá obedecer às regras estabelecidas para os Condomínios Urbanísticos. 

§ 4º É vedada a conformação de condomínios de lotes contíguos, sem separação por via pública, cujas áreas somadas sejam superiores a dimensão máxima estabelecida nos §§ 2º e 3º.

 JUSTIFICAÇÃO

O Condomínio de Lotes, cuja criação se pretende por meio do art. 12 do presente PLC, é figura inexistente no atual ordenamento territorial urbano vigente. Em razão do ineditismo da figura, não há limites mínimos e máximos para a extensão territorial de cada lote. De fato, no Plano Diretor de Ordenamento Territorial vigente, há previsão de limites apenas para os Condomínios Urbanísticos. Por meio da presente emenda, objetiva-se fixar os mesmos limites para os Condomínios de Lotes, a fim de evitar a criação de megacondomínios formados a partir de condomínios contíguos. 

Deputado FÁBIO FELIX

emenda ADITIVA

(Do Sr. Deputado Fábio Felix)

Ao Projeto de Lei Complementar nº 25/2023, que “Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.”

Acresça-se ao §1º do art. 21 o seguinte inciso: 

Art. 21 (…) 

§1º (…) 

V - a existência de cercamento no parcelamento urbano. 

 JUSTIFICAÇÃO

Os impactos negativos da tipologia do condomínio horizontal fechado para o espaço urbano e para a coletividade são vastamente relatados na literatura, envolvendo aspectos como: o aumento da segregação socioespacial; o aumento dos níveis de fragmentação e dispersão urbana; maior insegurança para usuários dos espaços públicos imediatamente vizinhos aos condomínios; a diminuição da qualidade urbana dos espaços públicos limítrofes; a criação de barreiras à mobilidade urbana, dentre outros.
 

Os condomínios, em sua natureza legal, pressupõem a manutenção da infraestrutura urbana do seu interior pelos próprios condôminos, o que limita a possibilidade das camadas de mais baixa renda poderem aderir ao modelo, o que configura uma forma excludente de tipologia
habitacional. De toda forma, há que se lembrar que as ruas enquanto espaço público abrigam possibilidades múltiplas de convivência, vivência, circulação e apropriação que permitem o uso de toda população, sem exclusão e de forma igualitária. O desestímulo aos modelos enclausurados de moradia é uma forma de contraposição à noção segregadora de exclusividade social.

Deputado FÁBIO FELIX

emenda MODIFICATIVA

(Do Sr. Deputado Fábio Felix)

Ao Projeto de Lei Complementar nº 25/2023, que “Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.”

Dê-se ao §2º do art. 21 a seguinte redação: 

Art. 21 (…) 

§ 2º O regulamento desta Lei Complementar estabelecerá a forma de pagamento e os critérios objetivos para fixação do valor da contrapartida, não sendo ela inferior a 3% do valor da infraestrutura do parcelamento

 JUSTIFICAÇÃO

O valor da contrapartida limitado a 3% do valor da infraestrutura do parcelamento foi estipulado de maneira arbitrária. Não há qualquer memória de cálculo que remeta ao número proposto e não há qualquer segurança em aprovar um percentual sem a devida comprovação de atendimento ao interesse público. Caso seja estabelecido um parâmetro numérico, ele há de refletir a relação com o impacto negativo gerado ao espaço urbano. O percentual máximo, tal qual proposto, atende aos interesses exclusivos do parcelador, que certo do valor do teto a ser pago como contrapartida, não contemplará as preocupações com os impactos negativos do parcelamento do solo.

Deputado FÁBIO FÉLIX

emenda MODIFICATIVA

(Do Sr. Deputado Fábio Felix)

Ao Projeto de Lei Complementar nº 25/2023, que “Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.”

Dê-se aos incisos ao caput e aos §§3º e 4º do art. 23 a seguinte redação: 

Art. 23  

(…) 

I – comprovação da propriedade da gleba; 

II – levantamento topográfico; 

III – consultas sobre interferências e viabilidade do parcelamento; 

IV – emissão de diretrizes urbanísticas; 

V – projeto de urbanismo;

VI - audiência pública. 

(…) 

§ 3º As etapas devem ocorrer de forma simultânea, conforme o regulamento desta Lei Complementar, ressalvada a etapa descrita no inciso VI, que deve ocorrer após a conclusão das demais, bem como as hipóteses em que uma das etapas é condição necessária para a continuidade da análise. 

§ 4º O cumprimento das etapas previstas no caput, ressalvado o disposto no inciso IV e VI do caput deste artigo, é de responsabilidade exclusiva do parcelador, incluindo as intervenções necessárias para atendimento das exigências estabelecidas pelos órgãos competentes e obtenção das respectivas anuências e licenças.

 JUSTIFICAÇÃO

A proposta de PLC não estabelece de forma objetiva as formas de participação social nos procedimentos de parcelamento do solo urbano, em desacordo aos princípios e objetivos da Lei Orgânica do DF e do Plano Diretor de Ordenamento Territorial - PDOT. Conforme a LODF:

Art. 312. A política de desenvolvimento urbano e rural do Distrito Federal, observados os princípios da Constituição Federal e as peculiaridades locais e regionais, tem por objetivo assegurar que a propriedade cumpra sua função social e possibilitar a melhoria da qualidade de vida da população, mediante: 
[...]
IV - participação da sociedade civil no processo de planejamento e controle do uso, ocupação e parcelamento do solo urbano e rural.

Já o PDOT dispõe:

Art. 7º O PDOT rege-se pelos seguintes princípios:
[...]
VIII – participação da sociedade no planejamento, gestão e controle do território;
[...]
Art. 8º São objetivos gerais do PDOT:
[...]
VI – promoção da participação da sociedade no planejamento, gestão e controle das políticas de ordenamento territorial;

Cabe citar, ainda, a Lei nº 5.801/2013, que disciplina os procedimentos para a realização de audiências públicas relativas à apreciação de matérias urbanísticas e ambientais no DF:

Art. 1º Esta Lei estabelece normas para a realização de audiências públicas nos casos de:
[...]
II – alteração de parcelamento do solo registrado em cartório;
[...]
IV – definição e alteração de parâmetros urbanísticos para projeto de parcelamento urbano, incluindo taxa de ocupação, altura máxima, taxa de permeabilidade, afastamentos e número de pavimentos. 

Por meio da presente emenda, visa-se estabelecer a audiência pública como forma de participação social na formulação da política de ordenamento territorial. 

Deputado FÁBIO FELIX

PARECER Nº 01 , DE 2023 - CAF

Projeto de Lei Complementar nº 25/2023

Da Comissão de Assuntos Fundiários sobre o Projeto de Lei Complementar nº 25/2023, que “Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.”

AUTOR: Poder Executivo

RELATOR: Deputado HERMETO

I – RELATÓRIO

Submete-se à apreciação desta Comissão de Assuntos Fundiários o Projeto de Lei Complementar – PLC nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências, de autoria do Poder Executivo, encaminhado por meio da Mensagem nº 133/2023-GAG, de 22 de junho de 2023.

A proposição em análise pretende revogar a vigente Lei nº 992, de 28 de dezembro de 1995, estabelecendo novos procedimentos para o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal. 

Conforme o art. 1º, devem ser observadas as regras gerais dispostas na legislação federal e distrital aplicável ao parcelamento do solo e no Plano Diretor de Ordenamento Territorial – PDOT. Importa destacar que os núcleos urbanos informais inseridos nas áreas integrantes da Estratégia de Regularização Fundiária previstas no PDOT não estão sujeitos às disposições da norma, salvo expressa previsão legal ou após o respectivo registro cartorial – divergindo da Lei nº 992/1995, que abarca a finalidade de regularização fundiária. 

Fica expresso que o licenciamento de parcelamentos do solo urbano deve observar as diretrizes e riscos ecológicos instituídos pela legislação ambiental federal e distrital, em especial aquelas instituídas pelo Zoneamento Ecológico-Econômico do Distrito Federal – ZEE/DF

O art. 2º elenca os objetivos da Lei Complementar:

I – propiciar o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o uso socialmente justo e ecologicamente sustentável do território, com a prevenção e mitigação dos riscos ecológicos de perda de serviços ecossistêmicos do território; 

II – proporcionar o desenvolvimento urbano do território de forma ordenada e compatível com as normas de planejamento urbano do Distrito Federal; 

III – propiciar a criação de unidades imobiliárias e áreas públicas compatíveis com o ordenamento territorial e princípios estabelecidos na legislação de uso e ocupação do solo do Distrito Federal; 

IV – prevenir a instalação ou expansão de assentamentos urbanos informais; 

V – disciplinar os procedimentos e garantir a eficiência dos processos de parcelamento do solo urbano e suas alterações e de implantação do parcelamento do solo urbano; 

VI – estabelecer os procedimentos para a retificação e ajustes de projeto de urbanismo registrado, reparcelamento do solo urbano e desdobro e remembramento de lotes; 

VII – proporcionar a otimização e priorização da ocupação urbana em áreas com infraestrutura implantada e em vazios urbanos, resguardada a capacidade de suporte ambiental e a qualidade de vida do DF;

VIII – articular com os instrumentos de política urbana e políticas públicas setoriais que incidem sobre o território; 

IX – garantir a oferta de lotes legais e moradia digna à população do Distrito Federal, promovendo a ampliação da oferta de parcelamentos do solo de interesse social, vinculado ao provimento de habitação de interesse social e ao desenvolvimento sustentável da cidade.

Título I – Do Parcelamento do Solo (arts. 3 a 18)

Capítulo I – Disposições gerais

O Título I trata dos conceitos gerais sobre parcelamento do solo, definido como a divisão da gleba em unidades juridicamente independentes, mediante aprovação de projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal (embora o próprio PLC disponha, adiante no art. 22, que o parcelamento do solo deve ser aprovado, ao final do processo, por ato do Chefe do Poder Executivo).

O parcelamento de áreas públicas ou privadas é admitido apenas nas áreas inseridas na macrozona urbana do PDOT, devendo ser precedido da fixação de diretrizes urbanísticas emitidas pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano, observadas as contribuições dos órgãos ambientais, de infraestrutura e de mobilidade.

A proposição incorpora disposições sobre articulação do sistema viário, reserva de áreas públicas, áreas de preservação permanente e faixas não edificáveis (relacionadas a rodovias, ferrovias e corpos hídricos), presentes nas Leis federais nº 6.766/1979 (art. 4º) e nº 12.651/2012 - Código Florestal (art. 4º), estabelecendo no art. 6º os seguintes requisitos mínimos para os parcelamentos do solo:

I – respeitar a faixa não edificável de, no mínimo, 5 metros de cada lado, a contar dos limites das faixas de domínio previstas nas normas do Sistema Rodoviário do Distrito Federal; (exceto edificações contíguas às faixas de domínio que atravessem perímetros urbanos construídas até a data da publicação da Lei Federal nº 13.913, de 25 de novembro de 2019)

II – respeitar ao longo das águas correntes e dormentes, áreas de faixas não edificáveis de, no mínimo, 30 metros de cada lado, contados a partir da borda da calha do leito regular, salvo quando previsto de forma diversa na legislação ambiental ou quando fundado em estudos técnicos aprovados pelo órgão executor da política ambiental;

III – respeitar a reserva de faixa não edificável de, no mínimo, 15 metros de cada lado, a contar dos limites das faixas de domínio das ferrovias quando previstas em legislação própria;

IV – respeitar as áreas de preservação permanente, definidas pela legislação ambiental federal e distrital, sem prejuízo de demais exigências previstas em legislação específica;

V – garantir a articulação das vias a serem criadas no parcelamento do solo com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, integrando-as com o sistema viário da região e harmonizando-as com a topografia local; 

VI – atender às diretrizes urbanísticas quanto à proporcionalidade entre as áreas destinadas aos sistemas de circulação e mobilidade, equipamentos públicos e espaços livres de uso público, e a densidade da ocupação prevista pelo plano diretor.

As faixas não edificáveis são admitidas como parte integrante dos lotes, desde que sem nenhuma espécie de edificação, incluindo cercamentos.

Conforme o § 2º do mencionado artigo, as edificações localizadas nas áreas contíguas às faixas de domínio público dos trechos de rodovia que atravessem perímetros urbanos ou áreas urbanizadas passíveis de serem incluídas em perímetro urbano, desde que construídas até a data da publicação da Lei federal nº 13.913/2019, ficam dispensadas da observância da exigência prevista no inciso I. Tal anistia reproduz o conteúdo do art. 4º, § 5º, da Lei federal nº 6.766/1979, indicando a data de publicação da lei alteradora que incluiu o dispositivo.

Abarcando-se as condicionantes previstas no art. 3º da Lei federal 6.766/1979, é vedado o parcelamento do solo em locais:

I – alagadiços e sujeitos a inundações, antes da adoção das providências necessárias para assegurar o escoamento das águas, sem prejuízo das exigências da legislação ambiental específica;

II – em terrenos com declividade igual ou superior a 30%, salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;

III – que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;

IV – sujeitos a deslizamentos de terra ou erosão, antes de tomadas as providências necessárias para garantir a estabilidade geológica e geotécnica;

V – onde a poluição ambiental comprovadamente impeça condições sanitárias adequadas, sem que sejam previamente saneados;

VI – que integrem Unidades de Conservação da Natureza de que trata a Lei Complementar nº 827, de 22 de julho de 2010, incompatíveis com esse tipo de empreendimento;

VII – onde for tecnicamente inviável a implantação de infraestrutura básica, serviços públicos de transporte coletivo ou equipamentos públicos urbanos e comunitários.

Nos casos supracitados nos incisos de I a V, admite-se solução alternativa atestada em laudo técnico, condicionada à anuência dos órgãos ambiental, de recursos hídricos, da defesa civil e do sistema de saúde.

Capítulo II – Das Modalidades

Em conformidade com a Lei federal 6.766/1979, a proposição distingue o parcelamento do solo em duas modalidades:

- loteamento, que consiste na subdivisão da gleba em lotes ou projeções, com abertura de novas vias de circulação, logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes;

- desmembramento, que consiste na subdivisão da gleba em lotes ou projeções, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação das vias já existentes, para o qual é facultado procedimento simplificado de aprovação, na forma do regulamento.

Capítulo III – Do Condomínio de Lotes

O PLC permite a destinação de área nos parcelamentos para implantação de condomínio de lotes, que consiste na subdivisão dos lotes em unidades autônomas de uso privativo, destinados à edificação, e áreas de propriedade comum, em regime condominial, nos termos do art. 1.358-A do Código Civil (Lei Federal nº 10.406/2002).

O projeto de urbanismo referente ao condomínio de lotes deve observar as diretrizes urbanísticas e incluir, no mínimo:

I – a densidade populacional bruta;

II – as áreas mínimas das unidades autônomas;

III – os percentuais mínimos de áreas destinadas ao uso comum dos condôminos;

IV – os usos permitidos;

V – a dimensão máxima permitida de lote para implantação de condomínio de lotes;

VI – a máxima extensão territorial contínua de lotes permitida para implantação de condomínio de lotes;

VII – a taxa de permeabilidade mínima;

VIII – os afastamentos mínimos internos e externos aos lotes.

Tal projeto pode ser aprovado por ato do chefe do Poder Executivo, quando em conjunto com o projeto de urbanismo do parcelamento, ou por ato do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano, quando posterior ao registro do parcelamento em que estiver inserido.

Nos parcelamentos com condomínio de lotes, as áreas destinadas à implantação de equipamento urbano e comunitário e aos espaços livres de uso público devem estar situadas fora dos limites da poligonal da área privativa e de propriedade comum aos condôminos.

Aprovado o projeto de urbanismo do condomínio de lotes, o parcelador deve submetê-lo ao registro imobiliário em até 180 dias, devendo as edificações serem licenciadas individualmente em processo administrativo próprio.

No condomínio de lotes, fica a cargo do parcelador a aprovação, o licenciamento e a implantação da infraestrutura, conforme projeto submetido ao órgão executor do licenciamento ambiental. Os custos de manutenção da infraestrutura são de responsabilidade dos condôminos, nos termos do Código Civil, podendo a fração ideal de cada lote ser proporcional à área do solo ou ao respectivo potencial construtivo.

Título II – Da aprovação Parcelamento do Solo Urbano (arts. 19 a 48)

Capítulo I – Instrumentos de Aprovação

Nos termos da proposta, a aprovação do parcelamento do solo urbano compreende cumulativamente o licenciamento urbanístico, o licenciamento ambiental e o registro cartorial. O licenciamento ambiental pode ser dispensado nos casos especificados na respectiva norma ambiental ou em manifestação do órgão executor da política ambiental.

Nos casos em que a gleba for objeto de parcelamento em mais de uma modalidade, incluindo o condomínio de lotes, a aprovação deve ocorrer concomitantemente, em um único projeto de urbanismo.

O PLC inova ao exigir contrapartida pelo impacto urbanístico como condição de aprovação do projeto, considerando, cumulativamente:

I – a densidade demográfica ou populacional;

II – a localização do parcelamento urbano em relação aos núcleos urbanos existentes;

III – o porte do parcelamento urbano;

IV – a capacidade instalada de infraestrutura urbana.

Conforme o disposto, a contrapartida, destinada ao Fundo de Desenvolvimento Urbano do Distrito Federal – Fundurb e ao Fundo Distrital de Habitação – Fundhis, terá seus critérios e formas de pagamento disciplinados no regulamento, limitando-se a 3% do valor da infraestrutura do parcelamento, e eximida no caso de programas habitacionais de interesse social.

É facultado o pagamento integral ou parcial da contrapartida por meio de unidades imobiliárias no mesmo empreendimento ou em empreendimento diverso, a serem destinadas ao órgão executor da política habitacional de interesse social.

Capítulo II – Do Licenciamento Urbanístico e Ambiental

Seção I - Do Licenciamento Urbanístico

Conforme o art. 22 do PLC, o licenciamento urbanístico compreende:

I – a aprovação preliminar do projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal; 

II – a deliberação sobre a proposta de parcelamento do solo urbano pelo Conselho de Planejamento Urbano do Distrito Federal – Conplan;

III – a aprovação técnica final do projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal;

IV – a aprovação do parcelamento do solo por ato do Chefe do Poder Executivo; 

V – a expedição da licença urbanística.

A aprovação preliminar do projeto de urbanismo, por sua vez, envolve as seguintes etapas:

I – comprovação da propriedade da gleba;

II – levantamento topográfico;

III – consultas sobre interferências e viabilidade do parcelamento;

IV – emissão de diretrizes urbanísticas;

V – projeto de urbanismo.

Os documentos técnicos que compõem o projeto são definidos em norma de apresentação expedida pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano. As etapas de aprovação devem ocorrer de forma simultânea, ressalvadas as hipóteses em que uma das etapas é condição necessária para a continuidade da análise.

As consultas devem abranger, no mínimo, manifestações das entidades responsáveis quanto às soluções de infraestrutura de manejo das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.

A conclusão da aprovação preliminar é condicionada à manifestação técnica do órgão executor da política ambiental quanto à viabilidade.

Nos casos em que a gleba ou conjunto de glebas for objeto de mais de um projeto de urbanismo, é obrigatória a elaboração de Plano de Uso e Ocupação de Urbanismo.

Após a manifestação técnica favorável do órgão gestor do desenvolvimento territorial, a proposta de parcelamento deve ser submetida à deliberação do Conplan, acompanhada da manifestação de viabilidade ambiental ou sua dispensa, expedida pelo órgão executor da política ambiental. As eventuais recomendações do conselho devem então ser observadas pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano, que poderá justificar a impossibilidade técnica de atendimento.

Deliberada a proposta pelo Conplan, o parcelador deve então apresentar o projeto de urbanismo, que consiste na consolidação final do projeto de parcelamento do solo urbano, conforme conteúdo definido no regulamento. Cabe ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano realizar a análise e manifestação conclusiva quanto à aprovação técnica de tal projeto.

Seção II – Do Licenciamento Ambiental

Segundo a proposta, o licenciamento ambiental, a ser requerido pelo parcelador ao órgão executor da política ambiental, deve obedecer aos instrumentos legais aplicáveis à atividade de parcelamento do solo em matéria ambiental, observando os aspectos urbanísticos e buscando a compatibilidade do uso e ocupação do solo com a sua viabilidade.

O licenciamento ambiental pode compreender os seguintes atos:

I – aprovação preliminar do respectivo estudo ambiental pelo Conam, quando couber;

II – manifestação de viabilidade ambiental pelo órgão executor da política ambiental do Distrito Federal, quando couber; 

III – expedição de licença ambiental pelo órgão executor da política ambiental do Distrito Federal.

O licenciamento ambiental ou sua dispensa deve se dar concomitantemente ao licenciamento urbanístico, e se encerra com a conclusão e entrega das obras de infraestrutura e o cumprimento integral das condicionantes da Licença de Operação – LO ou da Licença Ambiental Única – LAU.

A aprovação pelo Conplan está condicionada à manifestação do órgão executor da política ambiental quanto à viabilidade do parcelamento do solo.

Seção III – Da aprovação por Ato do Chefe do Poder Executivo

Após a aprovação técnica final do projeto de urbanismo, o órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano deve submeter a proposta de parcelamento do solo, instruída com a respectiva licença prévia ambiental, à aprovação por ato do Chefe do Poder Executivo.

Seção IV – Da Licença Urbanística

A licença urbanística, a ser requerida em até 180 dias da publicação do decreto de aprovação do parcelamento, é o documento final da aprovação necessário para o registro cartorial, emitido pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano, que certifica: (I) o cumprimento das etapas do licenciamento urbanístico dispostas no art. 22, I a IV; (II) a expedição da licença prévia ambiental ou documento equivalente, ou sua dispensa; e (III) a aprovação do cronograma físico-financeiro e da respectiva proposta de garantia ou a execução integral das intervenções e obras de infraestruturas definidas para o projeto.

O cronograma físico-financeiro, acompanhado dos orçamentos que embasaram sua elaboração, deve indicar, no mínimo, as seguintes intervenções e obras de infraestrutura, além de intervenções decorrentes de medidas mitigadoras e compensatórias ou outras exigidas pelos órgãos e entidades competentes:

I – sistema de drenagem de águas pluviais;

II – sistema de abastecimento de água potável;

III – sistema de esgotamento sanitário ou outro sistema de coleta e tratamento;

IV – sistema de distribuição de energia elétrica pública e domiciliar;

V – sistema de iluminação pública;

VI – calçada, meio fio, sarjeta e pavimentação nas vias públicas

Definidas as intervenções e obras necessárias, cabe ao parcelador a elaboração dos respectivos projetos, submetidos à aprovação ou visto do órgão responsável pela gestão da respectiva intervenção. O parcelador pode optar por firmar termo de compromisso e declaração de responsabilidade pelos documentos apresentados, devidamente subscritos pelo parcelador e responsável técnico, acompanhado de anotação ou registro de responsabilidade técnica por profissional habilitado.

Após a aprovação do cronograma físico-financeiro, o parcelador deve apresentar proposta de garantia de execução integral das obras, sendo admitidas garantias reais e fidejussórias.

A garantia real pode incidir sobre imóveis próprios ou de terceiros (fiadores), localizados no Distrito Federal e livres de ônus, prestada por meio de registro na matrícula. Nos casos em que a garantia consistir nos próprios lotes a serem criados com o registro do parcelamento, a licença urbanística será expedida constando a identificação dos respectivos imóveis, a serem registrados com a averbação do ônus.

Assim como na vigente Lei nº 992/1995, são dispensados de aprovação do cronograma físico-financeiro e da garantia de execução da infraestrutura os parcelamentos do solo urbano promovidos pelo poder público.

Capítulo III – Do Registro Cartorial

Concluído o licenciamento urbanístico, o parcelador deve submeter o projeto de urbanismo aprovado ao registro imobiliário em até 180 dias a contar da expedição da licença, sob pena de caducidade da aprovação. Para o registro cartorial, é suficiente a apresentação da licença urbanística, independentemente do licenciamento ambiental.

O cartório de registro de imóveis competente deve dar ciência do registro do parcelamento do solo ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano. O registro do parcelamento ainda não integralmente implantado pode ser cancelado, total ou parcialmente, a requerimento do parcelador, desde que haja anuência do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano e acordo com os eventuais adquirentes de lotes.

Título III – Da Implantação do Parcelamento (arts. 49 a 53)

Capítulo I – Do Início das Obras

A implantação do parcelamento, com o efetivo início das obras, é condicionada à emissão da licença urbanística e ao respectivo licenciamento ambiental ou sua dispensa, sendo o prazo para execução das obras o previsto no cronograma físico-financeiro.

Capítulo II - Do Termo de Verificação de Obras de Infraestrutura - TVI

Conforme consta na proposição, o Termo de Verificação de Obras de Infraestrutura – TVI é o instrumento emitido pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano que atesta a conclusão das intervenções e obras de infraestrutura no parcelamento do solo urbano. Para expedição do TVI, o parcelador deve reunir a documentação comprobatória da execução de cada obra ou intervenção junto aos órgãos públicos responsáveis pela gestão da respectiva intervenção.

Pode ser emitido TVI único ou específico para cada obra de infraestrutura executada. Após a emissão do TVI, o parcelador fica habilitado a solicitar a liberação integral ou parcial da garantia prestada.

Título IV – Do Parcelamento do Solo Urbano para Provimento Habitacional de Interesse Social (arts. 54 a 58)

Capítulo I - Do Conceito

São considerados parcelamentos do solo para provimento habitacional de interesse social aqueles, promovidos pelo poder público ou ente privado, que visam ampliar a oferta habitacional de interesse social, observados os critérios de faixa de renda mensal dos beneficiários de programas habitacionais vigentes em âmbito distrital ou federal. 

É garantida a análise, aprovação e implantação prioritárias de tais parcelamentos pelos órgãos e agentes afetos.

Capítulo II - Da Atribuição do Órgão Gestor do Desenvolvimento Territorial e Urbano

Compete ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano:

I – realizar estudos urbanísticos para indicação de áreas destinadas, prioritariamente, ao provimento de habitação de interesse social;

II – estabelecer regras e procedimentos simplificados para o parcelamento do solo urbano para provimento habitacional de interesse social;

III – a autorização da prerrogativa de implantar o uso exclusivamente residencial em lotes destinados a programas habitacionais de interesse social, inclusive em parcelamentos do solo já registrados.

Os estudos podem determinar densidade populacional específica, com vistas ao atendimento da política de provimento habitacional de interesse social, mediante compensação com a densidade de outras áreas, segundo critérios do regulamento.

Nas matrículas das unidades imobiliárias devem constar a destinação à habitação de interesse social e a restrição da comercialização que não atenda aos critérios de programas habitacionais vigentes em âmbito distrital ou federal.

As obras e intervenções de infraestrutura para tais parcelamentos devem obedecer aos parâmetros técnicos estabelecidos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e normas específicas das agências reguladoras.

Título V - Da Retificação e Ajustes de Projeto de Urbanismo Registrado (arts. 59 e 60)

Capítulo I - Da Possibilidade de Retificações e de Ajustes

O projeto urbanístico registrado em cartório pode ser objeto de retificações e ajustes, aprovados por ato do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano, para corrigir erros materiais, coordenadas, azimutes e cotas de amarração de lotes ou projeções e para adequá-lo à implantação do parcelamento, quando:

I – houver interferência com infraestrutura implantada, cujo remanejamento não se apresentar exequível;

II – a implantação ou o remanejamento de vias prejudicar ou inviabilizar a locação ou o acesso a lotes ou projeções;

III – for identificada a presença de conjunto de espécies arbóreas ou implantação de praças, parques e unidades de conservação sobre lotes ou projeções;

IV – houver deslocamento de lote ou de conjunto de lotes em relação ao projeto de parcelamento registrado, por erro de locação;

V – não for possível implantar o lote conforme o projeto de parcelamento registrado, por erro de locação de lotes vizinhos;

VI – houver implantação de vias de sistema de transporte de forma diversa daquela prevista em projeto de parcelamento registrado, que inviabilize a devida implantação dos lotes conforme o projeto de parcelamento registrado;

VII – houver erro de anotação das dimensões, área do lote e endereçamento de projeto que configure erro material;

VIII – identificadas divergências entre o projeto de urbanismo de regularização fundiária aprovado e a realidade fática constatada no momento do registro.

Nos termos dispostos, a anuência do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano pode ser dispensada nos casos de retificação ou ajustes conduzidos pelo próprio poder público. Nos casos previstos no supracitado inciso III, à exceção da implantação de praças e parques urbanos, as retificações e ajustes devem ser submetidos à apreciação do órgão executor da política ambiental. 

As retificações e ajustes não podem resultar em redução de área pública, exceto nos casos previstos no inciso VIII, na proporção de 10% da área do lote objeto da retificação e desde que não impliquem em alteração de sistema viário.

São dispensadas de participação popular e deliberação do Conplan as mencionadas hipóteses de retificações e ajustes.

Título VI - Do Reparcelamento do Solo Urbano (arts. 61 a 65)

Capítulo I - Dos Requisitos

A modalidade de reparcelamento do solo, uma inovação do PLC no Distrito Federal, é definida como a reformulação de áreas previamente parceladas e registradas no cartório de registro de imóveis, com ajuste de sistema viário, áreas públicas e unidades imobiliárias. Tal reparcelamento deve atender aos seguintes atos:

I – aprovação de projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal;

II – deliberação do Conplan, salvo as exceções previstas nesta Lei Complementar;

III – aprovação do reparcelamento do solo por ato do Chefe do Poder Executivo;

IV – a expedição da licença urbanística.

Exceto nos casos de reparcelamentos conduzidos pelo poder público, é exigida anuência dos proprietários do lote objeto da adequação e dos lotes vizinhos, caso haja alteração de confrontação. Quando exigido pela legislação ambiental específica, o reparcelamento deve ser submetido à análise do órgão ambiental.

A proposição autoriza as seguintes hipóteses de reparcelamento de áreas previamente registradas em cartório, previstas no art. 62:

I – criação e regularização de lotes destinados a equipamentos públicos;

II – reformulação de desenho urbano sem redução das áreas públicas;

III – reformulação de desenho urbano com alteração das áreas das unidades imobiliárias e das áreas públicas;

IV – reformulação de desenho urbano com ou sem alteração das áreas das unidades imobiliárias e das áreas públicas, e com alteração de usos e parâmetros urbanísticos;

V – criação e regularização de áreas destinadas a parques urbanos ou unidades de conservação previstas na Lei Federal nº 12.651, de 25 de maio de 2012, com ou sem alteração das áreas das unidades imobiliárias e das áreas públicas. (grifo nosso)

Para o reparcelamento previsto nos citados incisos I e II, o art. 63 dispensa exigência de estudo de impacto urbanístico, estudo ambiental, processo de participação popular e deliberação do Conplan. Também é dispensado o procedimento de desafetação quando se tratar de alteração da classificação do bem público de bem de uso comum do povo para bem de uso especial, operando-se a criação ou alteração do lote já existente.

É vedado o reparcelamento de áreas de praças, exceto quando sua área puder ser compensada nas adjacências ou mediante desconstituição de unidades imobiliárias não alienadas, ou quando tratar-se de áreas sujeitas à regularização nos termos do PDOT.

Quando a área dos lotes resultantes do reparcelamento não se enquadrar na faixa de área do lote original previsto na legislação de uso e ocupação do solo, deve ser criada nova faixa de área, mantendo inalterados os parâmetros originais.

Segundo a proposta, o reparcelamento para reformulação de desenho urbano sem redução das áreas públicas, na hipótese do supracitado inciso II do art. 62, tem por finalidade a qualificação urbana de áreas consolidadas, contemplando:

I – o redimensionamento das unidades imobiliárias, com ajuste no formato de lotes ou projeções;

II – as alterações de traçado viário e estacionamentos;

III – a compensação de áreas entre equipamentos públicos e entre equipamentos públicos e áreas públicas;

IV – o desenho de novos espaços livres públicos.

Por sua vez, a reformulação de desenho urbano de áreas parceladas com alteração das unidades imobiliárias e redução das áreas públicas, indicada nos incisos III e IV do art. 62, tem por finalidade o cumprimento do objetivo do PDOT de otimização e priorização da ocupação urbana em áreas com infraestrutura implantada, podendo contemplar:

I – alterações de traçado viário e estacionamentos;

II – redesenho de espaços livres públicos;

III – alteração ou criação de unidades imobiliárias e de áreas públicas.

Nesses casos, bem como no previsto no inciso V do art. 62, o reparcelamento é condicionado à participação popular, realização de estudos urbanísticos que comprovem a viabilidade da intervenção e desafetação de área pública, quando for o caso, podendo ainda estarem sujeitos a licenciamento ambiental.

Capítulo II – Da Outorga Onerosa de Alteração de Parâmetros de Uso e Ocupação do Solo – Opar

Outra inovação da proposta é a instituição da Outorga Onerosa de Alteração de Parâmetros de Uso e Ocupação do Solo – Opar como contrapartida para a alteração prevista no art. 62, IV (reformulação de desenho urbano com ou sem alteração das áreas das unidades imobiliárias e das áreas públicas, e com alteração de usos e parâmetros urbanísticos). 

Os valores arrecadados são destinados ao Fundo de Desenvolvimento Urbano do Distrito Federal – Fundurb e o Fundo Distrital de Habitação – Fundhis. Não se aplica a Opar nos casos de programas habitacionais de interesse social em que a alteração seja exclusivamente para inclusão do uso habitacional e nos casos de regularização das unidades imobiliárias ocupadas por entidades religiosas disposta na Lei Complementar nº 806/2009.

É facultada a conversão do pagamento da outorga em unidades imobiliárias, a serem destinadas ao órgão executor da política habitacional de interesse social do DF. Nos casos em que houver pagamento de Opar, não haverá incidência concomitante de Outorga Onerosa de Alteração de Uso - Onalt.

Os procedimentos e os valores para aplicação da Opar são definidos no regulamento, devendo considerar, no mínimo:

I – a valorização das unidades imobiliárias que compõem o parcelamento;

II – os parâmetros urbanísticos;

III – supressão ou acréscimo de área pública;

IV – quantidade de unidades imobiliárias;

V – aumento da área privativa.

Título VII - Do Desdobro e do Remembramento de Lotes (arts. 68 a 84)

Capítulo I - Das Disposições Gerais

O PLC incorpora em seu bojo o regramento dos instrumentos do desdobro e do remembramento de lotes. São estabelecidas as seguintes modalidades de alteração de lote integrante de parcelamento do solo urbano registrado em cartório:

I – desdobro, caracterizado pela subdivisão de lote originário de parcelamento matriculado no cartório de registro de imóveis, que não implique em alterações no sistema viário e áreas públicas;

II – remembramento, caracterizado pela unificação de lotes contíguos, originários de parcelamento matriculado no cartório de registro de imóveis, para constituição de um único lote, que não implique em alterações no sistema viário e áreas públicas;

III – reversão de desdobro, caracterizado pela reunificação de lotes resultantes de prévio projeto de desdobro, retornando às características do projeto de urbanismo original;

IV – reversão de remembramento, caracterizado pela divisão de lote resultante de prévio remembramento, retornando às características do projeto de urbanismo original.

As alterações são sujeitas à manifestação favorável do órgão executor da política ambiental quando houver o uso previsto de PAC - Posto de Abastecimento de Combustíveis.

O requerimento para alteração de lote deve ser formalizado pelo proprietário ou por seu representante legalmente constituído, competindo ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano sua análise e aprovação, havendo apreciação pelo Conplan nos casos previstos pelo PDOT. Os procedimentos para remembramento e desdobro podem ser analisados e aprovados em ato único, para fins de redimensionamento dos lotes originais.

Aprovada a alteração do lote, em quaisquer das modalidades, compete ao proprietário ou seu representante cuidar do respectivo registro cartorial, no prazo de 180 dias prorrogável por igual período, bem como a adotar as eventuais providências em relação aos negócios jurídicos vinculados ao imóvel. As averbações e registros referentes a ônus reais e restrições de natureza judicial existentes devem ser transportadas para as matrículas resultantes do desdobro ou remembramento.

O órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano deve definir o endereçamento e os afastamentos que passam a ser aplicados a partir das novas divisas dos lotes resultantes.

O proprietário deve comprovar a conformação das edificações existentes com os parâmetros de uso e ocupação do solo aplicados aos lotes resultantes, mediante laudo assinado pelo responsável técnico, com o respectivo registro de responsabilidade. Nos casos de desconformidade, deve ser realizada a demolição da edificação ou apresentado termo de compromisso para execução das correções – obrigações a serem averbadas em cláusula resolutiva na matrícula do imóvel.

Capítulo II – Do Desdobro

Conforme a proposta, os lotes resultantes do desdobro devem atender, no mínimo, aos seguintes requisitos:

I – ter, no mínimo, uma testada voltada para via pública implantada ou prevista em projeto urbanístico registrado;

II – ter área mínima de 125,00 metros quadrados e testada frontal mínima de 5,00 metros; (em conformidade com a Lei federal 6.766/1979)

III – manutenção dos mesmos parâmetros de uso e ocupação do lote original, salvo exceção expressa;

IV – somatória das áreas corresponder exatamente a área do lote original registrado em cartório de registro de imóveis, conforme o projeto de urbanismo do parcelamento.

Aos lotes inseridos em Zona Especial de Interesse Social – ZEIS ou em Áreas de Regularização de Interesse Social – ARIS, é admitida a dimensão mínima dos lotes estabelecida no PDOT ou na legislação específica para a região.

É vedado o desdobro nos casos de:

I – lote destinado a UOS RE 1, RE 2, RO 1, RO 2, RO 3 e RRur; (conforme as categorias de uso e ocupação do solo dispostos na LUOS)

II – projeção;

III – imóvel objeto de compensação urbanística, nos termos da Lei Complementar nº 940, de 12 de janeiro de 2018;

IV – demais casos previstos na legislação de uso e ocupação do solo específica.

Excetuam-se do disposto no citado inciso I os casos de regularização de unidades ocupadas por entidades religiosas (previstos na Lei Complementar nº 806/2009) e de lotes destinados a:

I – UOS RO 1, RO 2, RO 3 em que a área dos lotes resultantes do desdobro seja igual ou superior à área média dos lotes de mesmo uso, calculado com base no Quadro Demonstrativo de Unidades Imobiliárias – QDUI do parcelamento do solo que lhe deu origem, quando o projeto urbanístico de desdobro for promovido pelo poder público ou em razão de decisão judicial; 

II – habitação de interesse social vinculada aos programas governamentais de provisão habitacional, quando o projeto urbanístico de desdobro for promovido pelo poder público ou em razão de decisão judicial; ou

III – habitação de interesse social vinculada aos programas governamentais de regularização fundiária, quando o projeto urbanístico de desdobro for promovido pelo poder público ou em razão de decisão judicial.

O desdobro que resulte em lote cujo acesso faça divisa com faixa de domínio de rodovia deve ser precedido de anuência do órgão responsável pela sua gestão.

Nos lotes onde houver edificações erigidas em conformidade com os parâmetros de uso e ocupação do solo aplicados ao lote original e licenciamento edilício correspondente à ocupação fática, o desdobro pode ser admitido desde que os coeficientes de aproveitamento dos lotes resultantes sejam distribuídos de forma que o potencial construtivo do lote original não seja ultrapassado.

Quando a área dos lotes resultantes do desdobro não se enquadrar na faixa de área do lote original previsto na legislação de uso e ocupação do solo, deve ser criada nova faixa de área, mantendo inalterados os parâmetros originais.

Capítulo III – Do Remembramento

O remembramento de lotes é admitido nos casos em que os lotes originais possuam os mesmos parâmetros de uso e ocupação do solo ou nas situações definidas na legislação de uso e ocupação do solo.

No Conjunto Urbanístico de Brasília – CUB, até a aprovação do PPCUB, o remembramento de lotes com parâmetros de uso e ocupação do solo distintos devem ser precedidos de consulta à unidade gestora do CUB.

A área do lote resultante do remembramento deve corresponder exatamente ao somatório das áreas registradas em cartório. Para o remembramento de lotes de proprietários distintos deve ser apresentado documento lavrado em cartório com a anuência específica dos respectivos proprietários.

É permitida a análise do remembramento simultaneamente ao licenciamento edilício, que substitui o ato de aprovação, exceto para lotes que resultem em:

I – área de lote ou projeção superior a 2.500,00 metros quadrados;

II – testada igual ou maior que 100,00 metros;

III – testadas voltadas para mais de uma via ou logradouro público.

Título VIII – Das Taxas (art. 85)

O PLC institui as seguintes taxas, cujos valores e critérios serão definidos em regulamento:

I – taxa de licenciamento urbanístico de parcelamento do solo urbano;

II – taxa de análise e aprovação de projeto de urbanismo;

III – taxa de análise e aprovação de desdobro, remembramento e suas respectivas reversões.

São isentas das taxas os casos situados em ARIS ou oriundos de programas habitacionais de interesse social ou de projetos elaborados pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano.

Título IX - Das Responsabilidades (arts. 86 a 95)

Capítulo I - Do Poder Público

Caso constatadas quaisquer irregularidades nos processos de parcelamento do solo urbano que possam indicar infração ética imputada ao responsável técnico, a proposição determina que o poder público as comunique formalmente aos respectivos conselhos profissionais. Havendo identificação de indícios suficientes da prática de infração penal, cabe ao órgão que identificou os indícios comunicar à autoridade policial.

São atribuídas como responsabilidade das entidades gestoras das respectivas infraestruturas necessárias ao parcelamento:

I – informar sobre a existência de projetos, interferência de redes e equipamentos dos sistemas implantados e eventual viabilidade de remanejamento, se for o caso;

II – analisar a viabilidade de atendimento pelo sistema existente;

III – prestar informações que possibilitem ao parcelador elaborar estudo de concepção, projeto básico ou projeto executivo, conforme o caso;

IV – prestar informações que possibilitem ao parcelador implantar soluções alternativas para a infraestrutura, caso não haja disponibilidade de atendimento pelo sistema existente;

V – analisar, visar e aprovar, nos termos desta Lei Complementar, os estudos de concepção, projetos básicos ou projetos executivos para as obras de infraestruturas necessárias;

VI – receber as obras de infraestruturas, na forma desta Lei Complementar;

VII – enviar o cadastro de redes em formato editável e georreferenciado, para viabilizar a elaboração de croquis e a sobreposição com o projeto.

É de responsabilidade do órgão de fiscalização de atividades urbanas do Distrito Federal:

I – realizar a fiscalização, a qualquer tempo, da implantação do parcelamento do solo urbano, a fim de verificar a adequação ao projeto aprovado;

II – adotar as providências cabíveis no caso de descumprimento desta Lei Complementar e das demais legislações aplicáveis;

III – acionar, em caso de risco ou danos a terceiros, a Defesa Civil do Distrito Federal e o Corpo de Bombeiros Militar do Distrito Federal;

IV – acionar, em caso de risco ou dano ambiental, os órgãos gestor e executor da política ambiental;

V – aplicar as sanções previstas nesta Lei Complementar

Ao órgão executor da política ambiental, por sua vez, compete a fiscalização dos aspectos ambientais relacionados à implantação dos atos previstos na proposição.

Capítulo II - Do Proprietário ou Parcelador

É de responsabilidade do proprietário ou do parcelador dar início, acompanhar o andamento e prover as informações e documentos necessários ao processo de aprovação dos atos previstos na proposição. São estabelecidas como responsabilidades do proprietário ou do parcelador:

I – apresentar estudos técnicos, projetos urbanísticos e projetos de infraestrutura, de todas as etapas do processo de parcelamento do solo urbano, alteração de lotes ou condomínios de lotes, conforme regulamentação desta Lei Complementar e demais legislações pertinentes, incluindo demarcação das quadras, lotes, vias de circulação e demais áreas;

II – garantir a veracidade dos documentos apresentados;

III – apresentar ao órgão competente o registro de responsabilidade técnica e eventuais alterações para os projetos e os estudos;

IV – apresentar avaliação imobiliária realizada por profissional habilitado mediante apresentação de documentação de responsabilidade técnica, quando for o caso;

V – iniciar as obras de infraestrutura somente após o seu licenciamento, ambiental e urbanístico, na forma do regulamento;

VI – comunicar aos órgãos ambiental, de fiscalização de atividades urbanas e aos órgãos responsáveis pela aprovação dos projetos de infraestrutura básica, o início das obras;

VII – instalar e manter atualizada placa informativa de dados técnicos do projeto e da obra, de forma visível;

VIII – apoiar os atos necessários à fiscalização;

IX – manter no local da obra e apresentar, quando solicitado, documentação de ordem técnica relativa ao processo de licenciamento urbanístico e ambiental;

X – informar aos órgãos ambiental, de fiscalização de atividades urbanas, aos órgãos responsáveis pela aprovação dos projetos de infraestrutura básica e ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal, a alteração da responsabilidade técnica da obra;

XI – apoiar as providências de manutenção, integridade e preservação das condições de acessibilidade, estabilidade, segurança e salubridade da obra e das edificações;

XII – executar ou reconstruir, no final da obra, os logradouros públicos contíguos ao parcelamento do solo urbano, de forma a permitir a acessibilidade do espaço urbano;

XIII – comunicar à coordenação do sistema de defesa civil as ocorrências que:

a) apresentem situação de risco;

b) comprometam a segurança e a saúde dos usuários e de terceiros ou a estabilidade da própria obra ou edificação;

c) impliquem dano ao patrimônio público ou particular.

XIV – adotar providências para prevenir ou sanar as ocorrências definidas no inciso XI;

XV – apresentar a comprovação de pagamentos de taxas e preços públicos vinculados ao licenciamento urbanístico e ambiental;

XVI – responder administrativamente pelo funcionamento e pela segurança da obra;

XVII – proceder ao registro cartorial do parcelamento do solo, no competente Cartório de Registo de Imóveis, nos termos desta Lei Complementar e da legislação federal correlata;

XVIII – apresentar ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal a documentação do parcelamento do solo urbano, das alterações de lotes e condomínios de lotes, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, no prazo de 30 dias após a efetivação do registro cartorial;

XIX – comunicar imediatamente ao órgão gestor do meio ambiente qualquer iminência ou a efetiva ocorrência de dano ambiental.

Capítulo III - Do Responsável Técnico

São atribuições dos responsáveis técnicos pela elaboração do projeto de urbanismo do parcelamento:

I – registrar a documentação de responsabilidade técnica no conselho profissional respectivo;

II – responder pela veracidade das informações técnicas fornecidas;

III – obedecer ao Plano Diretor de Ordenamento Territorial – PDOT e demais legislações aplicáveis;

IV – informar seu contratante sobre quaisquer questões ou decisões que possam afetar a qualidade, os prazos e custos de seus serviços profissionais;

V – assumir a responsabilidade pela orientação transmitida a seus contratantes;

VI – apresentar procuração de representante legal para atuar no processo de parcelamento do solo urbano.

Cabe ao responsável técnico pela execução da obra:

I – adotar medidas de segurança para resguardar a integridade dos bens públicos, privados e ao meio ambiente, que possam ser afetados pela obra até sua conclusão;

II – cuidar da manutenção, da integridade e das condições de acessibilidade, estabilidade, segurança e salubridade da obra e das edificações;

III – assegurar a fiel execução da obra de acordo com o projeto de urbanismo e de infraestrutura básica aprovados e com respectivo instrumento de garantia;

IV – atender à legislação que trata da gestão integrada dos resíduos da construção civil quanto ao despejo de resíduos de obras, inclusive de demolições;

V – manter no local da obra e apresentar, quando solicitado, documentação referente ao processo de licenciamento;

VI – atender às condições de segurança e uso de equipamentos apropriados por todo aquele que esteja presente no canteiro de obras, conforme legislação de segurança do trabalho;

VII – garantir a estabilidade do solo no canteiro de obras;

VIII – providenciar condições de armazenamento adequadas para os materiais estocados na obra;

IX – comunicar aos órgãos ou entidades públicas competentes o início, o andamento e a conclusão da respectiva obra de infraestrutura básica.

O responsável técnico pela execução é solidariamente responsável pela comunicação à coordenação do sistema de defesa civil e aos órgãos de proteção ambiental pela prevenção ou pela cessação das ocorrências que afetem a manutenção, a integridade e as condições de acessibilidade, estabilidade, segurança e salubridade da obra e das edificações, assim como sobre os riscos potenciais ou danos efetivos ao meio ambiente.

Título X - Da Fiscalização, das Medidas Cautelares, das Infrações e das Sanções (arts. 96 a 105)

Capítulo I - Da Fiscalização

O PLC em análise, diferentemente da vigente Lei nº 992/1995, dispõe sobre a fiscalização do cumprimento da norma, tipificando as infrações e estabelecendo as sanções cabíveis.

É atribuído ao órgão de fiscalização de atividades urbanas atestar se o parcelamento obteve e obedeceu aos devidos licenciamentos, se foi locado em conformidade com o projeto de urbanismo aprovado, e se as obras e intervenções previstas foram devidamente executadas. Nos termos da proposta, compete ao órgão, no exercício do seu poder de polícia administrativa:

I – fiscalizar:

a) ocupação do território;

b) as obras e as intervenções constantes na licença urbanística;

c) as recomendações da licença ambiental ou de outro documento;

d) os parcelamentos do solo, em quaisquer de suas modalidades, observando a existência de documentação, de autorização dos órgãos competentes;

II – solicitar a documentação do licenciamento do parcelamento;

III – realizar vistorias e auditorias;

IV – monitorar o cumprimento dos embargos ou interdição;

V – verificar a conformidade da locação do parcelamento do solo urbano com o projeto de urbanismo aprovado;

VI – verificar se a implantação do parcelamento do solo urbano, em quaisquer de suas modalidade, obteve os licenciamentos previstos nesta Lei;

VII – aplicar as sanções relativas às infrações especificadas nesta Lei Complementar.

Capítulo II – Das Medidas Cautelares

São estabelecidas as seguintes medidas cautelares, que podem ser adotadas, na forma do regulamento, quando observada a necessidade de se prevenir dano ou mitigar risco ou perigo à ordem urbanística, ao consumidor, à saúde ou ao meio ambiente:

I – embargo parcial ou total da obra;

II – interdição parcial ou total da obra;

III – apreensão de materiais, equipamentos e documentos

IV – demolição de edificações;

V – intervenção na execução das obras de infraestrutura;

VI - apreensão de veículos, máquinas, equipamentos, utensílios, instrumentos e objetos de qualquer natureza.

VII - destruição ou inutilização de materiais, equipamentos, documentos, folders, propagandas e similiares, instrumentos e objetos de qualquer natureza.

A aplicação de tais medidas deve ser motivada, justificada e devidamente fundamentada, cessada quando sanado o risco, findo o embaraço oposto à fiscalização ou quando sanadas as irregularidades. É prevista a possibilidade de conversão da medida em Termo de ajustamento de conduta - TAC, pactuado entre as partes.

As medidas de demolição, destruição ou inutilização, citadas nos incisos VI e VII, somente devem ser aplicadas em situações de flagrantes irregularidades de implantação do parcelamento, com risco de prejuízo financeiro aos adquirentes de lotes ou dano iminente ao meio ambiente, à ordem urbanística e à saúde, resguardados os objetos necessários à instrução do inquérito para investigação dos crimes previstos na Lei Federal 6.766/1979.

Capítulo III - Das Infrações e das Sanções

Conforme a proposta, incidem, na mesma sanção administrativa, os corresponsáveis, o responsável técnico, o arquiteto, o engenheiro, o corretor, o eventual comprador, o vendedor, bem como todo aquele que, de qualquer modo, contribuir para a concretização do empreendimento sem autorização do poder público ou em desacordo com as licenças emitidas.

Sem prejuízo das sanções civis e penais previstas na legislação federal, as infrações à lei complementar e seu regulamento acarretam, isolada ou cumulativamente, as seguintes penalidades:

I – advertência, quando a infração for de pequena gravidade e puder ser corrigida de imediato;

II – multa, gradual de acordo com a gravidade da infração;

III – embargo parcial ou total da obra;

IV – interdição parcial ou total da obra;

V – intimação demolitória;

VI – apreensão de materiais, equipamentos e documentos;

VII – cassação das licenças;

VIII – demolição de edificações;

IX – intervenção na execução das obras de infraestrutura;

X – suspensão temporária ou definitiva da emissão de alvarás, autorizações e licenças e processos em que conste quaisquer das pessoas mencionadas no artigo 98 desta Lei Complementar;

XI – apreensão e incorporação de veículos, máquinas, equipamentos, utensílios, instrumentos e objetos de qualquer natureza, ao patrimônio do Fundo de Desenvolvimento Urbano do Distrito Federal – Fundurb e Fundo Distrital de Habitação – Fundhis

A advertência pode ser aplicada com fixação de prazo para reparação da infração, sob pena de penalidade mais grave.

A penalidade de multa, cuja fixação deve considerar a capacidade econômica do infrator, corresponde aos valores:

I – nas infrações leves, de 1 a 10 salários mínimos;

II – nas infrações médias, de 11 a 25 salários mínimos;

III – nas infrações graves, de 26 a 50 salários mínimos;

IV – nas infrações gravíssimas, de 51 a 1.000 salários mínimos.

As penas de multa são aplicadas de forma cumulativa e calculadas pelo dobro da última aplicada no caso de reincidência ou de infração continuada. A reincidência é caracterizada pelo cometimento da mesma infração nos 12 meses seguintes após a decisão definitiva sobre a sanção aplicada e a infração continuada pelo descumprimento dos termos da advertência, do embargo ou da intimação demolitória. Persistindo a infração continuada após a aplicação da primeira multa, aplica-se nova multa mensalmente, nos casos de descumprimento da advertência ou da intimação demolitória, e diariamente, nos casos de descumprimento do embargo.

São classificadas como infrações leves, sujeitas à advertência e à multa:

I – deixar o responsável técnico de registrar a documentação de responsabilidade técnica no Conselho profissional respectivo;

II – não informar o responsável técnico ao seu contratante quaisquer questões ou decisões que possam afetar a qualidade, os prazos dos seus serviços profissionais;

III – não adotar medidas de segurança para resguardar a integridade dos bens públicos, privados e ao meio ambiente que possam ser afetados pela obra;

IV – deixar o responsável técnico de manter no local da obra a documentação referente ao processo de licenciamento.

V – não apresentar o proprietário ou parcelador ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano a documentação dos parcelamentos, das alterações de lotes e condomínios de lotes, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, no prazo de 30 dias após a efetivação do registro cartorial;

VI – não apresentar a comprovação de pagamentos de taxas e preços públicos vinculados ao licenciamento urbanístico e ambiental.

São infrações médias, sujeitas à multa, a embargo parcial ou total da obra e à interdição parcial ou total da obra:

I – executar obras tendentes à implantação de parcelamento do solo, em qualquer de suas modalidades, sem observância de exigências da Licença Urbanística ou da Licença ambiental;

II – causar impedimento ou embaraço à atividade de fiscalização;

III – não reparar os danos causados às Concessionárias de serviços públicos, na implantação de parcelamento do solo, em qualquer de suas modalidades, após intimação para fazê-lo;

IV – não alterar os documentos de licenciamento, no caso de transferência de propriedade ou alteração do responsável técnico;

V – deixar de apresentar, quando solicitado pela fiscalização, a documentação de licenciamento;

VI – não comunicar imediatamente ao órgão gestor do meio ambiente qualquer iminência ou a efetiva ocorrência de dano ambiental.

VII – não comunicar o início das obras aos órgãos ambiental, de fiscalização de atividades urbanas e aos órgãos responsáveis pela aprovação dos projetos de infraestrutura básica;

VIII – não instalar ou não manter atualizada placa informativa de dados técnicos do projeto e da obra, de forma visível;

IX – negligenciar ao registro cartorial do parcelamento do solo, no competente Cartório de Registo de Imóveis, nos termos desta Lei Complementar e da legislação federal correlata;

São infrações graves sujeitas à multa, à interdição parcial ou total da obra, à intimação demolitória e à apreensão de materiais, equipamentos e documentos:

I – dar início às obras de infraestrutura antes de licenciamento nos órgãos competentes;

II – não executar ou não reconstruir, no final da obra, os logradouros públicos contíguos ao parcelamento do solo urbano, de forma a permitir a acessibilidade ao espaço urbano;

III – deixar de reparar os danos causados às redes de infraestrutura pública durante a obra;

IV – negligenciar a conservação e a segurança da obra;

V – não comunicar à coordenação do sistema de defesa civil as ocorrências que apresentem situação de risco; comprometam a segurança e a saúde dos usuários e de terceiros ou a estabilidade da própria obra ou edificação; e impliquem dano ao patrimônio público ou particular;

VI – colocar em risco a estabilidade e a integridade das propriedades vizinhas e das áreas públicas;

VII – deixar de desocupar ou recuperar a área pública após o término da obra; 

VIII – deixar de providenciar os cuidados obrigatórios impostos para a intervenção em áreas públicas;

Por fim, são classificadas como infrações gravíssimas, sujeitas à multa, à intimação demolitória, à demolição, à apreensão de materiais, equipamentos e documentos, à cassação das licenças, à intervenção das obras de infraestrutura; e à incorporação de veículos, máquinas, equipamentos, utensílios, instrumentos e objetos de qualquer natureza ao patrimônio do Fundurb:

I – dar início, de qualquer modo, ou efetuar parcelamento do solo, em quaisquer de suas modalidades, sem a expedição da competente Licença Urbanística;

II – dar início, de qualquer modo, ou efetuar parcelamento do solo, em quaisquer de suas modalidades, sem atentar às condicionantes ambientais previstas na licença ou em outro documento;

III – deixar de adotar as providências determinadas pelo órgão competente em obras e edificações com risco iminente;

IV – executar obras ou manter edificações não passíveis de regularização, localizadas em área pública;

V – executar obra de implantação de parcelamento do solo, em qualquer de suas modalidades sem acompanhamento e registro do profissional habilitado,

VI – descumprir auto de embargo, intimação demolitória ou interdição;

VII – apresentar documentos sabidamente falsos;

VIII – deixar de providenciar o termo de verificação de infraestrutura;

IX – fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo;

X - vender ou prometer vender lote ou parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.

Ainda a respeito das infrações e penalidades, é prevista a aplicação, de forma subsidiária, do disposto na Lei nº 6.138/2018, que institui o Código de Obras e Edificações do Distrito Federal.

Título XI – Das Disposições Finais e Transitórias

Nas disposições finais, a proposição expressa ser vedado vender ou prometer vender lote ou parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.

É esclarecido que o disposto na proposta não se aplica:

– ao condomínio urbanístico previsto no art. 45 do PDOT, que deve ser instituído no registro do licenciamento edilício;

– aos casos de desdobro previstos na Lei Complementar nº 875/2013, que dispõe sobre o desdobro de unidades imobiliárias compartilhadas integrantes da Política Habitacional de Interesse Social do Distrito Federal nas regiões administrativas que especifica.

– ao art. 4º da Lei Complementar nº 941/2018, que autoriza o remembramento de lotes no projeto Etapa I - Setor Habitacional Jardim Botânico.

No prazo de até 1 ano da publicação da lei complementar, é facultado ao parcelador optar pelas disposições e procedimentos estabelecidos na própria lei complementar e respectivo regulamento ou pelo disposto na Lei Complementar nº 710/2005 (que dispõe sobre os Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas) e seu regulamento, o Decreto nº 27.437/2006 – o qual deve ser aplicado ao condomínio de lotes até a publicação do regulamento da proposição em tela.

Dispõe-se que as poligonais de parcelamentos do solo devem ser publicadas no sistema de documentação urbanística e cartográfica do Distrito Federal, para acesso público e gratuito, no prazo de 90 dias a contar do registro cartorial do projeto urbanístico, com vistas ao monitoramento e transparência dos atos públicos.

A proposta determina a implantação da gestão integrada do licenciamento de projetos relacionados ao desenvolvimento urbano e territorial do Distrito Federal, competindo ao Poder Executivo a regulamentação que estabeleça competências, procedimentos e áreas de atuação de cada órgão envolvido no licenciamento, devendo participar, no mínimo:

I – o órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal;

II – o órgão executor do licenciamento ambiental;

III – a Companhia Urbanizadora da Nova Capital do Brasil;

IV – a Companhia Energética de Brasília;

V – o órgão de gestão e soluções em saneamento ambiental;

VI – o órgão executivo rodoviário de trânsito do Distrito Federal;

VII – o órgão executivo de trânsito do Distrito Federal;

VIII – o Corpo de Bombeiros Militar do Distrito Federal;

IX – a agência de regulação dos usos das águas e dos serviços públicos do Distrito Federal;

X – o órgão de fiscalização do Distrito Federal;

XI – a Neoenergia Brasília.

A coordenação da gestão integrada compete ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano, e deve ser previsto comitê gestor para definição e acompanhamento de projetos prioritários.

É estabelecido prazo de 180 dias para regulamentação da lei complementar pelo Poder Executivo.

Por fim, são revogadas:

- na data de publicação da lei complementar:

a) a Lei nº 992, de 28 de dezembro de 1995 (que dispõe sobre parcelamento de solo para fins urbanos no Distrito Federal);

b) a Lei nº 4.164, de 26 de junho de 2008 (que dispõe sobre a adequação de projetos de parcelamento nos casos que especifica);

c) a Lei Complementar nº 950, de 07 de março de 2019 (que dispõe sobre o desdobro de lote e remembramento de lotes e projeções).

- em 1 ano, a contar da data de publicação, a Lei Complementar nº 710/2005 (que dispõe sobre os Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas).

Exposição de Motivos

Na Exposição de Motivos que acompanha o Projeto de Lei Complementar, a Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Habitação – Seduh, por meio de seu Secretário de Estado, aponta que a proposição objetiva atualizar os parâmetros e os procedimentos para o parcelamento do solo no Distrito Federal, revogando a legislação atualmente em vigor, com teor que observa o conteúdo mínimo determinado no art. 155 do PDOT.

Conforme a justificação, a proposta observa as restrições de natureza ambiental, os aspectos paisagísticos e culturais e a melhoria da ambivalência urbana do DF, e se alinha aos princípios e diretrizes da política de desenvolvimento urbano dispostas no PDOT. A proposta intenta, em conjunto com a LUOS e com o PDOT, construir um arcabouço de normas uniformes quanto ao uso e à ocupação do solo.

A proposição encaminhada à esta Câmara Legislativa é fruto dos estudos realizados pelo Grupo de Trabalho instituído pela Seduh, em 2020, para atualização da Lei nº 992/1995.

Quanto à participação da sociedade no processo, informa a Seduh que a minuta do PLC fora disponibilizada à população através do seu sítio eletrônico[1] antes da realização da audiência pública conduzida de maneira híbrida - virtual e presencialmente, no dia 16 de fevereiro de 2022, conforme consta da ata publicada no Diário Oficial do Distrito Federal – DODF nº 49, de 14 de março de 2022. Além disso, o PLC em apreço foi submetido à apreciação do Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do Distrito Federal – Conplan, nas reuniões ordinárias realizadas em 04 e 05 de maio de 2023.

A exposição assevera ainda que a aprovação da lei complementar não acarretará aumento de despesa, não necessitando, portanto, de estimativa de impacto orçamentário-financeiro, nos termos da Lei Complementar federal nº 101/2000, conforme atestado na Declaração de Orçamento exarada pela Subsecretaria de Administração Geral da Seduh (encaminhada com a proposição).

Tramitação

O Projeto de Lei Complementar, tramitando em regime de urgência, foi lido em 27 de junho de 2023 e distribuído a esta Comissão de Assuntos Fundiários e à Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo, para análise de mérito, e à Comissão de Constituição e Justiça, para análise de admissibilidade.

Durante o prazo regimental, não foram apresentadas emendas nesta Comissão.

É o relatório.

II – VOTO DO RELATOR

Conforme o art. 68, I, “b” e “i”, do Regimento Interno da Câmara Legislativa do Distrito Federal, compete a esta Comissão de Assuntos Fundiários analisar e emitir parecer sobre o mérito de proposições que tratem parcelamento do solo e direito urbanístico.

1  O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO E SEU HISTÓRICO NO DISTRITO FEDERAL

O processo de urbanização do Distrito Federal se distingue daquele ocorrido em outras grandes cidades em razão do contexto histórico de transferência da capital brasileira associado às políticas de controle, uso e ocupação do solo implementadas desde 1960. Sua peculiaridade não reside apenas no fato de Brasília ser uma cidade planejada, pois tantas outras cidades brasileiras o são. Trata-se de uma somatória de fatores, que vão desde o intenso fluxo migratório de trabalhadores sem direitos de moradia garantidos até a edição de diretrizes preservacionistas orientadas à proteção da concepção urbanística de Lucio Costa e à segregação socioespacial, materializada em uma estrutura urbana dispersa e rarefeita.

No entanto, não significa dizer que Brasília não compartilhe semelhanças com outros centros urbanos quanto à sua consolidação e expansão. O processo de urbanização nacional ganhou expressividade à medida que a industrialização se desenvolvia, a partir da década de 1930. Rapidamente, enquanto as cidades cresciam para comportar o volume de trabalhadores egressos do campo, elas também refletiam assimetrias econômicas e sociais da sociedade, como a concentração fundiária e a inacessibilidade à terra urbanizável e à moradia por parte da população de menor renda. Segundo Alfonsin (2007), a tensão legalidade-ilegalidade sempre acompanhou a formação do Estado e do território brasileiro. 

Até 1850, os direitos de uso e ocupação do solo eram legitimados por meio da posse, comumente qualificada através de seu cultivo. Isso se modificou com a aprovação da Lei de Terras (Lei federal nº 601, de 1850), que representa um divisor no que tange à privatização da terra. A norma passou a permitir a negociação de terras entre particulares e estabeleceu a compra e venda como única modalidade de aquisição intervivos.

Pela primeira vez, exige-se a demarcação de terras com vistas ao registro e à comercialização. Da formalização dos limites das propriedades decorreram as figuras do lote e do loteamento, o que suscitou a elaboração de normas afetas tanto à proteção do negócio jurídico de compra e venda quanto à ordenação do espaço urbano. Leonelli (2010) resgata leis municiais e decretos do Rio de Janeiro e de São Paulo que dispunham sobre regras para o arruamento e o loteamento no início do século XX e pontua que, ainda em 1930, em ambas as cidades a expansão urbana já se encontrava em descontrole, com a proliferação de loteamentos promovidos às margens das leis municipais para absorver a população que migrava do campo.

Mesmo em um contexto de rápida urbanização, apenas em 1979 seria aprovado o marco regulatório do parcelamento do solo urbano, Lei federal nº 6.766/1979, ou Lei Lehmann. Antes dela, o Decreto-Lei nº 58/1937 tratou dos loteamentos em nível nacional e se dedicou principalmente à regulamentação das relações de consumo e comercialização da terra, sem se preocupar com parâmetros que garantissem a ordem urbanística e o bem-estar da população.

A Lei federal nº 6.766/1979 representou grande avanço para o planejamento urbano brasileiro. Todavia, a doutrina urbanística, a exemplo de Maricato (2001), tece críticas ao texto por considerar que a Lei já nasceu defasada em relação à realidade de informalidade urbana, na medida em que suas exigências acabavam por dificultar o acesso da população mais vulnerável ao mercado formal de habitação.

Em linhas gerais, a Lei Lehmann estabelece modalidades para o parcelamento do solo urbano, mediante loteamento ou desmembramento, e dispõe sobre restrições de implantação, infraestrutura a ser implantada, requisitos urbanísticos, elaboração e aprovação de projetos, registro cartorário, obrigações do loteador, direitos dos adquirentes, entre outros temas.

O parcelamento urbanístico se efetiva, portanto, mediante a observação de normas tanto de direito civil, de competência legislativa privativa da União, quanto de direito urbanístico, de competência legislativa concorrente da União, Estados e DF, cabendo aos Municípios a devida complementação no que couber, considerando o interesse local.

As normas civis objetivam assegurar a regularidade das alienações dos lotes, ao passo que as normas urbanísticas visam à ordenação da cidade e à garantia de condições mínimas de conforto, salubridade e habitabilidade. Isso ocorre por meio do estabelecimento de parâmetros de ocupação, como dimensão mínima dos lotes, afastamentos, densidade e reserva de espaços públicos de uso comum, para a adequada iluminação e ventilação, ou restrição de parcelamento em áreas alagadiças, com excessiva declividade ou problemas geotécnicos.

Para José Afonso da Silva (2010), o parcelamento urbanístico do solo é o processo de urbanificação de uma gleba, ou seja, de uma área de terra que ainda não foi objeto de arruamento ou de loteamento (p. 324). Trata-se da divisão da gleba em parcelas destinadas ao exercício das funções urbanas, cuja execução deve obediência às diretrizes urbanísticas previamente expedidas pelo município ou pelo DF, considerando os objetivos gerais de desenvolvimento urbano e as relações da área parcelada com o seu entorno. Portanto, planejar o parcelamento é planejar uma parte da cidade (SILVA, 2010, p. 333).

Complementarmente, para Pinto (2013, p. 27), a disciplina do parcelamento do solo tem por finalidade “assegurar que as edificações que compõem a cidade estejam situadas em terrenos urbanisticamente planejados, dotados de infraestrutura e próximos de áreas de uso público, como praças, e de equipamentos comunitários, como escolas e postos de saúde”.

O grande objetivo do parcelamento é converter uma gleba em lotes, que nada mais são do que unidades edificáveis. Nesse momento, há a perda da individualidade do terreno não edificável objeto do parcelamento e surgem novas individualidades representadas pelos lotes. Confere-se e regula-se o direito de construir de cada lote, podendo-se atribuir a eles usos residenciais, comerciais, industriais ou institucionais. 

Embora a Lei federal nº 6.766/1979 estabeleça apenas duas modalidades de parcelamento urbano, o loteamento (subdivisão de gleba com abertura de vias e logradouros públicos) e o desmembramento (subdivisão de gleba sem abertura de vias ou logradouros públicos), legislações municipais e doutrina avançaram no sentido de especificar “submodalidades” que dessas decorrem diretamente, a exemplo do desdobro, do remembramento e do reparcelamento. 

Trata-se de conceitos relevantes, uma vez que tais instrumentos compõem o Projeto de Lei Complementar analisado neste voto. Os dois primeiros apresentam menor complexidade. Ao passo que o desdobro pressupõe a subdivisão de um lote registrado em mais de uma unidade imobiliária, o remembramento equivale ao agrupamento ou fusão de lotes contíguos em um único lote.

Por sua vez, o reparcelamento pressupõe a elaboração de um novo projeto urbanístico de parcelamento em uma área já parcelada. Nesse caso, não se trata de ajustes pontuais, mas de um novo desenho urbano. De acordo com Pinto (2013), em muitos países o instrumento já se encontra amadurecido, comumente conhecido como land reajustment, o qual viabiliza um rearranjo fundiário ou uma espécie de reurbanização.

Não há, no ordenamento nacional, conceito específico ou regulamentação do que se entende por reparcelamento, embora a Lei Lehmann traga um indicativo. Nos termos do art. 44, o Município, o Distrito Federal e o Estado poderão expropriar áreas urbanas ou de expansão urbana para reloteamento, demolição, reconstrução e incorporação, ressalvada a preferência dos expropriados para a aquisição de novas unidades.

O dispositivo se alinha à ideia de reparcelamento compulsório, reconhecido pela literatura como um instrumento de requalificação urbana, podendo ainda ser aplicado no âmbito de Operações Urbanas Consorciadas – OUC[2]. Considerando a hipótese de realização de transformações urbanísticas de maior expressividade, Pinto (2013) considera:

Para que essas operações possam ocorrer, é preciso que antes tenha sido aprovado um plano urbanístico geral para a cidade, delimitando áreas a ser objeto de intervenção, e planos urbanísticos específicos, que estabeleçam o desenho urbano detalhado de cada empreendimento. A aprovação desses planos obedece a um procedimento próprio, em que é assegurada ampla participação da sociedade. (PINTO, 2013, p. 7).

Portanto, a despeito de eventual compulsoriedade ou possibilidade de desapropriação, intervenções dessa magnitude devem obediência aos princípios basilares da política urbana, especialmente o da gestão democrática. Necessário ainda delimitar as áreas, por meio de lei, onde o poder público identifique potencialidades de desenvolvimento a partir do reparcelamento.

Por outro lado, é possível interpretar o reparcelamento como um procedimento oriundo da aplicação sucessiva de outras modalidades de parcelamento. No caso, o remembramento e o loteamento. Parte-se do entendimento de que, para se reparcelar, é preciso haver o remembramento de lotes e um novo loteamento, hipóteses em que não se fala, necessariamente, em requalificação urbana, mas apenas de alterações em geral.

Nesse cenário, destaque-se a necessidade de anuência de proprietários de lotes já adquiridos, uma vez que essa é uma exigência para o remembramento. Ademais, nos termos da Lei federal nº 6.766/1979, qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração (art. 28).

Nota-se, portanto, lacunas na legislação nacional no que tange ao aprofundamento das modalidades de parcelamento. As figuras do desdobro, do remembramento e do reparcelamento, por exemplo, carecem de normas gerais que possam orientar, com maior segurança, a atuação municipal. O avanço das leis locais decorre da realidade das cidades brasileiras, cuja gestão demanda o desenvolvimento de novas soluções para problemas talvez não tão prementes na década de 1970.

Outra defasagem da Lei Lehmann refere-se ao tratamento de irregularidades fundiárias e ao reconhecimento de novas modalidades de parcelamento. Por muitos anos, a ocupação irregular do solo urbano permaneceu sem regulamentação, até a edição da Lei federal nº 11.977/2009 e, posteriormente, da Lei federal nº 13.465/2017, atual marco regulatório da Regularização Fundiária Urbana – Reurb. 

A partir de avanços na legislação específica de regularização fundiária, promoveram-se alterações na Lei Lehmann a fim de adequá-la à realidade fática das cidades, especialmente no que diz respeito aos loteamentos fechados, comumente denominados “condomínios horizontais”. Insta pontuar que a Lei federal nº 6.766/1979 não permite o cercamento de loteamentos, de modo que as vias e espaçoslivres de uso comum devem passar ao domínio do poder público no ato do registro do parcelamento[3].

Contudo, a Lei federal nº 13.465/2017 inseriu na Lei federal nº 6.766/1979 as figuras do “loteamento de acesso controlado” e do “condomínio de lotes”[4], embora ainda carentes de maior detalhamento pela União. O condomínio de lotes é de especial interesse para este estudo, uma vez que o PLC em epígrafe o considera uma modalidade de parcelamento do solo, ao qual se dedica capítulo específico.

Neste momento, interessa saber que o condomínio de lotes pressupõe um parcelamento em que o resultado da subdivisão da gleba não são lotes propriamente ditos, mas sim unidades autônomas, cujo adquirente também tem direito a uma fração ideal das áreas comuns. É uma solução dada pelo legislador federal para o imbróglio jurídico acerca do cercamento das áreas públicas em um loteamento. No condomínio de lotes, diferentemente do loteamento de acesso controlado, há de fato a instituição do regime condominial e há respaldo legal para impedir o acesso de pessoas não autorizadas.

Esse tipo de ocupação do solo é bastante comum no Distrito Federal, onde os loteamentos fechados se proliferaram de modo clandestino e reconfiguraram a mancha urbana, com maior expressividade a leste e norte do Plano Piloto, a exemplo das regiões administrativas Jardim Botânico e Sobradinho I e II. Em geral, são ocupações oriundas do deslocamento da população de média renda em razão da acentuada valorização imobiliária em áreas centrais, além da busca por novas tipologias residenciais ou demais externalidades, como proximidade com a natureza ou maior sensação de segurança, entre outros fatores.

O histórico fundiário do DF é marcado por conflitos socioeconômicos e pela irregularidade. O não acolhimento da população trabalhadora de baixa renda acarretou o surgimento de núcleos urbanos informais e a criação de regiões administrativas distantes e desprovidas de infraestrutura, de modo desordenado e sem que houvesse um planejamento urbano em maior escala.

Paralelamente, o rápido avanço das ocupações informais de média renda, embora multifatorial, refletiu, por décadas, não apenas deficiências na fiscalização, mas também a omissão e a anuência do poder público. Oportuno salientar que a grilagem de terras no DF foi objeto de uma Comissão Parlamentar de Inquérito – CPI criada em 1995 por esta Câmara Legislativa. A comissão investigou como ocorriam os parcelamentos clandestinos, negócio altamente rentável para “empreendedores” que loteavam áreas públicas ou particulares em desconformidade com a Lei federal nº 6.766/1979 e sem arcar com os ônus referentes à implantação de infraestrutura, o que invariavelmente passava a ser suportado por adquirentes e pelo poder público.

O relatório final da CPI identificou o envolvimento de uma extensa rede de agentes públicos e privados, com a participação de autoridades dos três poderes que se beneficiavam economicamente do parcelamento clandestino. Houve, e ainda há, forte especulação imobiliária sobre terras não edificadas com base em expectativas futuras de urbanização, regularização e valorização. 

Esse histórico demonstra a ineficácia de políticas adotadas no passado que visavam controlar o uso e a ocupação do solo no DF, como a formação de um banco de terras público, por meio de desapropriações, e o monopólio do parcelamento do solo por parte do Governo distrital, que sobre ele detinha direito exclusivo. Isso veio a se modificar apenas com a aprovação do Plano Diretor de Ordenamento Territorial, de 1992, que permitiu que proprietários particulares exercessem essa prerrogativa (JATOBÁ, 2016).

A política de desapropriações, à época da transferência da capital, objetivou reter negociações especulativas das terras que comporiam o DF. Entretanto, há um passivo, ainda nos dias atuais, quanto às indefinições dominiais de diversas propriedades. Dificuldades na aferição das cadeias dominiais comprometeram o sucesso de parte das desapropriações, havendo sobreposições de limites e conflitos fundiários que propiciam o estabelecimento de ocupações informais. 

Destaque-se que a apresentação de título de propriedade e certidão de matrícula do imóvel são requisitos para o registro do parcelamento. Portanto, a informalidade inviabiliza o registro de loteamentos criados às margens da lei sem que antes esses passem pelo processo de regularização fundiária. 

Nota-se, portanto, a relevância da matéria disposta no PLC nº 25/2023 para o desenvolvimento urbano do DF. A futura norma poderá detalhar diretrizes, requisitos e procedimentos para a ordenada expansão urbana, no caso de novos parcelamentos, ou para a readequação de situações consolidadas, considerando sempre a indisponibilidade e a supremacia do interesse público. Mais à frente, este trabalho avalia o conteúdo do PLC a fim de identificar seu alinhamento às diretrizes da política urbana, bem como sua conformidade às disposições constitucionais.

2  CONTEXTO NORMATIVO GERAL

2.1 Legislação federal

A evolução histórica da regulamentação sobre o parcelamento do solo urbano no Brasil é complexa e multifacetada, marcada por uma série de normas que moldaram a abordagem atual.

O Decreto-Lei nº 58/1937, inspirado na Lei Uruguaia nº 8.733/1931, estabeleceu os primeiros regramentos para o parcelamento do solo, regulamentado pelo Decreto federal nº 3.079/1938. Em 1939, o Decreto federal nº 4.857, conhecido como Lei dos Registros Públicos, disciplinou aspectos da matéria, incluindo a obrigatoriedade da inscrição do memorial para a venda de lotes a prazo. No mesmo período, o Código de Processo Civil dispôs sobre a forma de impugnação nos registros de loteamentos e a execução específica de promessas.

A Lei federal nº 649/1949 modificou o Decreto-Lei nº 58/1937, estabelecendo regras para contratos de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados. Posteriormente, o Decreto-Lei nº 271/1967 trouxe definições ao loteamento e desmembramento, introduzindo sanção penal aos promoventes de loteamentos irregulares. A Lei federal nº 4.591/1964, por sua vez, equiparou o loteador ao incorporador, com cominações repressivas para crimes contra a economia popular.

Finalmente, a vigente Lei federal nº 6.766/1979 dispôs especificamente sobre normas gerais do parcelamento do solo urbano, refletindo mudanças nas necessidades e prioridades de ordenamento territorial. A Lei federal nº 9.785/1999 promoveu alterações na norma, passando a considerar de interesse público os parcelamentos vinculados a planos ou programas habitacionais de iniciativa das prefeituras municipais e do Distrito Federal. Entre outras modificações, retirou a obrigatoriedade de reserva mínima de 35% de áreas públicas nos loteamentos, estabelecendo que as áreas destinadas a sistemas de circulação, implantação de equipamentos urbanos e comunitários, bem como a espaços livres de uso público, devem ser proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor.

Conforme os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, a política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.

O Estatuto da Cidade, Lei federal nº 10.257/2011, regulamenta os citados artigos da Carta Magna, estabelecendo normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.

Destacamos, a seguir, as diretrizes estabelecidas no Estatuto da Cidade relacionadas ao parcelamento do solo:

Art. 2° A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:

I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações;

II – gestão democrática por meio da participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano;

III – cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no processo de urbanização, em atendimento ao interesse social;

....................

V – oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos adequados aos interesses e necessidades da população e às características locais;

VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar:

....................

c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura urbana;

.....................

g) a poluição e a degradação ambiental;

h) a exposição da população a riscos de desastres

.....................

X – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização;

.....................

XIII – audiência do Poder Público municipal e da população interessada nos processos de implantação de empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente natural ou construído, o conforto ou a segurança da população;

.....................

XV – simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais;

XVI – isonomia de condições para os agentes públicos e privados na promoção de empreendimentos e atividades relativos ao processo de urbanização, atendido o interesse social.

.....................

Art. 4o Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos:

.....................

III – planejamento municipal, em especial:

.....................

b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo;

.....................

2.2 Legislação distrital

Conforme o art. 316 de nossa Lei Orgânica, o Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal – PDOT é o instrumento básico das políticas locais de ordenamento territorial e de expansão e desenvolvimento urbanos, sendo a Lei de Uso e Ocupação do Solo - LUOS e os Planos de Desenvolvimento Local seus instrumentos complementares (representados no sítio urbano tombado pelo Plano de Preservação Do Conjunto Urbanístico de Brasília – PPCUB).

O vigente PDOT, disposto na Lei Complementar nº 803/2009, estabelece o macrozoneamento com critérios e diretrizes gerais para uso e ocupação do solo, definindo estratégias de intervenção sobre o território e apontando os programas e projetos prioritários, bem como a utilização dos instrumentos de ordenamento e de desenvolvimento urbano. Seu art. 155 estabelece o conteúdo mínimo da Lei de Parcelamento Urbano do Distrito Federal:

Art. 155. A Lei de Parcelamento do Solo Urbano do Distrito Federal complementará os princípios estabelecidos nesta Lei Complementar, devendo conter, no mínimo:

I – as modalidades de parcelamento do solo urbano a serem adotadas, com definição dos critérios e padrões diferenciados para o atendimento das respectivas peculiaridades;

II – as normas gerais, de natureza urbana e ambiental, para o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal;

III – os procedimentos para aprovação, licenciamento e registro dos parcelamentos do solo urbano do Distrito Federal;

IV – as responsabilidades dos empreendedores e do Poder Público;

V – as penalidades correspondentes às infrações decorrentes da inobservância dos preceitos estabelecidos. (grifo nosso)

A LUOS, instituída pela Lei Complementar nº 948/2019, é o instrumento que regula o uso e a ocupação do solo nas áreas urbanas do Distrito Federal. A LUOS é parte integrante do sistema de planejamento urbano e territorial, estabelecendo os parâmetros de uso e ocupação de todos os lotes e projeções situados em parcelamentos urbanos registrados em cartório no Distrito Federal (exceto aqueles localizados no sítio urbano tombado).

De acordo com o art. 43 da LUOS, a elaboração e a aprovação de novos projetos de parcelamento urbano do solo e de projetos de regularização fundiária devem obedecer aos critérios nela estabelecidos, em conformidade com os parâmetros indicados nas unidades de uso e ocupação do solo – UOS, dispostos nos quadros e mapas anexos, correspondentes a cada região administrativa. O art. 45 da norma esclarece que os dispositivos da LUOS se aplicam a lotes e projeções de projetos de parcelamento urbano e de regularização fundiária.

Versa ainda a LUOS, nos arts. 46 a 50-A, sobre o remembramento e desdobro de lotes, fixando critérios que devem ser observados na lei de parcelamento do solo.

Ademais, nossa Lei Orgânica veda, no art. 331, a “implantação de assentamento populacional sem que sejam observados os pressupostos obrigatórios de infraestrutura e saneamento básico”. No art. 312, IV, a “participação da sociedade civil no processo de planejamento e controle do uso, ocupação e parcelamento do solo urbano e rural” é elencada como diretriz da política de desenvolvimento urbano e rural do Distrito Federal.

3  LEGISLAÇÃO DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO EM VIGÊNCIA

3.1 Lei federal nº 6.766/1979 (norma geral)

Nos termos do art. 24 da Constituição Federal, compete concorrentemente à União, aos estados e ao Distrito Federal legislar sobre direito urbanístico, cabendo à União legislar sobre normas gerais. Nesse sentido, a Lei federal nº 6.766/1979 cumpre o papel de estabelecer o regramento geral sobre parcelamento urbano no Brasil. Ao Distrito Federal, que acumula as competências estaduais e municipais, cumpre dispor sobre as normas complementares a respeito do tema, contemplando suas peculiaridades locais.

Segundo a Lei federal nº 6.766/1979, o parcelamento do solo urbano pode ser realizado mediante:

- Loteamento – subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes

- Desmembramento - subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

A Lei considera como infraestrutura básica dos parcelamentos os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. Nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social – ZHIS, a infraestrutura básica dos parcelamentos deve abarcar, no mínimo, vias de circulação, escoamento das águas pluviais, rede para o abastecimento de água potável e soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.

Conforme alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, o lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.

O loteamento de acesso controlado é definido como a modalidade cujo controle de acesso deve ser regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados. No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros.

Somente é admitido o parcelamento para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor. É vedado expressamente o parcelamento do solo:

I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

Il - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;

III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;

IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;

V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

A Lei estabelece os requisitos mínimos dos loteamentos:

I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.

II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;

III – ao longo das faixas de domínio público das rodovias, a reserva de faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado poderá ser reduzida por lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento do planejamento territorial, até o limite mínimo de 5 (cinco) metros de cada lado.

III-A - ao longo da faixa de domínio das ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado; 

II-B - ao longo das águas correntes e dormentes, as áreas de faixas não edificáveis deverão respeitar a lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento de planejamento territorial e que definir e regulamentar a largura das faixas marginais de cursos d´água naturais em área urbana consolidada, nos termos da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, com obrigatoriedade de reserva de uma faixa não edificável para cada trecho de margem, indicada em diagnóstico socioambiental elaborado pelo Município;

IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local. (grifo nosso)

São considerados comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares, e urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.

Segundo o disposto, antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deve solicitar ao Poder Público que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário. Prestadas tais orientações, o projeto deve ser apresentado acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, contendo desenhos e memorial descritivo (cujos conteúdos mínimos são definidos na Lei), além do cronograma de execução das obras, com duração máxima de quatro anos, 

Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, é determinado ao loteador submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 dias.

A Lei federal versa, ainda, sobre os contratos, disciplinando os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão e sobre hipóteses de alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado, que dependem de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes.

Por fim, a norma dispõe, nos arts. 50 a 52, sobre matéria penal, estabelecendo crimes contra a Administração Pública, com as respectivas penas:

Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.

I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municipíos;

II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença;

III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.

Pena: Reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Parágrafo único - O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido.

I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente.

II - com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, ou com omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais grave.

II - com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18, §§ 4o e 5o, desta Lei, ou com omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais grave.

Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Art. 51. Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes previstos no artigo anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade.

Parágrafo único. (VETADO)

Art. 52. Registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos órgãos competentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento não registrado.

Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País, sem prejuízo das sanções administrativas cabíveis.

3.2 Lei nº 992/1995

O parcelamento do solo para fins urbanos é disciplinado atualmente no Distrito Federal pela Lei nº 992, de 28 de dezembro de 1995. Tal norma, com apenas 12 artigos, é bem mais sucinta que o texto contido na proposição em análise, e apresenta conteúdo notadamente desatualizado, com referência a órgãos e entidades já extintos (Instituto de Planejamento Territorial e Urbano – IPDF, Instituto de Ecologia e Meio Ambiente – IEMA) ou renomeados e desmembrados (Secretaria de Obras, Secretaria de Meio Ambiente, Ciência e Tecnologia – SEMATEC). Além disso, ressaltamos que, após sua entrada em vigor, a Emenda à Lei Orgânica nº 49/2007 trouxe relevantes mudanças nos instrumentos das políticas de ordenamento territorial e de expansão e desenvolvimento urbanos, enquanto outros importantes diplomas que dizem respeito ao tema também foram promulgados: duas versões do Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal – PDOT (Lei Complementar nº 17/1997 e a vigente Lei Complementar nº 803/2009), o Estatuto da Cidade (Lei federal nº 10.257/2001) e a Lei de Uso e Ocupação do Solo – LUOS(Lei Complementar nº 948/2019).

Conforme o procedimento constante na referida Lei nº 992/1995, o parcelamento urbano pode ser requerido pelo parcelador ou por entidade civil representativa dos adquirentes dos lotes ou parcelas. O interessado deve apresentar à Secretaria de Obras o título de propriedade da gleba, o histórico dos títulos de propriedade dos últimos 20 anos e memorial descritivo da poligonal do parcelamento.

Havendo a Companhia Imobiliária de Brasília – TERRACAP emitido parecer conclusivo sobre a regularidade fundiária, o IPDF deve notificar o interessado a apresentar o estudo preliminar do parcelamento, sendo necessária prévia audiência com o Instituto de Colonização e Reforma Agrária – INCRA no caso de transformação de uso rural para uso urbano. O interessado deve então apresentar para análise do IEMA (atribuição atualmente a cargo do Instituto do Meio Ambiente e dos Recursos Hídricos do Distrito Federal – Ibram) o Estudo de Impacto Ambiental – EIA e respectivo Relatório de Impacto do Meio Ambiente – RIMA, a serem também submetidos ao Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis – IBAMA e à Companhia de Água e Esgotos de Brasília – CAESB, no caso de localização em Área de Proteção Ambiental – APA. Cabe ao Conselho de Meio Ambiente do Distrito Federal – Conam emitir parecer conclusivo relativo à questão ambiental.

Nos termos da Lei, após a emissão de licença prévia pelo IEMA, o IPDF deve informar ao interessado as diretrizes urbanísticas da área a ser parcelada, cabendo ao Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do Distrito Federal – Conplan emitir parecer relativo às questões urbanísticas. O projeto de parcelamento deve então ser submetido à aprovação do Governador, devendo a Secretaria de Obras emitir licença estipulando prazo para a apresentação dos projetos complementares e de infraestrutura e para a implantação dos equipamentos urbanos, acompanhados do respectivo cronograma.

Aprovado o projeto, o interessado deve registrar o parcelamento no cartório de registro de imóveis competente, o que permite a expedição do alvará de construção, se já houver sido emitida a licença de instalação. A concessão de carta de habite-se das edificações é condicionada à verificação do efetivo cumprimento do que consta nas licenças anteriores, após emitida a licença de operação do parcelamento.

É facultada a constituição de condomínio horizontal nos limites do parcelamento, desde que autorizada pelo órgão competente.

A norma determina que as informações relativas à tramitação dos parcelamentos sejam centralizadas em um único órgão, para fins de controle e acompanhamento pelos interessados, e estabelece prazo de 30 dias para cada órgão responsável se pronunciar sobre os processos, atendidas as exigências técnicas. No caso de indeferimento do parcelamento, os responsáveis pelo empreendimento devem reconduzir a área ao estado anterior no prazo máximo de 90 dias.

Ressaltamos que a Lei nº 992/1995 não tipifica infrações nem estabelece sanções por descumprimento, tampouco versa sobre a fiscalização do parcelamento urbano no Distrito Federal.

3.3 Decreto nº 28.864/2008

A Lei nº 992/1995 foi objeto de sucessivas regulamentações (Decretos nos 17.260/1996, 18.137/1997 e 18.913/1997), sendo atualmente regulamentada pelo Decreto nº 28.864, de 17 de março de 2008. Observamos que tal regulamento em vigor acabou por estabelecer procedimentos diferentes daqueles previstos na Lei, buscando atualizar e dinamizar os processos – fato que evidencia a premente necessidade de renovação da legislação sobre o tema.

Conforme o Decreto, o requerimento para análise dos parcelamentos deve ser apresentado aos seguintes órgãos, responsáveis por centralizar as informações sobre os processos e fornecer as respectivas diretrizes urbanísticas para elaboração dos projetos:

– Secretaria Executiva do Grupo de Análise e Aprovação de Parcelamentos do Solo - GRUPAR, quando se tratar de projetos de regularização de assentamentos informais;

– Secretaria Executiva do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais - GRUPOHAB, quando se tratar dos parcelamentos para fins de provisão habitacional decorrentes da execução da Política Habitacional do Distrito Federal;

- Secretaria de Estado de Habitação, Regularização e Desenvolvimento Urbano do Distrito Federal (atual Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação – Seduh), para os demais parcelamentos, acompanhados da documentação exigida em Instrução Normativa expedida pela referida Secretaria.

O regulamento versa que a dominialidade não impede a análise do projeto urbanístico nem o licenciamento ambiental nas áreas ocupadas e consolidadas encaminhadas à regularização.

Segundo a norma, as áreas destinadas ao sistema de circulação, à implantação de equipamentos urbanos e comunitários e aos espaços livres de uso público devem ser proporcionais à densidade de ocupação prevista na legislação para a zona em que se situem, nos termos do artigo 4º, I, da Lei federal nº 6.766/1979. Para regularização de assentamentos consolidados, é facultado ao GRUPAR reduzir o percentual de áreas destinadas ao uso público e a área mínima dos lotes definidos na legislação de parcelamento do solo urbano, nos termos do art. 52 da Lei federal nº 11.977/2009 (que se encontra revogada pela Lei federal nº 13.465/2017).

Para a elaboração dos estudos preliminares, devem-se realizar consultas quanto à existência, interferência ou previsão de redes ou serviços, bem como quanto à possibilidade de atendimento ao parcelamento, aos seguintes órgãos e entidades:

I – Companhia Urbanizadora da Nova Capital do Brasil - NOVACAP;

II – Serviço de Limpeza Urbana - SLU;

III – Companhia Energética de Brasília - CEB;

IV – Companhia de Saneamento Ambiental de Brasília - CAESB.

Após as consultas, e em conformidade com as diretrizes urbanísticas fornecidas, o interessado deve apresentar os seguintes documentos (dispensados os itens II, III e IV nos parcelamentos conduzidos pelo Poder Público):

I - projeto urbanístico;

II - projetos de infraestrutura e, quando exigido, projetos complementares;

III - cronograma fisico-financeiro de execução das obras, com prazo máximo de 4 anos a partir da licença para execução (vias de circulação, demarcação dos lotes e obras de escoamento das águas pluviais);

IV - proposta de garantia (de qualquer espécie em direito admitida) para execução das obras, quando o interessado optar por registrar o parcelamento antes da execução das referidas obras.

De acordo com o Decreto, os estudos ambientais exigidos na legislação pertinente, para fins de licenciamento ambiental, devem ser realizados e examinados concomitantemente com os estudos e projetos urbanísticos. 

Após concluída cada etapa das obras exigidas, é liberada a garantia pela administração pública, mediante verificação pela Administração Regional em conjunto com o serviço de fiscalização. Findo o prazo estabelecido no cronograma, caso o interessado não haja realizado as obras e serviços necessários, o Distrito Federal deve executar a garantia, total ou parcialmente, promovendo por sua conta a conclusão do loteamento. O alvará de construção para edificações somente pode ser expedido após a emissão da licença de instalação. 

Além do exposto, o Decreto nº 38.247/2017 dispõe ainda sobre os procedimentos para a apresentação de projetos de urbanismo.

4  PROCESSO DE ELABORAÇÃO E DISCUSSÃO DA PROPOSIÇÃO

Além da documentação encaminhada com o PLC, o restante do material que embasou a elaboração da proposta, incluindo minutas, apresentações e a memória das reuniões técnicas, da audiência pública e da apreciação pelo Conplan, encontra-se disponibilizado pela Seduh em seu sítio eletrônico[5].

4.1 Relatório sobre o Grupo de Trabalho para elaboração da proposição

Encaminhou-se com a proposição o Relatório Circunstanciado nº 1/2021 – SEDUH/GAB/GT-PL-PAR, que descreve as atividades executadas pelo Grupo de Trabalho – GT incumbido de elaborar a proposta legislativa para atualização da Lei nº 992/1995, com objetivo de compatibilizar tal regramento com a legislação federal e distrital.

O GT foi criado pela Portaria SEDUH nº 05, de 10 janeiro de 2020, publicada no DODF nº 10, de 15 de janeiro de 2020, e teve sua atuação prorrogada pela Portaria SEDUH nº 80, de 03 de setembro de 2020, publicada no DODF nº 170, de 08 de setembro de 2020.

Compuseram o Grupo de Trabalho servidores vinculados à Subsecretaria de Parcelamentos e Regularização Fundiária – SUPAR; à Subsecretaria de Políticas e Planejamento Urbano – SUPLAN; à Subsecretaria de Desenvolvimento das Cidades – SUDEC; e à Subsecretaria do Conjunto Urbanístico de Brasília – SCUB.

Na introdução do Relatório, é destacado o caráter histórico do Distrito Federal como indutor no desenvolvimento da região central do Brasil, bem como sua atual ocupação em terceiro lugar no ranking das cidades mais populosas do Brasil, segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE.

São apontados os problemas causados à ordem pública pelo desenvolvimento urbano acelerado, sobretudo em decorrência dos diversos parcelamentos irregulares implantados, em diversas faixas de renda, ao longo dos anos no DF. Ressalta-se a necessidade de revisão da Lei nº 992/1995, que dispõe sobre o parcelamento do solo para fins urbanos no Distrito Federal, sobretudo devido à desatualização da atual norma frente à legislação federal e distrital em vigor.

A seguir, são elencadas algumas das patologias enfrentadas por grandes centros urbanos brasileiros que decorrem da ausência de políticas públicas eficientes voltadas à regulação do ordenamento do espaço territorial, como inchaço, segregação espacial e aumento das desigualdades. Apresenta, ainda, uma tabela com normas existentes acerca do parcelamento urbano do solo em várias cidades brasileiras, a título de comparação.

O documento aponta que tais normas analisadas têm em comum falhas quanto à previsão de sanções por descumprimento, demonstrando ser esse um ponto de preocupação na elaboração da proposta local. Além disso, observou-se que a legislação levantada, em sua maioria, está inserida nas leis de uso e ocupação dos municípios, estando algumas desatualizadas diante das alterações promovidas na legislação federal.

O Relatório relata então o processo de elaboração do PLC pelo GT, pontuando as mudanças sofridas ao longo da tramitação, incluindo a minuta inicial, a apresentação em audiência pública e suas feições finais após as contribuições do Conplan e da ONG Rodas da Paz.

Foram apontadas como diretrizes para a regulação do parcelamento do solo as restrições de natureza ambiental, os aspectos paisagísticos e culturais, e a melhoria da ambiência urbana do DF. A atualização dos parâmetros e procedimentos para o parcelamento do solo urbano, dessa maneira, visa à expansão ordenada do território. Demonstra-se preocupação com a harmonia das normas que regulam o ordenamento do nosso espaço territorial: O PDOT, a LUOS e o PPCUB.

Para a elaboração da proposição, foram realizadas 15 reuniões do GT e 3 reuniões setoriais com a Unidade de Aprovação e Licenciamento de Infraestruturas Urbanas e Parcelamentos do Solo - ULINF, da Subsecretaria de Parcelamentos e Regularização Fundiária – SUPAR, entre fevereiro e junho de 2020.

Destacamos alguns pontos debatidos, relatados no documento, que merecem atenção:

- a exclusão do parcelamento de pequeno porte dos parcelamentos com finalidade especial;

- o entendimento da desnecessidade de audiência pública para tratar da alteração de parcelamento nas modalidades remembramento e desdobro;

- inclusão da previsão de descaucionamento;

- inclusão de seção sobre compensação urbana, com objetivo de recompensar as consequências decorrentes de impactos na implantação de parcelamento urbano.

O Relatório assevera que a proposta então construída contemplou a visão técnica do GT quanto à matéria, servindo como ponto de partida para os debates em outras instâncias do governo e com a sociedade civil.

4.2 Análise jurídica da Seduh

Após a conclusão dos trabalhos desenvolvidos pelo GT, a minuta do PLC foi enviada à Unidade de Análise Jurídica – UAJ da Seduh, que fez ajustes de redação, conforme o Despacho – SEDUH/SELIC/UAJ[6] emitido em 3 de janeiro de 2022. A unidade justificou a escolha pela edição de Lei Complementar argumentando que, embora a matéria tratada não conste expressamente no rol daquelas reservadas a essa espécie normativa, a proposição em apreço guarda estreita relação com uso e ocupação do solo – matéria que exige tal forma –, bem como propõe a revogação de outra Lei Complementar.

Foi também na UAJ que o PLC teve sua estrutura original alterada, que se configurava em 9 capítulos subdivididos em seções, sendo, ao final, estruturado em títulos, capítulos e seções. Convém destacar que tal versão proposta pela UAJ sofreu posteriores ajustes, de forma que não corresponde exatamente ao texto apresentado a esta Casa de Leis. 

O referido Despacho também postulou que disposições com características de detalhamento procedimental fossem reservadas à regulamentação da lei complementar, entre as quais:

- os procedimentos para aprovação, licenciamento e implantação da infraestrutura em condomínio de lotes;

- o detalhamento dos procedimentos e documentos necessários à aprovação técnica do projeto de urbanismo de parcelamento do solo;

- os procedimentos e documentos para o licenciamento de obras, prestação de garantia e termo de verificação de obras;

- a especificação de procedimentos para reparcelamento do solo;

- o detalhamento e especificação das infrações, a forma de aplicação das penalidades e os valores das multas;

- valores e critério de cálculo das taxas estipuladas no projeto de lei complementar.

A proposta do GT de incluir seção destinada a tratar sobre compensação pelo impacto urbano não havia seguido adiante, o que chamou a atenção da Unidade de Análise Jurídica. Assim, a UAJ sugeriu a seguinte redação:

Art. 17. Conforme parâmetros estipulados no regulamento desta Lei Complementar, pode ser exigida compensação pelo impacto urbanístico do parcelamento como condição de aprovação do projeto de urbanismo pelo órgão gestor de desenvolvimento territorial e urbano.

§1º A compensação pelo impacto urbanístico do parcelamento, prevista no caput deste artigo, deve considerar, cumulativamente, no mínimo: 

I – a densidade demográfica ou populacional; 

II – a localização do parcelamento urbano em relação aos núcleos urbanos existentes; 

III – o porte do parcelamento urbano; e 

IV – a capacidade instalada de infraestrutura urbana. 

§2º O regulamento desta lei complementar estabelecerá: 

I – a forma de contrapartida da compensação de que trata o caput deste artigo; 

II – a forma de pagamento da contrapartida pecuniária; 

III - o cálculo do valor da contrapartida para a compensação de que trata o caput deste artigo; 

III – a forma de pagamento da contrapartida pecuniária; 

IV – os procedimentos para a aplicabilidade da contrapartida; e 

V - os critérios para a compensação pelo impacto urbanístico do parcelamento. 

§3º Os valores arrecadados em razão do pagamento da compensação urbanística pecuniária integrarão o Fundo de Desenvolvimento Urbano do Distrito Federal – Fundurb. 

A UAJ esclarece que a compensação pelo impacto urbanístico não se confunde com a compensação urbanística prevista no PDOT e na Lei Complementar nº 940, de 2018, que dispõe sobre o instrumento da compensação urbanística para fins urbanos previsto no PDOT, uma vez que esta se refere à regularização e ao licenciamento de empreendimentos executados em desacordo com os índices e parâmetros urbanísticos estabelecidos na legislação. Como se observa no texto final do PLC nº 25/2023, tal instrumento acabou recebendo outra nomenclatura – “compensação pelo impacto urbanístico” – mas não lhe foi reservada seção específica.

4.3 Audiência Pública

Concluídas, na Seduh, as etapas internas de elaboração e aperfeiçoamento da minuta do PLC, a proposta foi submetida à audiência pública.

Quanto ao atendimento à Lei nº 5.081/2013, que disciplina os procedimentos para a realização de audiências pública relativas à apreciação de matérias urbanísticas e ambientais no Distrito Federal, observamos que as exigências dispostas em seu artigo 5º foram cumpridas, conforme demonstrado no quadro a seguir:

Assim, a audiência foi realizada no dia 16 de fevereiro de 2022, na modalidade híbrida – presencialmente no auditório da Seduh, e remotamente através da plataforma Zoom, com transmissão pela plataforma Youtube. A minuta da proposição foi disponibilizada previamente no site da Secretaria, onde posteriormente também foram publicados a apresentação, a gravação em vídeo e a ata da reunião.

Participaram da audiência 24 pessoas de forma presencial, 14 pessoas pelo chat do Youtube e 110 pessoas via Zoom, conforme a “lista de presença e inscrição de fala presencial” e a “lista de chat virtual” divulgadas[8]. Foram registradas diversas contribuições, algumas das quais efetivamente incorporadas à redação final do PLC.

Uma sugestão acatada se refere à mudança da nomenclatura do instrumento de “compensação pelo impacto urbanístico do parcelamento” (então no art. 17 da minuta) para “contrapartida pelo impacto urbanístico do parcelamento”. A mudança objetivou evitar confusão entre esse instrumento e a compensação urbanística prevista no PDOT e na Lei Complementar nº 940/2018.

No Despacho SEDUH/SELIC/UAJ, de 19 de abril de 2022, a UAJ informa que a proposta incorporou contribuições advindas da TERRACAP, da Subsecretaria de Desenvolvimento das Cidades – SUDEC, da Subsecretaria de Projetos e Licenciamento de Infraestrutura - SUPROJ e do Instituto do Meio Ambiente e dos Recursos Hídricos do Distrito Federal – Brasília Ambiental – IBRAM/DF, da Neoenergia e de cidadãos presentes na audiência pública.

4.4 Apreciação pelo Conplan

Consolidada, a minuta do projeto de lei complementar foi encaminhada pela UAJ, ao Conplan. A matéria foi distribuída na 193ª Reunião Ordinária do Conselho, realizada em 7 de abril de 2022.

Na 204ª Reunião Ordinária, realizada em 13 de abril de 2023, a minuta do PLC foi pautada para deliberação, com relatoria a cargo do representante da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB.

O processo referente à apreciação da minuta foi objeto de pedido de vista por parte de três conselheiros, representantes do Instituto de Arquitetos do Brasil – IAB/DF, do Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU/DF e da Casa Civil – CACI/GDF. 

4.4.1 Voto do Relator

Em seu voto, o Conselheiro Relator, representante da OAB, propôs algumas alterações, dentre as quais relacionamos as que entendemos mais relevantes:

a) Inclusão do Título IV (conforme numeração do PLC nº 25/2023), referente ao parcelamento do solo urbano para provimento habitacional de interesse social.

Sobre esse aspecto, importa ressaltar que a redação proposta sofreu adequações de redação e técnica legislativa quando da sua incorporação ao texto final da proposição. Destacamos o art. 56:

Nota-se que, originalmente, é proposto que conste no registro das matrículas de imóveis destinados à habitação de interesse social cláusula que restrinja (ou seja, que limite, confine) a comercialização dessas unidades imobiliárias às pessoas que atendam aos critérios de programas habitacionais, em âmbito distrital ou federal. Todavia, avaliamos que a redação constante do PLC nº 25/2023 pode gerar dubiedade, sendo recomendado um ajuste de redação.

b) Necessidade de observância das diretrizes de riscos ecológicos instituídos pela legislação ambiental federal e distrital (art. 1º, §2º).

c) Inclusão da necessidade de regulamentação posterior para o desmembramento (art.10, parágrafo único).

d) Inclusão da necessidade de respeito, pelo projeto de urbanismo de condomínio de lotes, da taxa de permeabilidade mínima (art.13, §1º, VII).

e) Previsão expressa da possibilidade de dispensa de licenciamento ambiental, conforme legislação pertinente (art. 19, §2º).

f) Possibilidade de o pagamento da contrapartida pelo impacto urbanístico decorrente do parcelamento do solo ser convertido em unidades imobiliárias no mesmo empreendimento ou empreendimento situado em outra localidade.

g) Dispensa da contrapartida pelo impacto urbanístico do parcelamento nos casos de programas habitacionais de interesse social.

Em seu parecer, o Relator sugeriu a dispensa da contrapartida nos casos de programas habitacionais de interesse social, incorporada na redação final do PLC, com ajuste que estende a medida a situações específicas, definidas objetivamente na regulamentação.

h) Documentação necessária à manifestação do CONPLAN sobre parcelamentos do solo urbano.

O Relator sugeriu um dispositivo acerca da submissão das propostas de parcelamento do solo ao Conplan, incorporado no PLC com supressão da exigência de envio do anteprojeto de urbanismo.

i) Apresentação de licença prévia ambiental como condição para aprovação do parcelamento pelo Chefe do Executivo (art. 33, parágrafo único).

j) Inclusão de previsões específicas decorrentes da inexecução das intervenções e obras (art. 37, §§5º e 6º).

k)        Condicionantes para o efetivo início de implantação do parcelamento (art. 49, caput).

l) Maior detalhamento da forma de expedição do Termo de Verificação de Obras de Infraestrutura – TVI (art.50, §§1º ao 4º).

m) Atos relacionados ao reparcelamento do solo (arts.61 e 62).

No parecer do Relator Conselheiro, as disposições foram aprimoradas. No entanto, ao enumerar os atos necessários ao reparcelamento do solo, o texto final da proposição acrescentou a necessidade de deliberação por parte do Conplan.

4.4.2  Voto Vista 

Após a apresentação do voto do Conselheiro Relator no Conplan, foi pedida vista por parte dos representantes da Casa Civil, do CAU e do IAB. No entanto, conforme expresso no Voto Vista, as manifestações ali contidas foram exaradas somente pelo Conselheiro representante da Casa Civil:

No caso, o pedido de vista foi concedido a três conselheiros. É praxe desse Conselho que, em havendo pedido de vista coletivo, os conselheiros vistores façam reuniões conjuntas para debater o tema entre eles, com vistas a encontrar um consenso. Ocorre que, nesse caso, os outros dois conselheiros que pediram vista, embora convidados para reunião na Casa Civil, disseram que só teriam condições de discutir a matéria a partir de 2/5.

Tendo em vista que o prazo de vista do processo expira-se na reunião seguinte deste Colegiado (art. 25, §2º do Regimento Interno do Conplan), aliado ao curto prazo que haveria entre o dia indicado pelos outros conselheiros para início das tratativas (2/5) e a data da próxima reunião (4/5), este voto foi elaborado isoladamente, sem a participação dos demais vistores.

(Voto Vista do Conselheiro Representante da Casa Civil, pág.5)

No Voto Vista, buscou-se afastar eventuais dúvidas quanto à competência do Distrito Federal para legislar sobre reparcelamento. 

Segundo o Relator, embora loteamento e desmembramento sejam as únicas espécies de parcelamento urbano previstas na Lei Federal 6.766/1979, entende-se que a promoção do adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano (art. 30, inciso VIII, CF), relaciona-se com o direito urbanístico. Sendo esta matéria inserida no rol de competências concorrentes entre a União e os estados (art.24, inciso I, CF), entende-se que não há violação à norma federal, nem de competência, na expedição de normas complementares pelo Distrito Federal.

Em Conclusão, o Conselheiro da Casa Civil – CACI/DF votou pela aprovação da proposta, indicando algumas alterações. Na Reunião Ordinária seguinte do Conplan, a 205ª, realizada em 4 de maio de 2023, o Conselheiro Relator, representante da OAB, votou pela aprovação do PLC com as alterações sugeridas no Voto Vista da CACI.

4.4.3 Parecer dos Conselheiros Representantes do CAU e IAB

Quanto ao pedido de vistas dos conselheiros do IAB/DF e do CAU/DF, consta na ata da 205ª Reunião Ordinária do Conplan não haverem sido apresentados seus correspondentes pareceres dentro do prazo de vista do processo. No entanto, questionamentos quanto ao cumprimento de questões regimentais suscitaram a manifestação posterior de tais conselheiros, consubstanciada no documento denominado “Parecer referente a pedido de vistas do PLC de Parcelamento do Solo”.

Nessa análise, os conselheiros questionam a não disponibilização, a tempo, da ata da 204ª Reunião Ordinária e a ausência, nos documentos do processo, das exposições técnicas detalhadas que balizaram a construção do PLC por parte do GT constituído na Seduh.

Argumentou-se no documento que alguns instrumentos e regulamentações previstas na minuta inicial da proposição foram retiradas do projeto final apresentado, entre os quais, citam-se:

- diretrizes urbanísticas tratadas por portarias procedimentais: Portaria SEDUH nº59/2020 e Portaria SEDUH nº97/2022;

- ONALT rural-urbana (ONURB);

- indicação de área mínima e máxima para as unidades imobiliárias;

- indicação de definição da área máxima permitida para o condomínio de lotes;

- obrigação do parcelador pela construção da via de acesso ao parcelamento, quando esta não existente;

- previsão de diretrizes urbanísticas para o reparcelamento, que poderiam ser em modalidade simplificada;

- seção exclusiva para tratar da compensação urbanística de impacto de parcelamento.

Além disso, questões procedimentais foram apontadas como possíveis causadoras de nulidade do processo, incluindo problemas relacionados ao cumprimento dos requisitos dispostos na Lei nº 5.801/2013, que dispõe sobre audiências públicas relacionadas a temas fundiários.

5  ANÁLISE DAS REVOGAÇÕES

De acordo com os §§ 1º e 2º do art. 1° do Decreto-Lei n° 4.657, de 4 de setembro de 1942, Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro - LINDB, a lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior. Não terá esse efeito revogador, todavia, se a nova lei tratar apenas de disposições gerais ou especiais a par das já existentes.

Em face do disposto na LINDB, o Projeto de Lei Complementar n° 25/2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências, tem potencialidade para revogar todos os dispositivos legais com ele incompatíveis, aqueles que assim os declare, bem como os assuntos por ele inteiramente regulados.

No que diz respeito à revogação expressa, consta no art. 117 do PLC n° 25/ 2023, que serão revogadas: 

I – na data de publicação desta Lei Complementar:

a) a Lei nº 992, de 28 de dezembro de 1995;

b) a Lei nº 4.164, de 26 de junho de 2008;

c) a Lei Complementar nº 950, de 07 de março de 2019;

II – em 1 ano a contar da data de publicação desta Lei Complementar, a Lei Complementar nº 710, de 06 de setembro de 2005. 

A razão para tais revogações encontra fundamento na possibilidade de conflito entre leis a serem revogadas e a resultante do PLC em análise.

A Lei nº 992/1995 é a atual lei de parcelamento de solo para fins urbanos no Distrito Federal, e seus dispositivos guardam correspondência com o objeto do PLC n° 25/2023. Todavia, o fato de o PLC abarcar outros temas além do parcelamento do solo, como o condomínio de lotes, a revogação expressa de leis mostra-se útil para evitar possível alegação de conflito entre lei específica e lei geral ou de algum dispositivo sem exata correspondência. 

Quanto à Lei nº 4.164, de 26 de junho de 2008, que dispõe sobre a adequação de projetos de parcelamento nos casos que especifica, observamos que ela encontra reprodução equivalente nos arts. 59 e 60 do PLC 25/2023, que tratam especificamente de retificação e ajustes de projeto de urbanismo registrado. De forma geral, os dispositivos do PLC 25/2023 mantiveram o grau de proteção ambiental e a participação popular no planejamento urbano semelhantes aos da Lei que será revogada; no entanto, entendemos que alguns dispositivos merecem ser reformulados.

Diversamente da dispensa indiscriminada disposta no art. 60 do PLC, acreditamos que os casos de ajustes e correções que resultem em redução de área pública, previstos no art. 59, § 4º, devem ser objeto de participação popular e deliberação do Conplan. Do mesmo modo, entendemos que a implantação de parques não deve prescindir da apreciação do órgão de proteção ambiental, visto que é necessário análise da vegetação adequada à localidade, como proposto no § 6º do art. 59 da Proposta.

Atualmente, a Lei Complementar nº 950, de 7 de março de 2019, dispõe sobre o desdobro de lote e remembramento de lotes e projeções no território do Distrito Federal. Enquanto o desdobro é caracterizado pela subdivisão de lotes, o remembramento consiste na unificação de unidades contíguas, originários de parcelamento matriculado no cartório de registro de imóveis. 

Em razão dos arts. 68 a 84 do PLC n° 25/2023 tratarem do desdobro e do remembramento de lotes, a entrada em vigor da lei complementar resultante do PLC já teria potencial para revogar os dispositivos da LC n° 950/2019 que com ela fossem incompatíveis. Também nesse caso, a revogação expressa justifica-se pelo motivo mencionado anteriormente. 

Quanto a esse tema, entendemos ser oportuna a inclusão de dispositivo que preveja a consulta ao Iphan nos casos previstos em legislação específica, reproduzindo-se o disposto no art. 3º, § 6º e no art. 9º, § 5º da vigente LC nº 950/2019.

No que se refere ao tratamento dado a condomínio de lotes, os art. 11 ao 18 do PLC n° 25/2023 encontram seu fundamento no art. 1.358-A do Código Civil (dispositivo incluído pela Lei federal nº 13.465/2017, que propiciou a regulamentação dos condomínios fechados). De acordo com tal artigo, pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são de propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

A vigente Lei Complementar nº 710, de 06 de setembro de 2005, que dispõe sobre os Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas no Distrito Federal, por sua vez, apoia-se na Lei federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias – norma que, na realidade, foi elaborada para dispor sobre condomínios de edificações ou conjuntos de edificações.

Ressaltamos que os dispositivos do PLC nº 25/2023 parecem retroceder no quesito proteção ambiental, em relação à LC n° 710/2005. O art. 13 da LC vigente prevê exigência de Estudo de Impacto Ambiental - EIA ou, alternativamente, do Estudo de Impacto de Vizinhança – EIV para implantação de condomínios. O PLC nº 25/2023, deixa aberta a possibilidade de qualquer loteamento ser dispensado de licenciamento ambiental, por ato discricionário do órgão executor da política ambiental, conforme se observa no art. 19, § 2º. Entendemos necessária a alteração no PLC em análise, para que a dispensa seja respaldada pela legislação ambiental.

A revogação expressa da LC n° 710/2005 apresenta prazo de revogação mais estendido (em 1 ano a contar da data de publicação da nova lei complementar), o que é permitido pelo art. 1°, caput, da LINDB. Isso porque, conforme o art. 11 da proposta, nesse período de transição o parcelador poderá optar pelas novas disposições e procedimentos ou pelo disposto na LC nº 710/2005.

Por fim, ainda quanto à temática condomínio de lotes, entendemos necessária a sua menção nos dispositivos que tratam das regras gerais, para que não haja dúvidas, por exemplo, quanto à aplicabilidade das regras que tratam de licenciamento ambiental. O Projeto, ao revogar expressamente a Lei Complementar anterior, deve tratar integralmente da matéria.

6  CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE A PROPOSIÇÃO

O parcelamento urbanístico do solo constitui instrumento basilar para o desenvolvimento urbano, por meio do qual se ordena a expansão sustentável das cidades. Como se viu, embora caiba à legislação nacional estabelecer as normas gerais, a Lei federal nº 6.766/1979 encontra-se defasada em determinados aspectos, de modo que a doutrina já reconhece “submodalidades” de parcelamento do solo diretamente relacionadas ao loteamento e ao desmembramento, a fim de abarcar a pluralidade de situações enfrentadas pelos municípios e pelo DF na gestão urbana.

Outras cidades já avançaram no sentido de incorporar às suas leis locais novos procedimentos para o parcelamento do solo urbano que orientem não apenas a expansão urbana, mas também a adequação de parcelamentos aprovados, registrados e implantados, tanto em razão de erros materiais ou problemas técnicos quanto em decorrência da necessidade de qualificação de determinada área.

No DF, a atual Lei nº 992/1995 dispõe sobre o parcelamento do solo para fins urbanos sem adentrar em detalhes procedimentais, obrigações do parcelador e do poder público, penalidades, entre tantos outros aspectos contemplados pelo PLC nº 25/2023. A proposição normatiza diversos procedimentos e amplia, compila e aperfeiçoa o conteúdo de quatro leis em vigor, revogadas pelo seu art. 117.

Conforme apontado na Exposição de Motivos nº 58/2023 – SEDUH/GAB, o PLC atende ao art. 155 do PDOT, que discrimina o conteúdo mínimo da Lei de Parcelamento do Solo Urbano do Distrito Federal, e decorre da necessidade de atualização do regramento vigente.

Conforme veiculado pela Agência Brasília[9], entre outros objetivos da proposição estão a ampliação da oferta de áreas para habitação de interesse social, maior celeridade na aprovação de projetos urbanísticos para novos parcelamentos e participação da iniciativa privada na oferta de habitações populares. É destacada a criação da licença urbanística, documento que atesta o cumprimento de todas as etapas e exigências do processo de parcelamento e substitui outros documentos, sendo a sua apresentação suficiente para o registro cartorário.

Nesse sentido, o PLC mostra-se necessário e relevante por avançar em temas importantes que carecem de regras específicas para o alcance da política urbana e habitacional. Contudo, a proposição traz dispositivos que despertam preocupação por afrontarem princípios da política urbana nacional e distrital.

De maneira geral, entre os aspectos positivos, destacamos a previsão de contrapartida pecuniária ou por meio de unidades habitacionais de interesse social em razão do impacto urbanístico decorrente do parcelamento do solo; exigência de proposta de garantia em caso de apresentação de cronograma físico-financeiro para implantação de infraestrutura; previsão de procedimento próprio para o parcelamento do solo para provimento habitacional de interesse social, cuja análise, aprovação e implantação devem ser prioritárias; cobrança de contrapartida em razão da valorização imobiliária decorrente da alteração de parâmetros de uso e ocupação do solo; dispositivos voltados ao incremento da fiscalização e estabelecimento de infrações e sanções; e a previsão de gestão integrada do licenciamento de projetos, com a participação de órgão e entidades com atuação relacionada ao desenvolvimento urbano e territorial do DF.

No entanto, ainda que meritórios, alguns desses dispositivos carecem de melhor detalhamento ou apresentam problemas. É o que ocorre, a título de exemplo, com a Outorga Onerosa de Alteração de Parâmetros de Uso e Ocupação do Solo – OPAR. Trata-se de importante instrumento para a arrecadação de mais valias a fim de sua redistribuição em prol da coletividade. No entanto, além das questões referentes à necessidade de projeto de lei específica para a criação da outorga; os comandos referentes à OPAR no PLC em comento são vagos e delegam ao futuro regulamento matérias que deveriam estar dispostas em lei, como os critérios de incidência, obrigações impostas ao particular e cálculo de valores devidos.

Nesse e em diversos outros pontos do PLC, nota-se a usurpação de prerrogativas do Poder Legislativo, conferidas majoritariamente ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano (atualmente representado pela Seduh), que passa a concentrar poderes para praticar diversos atos afetos ao parcelamento sem que haja controle ou ratificação externa.

A desburocratização de processos é medida desejável por favorecer e fomentar a aprovação de novos parcelamentos nas margens da lei, medida que combate diretamente o uso informal do solo. No entanto, observa-se que o PLC confere suposta celeridade por meio da supressão de imprescindíveis instâncias de participação popular e do esvaziamento das prerrogativas do Poder Legislativo, asseguradas pela LODF. 

Em especial, dentre os pontos avaliados como negativos na proposição, destacamos:

• Inexistência de glossário para a precisa definição de termos e expressões utilizadas ao longo do PLC, o que pode suscitar dúvidas e comprometer a adequada aplicação e interpretação da norma;
• Afronta ao princípio da legalidade por meio da delegação de matérias a normas infralegais, inclusive criação de direitos e obrigações impostas a particulares;
• Mitigação da participação popular em afronta ao princípio da gestão democrática, preconizado pelo Estatuto da Cidade, pelo PDOT e pela LODF;
• Mitigação do direito de manifestação e afronta ao direito de propriedade por meio da dispensa de anuência de proprietários em caso de alterações de parcelamento conduzidas pelo poder público;
• Afronta ao Inciso IX do art. 58 da LODF, que assegura a esta Câmara Legislativa a competência para dispor sobre planejamento e controle do uso, parcelamento, ocupação do solo e mudança de destinação de áreas urbanas;
• Esvaziamento de competências do Conplan e previsão de não atendimento de suas recomendações, de modo desvinculado de critérios técnicos ou hipóteses previamente estabelecidas;
• Delegação ao regulamento de matérias relacionadas às estratégias de desenvolvimento territorial que devem estar dispostas no PDOT, como a indicação de áreas para oferta de habitação de interesse social e de qualificação urbana;
• Ampla permissão para alteração de parcelamentos aprovados e registrados, inclusive com alteração de área das unidades imobiliárias, redução de áreas públicas e alteração de parâmetros de uso e ocupação do solo, por meio de decreto, sem a apreciação do Poder Legislativo e participação popular, asseguradas pela LODF.

Entre os itens apontados acima, o último refere-se ao instituto do reparcelamento, inovação trazida pelo PLC que demanda análise cuidadosa. A alteração de parcelamentos aprovados é medida necessária tanto para a realização de ajustes motivados por interferências técnicas e correções de erros materiais quanto para a realização de alterações mais expressivas com vistas à qualificação urbana de determinada área. As duas hipóteses constam na proposição.

Contudo, conforme apontado no início deste voto, a aplicação do reparcelamento como instrumento de qualificação deve fazer parte de uma estratégia de desenvolvimento maior, prevista e detalhada no PDOT. Necessário delimitar as regiões do território onde se pretende promover o reparcelamento, como ocorre com as Operações Urbanas Consorciadas – OUC. Imperioso pontuar que a proposição não prevê a delimitação dessas áreas no instrumento básico da política urbana distrital tampouco submete as alterações de usos e parâmetros de ocupação ao devido processo legal. Na prática, a aprovação do texto pode representar a prévia anuência em relação a transformações urbanas futuras de grande magnitude e impacto urbano, ambiental e socioeconômico, com alteração de densidades, atividades, normas de gabarito, reserva de áreas verdes e espaços de uso comum, desenho do sistema viário, entre outras intervenções.

7  ALTERAÇÕES PROPOSTAS

Diante do exposto sobre o PLC em comento, apresentamos propostas de alterações para o aprimoramento da proposição, consubstanciadas nas emendas apresentadas por esta relatoria. Na transcrição dos dispositivos a serem modificados, as inserções estão destacadas em negrito, e as supressões em tachado.

7.1 Art. 3º

No art. 3º, o parcelamento do solo urbano é definido como “a divisão da gleba em unidades juridicamente independentes, mediante aprovação de projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal”.

Entendemos que a aprovação do projeto de urbanismo pelo órgão competente é apenas uma das etapas do processo de apreciação do parcelamento urbano, conforme disposto no art. 22 do próprio PLC:

I – a aprovação preliminar do projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal;

II – a deliberação sobre a proposta de parcelamento do solo urbano pelo Conselho de Planejamento Urbano do Distrito Federal – Conplan;

III – a aprovação técnica final do projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal;

IV – a aprovação do parcelamento do solo por ato do Chefe do Poder Executivo;

V – a expedição da licença urbanística.

Observa-se que a aprovação final do parcelamento urbano depende, na verdade, de ato do Governador – ato esse que convalida todo o processo. Dessa maneira, propomos a seguinte redação para o dispositivo:

“Art. 3º Para os fins desta Lei Complementar, parcelamento do solo urbano é a divisão da gleba em unidades juridicamente independentes, mediante aprovação de projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal por ato do Chefe do Poder Executivo.”

7.2 Art. 6º, I

Observamos que a expressão “de área” deve ser suprimida, para correção de equívoco no art. 6º, I, que se refere à largura da faixa não edificável:

"Art. 6º................

I – respeitar a faixa não edificável de, no mínimo, 5 metros de área de cada lado, a contar dos limites das faixas de domínio previstas nas normas do Sistema Rodoviário do Distrito Federal;

..........................."

7.3 Art. 12, § 2º

O art. 12 trata do condomínio de lotes, forma de ocupação do solo reconhecida pela Lei nº 6.766/1979 a partir das alterações promovidas pela legislação de regularização fundiária urbana, a Lei federal nº 13.465/2017.

No condomínio de lotes, as áreas comuns são, de fato, privativas. É diferente do loteamento de acesso controlado, em que deve haver uma outorga para o uso privativo do espaço público, que se encontra cercado, sem a possibilidade de restringir o acesso daqueles que se identificarem. 

O art. 14 do PLC é bastante claro ao determinar que, nos casos em que o parcelamento contemplar a criação de condomínio de lotes, as áreas destinadas à implantação de equipamento urbano e comunitário e aos espaços livres de uso público devem estar situadas fora dos limites da poligonal da área privativa e de propriedade comum aos condôminos. Ou seja, trata-se de um novo parcelamento, e não da transformação de lotes já registrados em condomínio de lotes.

A oferta de áreas fora dos limites do cercamento é uma espécie de compensação ou contrapartida pelos impactos urbanísticos e pela privatização das ruas, calçadas e praças, espaços que não poderão ser usufruídos pela coletividade. A medida se fundamenta na Lei federal nº 6.766/1979, que determina que, desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo (art. 22).

A seu turno, o art. 12 do PLC permite a constituição de condomínio de lotes não apenas em caso de um novo parcelamento do solo, mas também a partir de lotes já criados e registrados. Contudo, silencia em relação a vários aspectos inerentes à transformação pretendida. Não fica claro se o dispositivo trata da conversão de lotes registrados e já alienados em unidades autônomas de um condomínio (hipótese de regularização de loteamentos fechados já consolidados) ou se a constituição do condomínio ocorreria de forma similar ao reparcelamento. O art. 12, bem como todo o Capítulo III do Título I, silencia também quanto à desafetação e transferência de domínio das áreas que deixariam de ser públicas em decorrência da criação do condomínio, tema que deve ser tratado em lei.

De qualquer forma, privilegiando os princípios da isonomia e da justa distribuição dos benefícios e dos ônus decorrentes do processo de urbanização, entre outros da política urbana, é imprescindível que a contrapartida prevista no art. 14 também se aplique aos condomínios de lotes constituídos a partir de lotes registrados.

A sugestão de emenda a seguir é complementar à emenda proposta para o art. 21, na medida em que este trata da contrapartida pelo impacto urbanístico decorrente do parcelamento do solo. Como se verá mais à frente, propõe-se que a contrapartida seja detalhada em lei específica, e não em regulamento, na qual poderão ser detalhadas as contrapartidas específicas aplicáveis ao condomínio de lotes, além de outras questões que ficaram indefinidas na proposição em análise.

"Art. 12. ....................... 

Parágrafo único. § 1º Admite-se a modalidade prevista no caput deste artigo em lotes já registrados para os quais a legislação de uso e ocupação permita a sua implantação. 

§ 2º O condomínio de lotes que se enquadre na hipótese do § 1º fica condicionado à contrapartida de que trata o art. 21 e à oferta de áreas, fora dos limites da poligonal da área privativa, de que trata o art. 14."

7.4 Art. 21, § 3º

A redação do parágrafo delega ao regulamento o estabelecimento de exceções ao pagamento da contrapartida pelo impacto urbanístico de modo amplo e indefinido. Entende-se que tal obrigação ou sua dispensa deve constar em lei, a fim de não apenas mitigar discricionariedades, mas também de não afastar o Poder Legislativo do crivo quanto ao benefício de não pagamento da contrapartida. Desse modo, propõe-se a supressão do trecho final, especialmente a expressão “em situações específicas”, de modo a excepcionar tão somente os programas habitacionais de interesse social.

"Art. 21. ............

§ 3º Não se aplica a contrapartida, prevista neste artigo, nos casos de programas habitacionais de interesse social. e em situações específicas, definidas objetivamente na regulamentação desta Lei Complementar. 

........................."

7.5 Art. 21

O art. 21 trata da contrapartida pelo impacto urbanístico decorrente do parcelamento do solo, uma importante e meritória inovação do PLC. Contudo, o tema encontra-se superficialmente disposto na proposição, que delega a futuro regulamento o estabelecimento de regras que inovam o direito e criam obrigações a particulares, com critérios de incidência e base de cálculo ainda desconhecidos. Assim, considerando a relevância do tema, entende-se que o detalhamento da contrapartida, na qualidade de instrumento urbanístico, deve ser objeto de lei específica, como ocorre com outros instrumentos urbanísticos.

Uma lei específica poderá contemplar ainda, de forma adequada, as peculiaridades inerentes aos condomínios de lotes, cujo impacto no entorno urbano imediato tende a ser potencializado em razão dos cercamentos, que restringem a circulação e a utilização do espaço público e promovem grandes transformações na paisagem urbana. 

Esta análise alinha-se à proposta nº 1 do IAB, que consideramos meritória. No entanto, em razão dos argumentos expostos, modificamos a proposta do IAB para incluir a necessidade de lei específica e tornar a contrapartida de 6%, no caso dos condomínios de lotes, um limite, e não um percentual fixo e pré-determinado, em razão da necessária avaliação individualizada.

"Art. 21. Será exigida contrapartida pelo impacto urbanístico como condição de aprovação do projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano, conforme estipulado no regulamento desta Lei Complementar em lei específica. 

§ 1º...........................

..................................

V – a existência de cercamento no parcelamento urbano.

§ 2º O regulamento desta Lei Complementar Lei específica estabelecerá a forma de pagamento e os critérios objetivos para fixação do valor da contrapartida, limitando-se a 3% do valor da infraestrutura do parcelamento, exceto no caso dos condomínios de lotes, em que o percentual se limita a 6% do valor total da infraestrutura.

..............................."

7.6 Art. 21, § 7º

Na hipótese de conversão da contrapartida pecuniária pelo impacto urbanístico destinada ao Fundhis em unidades imobiliárias destinadas ao órgão executor da política habitacional de interesse social (prevista no § 6º), é necessário que essas habitações possuam, averbada às suas matrículas, a destinação e a restrição de comercialização constantes no art. 56 do PLC. Trata-se de importante medida que visa à manutenção de famílias de baixa renda nesses imóveis. Portanto, propomos ajuste do § 7º para inclusão de remissão ao art. 56 do PLC.

"Art. 21. ............

§ 7º A conversão da contrapartida pelo impacto urbanístico destinada ao Fundhis em unidades imobiliárias situadas em outro empreendimento é definida no regulamento desta Lei Complementar, observado o art. 56 desta Lei Complementar.

........................."

7.7 Art. 25, caput

Necessário ajuste do caput para evitar interpretações indevidas. Nos termos do PLC, a manifestação do Conplan ocorrerá após a aprovação preliminar do projeto de urbanismo, e não após a “manifestação técnica e conclusiva favorável”, na medida em que essa ocorrerá em momento posterior, quando da aprovação técnica prevista no art. 28. Assim, propõe-se o ajuste de redação.

"Art. 25. A proposta de parcelamento do solo urbano será submetida à deliberação do Conplan, após manifestação técnica conclusiva e favorável do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal.

........................."

7.8 Art. 23

Nos termos do § 4º do próprio art. 23, as etapas listadas nos incisos do caput são de responsabilidade exclusiva do parcelador, ressalvado o disposto no inciso IV (as diretrizes urbanísticas são emitidas pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano). Assim, os incisos não tratam das etapas que compreendem a aprovação, mas sim de requisitos a serem cumpridos para a aprovação preliminar.

Dessa maneira, propomos alteração do caput do art. 23 e seus incisos, a fim de aprimorar sua redação:

"Art. 23. A aprovação preliminar do projeto de urbanismo de parcelamento do solo compreende as depende do cumprimento das seguintes etapas:

I – comprovação da propriedade da gleba;

II – apresentação do levantamento topográfico;

III – consultas sobre interferências e viabilidade do parcelamento;

IV – emissão de diretrizes urbanísticas;

V – apresentação do projeto de urbanismo

..............."

7.9 Art. 26, parágrafo único

O parágrafo único cria uma ampla e vaga exceção à necessidade de observação das recomendações do Conplan, quando de sua avaliação das propostas de parcelamento do solo. A atual redação favorece a discricionariedade e esvazia o papel do colegiado, permitindo a reforma de suas decisões, de modo unilateral, a posteriori. Esta avaliação alinha-se à proposta nº 3 do IAB-DF, apresentada mais à frente, cuja proposta de emenda para supressão do parágrafo único consideramos meritória.

7.10 Art. 37, caput

Propomos a inclusão do termo “por igual período”, em conformidade com o disposto no art. 18, V, da Lei federal nº 6.766/1979, referente ao prazo máximo de cumprimento do cronograma físico-financeiro.

"Art. 37. O cronograma físico-financeiro deve indicar as intervenções e obras definidas nos termos do art. 39 desta Lei Complementar, com os respectivos custos, obtidos a partir do orçamento apresentado, e especificação de cronograma para cada execução, devendo ter prazo determinado de, no máximo, 4 anos, passível de prorrogação por igual período mediante apresentação de justificativa técnica.

.........................."

7.11 Art. 39, § 2º

O § 2º permite, de modo vago, que o poder público não realize todas as obras de infraestrutura previstas no rol do art. 39, desde que haja “justificativa devidamente fundamentada”. Considerando os comandos da Lei nº 6.766/1979, é razoável que eventuais exceções observem, ao menos, um conjunto de intervenções mínimas. Nesse sentido, propõe-se ajuste de redação do § 2º.

"Art. 39. .......................

...................................

§ 2º Nos casos de parcelamentos conduzidos pelo poder público, o órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal pode dispensar determinadas intervenções previstas no caput, desde que haja justificativa devidamente fundamentada e observada a infraestrutura básica a que se refere o § 6º do art. 2º da Lei nº 6.766, de 1979."

7.12 Art. 46, § 3º

Reputamos pertinente a inclusão da preposição “de”, bem como a retirada das vírgulas que conferem sentido explicativo à expressão “unidades imobiliárias”, quando a norma visa ao sentido restritivo, a fim de conferir sentido completo à unidade complementar de articulação do artigo. 

"Art. 46..................

.............................

§3º O registro de unidades imobiliárias, empregadas como forma de pagamento da contrapartida pelo impacto urbanístico, só poderá ser cancelado conforme cálculo do valor proporcional da garantia, após o cancelamento previsto no caput."

7.13 Art. 55, I e § 1º e § 3º

Entendemos ser necessária a supressão do inciso I, e do trecho “e as áreas” no § 1º, tendo em consideração que a indicação de áreas destinadas ao provimento de habitação de interesse social é matéria reservada ao PDOT e constitui estratégia de desenvolvimento territorial, nos termos do art. 317, § 2º, II, de nossa Lei Orgânica. Ademais, é importante que a indicação ocorra, preferencialmente, por meio da demarcação de Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS, a fim de incrementar a proteção da destinação conferida a essas áreas.

"Art. 55. Compete ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano: 

I  – realizar de estudos urbanísticos para indicação de áreas destinadas, prioritariamente, ao provimento de habitação de interesse social;

.....................

§ 1º As regras, e os procedimentos simplificados e as áreas de que tratam o este artigo serão aprovadas por ato do chefe do Poder Executivo.

.....................

§ 3º A indicação de áreas destinadas ao provimento de habitação de interesse social deve constar no PDOT, na forma de Zonas Especiais de Interesse Sociais – ZEIS."

7.14 Art. 56, II

Propomos alteração no dispositivo, a fim de aprimorar a redação e evitar dubiedade no entendimento.

"Art. 56. Nas matrículas das unidades imobiliárias, decorrentes do parcelamento tratado neste Título, deverão constar:

I – a destinação à habitação de interesse social; e

II – a restrição da comercialização que não atenda aos critérios de, conforme os critérios estabelecidos nos programas habitacionais vigentes em âmbito distrital ou federal, observado, no mínimo, a faixa de renda mensal dos beneficiários."

7.15 Adição de artigo no Título III, Capítulo I

No art. 58, o PLC estabelece que as obras e intervenções de infraestrutura para os parcelamentos do solo destinados ao provimento habitacional de interesse social devem obedecer aos parâmetros técnicos estabelecidos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e normas específicas das agências reguladoras.

Todavia, consideramos que as normas técnicas da ABNT e das agências reguladoras devem ser aplicadas a todos os parcelamentos do solo no Distrito Federal, para garantia da qualidade e segurança das obras e intervenções de infraestrutura. Nesse sentido, propomos a inclusão do seguinte dispositivo após o art. 49, no Título III, Capítulo I – Do Início das Obras:

“Art. As obras e intervenções de infraestrutura nos parcelamentos do solo devem obedecer aos parâmetros técnicos estabelecidos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e normas específicas das agências reguladoras.”

7.16 Art. 59, § 2º e § 5º

Os §§ 2º e 5º do art. 59 dispensam a anuência de proprietários atingidos pelas retificações e pelos ajustes de projeto urbanístico de que trata o caput do art. 59. Considerando as disposições do art. 28 da Lei nº 6.766/1979, entendemos que o conteúdo dos parágrafos não é meritório por concentrar poderes junto à SEDUH para promover alterações unilateralmente sem que haja sequer oportunidade de manifestação dos proprietários. Portanto, propõe-se a supressão dos dispositivos.

"Art. 59. .............

...........................

§ 2º Nos casos de retificação ou ajustes conduzidos pelo poder público, pode ser dispensada a anuência de que trata o §1º deste artigo, a critério do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal. 

...........................

§ 5º No caso previsto no §2º deste artigo, o proprietário e os eventuais confrontantes serão notificados da retificação ou ajuste a ser realizado.

..........................."

7.17 Art. 60

Avaliamos que a dispensa de participação popular e deliberação do Conplan nas retificações e ajustes de projeto urbanístico deve ser excetuada nas hipóteses de redução de área pública (prevista no art. 59, § 4). Nesse sentido, propomos ajuste no art. 60.

“Art. 60. São dispensadas de participação popular e deliberação do Conplan as retificações e ajustes de projeto urbanístico nas hipóteses previstas neste Capítulo, exceto quando houver qualquer redução de área pública.”

7.18 Art. 61

O dispositivo trata do reparcelamento e elenca os atos necessários à sua aprovação. Da leitura do PLC, observa-se que o instituto do reparcelamento mostra-se como um novo instrumento de intervenção urbana, capaz de promover modificações em situações consolidadas a depender dos objetivos de desenvolvimento de cada região. A maioria das hipóteses de utilização do parcelamento elencadas no art. 62 representam estratégias de intervenção territorial, seja para “qualificação urbana de áreas consolidadas” (art. 64) ou para “otimização e priorização da ocupação urbana” (art. 65). Entende-se que é necessário delimitar as áreas onde se pretende aplicar o reparcelamento voltado ao objetivo de promover transformações dessa magnitude, do contrário, a aprovação do texto atual representaria uma anuência prévia a alterações cujo impacto nem é possível estimar neste momento.

De acordo com o art. 317 da LODF, as estratégias de intervenção sobre o território e a utilização de instrumentos de ordenamento territorial são matérias que devem ser tratadas pelo PDOT. A delimitação das áreas incrementa a transparência, respeita as competências desta Câmara Legislativa para dispor sobre o ordenamento territorial e viabiliza novas instâncias de debate e participação popular. 

Esta avaliação alinha-se à proposta nº 5 do IAB-DF, apresentada mais à frente, cuja proposta de emenda para acréscimo de 2 parágrafos e supressão do § 4º consideramos meritória. Quanto ao § 4º, esse prevê a possibilidade de aplicação de reparcelamento com dispensa da anuência dos proprietários atingidos pela alteração, quando conduzido pelo poder público. A medida afronta não apenas o art. 28 da Lei nº 6.766/1979, mas também o direito de propriedade e o princípio da gestão democrática.

7.19 Art. 61, § 1º, I

Consideramos que a revisão de parcelamentos aprovados não deve ser suprimida do crivo do Conplan. O inciso II menciona eventuais “exceções previstas nesta Lei Complementar”, contudo, o reparcelamento constitui medida com alto potencial de impacto urbanístico, o que justifica a necessidade de apreciação pelo colegiado. Ademais, reparcelar nada mais é do que aprovar um novo parcelamento, e propostas de parcelamento devem ser deliberadas pelo Conplan nos termos do art. 219, VIII, do PDOT. Nesse sentido, entende-se que o procedimento deve observar requisitos e etapas similares ao parcelamento. 

"Art. 61. .......................

§ 1º .............................

.....................................

II – deliberação do Conplan.

...................................."

7.20 Art. 62, IV e § 6º

O art. 62, IV, permite a alteração de usos e parâmetros urbanísticos dos parcelamentos registrados em cartório por meio da modalidade do reparcelamento, sem a necessidade de aprovação pelo Poder Legislativo, sendo exigida apenas aprovação do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano, deliberação do Conplan e aprovação por ato do Chefe do Poder Executivo

Avaliamos que a medida é inconstitucional, retirando prerrogativas do Poder Legislativo. Nos termos do art. 58, IX, de nossa Lei Orgânica, cabe a esta Câmara Legislativa dispor sobre “planejamento e controle do uso, parcelamento, ocupação do solo e mudança de destinação de áreas urbanas, observado o disposto nos arts. 182 e 183 da Constituição Federal.”

Conforme o art. 318 da LODF, a Lei de Uso e Ocupação do Solo - LUOS, aprovada por lei complementar, estabelece o conjunto de índices para o controle urbanístico a que estarão sujeitas as edificações, para as categorias de atividades permitidas em cada zona.

Os parâmetros urbanísticos de todos os parcelamentos registrados em cartório no Distrito Federal (exceto para a área tomada do Conjunto Urbanístico de Brasília) devem estar definidos na LUOS, a vigente Lei Complementar nº 948, de 2019. A proposta, portanto, retira de forma inadmissível a prerrogativa do Poder Legislativo de deliberar sobre o uso e ocupação do solo em nosso território.

Nesse sentido, propomos a supressão do inciso IV e a inclusão do § 6º no artigo, esclarecendo a necessidade de aprovação de alterações nos usos e parâmetros urbanísticos por meio de lei complementar.

"Art. 62. Fica autorizado o reparcelamento de áreas previamente registradas em cartório de registro de imóveis na forma desta Lei Complementar e em sua regulamentação, nas seguintes hipóteses:

I – criação e regularização de lotes destinados a equipamentos públicos;

II – reformulação de desenho urbano sem redução das áreas públicas;

III – reformulação de desenho urbano com alteração das áreas das unidades imobiliárias e das áreas públicas;

IV – reformulação de desenho urbano com ou sem alteração das áreas das unidades imobiliárias e das áreas públicas, e com alteração de usos e parâmetros urbanísticos;

V – criação e regularização de áreas destinadas a parques urbanos ou unidades de conservação previstas na Lei Federal nº 12.651, de 25 de maio de 2012, com ou sem alteração das áreas das unidades imobiliárias e das áreas públicas.

..................

§ 6º A alteração de usos e parâmetros urbanísticos das unidades imobiliárias situadas em parcelamentos urbanos registrados no cartório de registro de imóveis, objetos da Lei de Uso e Ocupação do Solo, dependem de realização de audiência pública e aprovação por meio de lei complementar."

7.21 Art. 63

O art. 63 dispensa a elaboração de estudo de impacto urbanístico, estudo ambiental, participação popular e deliberação do Conplan nas hipóteses de reparcelamento elencadas nos incisos I e II do art. 62 (criação e regularização de lotes destinados a equipamentos público e reformulação de desenho urbano sem redução das áreas públicas). Não há justificativa para tais dispensas, que afrontam diretamente os princípios da política urbana, especialmente o da gestão democrática. Ainda que não haja redução de áreas públicas, as alterações podem resultar em grandes impactos no desenho urbano. Esta avaliação alinha-se à proposta nº 6 do IAB-DF, apresentada mais à frente, cuja proposta de emenda para supressão do caput, convertendo o parágrafo único em um novo caput, consideramos meritória.

7.22 Art. 66, § 2º

O art. 66 versa sobre a OPAR. A seu turno, o § 2º restringe sua incidência em caso de programas habitacionais de interesse social e nos casos previstos na Lei Complementar nº 806/2009, ou seja, entidades religiosas e de assistência social. 

Considerando a melhor técnica legislativa propomos a adoção de incisos ao citado parágrafo 2º.

7.23 Art. 66, § 4º

O § 4º permite a conversão da OPAR em unidades imobiliárias a serem destinadas ao órgão executor da política habitacional de interesse social. De modo similar ao que ocorre no § 7º do art. 21, necessário incluir remissão ao art. 56 do PLC para que a destinação e a restrição de comercialização constem nas matrículas dos respectivos imóveis. 

"Art. 66. ........................

......................................

§ 4º O pagamento da outorga de que trata o caput poderá ser convertido, integral ou parcialmente, em unidades imobiliárias, a serem destinadas ao órgão executor da política habitacional de interesse social do DF, observado o art. 56 desta Lei Complementar."

7.24 Art. 66, caput, § 5º, caput, e art. 67

Avaliamos que o instrumento da Outorga Onerosa de Alteração de Parâmetros de Uso e Ocupação do Solo – Opar, o qual a proposição pretende instituir, deve ser disciplinado por meio de lei específica, a exemplo da Outorga Onerosa de Alteração de Uso – ONALT, aprovada pela Lei Complementar nº 294/2000, e da Outorga Onerosa do Direito de Construir – ODIR, aprovada pela Lei nº 1.170/1996, de modo que o tema seja discutido com a sociedade e submetido à deliberação do Poder Legislativo.

A futura lei deverá dispor sobre as hipóteses de incidência da outorga, a fórmula de cálculo e hipóteses de cobrança, além das e as excepcionalidades. Comandos que criem direitos e estabeleçam obrigações sujeitam-se ao princípio da legalidade estrita, não devendo, desse modo, ser rele"gada a ato administrativa do órgão de urbanismo.

Nesse sentido, sugerimos alteração do mencionado dispositivo:

"Art. 66.Lei específica deve criar a Outorga Onerosa de Alteração de Parâmetros de Uso e Ocupação do Solo – Opar como contrapartida para a alteração estabelecida no inciso IV, do caput do art. 62 desta Lei Complementar.

......................

§ 5º Os procedimentos e os valores para aplicação da Opar são definidos no regulamento desta Lei Complementar em lei específica, devendo considerar, no mínimo:

........................."

"Art. 67. Os procedimentos referentes ao reparcelamento do solo serão dispostos na regulamentação desta Lei Complementar à Opar incidente sobre reparcelamento do solo são dispostos na lei específica mencionada no artigo 66."

7.25 Art. 66, § 6º

O § 6º estabelece a não cumulatividade da OPAR com a Outorga Onerosa de Alteração de Uso – Onalt, o que consideramos razoável. Destaque-se uma aparente sobreposição entre ambos os instrumentos, na medida em que as duas outorgas calculam contrapartidas em razão da alteração de uso. Isso demonstra a importância de se dispor sobre a OPAR em lei específica, de modo a tornar claras as hipóteses de incidência.

Considerando a vigência da Lei Complementar nº 902/2015, que dispõe sobre a ONALT, e a despeito da não incidência concomitante, necessário que se aplique aquela cujo cálculo resulte em maior contrapartida ao poder público.

"Art. 66. ........................

......................................

§ 6º Nos casos em que houver pagamento de Opar, em razão da alteração de uso do lote, não haverá incidência concomitante de Outorga Onerosa de Alteração de Uso – Onalt, devendo-se aplicar aquela cujo cálculo resulte em maior contrapartida ao Poder Público."

7.26 Art. 69, parágrafo único

O art. 69 trata do requerimento para se efetuar alteração em lotes por meio do desdobro, remembramento, ou suas respectivas reversões. O parágrafo único determina que os documentos e procedimentos deverão ser estabelecidos “por ato do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal”. No entanto, entendemos que tal detalhamento é matéria que deverá ser contemplada pelo futuro regulamento da Lei Complementar, a ser aprovada por meio de Decreto governamental, o que incrementa a segurança e mitiga a possibilidade de alterações intempestivas das normas infralegais.

"Art. 69. ....................

Parágrafo único. Os documentos e procedimentos para alteração de lote, em quaisquer das modalidades previstas neste Título, devem ser estabelecidos por ato do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal, observada esta Lei Complementar e nos termos estabelecidos em seu regulamento. no regulamento desta Lei Complementar."

7.27 Art. 70, § 3º

Propomos a inclusão de dispositivo que preveja a consulta ao Iphan nos casos previstos em legislação específica, no que diz respeito às modalidades de alteração do lote dispostas no art. 68 (desdobro, remembramento, reversão de desdobro e reversão de remembramento), reproduzindo-se o disposto no art. 3º, § 6º e no art. 9º, § 5º da vigente LC nº 950/2019.

"Art. 70. Compete ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal a análise e aprovação, por ato próprio, de todas as modalidades de alteração de lote previstas neste Título, observado o disposto nesta Lei Complementar e em seu regulamento.

§ 1º Os casos previstos no Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal devem ser submetidos ao Conplan.

§ 2º Os procedimentos para o remembramento e o desdobro podem ser analisados e aprovados em ato único, para fins de redimensionamento dos lotes originais.

§ 3º O Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional - Iphan deve ser consultado nos casos previstos na legislação específica."

7.28 Art. 77, III

O inciso III determina que os lotes resultantes do desdobro devem manter os parâmetros de uso e ocupação do lote original, “salvo exceção expressa”. A redação é vaga e tal exceção não se encontra objetiva ou expressamente disposta no PLC. Por isso, propomos a supressão do trecho final do inciso.

"Art. 77. ....................

.................

III - manutenção dos mesmos parâmetros de uso e ocupação do lote original, salvo exceção expressa; e 

.................."

7.29 Art. 78, § 2º

Neste trecho, novamente o PLC despende tratamento diferenciado às entidades religiosas e de assistência social. Considerando a melhor técnica legislativa propomos a relocação do termo “casos da Lei Complementar nº 806, de 12 de junho de 2009”, reposicionando na forma do inciso IV ao citado parágrafo 2º.

"Art. 78. ....................

.................................

§ 2º Excetuam-se do disposto no inciso I do caput deste artigo os lotes destinados:

I – (...)

II – (...)

III – (...)

IV - aos casos previstos na Lei Complementar nº 806, de 12 de junho de 2009.

..................................."

7.30 Art. 85, caput e § 2º

O art. 85 pretende criar três novas taxas: taxa de licenciamento urbanístico de parcelamento do solo urbano, taxa de análise e aprovação de projeto urbanístico e taxa de análise e aprovação de desdobro, remembramento e suas respectivas reversões, enquanto o § 2º dispõe que “os valores e critérios de cálculo das taxas previstas no caput serão definidos em regulamento observada, no mínimo, a área da poligonal de projeto”.

A criação de tributo deve atender ao princípio da legalidade, razão pela qual a lei deve prever fato gerador, base de cálculo e alíquota (se for o caso, uma vez que a taxa pode ser cobrada por montante fixo). A matéria, portanto, não pode ser disciplinada por meio de regulamento, razão pela qual propomos a alteração dos dispositivos.

"Art. 85. Ficam Devem ser criadas as seguintes taxas:

...........................

§ 2º Os valores e critérios de cálculo das taxas previstas no caput serão definidos em regulamento observada, no mínimo, a área da poligonal de projeto A efetivação da criação das taxas e a definição de valores e critérios de cálculo devem ser objeto de lei específica.

..........................."

7.31 Art. 98, caput

O caput do art. 98 considera infração toda conduta omissiva ou comissiva que importe inobservância dos preceitos da lei, do regulamento, de decretos e normas técnicas correlatas.

O dispositivo viola o princípio da legalidade estrita, uma vez que ninguém pode ser sancionado por condutas criadas por normas técnicas ou regulamentares, que não contarem com previsão legal. Em miúdos, somente a lei strictu sensu pode descrever infração e propor penalidade, conforme art. 5º, II, da Constituição Federal, que consagra o princípio de que ninguém é obrigado a fazer algo senão em virtude de lei.

Às normas administrativas ou técnicas, portanto, compete tão somente explicitar, detalhar a lei, sem jamais criar condutas passíveis de sanções administrativas.

Nesse sentido, propomos a correção do dispositivo.

"Art. 98. Para efeito desta Lei Complementar considera-se infração toda conduta omissiva ou comissiva que importe inobservância dos preceitos desta Lei, seu regulamento, decretos e normas técnicas correlatas.

....................."

7.32 Art. 108

Consideramos necessário ajuste do art. 108 para que a previsão de formas de participação da sociedade civil no controle do parcelamento irregular do solo, em regulamento, seja uma obrigação, e não uma faculdade.

“Art. 108. O regulamento desta Lei Complementar poderá deverá prever formas de participação da sociedade civil no controle do parcelamento irregular do solo.”

8  PROPOSTAS DE EMENDAS DO IAB-DF

O Instituto de Arquitetos do Brasil, Departamento do Distrito Federal – 
IAB-DF enviou aos parlamentares desta Câmara Legislativa um documento, datado em 17 de julho de 2023, contendo propostas de emendas ao PLC nº 25/2023, devidamente justificadas.

A seguir, transcrevemos as propostas apresentadas pelo IAB-DF, acompanhadas de nossa avaliação sobre o mérito. As inserções estão destacadas em negrito, enquanto as supressões em tachado.

8.1 Proposta 1 – Art. 21

Art. 21. Será exigida contrapartida pelo impacto urbanístico como condição de aprovação do projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano, conforme estipulado no regulamento desta Lei Complementar. 

§ 1º No cálculo da contrapartida pelo impacto urbanístico do parcelamento, prevista no caput deste artigo, deve ser considerado, cumulativamente, no mínimo: 

I – a densidade demográfica ou populacional; 

II – a localização do parcelamento urbano em relação aos núcleos urbanos existentes;

III – o porte do parcelamento urbano;

IV – a capacidade instalada de infraestrutura urbana;

V – a existência de cercamento no parcelamento urbano.

§ 2º O regulamento desta Lei Complementar estabelecerá a forma de pagamento e os critérios objetivos para fixação do valor da contrapartida, limitando-se a 3% do valor da infraestrutura do parcelamento, exceto no caso dos condomínios de lotes, em que o percentual será de 6% do valor total da infraestrutura.

................

Avaliamos a proposta como meritória, em consonância com a justificativa apresentada pelo IAB-DF sobre os impactos negativos da tipologia do condomínio horizontal fechado para o espaço urbano e para a coletividade, envolvendo aspectos como aumento da segregação socioespacial; aumento dos níveis de fragmentação e dispersão urbana; maior insegurança para usuários dos espaços públicos imediatamente vizinhos; diminuição da qualidade urbana dos espaços públicos limítrofes e criação de barreiras à mobilidade urbana. A majoração da contrapartida para essa tipologia pode servir para desestimular sua implantação e compensar os impactos negativos.

Propomos modificação da proposta do IAB-DF, na forma disposta no item 7.5, para incluir a necessidade de lei específica para disciplinar a contrapartida pelo impacto urbanístico e tornar a contrapartida de 6%, no caso dos condomínios de lotes, um limite, e não um percentual pré-determinado, em razão da necessária avaliação individualizada.

8.2 Proposta 2 – Art. 23

Art. 23. A aprovação preliminar do projeto de urbanismo de parcelamento do solo compreende as seguintes etapas:

I – comprovação da propriedade da gleba;

II – levantamento topográfico;

III – consultas sobre interferências e viabilidade do parcelamento;

IV – emissão de diretrizes urbanísticas;

V – projeto de urbanismo;

VI – audiência pública.

....................

§ 3º As etapas devem ocorrer de forma simultânea, conforme o regulamento desta Lei Complementar, ressalvadas a etapa descrita no inciso VI, que deve ocorrer após a conclusão das demais, e as hipóteses em que uma das etapas é condição necessária para a continuidade da análise.

...................

Avaliamos a proposta como meritória, ao estabelecer de forma expressa a audiência pública como etapa da aprovação preliminar do projeto de urbanismo, em observância à diretriz da gestão democrática disposta no Estatuto da Cidade e em nossa Lei Orgânica.

8.3 Proposta 3 – Art. 26

Art. 26. As eventuais recomendações do Conplan, no ato de sua deliberação, devem ser observadas no parcelamento do solo.

Parágrafo único. O órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal poderá justificar, ouvido o parcelador, se for o caso, a impossibilidade técnica do atendimento das recomendações do Conplan.

Avaliamos a proposta como meritória, uma vez que o conteúdo do parágrafo único relativiza as atribuições do Conplan, permitindo que as decisões do Conselho sejam reformadas a posteriori, de forma unilateral, pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano.

8.4 Proposta 4 – Art. 55

Art. 55. Compete ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano:

I – realizar de estudos urbanísticos para indicação de áreas destinadas, prioritariamente, ao provimento de habitação de interesse social;

...................

§ 3º A elaboração dos estudos mencionados no inciso I, incluindo o desenvolvimento de do desenho urbano de parcelamento deve contemplar propostas populares, desenvolvidas por grupos, associações e movimentos sociais por moradia organizados.

A inclusão da redação sugerida pelo IAB encontra óbices para sua admissibilidade. Embora o conteúdo do parágrafo proposto tenha o objetivo de aprimorar o sentido do inciso I, concluímos, conforme anteriormente mencionado, que a indicação de áreas destinadas ao provimento de habitação de interesse social é matéria do PDOT, nos termos do art. 317, § 2º, II, da Lei Orgânica. 

Sugerimos, portanto, a exclusão do inciso I, o que inviabiliza o acolhimento da pretensão externada pelo IAB. Por outro lado, nada impede que o dispositivo sugerido pela entidade seja incluído em outra parte do texto ou sob a forma de dispositivo autônomo.

8.5 Proposta 5 – Art. 61

Art. 61. Para os fins desta Lei Complementar, o reparcelamento do solo consiste na reformulação de áreas previamente parceladas e registradas no cartório de registro de imóveis, com ajuste de sistema viário, áreas públicas e unidades imobiliárias.

.......................

§ O reparcelamento do solo urbano deve ser motivado pelo interesse público.

§ As áreas suscetíveis ao reparcelamento do solo devem estar delimitadas e indicadas no Plano de Ordenamento Territorial – PDOT.

.........................

§ 3º O disposto neste artigo fica condicionado à anuência dos proprietários do lote, objeto da adequação, e dos lotes vizinhos, caso haja alteração de confrontação.

§ 4º Nos casos de reparcelamento conduzidos pelo poder público, pode ser dispensada a anuência de que trata o §3º deste artigo, a critério do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal.

Avaliamos a proposta como meritória, em consonância com a justificativa apresentada pelo IAB-DF de que a figura do reparcelamento deve ser medida excepcional, atrelada ao interesse público, podendo afetar decisivamente a legitimidade dos demais instrumentos de planejamento urbano com alterações a posteriori sem o devido processo de participação social. A exigência de delimitação das áreas suscetíveis ao reparcelamento no PDOT, instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana, demandaria estudos mais amplos, submetidos à participação social. A exclusão do § 4º é também meritória, dado que o dispositivo permite, de maneira temerária, que lotes sejam objeto de reparcelamento à revelia de seus proprietários.

8.6 Proposta 6 – Art. 63

Art. 63. O reparcelamento, nas hipóteses dos incisos I e II, do caput do art. 62, fica dispensado da exigência de estudo de impacto urbanístico, estudo ambiental, processo de participação popular e deliberação do Conplan. 

Parágrafo único. Não se exige procedimento de desafetação quando se tratar de mera alteração da classificação do bem público, de bem de uso comum do povo para bem de uso especial, operando-se a criação ou alteração do lote já existente.

Avaliamos como meritória a exclusão do comando previsto no caput do art. 63, que dispensa a exigência de estudo de impacto urbanístico, estudo ambiental, processo de participação popular e deliberação do Conplan no caso de reparcelamento para criação e regularização de lotes destinados a equipamentos públicos ou reformulação de desenho urbano sem redução das áreas públicas. 

Mesmo não reduzindo o montante de áreas públicas no parcelamento, tais intervenções têm potencial de resultar em grandes impactos no desenho urbano, não havendo justificativa para dispensa de realização de estudos, participação popular e apreciação pelo Conplan – o que contraria a diretriz de gestão democrática estabelecida no Estatuto da Cidade e no art. 312, IV, da LODF.

Dessa forma, a disposição contida no parágrafo único tornar-se-ia o caput do art. 63.

8.7 Proposta 7 - Adição de artigo

Art. Para a aprovação preliminar do projeto de urbanismo deve ser realizada a análise da incidência do instrumento da ONALT da transformação de uso rural para urbano pelo órgão gestor do planejamento urbano e territorial do Distrito Federal, nos termos da legislação específica aplicável.

Avaliamos a proposta como meritória, em consonância com a justificativa apresentada pelo IAB-DF, que argumenta ser o PLC omisso em relação ao instrumento da Outorga Onerosa de Alteração de Uso – ONALT da transformação da terra rural em urbana, prevista no art. 176, § 1º, IV, do vigente PDOT:

Art. 176. A outorga onerosa de alteração de uso configura contrapartida pela alteração dos usos e dos diversos tipos de atividade que venha a acarretar a valorização de unidades imobiliárias.

§ 1º Considera-se alteração de uso:

…........................

IV – transformação de uso rural em urbano, efetivada no momento da aprovação do projeto de parcelamento do solo.

…........................

A referida ONALT atende à diretriz da justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização preconizada no Estatuto da Cidade, ao partilhar com a coletividade a valorização decorrente da mudança de uso do solo de rural para urbano.

9   CONSIDERAÇÕES FINAIS

O regramento dos processos de parcelamento do solo urbano é instrumento fundamental para o ordenamento do território, visando ao desenvolvimento sustentável, com oferta de moradia, expansão econômica e preservação do meio ambiente.

O Projeto de Lei Complementar nº 25/2023 busca atualizar a vigente Lei nº 992/1995, diante das relevantes mudanças no arcabouço legislativo a respeito do tema, no âmbito federal e distrital, incluindo a promulgação do Estatuto da Cidade, de dois PDOTs e da LUOS. A proposta procura disciplinar a matéria de forma mais abrangente, incorporando conteúdos dispersos em outros diplomas e fixando procedimentos mais ordenados, com tipificação de infrações e suas respectivas penalidades – teor ausente na norma em vigor. Intenta-se imprimir maior celeridade aos processos de parcelamento, por meio de fluxos e competências melhor definidos, tanto para os interessados quanto para os órgãos e entidades públicas envolvidos.

Ressaltamos, no entanto, serem necessários imprescindíveis reparos à proposição, inclusive com o propósito de sanar graves usurpações de prerrogativas do Poder Legislativo e descumprimentos das diretrizes como a de gestão democrática e a de justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização, preconizadas no Estatuto da Cidade e em nossa Lei Orgânica. Nesse sentido, apresentamos emendas nesta relatoria, que visam a aprimorar a proposta e afastar os óbices verificados.

Diante do exposto, no âmbito desta Comissão de Assuntos Fundiários, manifestamos voto pela APROVAÇÃO, no mérito, do Projeto de Lei Complementar nº 25, de 2023, com as 37 emendas apresentadas por este relator.

Sala das Comissões,            de                             de 2023.

      Deputado                                                                           Deputado HERMETO
           Presidente                                                                                Relator

[1]Disponível em: https://www.seduh.df.gov.br/audiencias-publicas-2022/ Acesso em 23/08/2023.

[2] Conforme o art. 32 do Estatuto da Cidade, Lei federal nº 10.257/2010, considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.

[3] Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.

[4] Art. 2o. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

...................................

§ 7º O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.

§ 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.   

[5]Disponível em https://www.seduh.df.gov.br/plc-do-licenciamento-urbanistico/ Acesso em 23/08/2023.

[6]Disponível em http://www.seduh.df.gov.br/wp-conteudo/uploads/2022/01/SEI_GDF-77190300-Despacho.pdf Acesso em 23/08/2023.

[7] Conforme o sítio eletrônico Wayback Machine, em 19 de janeiro de 2022 constava na página da Seduh a convocação para audiência pública, com a minuta da proposição. Disponível em: https://web.archive.org/web/20220119125659/http://www.seduh.df.gov.br/audiencias-publicas-2022/. Acesso em 17/08/2023.

[8]Disponível em https://www.seduh.df.gov.br/plc-do-licenciamento-urbanistico/ Acesso em 24/08/2023.

[9]Disponível em: https://www.agenciabrasilia.df.gov.br/2023/05/04/conplan-aprova-proposta-de-lei-sobre-parcelamento-do-solo-com-foco-social/. Acesso em: 28/08/2023.

EMENDA Nº      (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 3º a seguinte redação:

Art. 3º Para os fins desta Lei Complementar, parcelamento do solo urbano é a divisão da gleba em unidades juridicamente independentes, mediante aprovação por ato do Chefe do Poder Executivo.

JUSTIFICAÇÂO

No art. 3º, o parcelamento do solo urbano é definido como “a divisão da gleba em unidades juridicamente independentes, mediante aprovação de projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal”.

Entendemos que a aprovação do projeto de urbanismo pelo órgão competente é apenas uma das etapas do processo de apreciação do parcelamento urbano, conforme disposto no art. 22 do próprio PLC:

I – a aprovação preliminar do projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal;

II – a deliberação sobre a proposta de parcelamento do solo urbano pelo Conselho de Planejamento Urbano do Distrito Federal – Conplan;

III – a aprovação técnica final do projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal;

IV – a aprovação do parcelamento do solo por ato do Chefe do Poder Executivo;

V – a expedição da licença urbanística.

Observa-se que a aprovação final do parcelamento urbano depende, na verdade, de ato do Governador – ato esse que convalida todo o processo.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

 Relator

EMENDA Nº      (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 6º, I, a seguinte redação:

Art. 6º................

I – respeitar a faixa não edificável de, no mínimo, 5 metros de cada lado, a contar dos limites das faixas de domínio previstas nas normas do Sistema Rodoviário do Distrito Federal;

...........................

JUSTIFICAÇÂO

Observamos que a expressão “de área” deve ser suprimida, para correção de equívoco no art. 6º, I, que se refere à largura da faixa não edificável

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº       (ADITIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Insira-se o seguinte § 2º ao art. 12:

Art. 12................

............................

§ 2º O condomínio de lotes que se enquadre na hipótese do § 1º fica condicionado à contrapartida de que trata o art. 21 e à oferta de áreas, fora dos limites da poligonal da área privativa, de que trata o art. 14.

JUSTIFICAÇÂO

O art. 12 trata do condomínio de lotes, forma de ocupação do solo reconhecida pela Lei nº 6.766/1979 a partir das alterações promovidas pela legislação de regularização fundiária urbana, a Lei federal nº 13.465/2017.

No condomínio de lotes, as áreas comuns são, de fato, privativas. É diferente do loteamento de acesso controlado, em que deve haver uma outorga para o uso privativo do espaço público, que se encontra cercado, sem a possibilidade de restringir o acesso daqueles que se identificarem. 

O art. 14 do PLC é bastante claro ao determinar que, nos casos em que o parcelamento contemplar a criação de condomínio de lotes, as áreas destinadas à implantação de equipamento urbano e comunitário e aos espaços livres de uso público devem estar situadas fora dos limites da poligonal da área privativa e de propriedade comum aos condôminos. Ou seja, trata-se de um novo parcelamento, e não da transformação de lotes já registrados em condomínio de lotes.

A oferta de áreas fora dos limites do cercamento é uma espécie de compensação ou contrapartida pelos impactos urbanísticos e pela privatização das ruas, calçadas e praças, espaços que não poderão ser usufruídos pela coletividade. A medida se fundamenta na Lei federal nº 6.766/1979, que determina que, desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo (art. 22).

A seu turno, o art. 12 do PLC permite a constituição de condomínio de lotes não apenas em caso de um novo parcelamento do solo, mas também a partir de lotes já criados e registrados. Contudo, silencia em relação a vários aspectos inerentes à transformação pretendida. Não fica claro se o dispositivo trata da conversão de lotes registrados e já alienados em unidades autônomas de um condomínio (hipótese de regularização de loteamentos fechados já consolidados) ou se a constituição do condomínio ocorreria de forma similar ao reparcelamento. O art. 12, bem como todo o Capítulo III do Título I, silencia também quanto à desafetação e transferência de domínio das áreas que deixariam de ser públicas em decorrência da criação do condomínio, tema que deve ser tratado em lei.

De qualquer forma, privilegiando os princípios da isonomia e da justa distribuição dos benefícios e dos ônus decorrentes do processo de urbanização, entre outros da política urbana, é imprescindível que a contrapartida prevista no art. 14 também se aplique aos condomínios de lotes constituídos a partir de lotes registrados.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº      (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 21 a seguinte redação:

Art. 21. Será exigida contrapartida pelo impacto urbanístico como condição de aprovação do projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano, conforme estipulado em lei específica.

§ 1º...........................

..................................

V – a existência de cercamento no parcelamento urbano.

§ 2º Lei específica estabelecerá a forma de pagamento e os critérios objetivos para fixação do valor da contrapartida, limitando-se a 3% do valor da infraestrutura do parcelamento, exceto no caso dos condomínios de lotes, em que o percentual se limita a 6% do valor total da infraestrutura.

.................................

JUSTIFICAÇÂO

A proposta contempla modificação do caput e do § 2º e inclusão do inciso V.

O art. 21 trata da contrapartida pelo impacto urbanístico decorrente do parcelamento do solo, uma importante e meritória inovação do PLC. Contudo, o tema encontra-se superficialmente disposto na proposição, que delega a futuro regulamento o estabelecimento de regras que inovam o direito e criam obrigações a particulares, com critérios de incidência e base de cálculo ainda desconhecidos. Assim, considerando a relevância do tema, entende-se que o detalhamento da contrapartida, na qualidade de instrumento urbanístico, deve ser objeto de lei específica, como ocorre com outros instrumentos urbanísticos.

Uma lei específica poderá contemplar ainda, de forma adequada, as peculiaridades inerentes aos condomínios de lotes, cujo impacto no entorno urbano imediato tende a ser potencializado em razão dos cercamentos, que restringem a circulação e a utilização do espaço público e promovem grandes transformações na paisagem urbana. 

Acatando sugestão apresentada pelo Instituto de Arquitetos do Brasil, Departamento do Distrito Federal – IAB-DF, propomos a inclusão do inciso V “a existência de cercamento no parcelamento urbano” como critério para o cálculo da contrapartida pelo impacto urbanístico do parcelamento, considerando os impactos negativos da tipologia do condomínio horizontal fechado para o espaço urbano e para a coletividade, envolvendo aspectos como aumento da segregação socioespacial; aumento dos níveis de fragmentação e dispersão urbana; maior insegurança para usuários dos espaços públicos imediatamente vizinhos; diminuição da qualidade urbana dos espaços públicos limítrofes e criação de barreiras à mobilidade urbana.

A majoração da contrapartida para a tipologia de condomínio de lotes com cercamento, proposta com a inclusão do trecho “exceto no caso dos condomínios de lotes, em que o percentual se limita a 6% do valor total da infraestrutura” no § 2º, pode servir para desestimular sua implantação e compensar os impactos negativos.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº      (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 21, § 3º, a seguinte redação:

Art. 21. ............

..........................

§ 3º Não se aplica a contrapartida, prevista neste artigo, nos casos de programas habitacionais de interesse social.

.........................

JUSTIFICAÇÂO

A redação do parágrafo delega ao regulamento o estabelecimento de exceções ao pagamento da contrapartida pelo impacto urbanístico de modo amplo e indefinido. Entende-se que tal obrigação ou sua dispensa deve constar em lei, a fim de não apenas mitigar discricionariedades, mas também de não afastar o Poder Legislativo do crivo quanto ao benefício de não pagamento da contrapartida. Desse modo, propomos a supressão do trecho final, especialmente a expressão “em situações específicas”, de modo a excepcionar tão somente os programas habitacionais de interesse social.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº      (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 21, § 7º, a seguinte redação:

Art. 21. ............

..........................

§ 7º A conversão da contrapartida pelo impacto urbanístico destinada ao Fundhis em unidades imobiliárias situadas em outro empreendimento é definida no regulamento desta Lei Complementar, observado o art. 56 desta Lei Complementar.

.........................

JUSTIFICAÇÂO

Na hipótese de conversão da contrapartida pecuniária pelo impacto urbanístico destinada ao Fundhis em unidades imobiliárias destinadas ao órgão executor da política habitacional de interesse social (prevista no § 6º), é necessário que essas habitações possuam, averbada às suas matrículas, a destinação e a restrição de comercialização constantes no art. 56 do PLC. Trata-se de importante medida que visa à manutenção de famílias de baixa renda nesses imóveis. Portanto, propomos ajuste do § 7º para inclusão de remissão ao art. 56 do PLC.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº       (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 23, caput e I a V, a seguinte redação:

Art. 23. A aprovação preliminar do projeto de urbanismo de parcelamento do solo depende do cumprimento das seguintes etapas:

I – comprovação da propriedade da gleba;

II – apresentação do levantamento topográfico;

III – consultas sobre interferências e viabilidade do parcelamento;

IV – emissão de diretrizes urbanísticas;

V – apresentação do projeto de urbanismo

...............

JUSTIFICAÇÂO

Nos termos do § 4º do próprio art. 23, as etapas listadas nos incisos do caput são de responsabilidade exclusiva do parcelador, ressalvado o disposto no inciso IV (as diretrizes urbanísticas são emitidas pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano). Assim, os incisos não tratam das etapas que compreendem a aprovação, mas sim de requisitos a serem cumpridos para a aprovação preliminar.

Dessa maneira, propomos alteração do caput do art. 23 e seus incisos, a fim de aprimorar sua redação:

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº       (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 25, caput, a seguinte redação:

Art. 25. A proposta de parcelamento do solo urbano será submetida à deliberação do Conplan, após manifestação favorável do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal.

.........................

JUSTIFICAÇÂO

Necessário ajuste do caput para evitar interpretações indevidas. Nos termos do PLC, a manifestação do Conplan ocorrerá após a aprovação preliminar do projeto de urbanismo, e não após a “manifestação técnica e conclusiva favorável”, na medida em que essa ocorrerá em momento posterior, quando da aprovação técnica prevista no art. 28. Assim, propõe-se o ajuste de redação.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº       (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 37, caput, a seguinte redação:

Art. 37. O cronograma físico-financeiro deve indicar as intervenções e obras definidas nos termos do art. 39 desta Lei Complementar, com os respectivos custos, obtidos a partir do orçamento apresentado, e especificação de cronograma para cada execução, devendo ter prazo determinado de, no máximo, 4 anos, passível de prorrogação por igual período mediante apresentação de justificativa técnica.

.....................

JUSTIFICAÇÂO

Propomos a inclusão do termo “por igual período”, em conformidade com o disposto no art. 18, V, da Lei federal nº 6.766/1979, referente ao prazo máximo de cumprimento do cronograma físico-financeiro.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº       (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 39, § 2º, a seguinte redação:

Art. 39. .......................

...................................

§ 2º Nos casos de parcelamentos conduzidos pelo poder público, o órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal pode dispensar determinadas intervenções previstas no caput, desde que haja justificativa devidamente fundamentada e observada a infraestrutura básica a que se refere o § 6º do art. 2º da Lei nº 6.766, de 1979.

JUSTIFICAÇÂO

O § 2º permite, de modo vago, que o poder público não realize todas as obras de infraestrutura previstas no rol do art. 39, desde que haja “justificativa devidamente fundamentada”. Considerando os comandos da Lei nº 6.766/1979, é razoável que eventuais exceções observem, ao menos, um conjunto de intervenções mínimas. Nesse sentido, propõe-se ajuste de redação do § 2º.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº       (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 46, § 3º, a seguinte redação:

Art. 46..................

.............................

§3º O registro de unidades imobiliárias empregadas como forma de pagamento da contrapartida pelo impacto urbanístico só poderá ser cancelado conforme cálculo do valor proporcional da garantia, após o cancelamento previsto no caput.

JUSTIFICAÇÂO

Reputamos pertinente a inclusão da preposição “de”, bem como a retirada das vírgulas que conferem sentido explicativo à expressão “unidades imobiliárias”, quando a norma visa ao sentido restritivo, a fim de conferir sentido completo à unidade complementar de articulação do artigo.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº        (SUPRESSIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Suprima-se o inciso I do art. 55.

JUSTIFICAÇÂO

Entendemos ser necessária a supressão do inciso I, tendo em consideração que a indicação de áreas destinadas ao provimento de habitação de interesse social é matéria reservada ao PDOT, nos termos do art. 317, § 2º, II, de nossa Lei Orgânica.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº       (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 55, § 1º, a seguinte redação:

Art. 55..................

.............................

§ 1º As regras e os procedimentos simplificados de que tratam o este artigo serão aprovadas por ato do chefe do Poder Executivo.

.............................

JUSTIFICAÇÂO

Entendemos ser necessária a supressão do trecho “e as áreas” no § 1º, tendo em consideração que a indicação de áreas destinadas ao provimento de habitação de interesse social é matéria reservada ao PDOT, nos termos do art. 317, § 2º, II, de nossa Lei Orgânica.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº       (ADITIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Insira-se o seguinte § 3º ao art. 55:

Art. 55..................

.............................

§ 3º A indicação de áreas destinadas ao provimento de habitação de interesse social deve constar no PDOT, na forma de Zonas Especiais de Interesse Sociais – ZEIS.

JUSTIFICAÇÂO

Entendemos ser importante que a indicação de áreas destinadas ao provimento de habitação de interesse social ocorra, preferencialmente, por meio da demarcação de Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS do PDOT, a fim de incrementar a proteção da destinação conferida a essas áreas.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº       (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 56, II, a seguinte redação:

Art. 56. ...................

...............................

II – a restrição da comercialização, conforme os critérios estabelecidos nos programas habitacionais vigentes em âmbito distrital ou federal, observado, no mínimo, a faixa de renda mensal dos beneficiários.

JUSTIFICAÇÂO

Propomos a substituição do trecho “que não atenda aos critérios de” por “conforme os critérios estabelecidos nos”, a fim de aprimorar a redação e evitar dubiedade no entendimento.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº       (ADITIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Insira-se o seguinte artigo na proposição, após o art. 49, renumerando-se os demais:

Art. As obras e intervenções de infraestrutura nos parcelamentos do solo devem obedecer aos parâmetros técnicos estabelecidos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e normas específicas das agências reguladoras.

JUSTIFICAÇÂO

No art. 58, o PLC estabelece que as obras e intervenções de infraestrutura para os parcelamentos do solo destinados ao provimento habitacional de interesse social devem obedecer aos parâmetros técnicos estabelecidos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e normas específicas das agências reguladoras.

Todavia, consideramos que as normas técnicas da ABNT e das agências reguladoras devem ser aplicadas a todos os parcelamentos do solo no Distrito Federal, para garantia da qualidade e segurança das obras e intervenções de infraestrutura. Nesse sentido, propomos a inclusão de dispositivo após o art. 49, no Título III, Capítulo I – Do Início das Obras:

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº       (SUPRESSIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Suprimam-se o § 2º e o § 5º do art. 59.

JUSTIFICAÇÂO

Os §§ 2º e 5º do art. 59 dispensam a anuência de proprietários atingidos pelas retificações e pelos ajustes de projeto urbanístico de que trata o caput do art. 59. Considerando as disposições do art. 28 da Lei nº 6.766/1979, entendemos que o conteúdo dos parágrafos não é meritório por concentrar poderes junto ao órgão gestor do desenvolvimento urbano para promover alterações unilateralmente sem que haja sequer oportunidade de manifestação dos proprietários. Portanto, propomos a supressão dos dispositivos.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator
 

EMENDA Nº        (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 60 a seguinte redação:

Art. 60. São dispensadas de participação popular e deliberação do Conplan as retificações e ajustes de projeto urbanístico nas hipóteses previstas neste Capítulo, exceto quando houver qualquer redução de área pública.

JUSTIFICAÇÂO

Avaliamos que a dispensa de participação popular e deliberação do Conplan nas retificações e ajustes de projeto urbanístico deve ser excetuada nas hipóteses de redução de área pública (prevista no art. 59, § 4). Nesse sentido, propomos ajuste no art. 60.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº       (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 61, § 1º, II, a seguinte redação:

Art. 61. .......................

§ 1º .............................

.....................................

II – deliberação do Conplan.

....................................

JUSTIFICAÇÂO

Consideramos que a revisão de parcelamentos aprovados não deve ser suprimida do crivo do Conplan. O inciso II menciona eventuais “exceções previstas nesta Lei Complementar”, contudo, o reparcelamento constitui medida com alto potencial de impacto urbanístico, o que justifica a necessidade de apreciação pelo colegiado. Ademais, reparcelar nada mais é do que aprovar um novo parcelamento, e propostas de parcelamento devem ser deliberadas pelo Conplan nos termos do art. 219, VIII, do PDOT. Nesse sentido, entende-se que o procedimento deve observar requisitos e etapas similares ao parcelamento.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº       (SUPRESSIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Suprima-se o inciso IV do art. 62.

JUSTIFICAÇÂO

O art. 62, IV, permite a alteração de usos e parâmetros urbanísticos dos parcelamentos registrados em cartório por meio da modalidade do reparcelamento, sem a necessidade de aprovação pelo Poder Legislativo, sendo exigida apenas aprovação do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano, deliberação do Conplan e aprovação por ato do Chefe do Poder Executivo

Avaliamos que a medida é inconstitucional, retirando prerrogativas desta Câmara Legislativa. Conforme o art. 318 de nossa Lei Orgânica, a Lei de Uso e Ocupação do Solo - LUOS, aprovada por lei complementar, estabelece o conjunto de índices para o controle urbanístico a que estarão sujeitas as edificações, para as categorias de atividades permitidas em cada zona.

Os parâmetros urbanísticos de todos os parcelamentos registrados em cartório no Distrito Federal (exceto para a área tomada do Conjunto Urbanístico de Brasília) devem estar definidos na LUOS, a vigente Lei Complementar nº 948, de 2019. A proposta, portanto, retira de forma inadmissível a prerrogativa do Poder Legislativo de deliberar sobre o uso e ocupação do solo em nosso território.

Nesse sentido, propomos a supressão do inciso IV, em conjunto com a inclusão do § 6º (em outra emenda), esclarecendo a necessidade de aprovação de alterações nos usos e parâmetros urbanísticos por meio de lei complementar.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº        (ADITIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Insira-se no art. 62 o seguinte § 6º:

Art. 62..................

.............................

§ 6º A alteração de usos e parâmetros urbanísticos das unidades imobiliárias situadas em parcelamentos urbanos registrados no cartório de registro de imóveis, objetos da Lei de Uso e Ocupação do Solo, dependem de realização de audiência pública e aprovação por meio de lei complementar.

JUSTIFICAÇÂO

O art. 62, IV, permite a alteração de usos e parâmetros urbanísticos dos parcelamentos registrados em cartório por meio da modalidade do reparcelamento, sem a necessidade de aprovação pelo Poder Legislativo, sendo exigida apenas aprovação do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano, deliberação do Conplan e aprovação por ato do Chefe do Poder Executivo

Avaliamos que a medida é inconstitucional, retirando prerrogativas desta Câmara Legislativa. Conforme o art. 318 de nossa Lei Orgânica, a Lei de Uso e Ocupação do Solo - LUOS, aprovada por lei complementar, estabelece o conjunto de índices para o controle urbanístico a que estarão sujeitas as edificações, para as categorias de atividades permitidas em cada zona.

Os parâmetros urbanísticos de todos os parcelamentos registrados em cartório no Distrito Federal (exceto para a área tomada do Conjunto Urbanístico de Brasília) devem estar definidos na LUOS, a vigente Lei Complementar nº 948, de 2019. A proposta, portanto, retira de forma inadmissível a prerrogativa do Poder Legislativo de deliberar sobre o uso e ocupação do solo em nosso território.

Nesse sentido, propomos a inclusão do § 6º, em conjunto com a supressão do inciso IV (em outra emenda), esclarecendo a necessidade de aprovação de alterações nos usos e parâmetros urbanísticos por meio de lei complementar.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

  Relator

EMENDA Nº      (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 66, § 2º, a seguinte redação:

Art. 66............

......................

§ 2º Não se aplica a Opar nos casos:

I – de programas habitacionais de interesse social em que a alteração seja exclusivamente para inclusão do uso habitacional;

II - previstos na Lei Complementar nº 806, de 12 de junho de 2009.

.........................

JUSTIFICAÇÂO

O art. 66 versa sobre a OPAR. A seu turno, o § 2º restringe sua incidência em caso de programas habitacionais de interesse social e nos casos previstos na Lei Complementar nº 806/2009, ou seja, entidades religiosas e de assistência social. 

Considerando a melhor técnica legislativa propomos a adoção de incisos ao citado parágrafo 2º.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº       (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 66, § 4º, a seguinte redação:

Art. 66............

......................

§ 4º O pagamento da outorga de que trata o caput poderá ser convertido, integral ou parcialmente, em unidades imobiliárias, a serem destinadas ao órgão executor da política habitacional de interesse social do DF, observado o art. 56 desta Lei Complementar

..........................

JUSTIFICAÇÂO

O § 4º permite a conversão da OPAR em unidades imobiliárias a serem destinadas ao órgão executor da política habitacional de interesse social. Entendemos ser necessário incluir remissão ao art. 56 do PLC para que a destinação e a restrição de comercialização constem nas matrículas dos respectivos imóveis.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº       (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 66, caput, § 5º, caput; e ao art. 67 a seguinte redação:

Art. 66. Lei específica deve criar a Outorga Onerosa de Alteração de Parâmetros de Uso e Ocupação do Solo – Opar como contrapartida para a alteração estabelecida no inciso IV, do caput do art. 62 desta Lei Complementar

.......................

§ 5º Os procedimentos e os valores para aplicação da Opar são definidos em lei específica, devendo considerar, no mínimo:

.........................

Art. 67 Os procedimentos referentes à Opar incidente sobre reparcelamento do solo são dispostos na lei específica mencionada no artigo 66.

JUSTIFICAÇÂO

Avaliamos que o instrumento da Outorga Onerosa de Alteração de Parâmetros de Uso e Ocupação do Solo – Opar, o qual a proposição pretende instituir, deve ser disciplinado por meio de lei específica, a exemplo da Outorga Onerosa de Alteração de Uso – ONALT, aprovada pela Lei Complementar nº 294/2000, e da Outorga Onerosa do Direito de Construir – ODIR, aprovada pela Lei nº 1.170/1996, de modo que o tema seja discutido com a sociedade e submetido à deliberação do Poder Legislativo.

A futura lei deverá dispor sobre as hipóteses de incidência da outorga, a fórmula de cálculo e hipóteses de cobrança, além das e as excepcionalidades. Comandos que criem direitos e estabeleçam obrigações sujeitam-se ao princípio da legalidade estrita, não devendo, desse modo, ser relegada a ato administrativa do órgão de urbanismo.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator