(Autoria: Deputado ROGÉRIO MORRO DA CRUZ)

Dispõe sobre a obrigatoriedade de inclusão de sede para associação de moradores nos projetos de construção de novos loteamentos públicos.

A CÂMARA LEGISLATIVA DO DISTRITO FEDERAL decreta:

Art. 1º É obrigatória a destinação de unidade imobiliária para implantação de entidade representativa de moradores nos projetos de criação de novos núcleos residenciais,  com vistas à participação dos moradores na gestão dos empreendimentos habitacionais e nas ações de desenvolvimento comunitário.

Art. 2º Incumbe ao Poder Executivo, por meio do órgão gestor de desenvolvimento urbano e habitação, a expedição das normas necessárias à aplicação desta Lei.

Art. 3º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

Art. 4º Revogam-se as disposições em contrário.

JUSTIFICAÇÃO

O presente Projeto de Lei visa  tornar obrigatória a destinação de espaços para sedes de associações de moradores nos projetos de construção de loteamentos, com vistas à participação dos moradores na gestão dos empreendimentos habitacionais e nas suas respectivas ações de desenvolvimento.

Frente aos problemas de administração observados na gestão de empreendimentos habitacionais em todo o país, resultados, dentre outros fatores, pela ausência de ambiente colaborativo entre os moradores e a administração, tem ganhado especial relevo a ideia da imprescindibilidade da participação comunitária nos processos de gestão dos mencionados empreendimentos.

Inicialmente, é necessário reconhecer que os moradores que adentram os empreendimentos habitacionais foram afastados de seus antigos territórios e vínculos de pertencimento, sendo natural que demande certo tempo para que se estabeleçam, integrem-se aos novos vizinhos, às regras de convivência e para o engajamento na gestão coletiva dos espaços comuns dos condomínios.

Daí a relevância do estabelecimento de iniciativas de integração e construção de vínculos, pois são elas que permitirão aos moradores desenvolverem ideias e práticas que valorizem o interesse comum.

Os espaços participativos são locais, também, para a mediação dos conflitos por intermédio da discussão, da negociação e do fortalecimento de uma cultura de cuidado com as áreas de lazer e convívio. 

Assim, ao permitir que as pessoas se sintam dispostas e engajadas a influenciarem nos destinos coletivos, estimula-se em cada morador a responsabilidade pela preservação e melhoria da qualidade de vida de todos.

Embora a efetividade das associações de moradores não seja totalmente determinada pela localização das suas sedes, é inequívoco que a garantia de espaço físico próximo para tais atividades estimula a institucionalização e o estabelecimento duradouro dos vínculos associativos. 

Cumpre pontuar que a Constituição Cidadã estabelece a moradia como direito social. Veja-se.

Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.

Ademais, a Constituição Federal atribui competência a esta unidade da Federação para dispor sobre a presente matéria. É o que se extrai da combinação de seus arts. 32, § 1°, e 30, inciso I:

Art. 32 (omissis)

§ 1° Ao Distrito Federal são atribuídas as competências legislativas reservadas aos Estados e aos Municípios.

(...)

Art. 30. Compete aos Municípios:

I— legislar sobre assuntos de interesse local.

A Lei n. 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, estabelece em seu art. 4° que os loteamentos deverão conter áreas destinadas a sistemas de circulação, à implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor. 

Destaca-se que são considerados comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.

Portanto, por força da lei, já existem diretrizes para inclusão de equipamentos comunitários nos projetos de loteamentos. 

Dessarte, a legislação vigente permite a possibilidade de inclusão e definição de espaço para sede de associação de moradores em loteamentos. 

Observa-se que a lei em questão não fixa o tipo de equipamento, apenas a efetiva  reserva de espaço físico nos parcelamentos para sua futura implantação. 

A proposta também não fixa usos, atividades ou, ainda, índices urbanísticos para ocupação do solo, matérias reservadas à iniciativa do Poder Executivo pela Lei Orgânica. 

Dessa forma, a propositura limita-se a definir a previsão de destinação de unidade imobiliária para sede de associação de moradores no rol dos equipamentos comunitários a serem implantados nos projetos de novos parcelamentos públicos.

Diante desse quadro, a proposição resta plenamente justificada, pois constitui medida de interesse público. Assim sendo, rogo aos nobres pares o apoio para a sua aprovação.

Sala das Sessões, em 2023. 

ROGÉRIO MORRO DA CRUZ

Deputado Distrital 

A Mesa Diretora para publicação (RICL, art. 153) e em seguida ao SACP, para conhecimento e providências protocolares, informando que a matéria tramitará,  em análise de mérito, na CAF (RICL, art. 68, I, “c”, “h” e “i”) e CDESCTMAT (RICL, art. 69-B,”g”, “h”, “i” e  “j”) e, em análise de admissibilidade na CEOF (RICL, art. 65, I, “a”) e CCJ (RICL, art. 63, I).

_______________________________________

MARCELO FREDERICO M. BASTOS

Matrícula 23.141

Assessor Especial

Brasília, 5 de fevereiro de 2023 

À CAF, para exame e parecer, podendo receber emendas durante o prazo de dez dias úteis, conforme publicação no DCL.

Brasília, 6 de fevereiro de 2023 

De ordem do Senhor Presidente da Comissão de Assuntos Fundiários, Deputado Hermeto, nos termos do art. 78, inciso VI do Regimento Interno, informo que o PL 64/2023, foi designado ao Senhor Deputado Daniel Donizet, para proferir parecer em 10 dias úteis.

Brasília, 6 de março de 2023 

PARECER N. , DE 2023 - CAF 

Projeto de Lei n. 64/2023

Da COMISSÃO DE ASSUNTOS FUNIDÁRIOS sobre o Projeto de Lei n. 64/2023, que “Dispõe sobre a obrigatoriedade de inclusão de sede para associação de moradores nos projetos de construção de novos loteamentos públicos.”

AUTOR: Deputado Rogério Morro da Cruz

RELATOR: Deputado Daniel Donizet

 I - RELATÓRIO

O projeto de lei em epígrafe, de autoria do Deputado Rogério Morro da Cruz, tem por escopo dispor sobre a obrigatoriedade de inclusão de sede para associação de moradores nos projetos de construção de novos loteamentos públicos.

Nesse sentido, o artigo inicial torna obrigatória a destinação de unidade imobiliária para implantação de entidade representativa de moradores nos projetos de criação de novos núcleos residenciais, a fim de facilitar a participação dos moradores na gestão dos empreendimentos habitacionais e nas ações de desenvolvimento comunitário. 

O art. 2º estabelece a incumbência do Poder Executivo de regulamentar o PL, por meio do órgão gestor de desenvolvimento urbano e habitação.

Os arts. 3º e 4º trazem as costumeiras cláusulas de vigência e revogação.

Na justificação, o autor argumenta que a ausência de um local colaborativo entre os moradores e a administração traz, por consequência, problemas na gestão de empreendimentos habitacionais. Assim, impor a obrigatoriedade de se prever um espaço destinado justamente à associação de moradores facilitará a mediação de conflitos, negociações e o fortalecimento de uma cultura visando o bem e o interesse comuns.

A proposição não recebeu emendas no prazo regimental.

É o relatório.

II - VOTO DO RELATOR

Nos termos do art. 68, inciso I, alíneas “b” e “g”, do Regimento Interno da Câmara Legislativa do Distrito Federal, compete à Comissão de Assuntos Fundiários analisar proposições referentes ao parcelamento do solo e à habitação.

A proposição em epígrafe tem a louvável intenção de instituir, no âmbito do Distrito Federal, a obrigatoriedade de que seja previsto espaço para construção de sede de associação de moradores nos novos loteamentos.

Com efeito, após a edição da Lei Federal n. 13.465/2017 que promoveu diversas alterações, dentre elas a inclusão do art. 36-A à Lei Federal n. 6.766/1979 que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Referido dispositivo cuida justamente das associações de moradores, senão vejamos:

Art. 36-A.  As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.

Parágrafo único.  A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.

Vale destacar que até a paradigmática inclusão desse art. 36-A, o STF entendia ser irregular a cobrança de taxas dos proprietários que decidiram não se associar à associação de moradores. Outros Tribunais locais decidiam em sentido contrário. Havia, portanto, insegurança jurídica e demasiadas dúvidas a respeito da associação de moradores.

Em dezembro de 2020, o STF tentou colocar um ponto final na questão, definindo a seguinte tese nos autos do RE 695.911/SP:

É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da lei 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.

Portanto, o advento da Lei n. 13.465/2017 trouxe maior segurança jurídica à associação de moradores, sobretudo no que toca à possibilidade de cobrança de rateio de despesas dos associados. A referida norma, ademais, tornou loteamentos com acesso controlados como modalidades regulares de parcelamento do solo e a consequente criação de uma associação de moradores para a gestão do empreendimento.

Assim, a obrigatoriedade de participação e contribuição à associação de moradores poderá ser prevista para os novos loteamentos, posteriores à Lei 13.645/2017, por meio do registro do Estatuto Social da associação no cartório de registro de imóveis competente, aliado à previsão no memorial descritivo do empreendimento de que o loteamento será de acesso controlado, com benefícios, regras e serviços comuns mediante a criação de uma associação da qual todos os moradores e proprietários deverão fazer parte.

Nesse sentido, a proposição em epígrafe, fundamentada na evolução jurisprudencial e legislativa no sentido de que após a edição da referida norma os loteamentos poderão tornar a vinculação à associação de moradores uma medida obrigatória, revela-se imperiosa a previsão de que os novos loteamentos tenham previsão de uma sede para o funcionamento da referida associação.

O PL, nesse sentido, preenche os requisitos de mérito, consubstanciados na conveniência, oportunidade, relevância e necessidade, sobretudo após a edição da Lei n. 13.465/2017 e as decisões do STF que trouxeram maior segurança jurídica à estrutura das associações de moradores. 

A obrigatoriedade prevista no projeto de lei revela-se uma medida que trará maior robustez e efetividade às associações de moradores, tornando a gestão dos empreendimentos mais participativas e democráticas.

Diante do exposto, no âmbito desta Comissão de Assuntos Fundiários, no mérito, manifestamos voto pela APROVAÇÃO do PL n. 64, de 2023.

Sala das Comissões, em …

Folha de votação

Projeto de Lei nº 64/2023

Dispõe sobre a obrigatoriedade de inclusão de sede para associação de moradores nos projetos de construção de novos loteamentos públicos.

Assinam e votam o parecer os Deputados:

Resultado 

1ª Reunião Ordinária realizada em 20/09/2023.

Ao SACP, para as devidas providências.

Brasília, 26 de setembro de 2023 

fábio Fuzeira

Secretário - CAF

À CDESCTMAT, para exame e parecer, podendo receber emendas durante o prazo de dez dias úteis, conforme publicação no DCL.

Brasília, 28 de setembro de 2023

Informamos que o PL 64/2023 foi distribuído a Deputada Doutora Jane para apresentar parecer no prazo de até 10 dias úteis, a partir de 17/10/2023.

Brasília, 17 de outubro de 2023 

ALISSON DIAS DE LIMA

Secretário da CDESCTMAT

PARECER Nº , DE 2023 - CDESCTMAT 

Projeto de Lei nº 64/2023

Da Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo sobre o Projeto de Lei nº 64/2023, que “ Dispõe sobre a obrigatoriedade de inclusão de sede para associação de moradores nos projetos de construção de novos loteamentos públicos. ”

AUTOR: Deputado Rogério Morro da Cruz

RELATOR(A): Deputada Doutora Jane

I - RELATÓRIO

Submete-se à apreciação desta Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo o Projeto de Lei nº 64/2023, de autoria do Deputado Rogério Morro Da Cruz, que " Dispõe sobre a obrigatoriedade de inclusão de sede para associação de moradores nos projetos de construção de novos loteamentos públicos”.

A proposição estabelece a destinação de unidade imobiliária para implantação de entidade representativa de moradores nos projetos de criação de novos núcleos residenciais, com vistas à participação dos moradores na gestão dos empreendimentos habitacionais e nas ações de desenvolvimento comunitário.

Para tanto, cabe ao Poder Executivo, por meio do órgão gestor de desenvolvimento urbano e habitação, a expedição de normativos necessárias à aplicação da referida legislação.

O Projeto de Lei foi distribuído à esta Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo para análise de mérito, e à Comissão de Constituição e Justiça, para análise de admissibilidade

II - VOTO DO RELATOR

Nos termos do art. 69-B “d”, do Regimento Interno da Câmara Legislativa do Distrito Federal, compete à esta Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo analisar e emitir parecer sobre o mérito de proposições que dispõe sobre política econômica, planos e programas regionais e setoriais de desenvolvimento integrado do Distrito Federal.

Os fundamentos da justificativa do autor do projeto se justificam pelos seus próprios fundamentos, os quais discorremos a seguir.

A proposição é fundamentada em desafios frequentemente observados na administração de empreendimentos habitacionais em todo o país. Muitas vezes, a ausência de um ambiente colaborativo entre os moradores e a administração resulta em dificuldades na gestão e manutenção desses empreendimentos. A participação comunitária é crucial para garantir que as decisões tomadas considerem os interesses e necessidades dos residentes.

É importante reconhecer que os moradores de novos empreendimentos habitacionais frequentemente passam por um processo de adaptação após deixar seus antigos lares e comunidades. A integração, a formação de vínculos e a compreensão das regras de convivência podem demandar tempo. A criação de espaços para sedes de associações de moradores é uma maneira eficaz de facilitar a integração dos residentes, permitindo que desenvolvam ideias e práticas que promovam o interesse comum.

Esses espaços participativos desempenham um papel fundamental na mediação de conflitos, possibilitando a discussão, a negociação e o fortalecimento de uma cultura de cuidado com as áreas de lazer e convivência. Dessa forma, os moradores se tornam mais responsáveis pela preservação e melhoria da qualidade de vida de todos.

Embora a efetividade das associações de moradores não seja exclusivamente determinada pela localização de suas sedes, é inegável que a garantia de um espaço físico próximo para essas atividades estimula a institucionalização e a construção de vínculos associativos mais sólidos.

A proposta do Projeto de Lei 64/2023 também está alinhada com a Constituição Federal, que estabelece a moradia como um direito social. Além disso, a Constituição atribui competência ao Distrito Federal para legislar sobre questões de interesse local.

A Lei n. 6.766/79, que trata do parcelamento do solo urbano, já estabelece a necessidade de áreas destinadas a sistemas de circulação, equipamentos urbanos e comunitários, bem como espaços livres de uso público nos loteamentos. No entanto, a proposta em questão vai além, ao definir a previsão de destinação de unidade imobiliária para sede de associação de moradores no rol dos equipamentos comunitários a serem implantados nos projetos de novos parcelamentos públicos.

O projeto está em conformidade com as diretrizes constitucionais e as necessidades locais, e sua aprovação será um passo importante na construção de comunidades mais fortes e bem administradas.

Diante de todo exposto, o Projeto de Lei 64/2023 se justifica plenamente como uma medida de interesse público. 

Nesse contexto, exclusivamente quanto ao mérito, manifestamos voto pela APROVAÇÃO do Projeto de Lei 64/2023, no âmbito desta Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo.

Sala das Comissões, em …

FOLHA DE VOTAÇÃO - CDESCTMAT

Projeto de Lei nº 64/2023

“Dispõe sobre a obrigatoriedade de inclusão de sede para associação de moradores nos projetos de construção de novos loteamentos públicos." 

Assinam e votam o parecer os(as) Deputados(as):

Resultado 

5ª Reunião Extraordinária realizada em 24/10/2023  

Informo que o Parecer n° 3 - CDESCTMAT foi aprovado na 5° Reunião Extraordinária desta Comissão, realizada em 24/10/2023, conforme folha de votação anexa. 

Ao SACP, para continuidade da tramitação.

Brasília, 26 de outubro de 2023 

ALISSON DIAS DE LIMA

Secretário da CDESCTMAT

À CEOF, para exame e parecer, podendo receber emendas durante o prazo de dez dias úteis, conforme publicação no DCL.

Brasília, 26 de outubro de 2023 

RAYANNE RAMOS DA SILVA

Analista Legislativa

Ao Gabinete da Deputada Paula Belmonte para relatar a matéria, conforme publicação no DCL do dia 01/02/2024.

Brasília-DF, 01 de fevereiro de 2024

LEONARDO ALVES SOUZA CRUZ

Analista Legislativo

PARECER Nº            , DE 2024 - CEOF 

DA COMISSÃO DE ECONOMIA, ORÇAMENTO E FINANÇAS sobre o PROJETO DE LEI Nº 64 de 2023, que Dispõe sobre a obrigatoriedade de inclusão de sede para associação de moradores nos projetos de construção de novos loteamentos públicos.

AUTOR: Deputado Rogério Morro da Cruz

RELATORA: Deputada Paula Belmonte

I - RELATÓRIO

Submete-se à apreciação da Comissão de Economia, Orçamento e Finanças – CEOF o Projeto de Lei nº 64/2023, de iniciativa do Deputado Rogério Morro da Cruz, que “dispõe sobre a obrigatoriedade de inclusão de sede para associação de moradores nos projetos de construção de novos loteamentos públicos.”

Nesse sentido, o artigo inicial torna obrigatória a destinação de unidade imobiliária para implantação de entidade representativa de moradores nos projetos de criação de novos núcleos residenciais, a fim de facilitar a participação dos moradores na gestão dos empreendimentos habitacionais e nas ações de desenvolvimento comunitário. 

O art. 2º estabelece a incumbência do Poder Executivo de regulamentar o PL, por meio do órgão gestor de desenvolvimento urbano e habitação.

Os arts. 3º e 4º trazem as costumeiras cláusulas de vigência e revogação.

Na justificação, o autor argumenta que a ausência de um local colaborativo entre os moradores e a administração traz, por consequência, problemas na gestão de empreendimentos habitacionais. Assim, impor a obrigatoriedade de se prever um espaço destinado justamente à associação de moradores facilitará a mediação de conflitos, negociações e o fortalecimento de uma cultura visando o bem e o interesse comuns.

O Projeto de Lei foi lido dia 01 de fevereiro de 2023, sendo distribuído para análise de mérito na CAF e CDESCTMAT, e análise de admissibilidade na CEOF e CCJ.

Na CAF teve parecer favorável aprovado na 1ª Reunião Ordinária realizada em 20 de setembro de 2023. Na CDESCTMAT teve parecer favorável aprovado na 5ª Reunião Extraordinária realizada em 24 de outubro de 2023. 

Durante o prazo regimental não foram apresentadas emendas ao projeto nesta Comissão de Economia, Orçamento e Finanças.

É o relatório.

II – VOTO DA RELATORA

Nos termos do art. 64, inciso II, alínea "a" do Regimento Interno da Câmara Legislativa do Distrito Federal - RICLDF, compete a esta Comissão de Economia, Orçamento e Finanças — CEOF, entre outras atribuições, analisar a admissibilidade quanto à adequação orçamentária e financeira e emitir parecer sobre o mérito das matérias quanto à adequação ou repercussão orçamentária ou financeira das proposições.

Ressalte-se que por força do § 2° do art. 64 do RICLDF é terminativo o parecer ofertado pela CEOF quanto à adequação orçamentária e financeira das proposições, cabendo no entanto recurso ao Plenário, interposto por um oitavo dos Deputados, no prazo de cinco dias.

No tocante à análise de admissibilidade da CEOF, entende-se como adequada a proposição que se compatibiliza com o plano plurianual, com a lei de diretrizes orçamentárias, com a lei orçamentária anual e com as normas de finanças públicas, em especial, a Lei de Responsabilidade Fiscal - LRF. 

As proposições que impliquem diminuição de receita ou aumento de despesa do Distrito Federal ou que causem quaisquer tipos de impacto sobre o orçamento ou as finanças do Distrito Federal devem, obrigatoriamente, ser submetidas ao exame de compatibilidade ou adequação orçamentária e financeira.

Em análise ao projeto proposto, segundo o artigo 1º, torna-se obrigatória a destinação de unidade imobiliária para implantação de entidade representativa de moradores nos projetos de criação de novos núcleos residenciais,  com vistas à participação dos moradores na gestão dos empreendimentos habitacionais e nas ações de desenvolvimento comunitário. 

No entender desta relatora, se aprovado o Projeto de Lei nº 64/2023, não deverá acarretar aumento de despesa pública, tampouco redução de receita para o Distrito Federal, não produzindo, assim, impacto sobre o seu orçamento, e nem contraria dispositivo da legislação orçamentária ou de finanças públicas.

Diante do exposto, no âmbito da Comissão de Economia, Orçamento e Finanças, somos pela ADMISSIBILIDADE do Projeto de Lei nº 64, de 2023, nos termos do art. 64, II, do RICLDF.

É o voto.

Sala das Comissões, em

DEPUTADO  EDUARDO PEDROSA                            DEPUTADA PAULA BELMONTE  Presidente                                                             Relatora

Folha de votação

Projeto de Lei nº 64/2023

Dispõe sobre a obrigatoriedade de inclusão de sede para associação de moradores nos projetos de construção de novos loteamentos públicos.

Assinam e votam o parecer os(as) Deputados(as):

Resultado 

2ª Reunião Extraordinária realizada em 11/06/2024.

Parecer 4, da Deputada Paula Belmonte, Pela admissibilidade, aprovado na 2ª reunião extraordinária da CEOF realizada em 11/06/2024. ao SACP para as devidas providências.

Brasília, 13 de junho de 2024.

LEONARDO ALVES SOUZA CRUZ

Analista Legislativo

À CCJ, para exame e parecer, podendo receber emendas durante o prazo de 10 dias úteis, conforme publicação no DCL. 

Brasília, 13 de junho de 2024.

CLARA LEONEL

Analista Legislativa

PARECER Nº , DE 2024 - ccj 

Projeto de Lei nº 64/2023

Da Comissão de Constiuição e Justiça sobre o Projeto de Lei nº 64/2023, que “ Dispõe sobre a obrigatoriedade de inclusão de sede para associação de moradores nos projetos de construção de novos loteamentos públicos. ”

AUTOR(A): Deputado Rogério Morro da Cruz

RELATOR: Deputado Iolando

I – RELATÓRIO

Trata-se do Projeto de Lei nº 64/2023, de autoria do Deputado Rogério Morro da Cruz, que “dispõe sobre a obrigatoriedade de inclusão de sede para associação de moradores nos projetos de construção de novos loteamentos públicos.”.

Nesse sentido, o artigo inicial torna obrigatória a destinação de unidade imobiliária para implantação de entidade representativa de moradores nos projetos de criação de novos núcleos residenciais, a fim de facilitar a participação dos moradores na gestão dos empreendimentos habitacionais e nas ações de desenvolvimento comunitário.

O art. 2º estabelece a incumbência do Poder Executivo de regulamentar o PL, por meio do órgão gestor de desenvolvimento urbano e habitação.

Os arts. 3º e 4º trazem as costumeiras cláusulas de vigência e revogação.

Na Justificação, o autor argumenta que a ausência de um local colaborativo entre os moradores e a administração traz, por consequência, problemas na gestão de empreendimentos habitacionais. Assim, impor a obrigatoriedade de se prever um espaço destinado justamente à associação de moradores facilitará a mediação de conflitos, negociações e o fortalecimento de uma cultura visando o bem e o interesse comuns.

Transcorrido o prazo regimental, não foram apresentadas emendas nesta Comissão.

É o relatório.

II – VOTO DO RELATOR

Cabe a esta Comissão pronunciar-se sobre a admissibilidade da proposta quanto aos aspectos de constitucionalidade, legalidade, regimentalidade, relação e técnica legislativa, sendo terminativo seu parecer quanto a esses aspectos (art. 63, inciso I e § 1º, do RICLDF).

Trata-se da inclusão de unidade imobiliária destinada à sede de associação de moradores nos projetos de novos loteamentos públicos, com o objetivo de promover a gestão habitacional participativa e a integração social.

Em análise preliminar sobre a constitucionalidade da iniciativa de lei, conclui-se da expressão combinada entre os arts. 30, I, e 32, § 1º, da Constituição Federal, ser competência desta unidade federativa legislar sobre matérias de interesse local, uma vez que o ente acumula competências reservadas aos Estados e Municípios (determinação recepcionada pelo art. 14 da Lei Orgânica do Distrito Federal - LODF).

A Constituição Federal dispõe sobre a competência concorrente entre União, Estados e Distrito Federal legislarem a respeito de urbanismo, habitação e gestão comunitária (art. 24, IX). Vale lembrar que à União incumbe estabelecer normas gerais e, aos Estados, a competência suplementar. Por simetria, comando similar é encontrado no art. 17, IX, de nossa Lei Orgânica.

A LODF estipula, ainda, que o planejamento urbano deve incluir a promoção de instrumentos que estimulem a participação comunitária e o fortalecimento dos vínculos associativos. Nesse sentido, o Poder Público deve promover ações voltadas à organização comunitária, disponibilizando espaços para esse fim (arts. 254 e 255).

Noutro giro, destaca-se que a Lei nº 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, estabelece em seu art. 4º que os loteamentos deverão conter áreas destinadas a sistemas de circulação, à implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor. São considerados comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.

Portanto, por força da lei, já existem diretrizes para inclusão de áreas e equipamentos comunitários nos projetos de loteamentos. Tal dispositivo possibilita a inclusão de uma unidade imobiliária destinada a associações de moradores.

Ademais, com efeito, após a edição da Lei Federal nº 13.465/2017, diversas alterações foram promovidas, dentre elas a inclusão do art. 36-A à Lei Federal nº 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. O referido dispositivo trata diretamente das associações de moradores, nos seguintes termos:

“Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.
Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.”

Antes da inclusão do art. 36-A, o Supremo Tribunal Federal (STF) entendia que era irregular a cobrança de taxas dos proprietários que decidiram não se associar às associações de moradores. Outros tribunais locais decidiam em sentido contrário, gerando insegurança jurídica e dúvidas a respeito das associações.

Em dezembro de 2020, o STF definiu a seguinte tese nos autos do RE 695.911/SP:

"É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da lei 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis."

Portanto, o advento da Lei nº 13.465/2017 trouxe maior segurança jurídica às associações de moradores, especialmente quanto à possibilidade de rateio de despesas entre os associados. A referida norma ainda regulamentou loteamentos com acesso controlado como modalidades regulares de parcelamento do solo, fomentando a criação de associações de moradores para a gestão do empreendimento.

Por força dessas regulamentações, a proposta do Projeto de Lei nº 64/2023 adquire ainda mais robustez, pois a legislação vigente já permite a inclusão de unidades destinadas às associações de moradores nos projetos de loteamentos. Assim, a matéria encontra respaldo tanto no ordenamento jurídico quanto no interesse público, limitando-se a determinar a destinação de espaço físico para a sede dessas associações.

Pelo exposto, manifestamo-nos pela admissibilidade do Projeto de Lei nº 64/2023, no âmbito desta Comissão.

É o Voto.

voto em separado

Projeto de Lei nº 64/2023

Ao Projeto de Lei nº 64/2023, que “ Dispõe sobre a obrigatoriedade de inclusão de sede para associação de moradores nos projetos de construção de novos loteamentos públicos. ”

AUTOR: Deputado Rogério Morro da Cruz. 

RELATOR: Deputado Iolando. 

VOTO EM SEPARADO: Deputado Thiago Manzoni.

I - RELATÓRIO

Trata-se de exame e apreciação da Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) ao Projeto de Lei nº 64/2023, de autoria do Deputado Rogério Morro da Cruz, que dispõe sobre a obrigatoriedade de inclusão de sede para associação de moradores nos projetos de construção de novos loteamentos públicos.

Na justificação, o autor do projeto discorre acerca da necessidade de destinação de espaços para sede de associações de moradores nos projetos de construção de loteamento, o que teria como escopo sanar os reincidentes problemas de administração dos empreendimentos, possibilitando a existência de ambiente colaborativo entre moradores e administração.

A proposição foi distribuída e aprovada nas comissões de Assuntos Fundiários (CAF) e de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo (CDESCTMAT), quanto ao mérito, e admitida na Comissão de Economia, Orçamento e Finanças (CEOF), quanto aos aspectos financeiro e orçamentário.

Distribuída à Comissão de Constituição e Justiça (CCJ), houve parecer do Deputado Iolando pela admissibilidade da proposta.

Entendemos, contudo, que as análises anteriores deixaram de considerar pontos relevantes da proposição, que, consignados no presente voto em separado, visam subsidiar os demais membros da Comissão na deliberação em curso.  

É o relatório. 

II - VOTO

A despeito da evidente importância das associações de moradores para a organização de empreendimentos imobiliários, entendemos que a imposição legal de reserva de espaço para sua sede gera repercussões jurídicas que colocam a proposição em afronta ao disposto na Constituição Federal e na Lei Orgânica do Distrito Federal, conforme segue. 

1. Aspectos formais - vícios de iniciativa

Embora não reconheça expressamente no corpo de seu texto, a proposição em análise, ao tratar de “projetos de criação de novos núcleos residenciais” está inovando o ordenamento jurídico para impor novo requisito para futuros parcelamentos do solo para fins residenciais, devendo observar todos os ditames constitucionais e legais para o tema. 

Perscrutando o texto magno distrital, observamos que, de acordo com o art. 15, X, da Lei Orgânica do Distrito Federal, compete a esta unidade da federação: 

Art. 15, X - elaborar e executar o Plano Diretor de Ordenamento Territorial, a Lei de Uso e Ocupação do Solo e Planos de Desenvolvimento Local, para promover adequado ordenamento territorial, integrado aos valores ambientais, mediante planejamento e controle do uso, parcelamento e ocupação do solo urbano;

Veja, a inteligência do dispositivo é didática ao afirmar que a promoção do "adequado ordenamento territorial”  é alcançado, entre outras formas, mediante planejamento e controle do parcelamento do solo urbano, elaborado e executado por meio de três principais diplomas normativos, quais sejam: Plano Diretor de Ordenamento Territorial, Lei de Uso e Ocupação do Solo e Planos de Desenvolvimento Locais. Não restam dúvidas, portanto, de que o tema do parcelamento do solo, ainda que possa ser tratado por lei específica, é objeto dos diplomas normativos que estruturam a política urbana do Distrito Federal.

Sendo parte da estrutura normativa da política urbana do DF, a lei que pretender instituir normas referentes ao parcelamento do solo urbano tem, primeiramente, que observar todas as regras para alteração do PDOT, da LUOS e dos PDLs. Dessa conclusão emerge o primeiro óbice da proposição em tela, que é a competência privativa do Governador para iniciar o processo legislativo de proposições que carreguem em seu bojo essa temática, senão vejamos: 

Art. 71, §1º Compete privativamente ao Governador do Distrito Federal a iniciativa das leis que disponham sobre: 

(…)

VI – plano diretor de ordenamento territorial, lei de uso e ocupação do solo, plano de preservação do conjunto urbanístico de Brasília e planos de desenvolvimento local; 

Não restam dúvidas, então, quanto ao enquadramento da proposta na hipótese supramencionada, e, portanto, do referido vício de iniciativa. 

Apesar de suficiente para interromper a tramitação da proposta, esse não é o único vício de iniciativa que se pode apontar. É que, conforme o disposto na Lei Complementar nº 1.027/2023, os parcelamentos do solo podem ser feitos por iniciativa tanto do poder público como da iniciativa privada. Na hipótese de parcelamentos realizados pelo poder público, a proposta em análise estaria, em última instância, se imiscuindo na gestão de bens públicos e em atos da administração, esfera indubitavelmente de competência exclusiva do Chefe do Poder Executivo, motivo pelo qual a proposta, também por esse motivo, possui vício insanável. 

2. Aspectos materiais - violação à livre iniciativa e à propriedade privada

Se, quando aplicado aos parcelamentos oriundos do poder público, a proposta encontra óbice quanto à iniciativa, ao ser imposta perante os particulares, a medida afronta diretamente o princípio da livre iniciativa, consagrado no art. 1º, inciso IV, da Constituição Federal, como um dos fundamentos da República. Ao obrigar o particular responsável pelo parcelamento de solo urbano no Distrito Federal a destinar gratuitamente uma unidade imobiliária para futura sede de associação de moradores — entidade privada e de adesão facultativa — o projeto impõe restrição desproporcional ao exercício da atividade econômica e interfere de forma indevida na liberdade de dispor do próprio patrimônio, configurando violação ao art. 170 da CF, que assegura a livre iniciativa como pilar da ordem econômica e condiciona restrições à atividade privada à observância dos princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

De igual modo, a proposição viola o direito fundamental à propriedade privada, garantido pelo art. 5º, XXII, da Constituição Federal, ao obrigar o particular que realiza parcelamento do solo a destinar, sem qualquer compensação, uma unidade imobiliária à futura associação de moradores. Tal exigência, imposta de forma genérica e desvinculada de interesse público essencial e imediato, viola direito constitucionalmente assegurado. O direito de propriedade no Brasil, embora sujeito a normas para sua efetiva fruição, não pode ser esvaziado por imposições legais que restrinjam indevidamente o seu conteúdo econômico, sobretudo quando não atendidos os requisitos constitucionais exigidos.

3. Insegurança Jurídica – Incerteza sobre Titularidade do Imóvel

Além dos aspectos acima, o projeto falha em responder questões práticas fundamentais que comprometem sua viabilidade jurídica e técnica. Em primeiro lugar, não se esclarece quem será o titular do imóvel até a criação da associação, nem quem assume a responsabilidade pelo bem se a entidade jamais for constituída. Dessa forma, quem custeará as despesas ordinárias para a manutenção do espaço, como taxa condominial e demais reparos e manutenções? E quem será o responsável por arcar com as obrigações tributárias? Tais lacunas podem gerar graves entraves à aprovação e averbação do parcelamento no cartório de registro de imóveis, inviabilizando o empreendimento e configurando uma grave violação ao princípio da segurança jurídica, com o titular do domínio compelido a renunciar parte de seu patrimônio, sem garantia de destinação efetiva e adequada do imóvel.

III - CONCLUSÃO

Ante o exposto, entendemos, de forma divergente do relator, que a manifestação desta Comissão de Constituição e Justiça deve ser pela INADMISSIBILIDADE, por inconstitucionalidade e injuridicidade, do Projeto de Lei nº 64/2023. 

Sala das Comissões, 20 de março de 2025.

DEPUTADO thiago manzoni