(Autoria: Deputado ROGÉRIO MORRO DA CRUZ)

Dispõe sobre a obrigatoriedade de inclusão de sede para associação de moradores nos projetos de construção de novos loteamentos públicos.

A CÂMARA LEGISLATIVA DO DISTRITO FEDERAL decreta:

Art. 1º É obrigatória a destinação de unidade imobiliária para implantação de entidade representativa de moradores nos projetos de criação de novos núcleos residenciais,  com vistas à participação dos moradores na gestão dos empreendimentos habitacionais e nas ações de desenvolvimento comunitário.

Art. 2º Incumbe ao Poder Executivo, por meio do órgão gestor de desenvolvimento urbano e habitação, a expedição das normas necessárias à aplicação desta Lei.

Art. 3º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

Art. 4º Revogam-se as disposições em contrário.

JUSTIFICAÇÃO

O presente Projeto de Lei visa  tornar obrigatória a destinação de espaços para sedes de associações de moradores nos projetos de construção de loteamentos, com vistas à participação dos moradores na gestão dos empreendimentos habitacionais e nas suas respectivas ações de desenvolvimento.

Frente aos problemas de administração observados na gestão de empreendimentos habitacionais em todo o país, resultados, dentre outros fatores, pela ausência de ambiente colaborativo entre os moradores e a administração, tem ganhado especial relevo a ideia da imprescindibilidade da participação comunitária nos processos de gestão dos mencionados empreendimentos.

Inicialmente, é necessário reconhecer que os moradores que adentram os empreendimentos habitacionais foram afastados de seus antigos territórios e vínculos de pertencimento, sendo natural que demande certo tempo para que se estabeleçam, integrem-se aos novos vizinhos, às regras de convivência e para o engajamento na gestão coletiva dos espaços comuns dos condomínios.

Daí a relevância do estabelecimento de iniciativas de integração e construção de vínculos, pois são elas que permitirão aos moradores desenvolverem ideias e práticas que valorizem o interesse comum.

Os espaços participativos são locais, também, para a mediação dos conflitos por intermédio da discussão, da negociação e do fortalecimento de uma cultura de cuidado com as áreas de lazer e convívio. 

Assim, ao permitir que as pessoas se sintam dispostas e engajadas a influenciarem nos destinos coletivos, estimula-se em cada morador a responsabilidade pela preservação e melhoria da qualidade de vida de todos.

Embora a efetividade das associações de moradores não seja totalmente determinada pela localização das suas sedes, é inequívoco que a garantia de espaço físico próximo para tais atividades estimula a institucionalização e o estabelecimento duradouro dos vínculos associativos. 

Cumpre pontuar que a Constituição Cidadã estabelece a moradia como direito social. Veja-se.

Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.

Ademais, a Constituição Federal atribui competência a esta unidade da Federação para dispor sobre a presente matéria. É o que se extrai da combinação de seus arts. 32, § 1°, e 30, inciso I:

Art. 32 (omissis)

§ 1° Ao Distrito Federal são atribuídas as competências legislativas reservadas aos Estados e aos Municípios.

(...)

Art. 30. Compete aos Municípios:

I— legislar sobre assuntos de interesse local.

A Lei n. 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, estabelece em seu art. 4° que os loteamentos deverão conter áreas destinadas a sistemas de circulação, à implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor. 

Destaca-se que são considerados comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.

Portanto, por força da lei, já existem diretrizes para inclusão de equipamentos comunitários nos projetos de loteamentos. 

Dessarte, a legislação vigente permite a possibilidade de inclusão e definição de espaço para sede de associação de moradores em loteamentos. 

Observa-se que a lei em questão não fixa o tipo de equipamento, apenas a efetiva  reserva de espaço físico nos parcelamentos para sua futura implantação. 

A proposta também não fixa usos, atividades ou, ainda, índices urbanísticos para ocupação do solo, matérias reservadas à iniciativa do Poder Executivo pela Lei Orgânica. 

Dessa forma, a propositura limita-se a definir a previsão de destinação de unidade imobiliária para sede de associação de moradores no rol dos equipamentos comunitários a serem implantados nos projetos de novos parcelamentos públicos.

Diante desse quadro, a proposição resta plenamente justificada, pois constitui medida de interesse público. Assim sendo, rogo aos nobres pares o apoio para a sua aprovação.

Sala das Sessões, em 2023. 

ROGÉRIO MORRO DA CRUZ

Deputado Distrital 

A Mesa Diretora para publicação (RICL, art. 153) e em seguida ao SACP, para conhecimento e providências protocolares, informando que a matéria tramitará,  em análise de mérito, na CAF (RICL, art. 68, I, “c”, “h” e “i”) e CDESCTMAT (RICL, art. 69-B,”g”, “h”, “i” e  “j”) e, em análise de admissibilidade na CEOF (RICL, art. 65, I, “a”) e CCJ (RICL, art. 63, I).

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MARCELO FREDERICO M. BASTOS

Matrícula 23.141

Assessor Especial

Brasília, 5 de fevereiro de 2023 

À CAF, para exame e parecer, podendo receber emendas durante o prazo de dez dias úteis, conforme publicação no DCL.

Brasília, 6 de fevereiro de 2023 

De ordem do Senhor Presidente da Comissão de Assuntos Fundiários, Deputado Hermeto, nos termos do art. 78, inciso VI do Regimento Interno, informo que o PL 64/2023, foi designado ao Senhor Deputado Daniel Donizet, para proferir parecer em 10 dias úteis.

Brasília, 6 de março de 2023 

PARECER N. , DE 2023 - CAF 

Projeto de Lei n. 64/2023

Da COMISSÃO DE ASSUNTOS FUNIDÁRIOS sobre o Projeto de Lei n. 64/2023, que “Dispõe sobre a obrigatoriedade de inclusão de sede para associação de moradores nos projetos de construção de novos loteamentos públicos.”

AUTOR: Deputado Rogério Morro da Cruz

RELATOR: Deputado Daniel Donizet

 I - RELATÓRIO

O projeto de lei em epígrafe, de autoria do Deputado Rogério Morro da Cruz, tem por escopo dispor sobre a obrigatoriedade de inclusão de sede para associação de moradores nos projetos de construção de novos loteamentos públicos.

Nesse sentido, o artigo inicial torna obrigatória a destinação de unidade imobiliária para implantação de entidade representativa de moradores nos projetos de criação de novos núcleos residenciais, a fim de facilitar a participação dos moradores na gestão dos empreendimentos habitacionais e nas ações de desenvolvimento comunitário. 

O art. 2º estabelece a incumbência do Poder Executivo de regulamentar o PL, por meio do órgão gestor de desenvolvimento urbano e habitação.

Os arts. 3º e 4º trazem as costumeiras cláusulas de vigência e revogação.

Na justificação, o autor argumenta que a ausência de um local colaborativo entre os moradores e a administração traz, por consequência, problemas na gestão de empreendimentos habitacionais. Assim, impor a obrigatoriedade de se prever um espaço destinado justamente à associação de moradores facilitará a mediação de conflitos, negociações e o fortalecimento de uma cultura visando o bem e o interesse comuns.

A proposição não recebeu emendas no prazo regimental.

É o relatório.

II - VOTO DO RELATOR

Nos termos do art. 68, inciso I, alíneas “b” e “g”, do Regimento Interno da Câmara Legislativa do Distrito Federal, compete à Comissão de Assuntos Fundiários analisar proposições referentes ao parcelamento do solo e à habitação.

A proposição em epígrafe tem a louvável intenção de instituir, no âmbito do Distrito Federal, a obrigatoriedade de que seja previsto espaço para construção de sede de associação de moradores nos novos loteamentos.

Com efeito, após a edição da Lei Federal n. 13.465/2017 que promoveu diversas alterações, dentre elas a inclusão do art. 36-A à Lei Federal n. 6.766/1979 que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Referido dispositivo cuida justamente das associações de moradores, senão vejamos:

Art. 36-A.  As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.

Parágrafo único.  A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.

Vale destacar que até a paradigmática inclusão desse art. 36-A, o STF entendia ser irregular a cobrança de taxas dos proprietários que decidiram não se associar à associação de moradores. Outros Tribunais locais decidiam em sentido contrário. Havia, portanto, insegurança jurídica e demasiadas dúvidas a respeito da associação de moradores.

Em dezembro de 2020, o STF tentou colocar um ponto final na questão, definindo a seguinte tese nos autos do RE 695.911/SP:

É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da lei 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.

Portanto, o advento da Lei n. 13.465/2017 trouxe maior segurança jurídica à associação de moradores, sobretudo no que toca à possibilidade de cobrança de rateio de despesas dos associados. A referida norma, ademais, tornou loteamentos com acesso controlados como modalidades regulares de parcelamento do solo e a consequente criação de uma associação de moradores para a gestão do empreendimento.

Assim, a obrigatoriedade de participação e contribuição à associação de moradores poderá ser prevista para os novos loteamentos, posteriores à Lei 13.645/2017, por meio do registro do Estatuto Social da associação no cartório de registro de imóveis competente, aliado à previsão no memorial descritivo do empreendimento de que o loteamento será de acesso controlado, com benefícios, regras e serviços comuns mediante a criação de uma associação da qual todos os moradores e proprietários deverão fazer parte.

Nesse sentido, a proposição em epígrafe, fundamentada na evolução jurisprudencial e legislativa no sentido de que após a edição da referida norma os loteamentos poderão tornar a vinculação à associação de moradores uma medida obrigatória, revela-se imperiosa a previsão de que os novos loteamentos tenham previsão de uma sede para o funcionamento da referida associação.

O PL, nesse sentido, preenche os requisitos de mérito, consubstanciados na conveniência, oportunidade, relevância e necessidade, sobretudo após a edição da Lei n. 13.465/2017 e as decisões do STF que trouxeram maior segurança jurídica à estrutura das associações de moradores. 

A obrigatoriedade prevista no projeto de lei revela-se uma medida que trará maior robustez e efetividade às associações de moradores, tornando a gestão dos empreendimentos mais participativas e democráticas.

Diante do exposto, no âmbito desta Comissão de Assuntos Fundiários, no mérito, manifestamos voto pela APROVAÇÃO do PL n. 64, de 2023.

Sala das Comissões, em …

Folha de votação

Projeto de Lei nº 64/2023

Dispõe sobre a obrigatoriedade de inclusão de sede para associação de moradores nos projetos de construção de novos loteamentos públicos.

Assinam e votam o parecer os Deputados:

Resultado 

1ª Reunião Ordinária realizada em 20/09/2023.

Ao SACP, para as devidas providências.

Brasília, 26 de setembro de 2023 

fábio Fuzeira

Secretário - CAF

À CDESCTMAT, para exame e parecer, podendo receber emendas durante o prazo de dez dias úteis, conforme publicação no DCL.

Brasília, 28 de setembro de 2023