A Mesa Diretora para publicação (RICL, art. 153) e em seguida ao SACP, para conhecimento e providências protocolares, informando que a matéria tramitará, em Regime de Urgência, em análise de mérito, na CAF (RICL, art. 68, I, “c”, “h” e “i”) e CDESCTMAT (RICL, art. 69-B,”g”, “h”, “i” e  “j”) e, em análise de admissibilidade na CEOF (RICL, art. 65, I, “a”) e CCJ (RICL, art. 63, I).

_______________________________________

MARCELO FREDERICO M. BASTOS

Matrícula 23.141

Assessor Especial

À CAF/CDESCTMAT/CEOF/CCJ, para exame e parecer, podendo receber emendas durante o prazo de 10 dias úteis, conforme publicação no DCL, observando-se o regime de urgência.

Brasília, 8 de dezembro de 2023 

CLARA LEONEL ABREU

Analista Legislativa

Informo que o Senhor Presidente da Comissão de Assuntos Fundiários, Deputado Hermeto, avocou a relatoria do PLC 793/2023 para proferir parecer em regime de urgência.

Brasília, 15 de fevereiro de 2024 

fábio fuzeira

Secretário - CAF

 Informamos que o PL 793/2023 foi avocado pelo Sr. Deputado Daniel Donizet para apresentar parecer no prazo de até 2 dias úteis, a partir de 16/02/2024.

Brasília, 15 de fevereiro de 2024.

ALISSON DIAS DE LIMA

Secretário - CDESCTMAT

PARECER Nº                    , DE 2024 - CAF 

Projeto de Lei nº 793/2023

Da COMISSÃO DE ASSUNTOS FUNDIÁRIOS sobre o Projeto de Lei nº 793/2023, que “Altera a Lei nº 1.170, de 24 de julho de 1996, que "institui o instrumento jurídico da outorga onerosa do direito de construir no Distrito Federal".”

AUTOR: Poder Executivo

RELATOR: Deputado HERMETO

I – RELATÓRIO

O Projeto de Lei, ora submetido à análise desta Comissão, altera a Lei nº 1.170, de 24 de julho de 1996, que institui o instrumento jurídico da outorga onerosa do direito de construir no Distrito Federal. 

A proposição possui dois artigos, de modo que todas as alterações efetuadas na norma vigente se encontram nos cinco incisos do art. 1º. 

Em linhas gerais, o inciso I altera o art. 2º, estabelecendo que o potencial construtivo se refere ao lote ou projeção, e não à unidade imobiliária, como estabelece a Lei atual.

O inciso II altera o caput do art. 4º para dispor que a outorga onerosa do direito de construir – Odir seja exigida antes da Carta de Habite-se, mediante solicitação do interessado, e não mais antes da expedição do Alvará de Construção.

O inciso III acrescenta os §§ 1º a 6º ao art. 4º, os quais tratam sobre o pagamento da Odir e permitem, como inovação, o parcelamento da outorga em até 12 vezes. Para isso, a emissão do Alvará de Construção fica condicionada ao pagamento da primeira parcela, e a liberação da Carta de Habite-se fica condicionada à quitação integral da Odir.

O inciso IV altera o art. 5º, que trata da fórmula de cálculo da Odir. Como principal inovação, substitui-se o coeficiente de aproveitamento máximo (CM) pelo coeficiente de aproveitamento adquirido (CA), com objetivo de que o interessado pague tão somente pelo potencial construtivo adquirido, limitado ao máximo permitido em lei. Destaque-se o § 1º do art. 5º, cuja redação é modificada para estabelecer de forma clara que o componente da fórmula “VAE” é referente ao valor do lote ou projeção (e não mais da unidade imobiliária) constante da tabela de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU, ou seja, refere-se ao terreno e não à construção.

O inciso V altera o art. 7º, estabelecendo que a notificação para regularização dos casos consolidados até a data de publicação da Lei é responsabilidade do órgão gestor de planejamento urbano e territorial.

O art. 2º contém a costumeira cláusula de vigência, na data da publicação.

Acompanha o PL a Exposição de Motivos nº 107/2023 – SEDUH/GAB, na qual o Secretário de Estado de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Distrito Federal aponta a necessidade de realizar alterações na norma vigente a fim de conferir maior razoabilidade à sua aplicação, em especial quanto à fórmula de cálculo, considerando-se o coeficiente de aproveitamento efetivamente utilizado no projeto arquitetônico, e não o coeficiente máximo. 

Ainda, destaca a possibilidade de parcelamento da contrapartida; o estabelecimento de critérios para a avaliação do terreno, para fins de apuração do valor a ser pago; a observância de potenciais construtivos de obras já licenciadas de acordo com normativos anteriores; e a utilização do valor do terreno, e não da unidade imobiliária, para fins de cálculo da Odir. 

A proposição tramita em regime de urgência e foi distribuída a esta Comissão de Assuntos Fundiários – CAF e à Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo – CDESCTMAT, para análise de mérito, e à Comissão de Economia, Orçamento e Finanças – CEOF e à Comissão de Constituição e Justiça – CCJ, para análise de admissibilidade.

No prazo regimental, não foram apresentadas emendas nesta comissão.

É relatório.

II – VOTO DO RELATOR

1. Introdução

Nos termos do art. 68, I, ”c” e “i”, do Regimento Interno da Câmara Legislativa, compete à Comissão de Assuntos Fundiários analisar e, quando necessário, emitir parecer sobre o mérito de matérias relacionadas a normas gerais de construção e direito urbanístico.

O PL em análise dispõe sobre a outorga onerosa do direito de construir, conhecida, no Distrito Federal – DF, como “Odir”[1]. Trata-se de instrumento da política urbana previsto pelo Estatuto da Cidade, Lei federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001. 

Consiste na cobrança emitida pelo poder público em contrapartida à concessão do direito de construir acima do limite definido em um parâmetro denominado coeficiente de aproveitamento básico – CB. Um ponto importante é que essa concessão pode ser dada até o limite definido por um outro coeficiente de aproveitamento denominado coeficiente de aproveitamento máximo – CM. A aplicação da Odir ocorre, portanto, quando há um intervalo entre esses dois parâmetros; os limites máximos a serem atingidos são indicados no Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal – PDOT para cada Zona Urbana (em seu art. 42), sendo os coeficientes aplicáveis a cada lote ou projeção definidos na Lei de Uso e Ocupação do Solo – LUOS ou no Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília – PPCUB (ainda não aprovado, abrangendo a Zona Urbana do Conjunto Tombado).

O coeficiente de aproveitamento é um índice que indica a relação entre a área edificável e a área do terreno. Assim, se um lote ou projeção possuir um coeficiente de aproveitamento igual a 0,8, isso significa que lá poderá haver uma edificação com área total construída equivalente à 80% da superfície do terreno. Caso seja de 1,2, quer dizer que a edificação poderá atingir uma área construída igual a 120% da área do terreno, materializando o conceito de “solo criado”, que remete à área construída para além da área do lote. O solo criado pode ser concebido por meio da construção de pavimentos superiores ou subterrâneos (respeitados os demais parâmetros urbanísticos, como altura máxima e afastamentos).

Ao determinar um CB específico para cada lote ou projeção, a legislação urbanística define o quanto de cada terreno poderá ser edificado sem que seja necessário o pagamento de uma contrapartida financeira. Caso o CM seja superior ao CB, o proprietário poderá edificar para além deste mediante o pagamento da outorga e sempre limitado pelo CM.

O CM estabelece um limite à outorga do direito de construir e é definido levando-se em conta critérios urbanísticos próprios de cada área. O CM pode ser maior para áreas em que a capacidade da infraestrutura instalada ou prevista suporte uma elevação da densidade construtiva de modo que ambas se mantenham ajustadas. 

O fundamento jurídico da Odir repousa sobre diversos princípios, entre eles o da justa distribuição dos benefícios e dos ônus do processo de urbanização, o da função social da propriedade e da cidade, e o da recuperação da mais-valia urbana, entre outros. A Odir consiste em instrumento de planejamento urbano e é capaz de operar transformações na realidade do tecido urbano mediante a densificação de áreas previamente delimitadas e o reinvestimento dos recursos auferidos em localidades que demandam investimentos públicos.

Vale ressaltar que o pagamento feito no âmbito da Odir não tem natureza tributária e sim de preço público, uma vez que não se impõe a obrigação de cumprir. Trata-se de simples ônus pago em razão da aquisição de um direito e da sobrecarga da aglomeração urbana.

2. Análise

Feitos esses esclarecimentos, passamos à análise do referido PL a fim de identificar e interpretar as alterações promovidas, bem como seus potenciais impactos, a partir do comparativo entre a Lei nº 1.170, de 1996, e a proposição.

• Art. 1º, I

A alteração do art. 2º da Lei tem o intuito de substituir a expressão “unidade imobiliária” por “lote ou projeção”. Tal mudança torna mais claro o texto da Lei e se alinha com a LUOS, a qual utiliza a mesma nomenclatura.

Destaque-se que o objeto da Odir é o terreno, e não a edificação, o que demonstra a conveniência da alteração. Nesse sentido, o cálculo da outorga deve considerar a valorização decorrente do maior aproveitamento do terreno, o que não atinge as construções existentes. Em outras palavras, segundo o Ministério das Cidades:

“(...) o preço por metro quadrado dessa construção não se altera; o que realmente é alterado é o preço por metro quadrado do terreno que agora pode abrigar o dobro de construção, e por isso cada metro quadrado de terreno custa mais caro”. (MINISTÉRIO DAS CIDADES, 2012, p. 40)[2].

• Art. 1º, II e III

A modificação proposta para o caput do art. 4º altera o momento da exigência do pagamento da Odir, que passa do momento da expedição do Alvará de Construção para a expedição da Carta de Habite-se. O lançamento do débito permanece quando da habilitação do projeto arquitetônico. A nova redação se harmoniza à nomenclatura utilizada no Código de Obras e Edificações do DF – COE/DF (Lei nº 6.138, de 26 de abril de 2018) e reforça que o lançamento do débito depende da solicitação do interessado.

Na prática, o PL propõe o retardo do momento da exigência do pagamento da Odir, passando da segunda fase do licenciamento de obras (alvará de construção) para a terceira e última (atestado de conclusão ou Carta de Habite-se), conforme o procedimento estabelecido no COE.

Isso pode ser considerado uma medida relevante e proporcional, visto que os encargos relativos à Odir podem ser diluídos no decorrer da obra, aumentando assim a adimplência da outorga. Outro fator importante é que o pagamento da outorga anterior à concessão do habite-se implica maior segurança para os adquirentes de unidades imobiliárias. A maioria dos empreendimentos de incorporação imobiliária operam mediante a constituição de um patrimônio de afetação. A concessão de habite-se implica a criação de novas unidades imobiliárias que podem ter seu domínio transferido. Se o pagamento da Odir condiciona a concessão do habite-se, então o direito dos adquirentes está preservado, contribuindo assim para a segurança jurídica do negócio imobiliário. O §3º do art. 4º do PL deixa claro que o pagamento integral da Odir é conditio sine qua non para a concessão do habite-se. 

Quanto ao recolhimento da Odir, o art. 4º, §1º e §2º, disciplina regras referentes ao pagamento e oferece a possibilidade tanto para o pagamento único quanto para o parcelamento em 12 vezes. Importante ressaltar que, nos casos de parcelamento, o PL prezou pela adimplência da outorga ao condicionar a expedição do alvará de construção ao pagamento da primeira parcela e das parcelas devidas até a data, desde o lançamento do débito (habilitação do projeto arquitetônico). No caso do pagamento integral, o PL fixa um prazo de 30 dias para o pagamento da outorga. Insta destacar que as modificações quanto à forma de pagamento da Odir harmonizam-se, em grande parte, ao regramento contido na Lei Complementar nº 294, de 27 de junho de 2000, que institui a outorga onerosa de alteração de uso – ONALT no DF.

No art. 4º, §4º, I e II, o PL determina que, em caso de inadimplência, haverá multa e juros incidentes sobre o valor devido, calculados nos mesmos percentuais aplicáveis aos tributos de competência do Distrito Federal recolhidos com atraso. Ademais, conforme já discutido anteriormente, a natureza jurídica da Odir é de preço público e não de tributo. O PL deixa margem para questionamentos futuros ao determinar que juros e multa incidentes aos valores inadimplidos de Odir sejam os mesmos aplicáveis aos tributos. 

Assim, o texto do §4º, I e II, pode ser aperfeiçoado para que os valores de juros e multa sejam condizentes com a natureza não tributária da Odir, motivo pelo qual apresentamos emenda modificativa (Emenda nº 01). Tal alteração se harmoniza com o disposto na Lei Complementar nº 435, de 27 de dezembro de 2001, que trata sobre regras de multa e juros moratórios para créditos não tributários (art. 3º). 

O texto do §5º remete ao caso de cancelamento do parcelamento e do acréscimo de potencial construtivo e consequente restituição do valor pago pela outorga. A restituição em questão é correta, uma vez que, caso haja o cancelamento da outorga, tem-se por impositiva a devolução do valor pago pelo empreendedor, a fim de se evitar o enriquecimento sem causa por parte da administração pública. Já o §6º estabelece que, caso não seja possível o cancelamento previsto no §5º, o saldo devedor será inscrito em Dívida Ativa do Distrito Federal. 

• Art. 1º, IV

A alteração do art. 5º tem por objetivo acrescentar diversos esclarecimentos relativos ao cálculo da Odir. Primeiramente, pode-se salientar, no art. 5º, §1º, §2º e §4º, a substituição acertada da expressão unidade imobiliária por lote ou projeção, principalmente no que se refere à base de cálculo do parâmetro VAE. Com a nova literalidade, fica claro que o valor a ser considerado para o cálculo de VAE é o valor do lote ou projeção. Essa alteração vai ao encontro do entendimento exarado pela Procuradoria-Geral do Distrito Federal no Parecer nº 699/2019, o qual dispõe:

“Para fins de cálculo de Odir, no mencionado Parecer SEI-GDF n.º 117/2019 - PGDF/PGCONS, a conclusão foi no sentido de que ‘...Assim, em conclusão, a ODIR é devida pelo proprietário/empreendedor do lote, em razão do aumento do potencial construtivo, cujo cálculo deve ser realizado pela fórmula estabelecida no art. 5º da Lei 1.170/96, considerando o valor venal atualizado para o momento do recolhimento, contudo, apenas com base no terreno nu, excluído o valor venal equivalente à edificação posterior’ ”.

Ainda sobre o art. 5º, §1º, tem-se que a alteração sugerida preza pela proporcionalidade, uma vez que determina a aplicação do valor atualizado do terreno para o cálculo da Odir. Tal medida visa redistribuir, de forma justa, os benefícios e os ônus da urbanização, uma vez que o valor atualizado do terreno leva em conta a valorização imobiliária decorrente do desenvolvimento urbano local.

Já o caput, o inciso IV e o §2º do art. 5º, alterado pelo PL, fazem uso do coeficiente adquirido – CA para calcular a Odir, em substituição ao CM, presente na Lei em vigor. Consideramos a mudança razoável, na medida em que o novo cálculo proposto considera o potencial construtivo pretendido, e não o potencial relativo ao coeficiente de aproveitamento máximo. Ou seja, a contrapartida será devida pelo potencial construtivo efetivamente utilizado, o que permite que os interessados optem por um valor intermediário entre o CB e o CM.

O princípio da razoabilidade é satisfeito na nova redação do §3º do art. 5º, que trata do CB de lote ou projeção cujo empreendimento já tenha sido objeto de Odir. Para o cálculo de uma nova Odir, o parágrafo determina que o valor CB seja o coeficiente de aproveitamento já adquirido no licenciamento anterior. Tal medida confere segurança jurídica ao licenciamento anterior e não fere direitos adquiridos. Desse modo, a outorga incidirá apenas sobre o novo potencial construtivo, não havendo dupla cobrança sobre aquele adquirido anteriormente.

O art. 5º, §4º, alterado pelo PL, disciplina o caso de obras já licenciadas de acordo com potencial construtivo definido em normativos anteriores ou de obras licenciadas sem potencial construtivo definido em norma à época do licenciamento. A previsão expressa garante a observância do potencial construtivo legalmente determinado à época do licenciamento da obra no caso de um potencial construtivo superior ao estabelecido nas atuais normas em vigência. O §4º é razoável, uma vez que privilegia o princípio da irretroatividade da lei. Não viola, assim, o ato jurídico perfeito criado entre o Poder Público e o interessado quando da aprovação do projeto, do pagamento da Odir e da subsequente emissão do alvará de construção.

No entanto, o PL não trata expressamente do caso em que o potencial construtivo anteriormente licenciado seja maior que o CM. Nesse caso, o CM e o CB devem passar a ter valor igual ao do potencial construtivo licenciado. A fim de suprir essa ausência, apresentamos emenda modificativa que também acrescenta novo parágrafo ao art. 5º (Emenda nº 02).

Um ponto a ser salientado, ainda sobre o §4º, é que sua redação pode ser alterada no sentido de trazer mais clareza para o leitor. O dispositivo em questão, contém duas referências à legislação de uso e ocupação, utilizando-se vocábulos distintos, além de apresentar uma redação consideravelmente extensa e potencialmente confusa. O §4º trata sobre duas distintas hipóteses: (I) projetos sem definição de potencial construtivo à época do licenciamento e (II) projeto com potencial construtivo anteriormente estabelecido superior àquele definido na Lei em vigor. Consideramos importante que ambos os casos sejam tratados em parágrafos distintos com vistas à maior clareza da Lei. Por esse motivo, apresentamos a emenda para separar o conteúdo do § 4º em dois parágrafos distintos (Emenda nº 02).

Em sequência, o PL prevê, na alteração do art. 5º, §5º, que o fator de ajuste Y da fórmula da Odir tenha o valor máximo de 0,2 até que se aprove o Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília – PPCUB. Para que o texto fique mais claro, é necessário explicitar que a aplicação desse índice provisório se refere tão somente ao perímetro tombado, motivo pelo qual apresentamos a emenda (Emenda nº 02).

A nova redação exclui a menção à LUOS, haja vista sua aprovação em 2019. Para a sua área de abrangência, a LUOS assim determina, em seu art. 54, § 3º:

Art. 54. A utilização do potencial construtivo exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico até o limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento máximo para a unidade imobiliária no Anexo III é autorizada mediante contrapartida definida na legislação específica que dispõe sobre o instrumento jurídico de Outorga Onerosa do Direito de Construir – Odir.

.....................

§ 3º Até a revisão da lei específica, o valor do Coeficiente de Ajuste Y é igual a 0,2. (Grifo nosso).

Ao tratar da Odir, a LUOS faz menção à lei específica que trata do instrumento urbanístico e sugere que o coeficiente de ajuste Y tenha o valor de 0,2 em caráter provisório, até que ocorra a revisão da norma. Ocorre que o presente PL trata exatamente da revisão da citada lei específica – a Lei nº 1.170, de 1996 – sem que haja qualquer disposição sobre o coeficiente de ajuste das regiões abarcadas pela LUOS. Entendemos que essa é uma lacuna do PL, pois é possível interpretar que o critério temporal do § 3º do art. 54 da LUOS possa se esgotar com a aprovação do presente PL, sem que haja a definição de novo coeficiente na lei específica.

Paralelamente, ainda que não houvesse eventuais dúvidas quanto à validade do coeficiente Y, tanto a norma em vigor quanto o PL parecem tratar do tema de modo insuficiente, sendo oportuno tecer alguns comentários sobre a questão.

O coeficiente Y é um instrumento de planejamento urbano e pode ser definido especificamente para cada zona urbana. Seu valor pode estimular ou desestimular o adensamento em uma determinada área do território urbano. Em linhas gerais, quanto mais próximo de 1, maior a equivalência entre o valor do metro quadrado do terreno original e aquele adquirido “virtualmente” por meio da outorga. Quanto mais próximo de zero, mais barato será o novo metro quadrado adquirido, e mais distante do valor de mercado originalmente praticado.

A definição do valor para o coeficiente de ajuste da outorga pode levar em conta vários critérios como:

a) Política pública de estímulo à compra de potencial adicional de construção (terreno virtual) em oposição à compra de outro terreno ao lado.

b) Política pública de estímulo a diferentes naturezas de contrapartida. No DF, segundo o PDOT, a contrapartida pode ser feita mediante pecúnia (regra geral), custeios, doações e urbanização de áreas públicas, entre outras opções.

c) Aplicação combinada com uma política pública de variação do CM ao longo do tempo, permitindo assim uma transição para um novo ambiente de planejamento urbano, com uma absorção facilitada pelos diversos agentes envolvidos na dinâmica imobiliária da cidade. 

d) Política pública de estímulo a determinados usos. Esse coeficiente pode ser utilizado com um valor diferente para, por exemplo, usos residenciais em detrimento de não residenciais.

f) Política pública de estímulo a empreendimentos de especial interesse social, variando seu valor para cada tipo de empreendimento. Pode ser utilizado inclusive para implementar isenções de pagamento da outorga, conforme o inciso II do art. 30 do Estatuto da Cidade. 

g) É importante ressaltar que o valor venal dos imóveis, utilizado na fórmula da Odir, é o mesmo utilizado no cálculo do IPTU distrital. Esse fato implica em um menor montante de recursos financeiros arrecadados. Uma solução para esta questão seria estipular uma tabela progressiva própria para o cálculo da Odir. 

Contudo, entendemos que a solução do problema identificado extrapola o limite do poder de emenda parlamentar, na medida em que o estabelecimento de novos índices ou tabela de valores demandariam prévio planejamento, devendo a questão ser oportunamente avaliada pela SEDUH com vistas a uma próxima alteração da Lei n 1.170, de 1996. Considerando que não houve redução do valor 0,2, as lacunas apontadas não comprometem o mérito das modificações propostas no momento.

Concluindo a análise do art. 1º, IV, do PL, a previsão contida no art. 5º, §6º, é substancialmente a mesma do disposto no art. 5º, §4º, da Lei em vigor. Nenhuma mudança concreta foi efetuada, a não ser a alteração da numeração do parágrafo, em função dos dispositivos acrescentados.

? Art. 1º, V:

O PL propõe nova redação para o art. 7º, §1º, no sentido de atualizar o texto da Lei sobre o órgão competente para notificar o empreendedor para regularização dos casos consolidados até a data de publicação da Lei. Essa atribuição foi retirada das administrações regionais e dada ao órgão gestor de planejamento urbano e territorial, no caso, a Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação - SEDUH. 

Portanto, o novo texto está alinhado com COE/DF, uma vez que a atribuição de notificar está difundida entre as competências listadas no art. 12, incisos II, III e VI, descritos abaixo:

Art. 12. Compete ao órgão gestor de planejamento urbano e territorial como órgão responsável pelo licenciamento de obras:

...

II - analisar documentos técnicos e habilitar projetos arquitetônicos;

III - emitir licenças de obras e certificar a sua conclusão;

...

VI - calcular áreas de projeto, áreas objetos de outorgas e concessões e emitir termos de compromisso e demais instrumentos de controle urbano;

...

3. Conclusão

De maneira geral, verifica-se que o PL é conveniente e oportuno ao tratar de aspectos relevantes referentes à Odir no DF. Trata-se de importante instrumento de planejamento urbano, cuja correta aplicação vai ao encontro de princípios urbanísticos basilares preconizados pelo Estatuto da Cidade, em especial o da justa distribuição dos ônus e dos bônus da urbanização.

Entre as principais inovações, destacamos: a alteração da fórmula de cálculo da Odir, permitindo a outorga de coeficiente intermediário; alteração do momento de exigência, na expedição da Carta de Habite-se; e a permissão de parcelamento da contrapartida em até 12 vezes. Consideramos tais medidas razoáveis e proporcionais.

Por fim, alguns dispositivos podem ser aperfeiçoados, conforme explicitado ao longo da análise, motivo pelo qual apresentamos as emendas de relator anexas.

Ante o exposto, somos pela APROVAÇÃO do Projeto de Lei nº 793, de 2023, com as duas emendas modificativas de relator anexas, no âmbito desta Comissão de Assuntos Fundiários.

[1] Nacionalmente, o instrumento é costumeiramente denominado “OODC”.

[2] Outorga Onerosa do Direito de Construir. Coleção Cadernos Técnicos de Regulamentação e Implantação de Instrumentos do Estatuto da Cidade - Volume 1, 2012. Disponível em: https://www.caubr.gov.br/wp-content/uploads/2017/10/CAPACIDADES1.pdf. Acesso em: 15 de janeiro de 2024.

Sala das Comissões, …

EMENDA Nº          (MODIFICATIVA) - CAF

(Do Sr. Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI Nº 793, DE 2023, que altera a Lei nº 1.170, de 24 de julho de 1996, que "institui o instrumento jurídico da outorga onerosa do direito de construir no Distrito Federal".

Dê-se ao inciso III do art. 1º do Projeto de Lei nº 793, de 2023, a seguinte redação:

III - o art. 4º da Lei nº 1.170, de 1996, passa a vigorar acrescido de seis parágrafos, na forma seguinte:

“...

§ 4º A parcela não paga até o dia do vencimento será acrescida de:

I – multa incidente sobre o valor devido e calculada nos mesmo percentuais aplicáveis aos créditos vencidos de natureza não tributária de competência do Distrito Federal recolhidos com atraso;

II – pagamento de juros de mora, nos mesmos percentuais aplicáveis aos créditos vencidos de natureza não tributária de competência do Distrito Federal recolhidos com atraso.

...”

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº        (MODIFICATIVA) - CAF

(Do Sr. Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI Nº 793, DE 2023, que altera a Lei nº 1.170, de 24 de julho de 1996, que "institui o instrumento jurídico da outorga onerosa do direito de construir no Distrito Federal".

Dê-se ao inciso IV do art. 1º do Projeto de Lei nº 793, de 2023, a seguinte redação:

IV - O art. 5º da Lei nº 1.170, de 1996, passa a vigorar com a seguinte redação:

"Art. 5º O valor a ser pago pela Odir é calculado pela fórmula VLO = (VAE / CB) * (CA - CB) * Y, onde:

...

IV - CA é o coeficiente de aproveitamento adquirido pelo projeto arquitetônico habilitado, limitado ao coeficiente de aproveitamento máximo do lote ou projeção;

...

§ 1º O VAE é o valor do lote ou projeção constante da tabela de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU do exercício em que o cálculo da Odir seja elaborado, sendo considerado, para tanto, o valor atualizado do terreno, contemporâneo ao tempo do recolhimento da outorga, incluindo a valorização imobiliária decorrente do desenvolvimento urbano local, sem o cômputo de eventual construção erigida no imóvel.

§ 2º CA-CB é a diferença entre o coeficiente de aproveitamento adquirido pelo projeto arquitetônico habilitado e o coeficiente de aproveitamento básico do lote ou projeção.

§ 3º Para projetos de modificação em que a edificação existente já tenha sido objeto de Odir, considera-se coeficiente básico (CB) aquele adquirido pelo licenciamento anterior.

§ 4º Para projetos de modificação em que o lote ou projeção não possuía potencial construtivo definido na legislação vigente à época do licenciamento, considera-se coeficiente básico (CB) o potencial construtivo utilizado pela edificação já licenciada, se maior que o previsto na legislação atualmente vigente para o lote ou projeção.

§ 5º Para projetos de modificação em que o lote ou projeção possuía potencial construtivo definido na legislação vigente à época do licenciamento superior ao disposto na legislação atualmente vigente, considera-se coeficiente básico (CB) o potencial construtivo utilizado pela edificação já licenciada.

§ 6º Para os casos previstos nos §§ 4º e 5º, caso o potencial construtivo utilizado pela edificação já licenciada seja superior ao CM previsto na legislação atualmente vigente, então o CB e o CM do lote ou projeção terão, para fins de cálculo, o mesmo valor que o potencial construtivo licenciado para o lote ou projeção.

§ 7º Até que se aprove o Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília - PPCUB, em sua área de abrangência, a cobrança da Odir é feita aplicando-se ao índice "Y" o valor máximo de 0,20.

§ 8º As disposições deste artigo incidem sobre os processos administrativos em curso, pendentes de pagamento de Odir." (NR)

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

Folha de votação

Projeto de Lei nº 793/2023

Altera a Lei nº 1.170, de 24 de julho de 1996, que “institui o instrumento jurídico da outorga onerosa do direito de construir no Distrito Federal”.

Assinam e votam o parecer os Deputados:

Resultado 

   1ª Reunião Extraordinária realizada em 13/03/2024.

Ao SACP para as devidas providências. 

Brasília, 19 de março de 2024 

FÁBIO FUZEIRA

Secretário - CAF

"Recebido PL 793/2023 da CAF. Pareceres pendentes das comissões CDESCTMAT, CEOF e CCJ.

Brasília, 19 de março de 2024 

daniel vital

Cargo 

PARECER Nº , DE 2024 - CDESCTMAT

Projeto de Lei nº 793/2023

Da COMISSÃO DE DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO SUSTENTÁVEL, CIÊNCIA, TECNOLOGIA, MEIO AMBIENTE E TURISMO – CDESCTMAT sobre o Projeto de Lei nº 793/2023, que “Altera a Lei nº 1.170, de 24 de julho de 1996, que "institui o instrumento jurídico da outorga onerosa do direito de construir no Distrito Federal".”

AUTOR: Poder Executivo

RELATOR: Deputado Daniel Donizet 

I - RELATÓRIO

 Submete-se à apreciação desta Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo – CDESCTMAT o Projeto de Lei nº 793, de 2023, de autoria do Poder Executivo, o qual altera a Lei nº 1.170, de 24 de julho de 1996, que "institui o instrumento jurídico da outorga onerosa do direito de construir no Distrito Federal".

A presente proposta é composta por dois artigos. O art. 1º, nos seus cinco incisos, dispõe sobre as alterações e acréscimos a serem realizados na Lei nº 1.170, de 24 de julho de 1996. 

O inciso I altera o art. 2º, estabelecendo que o potencial construtivo se refere ao lote ou projeção, e não à unidade imobiliária, como estabelece a Lei atual.

O inciso II altera o caput do art. 4º para dispor que a outorga onerosa do direito de construir – Odir seja exigida antes da Carta de Habite-se, mediante solicitação do interessado, e não mais antes da expedição do Alvará de Construção.

O inciso III acrescenta os §§ 1º a 6º ao art. 4º, os quais tratam sobre o pagamento da Odir e permitem, como inovação, o parcelamento da outorga em até 12 vezes. Para isso, a emissão do Alvará de Construção fica condicionada ao pagamento da primeira parcela, e a liberação da Carta de Habite-se fica condicionada à quitação integral da Odir.

O inciso IV altera o art. 5º, que trata da fórmula de cálculo da Odir. Como principal inovação, substitui-se o coeficiente de aproveitamento máximo (CM) pelo coeficiente de aproveitamento adquirido (CA), com objetivo de que o interessado pague tão somente pelo potencial construtivo adquirido, limitado ao máximo permitido em lei. Destaque-se o § 1º do art. 5º, cuja redação é modificada para estabelecer de forma clara que o componente da fórmula “VAE” é referente ao valor do lote ou projeção (e não mais da unidade imobiliária) constante da tabela de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU, ou seja, refere-se expressamente ao terreno e não à construção.

O inciso V modifica o art. 7º, transferindo a responsabilidade de notificação para regularização dos casos consolidados, da Região Administrativa para o órgão gestor de planejamento urbano e territorial.

O art. 2º contém a cláusula de vigência, na data da publicação.

Na Exposição de Motivos Nº 107/2023 – SEDUH/GAB, o senhor Secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Distrito Federal aponta a necessidade de realizar alterações na norma vigente a fim de conferir maior razoabilidade à sua aplicação, em especial quanto à fórmula de cálculo, considerando-se o coeficiente de aproveitamento efetivamente utilizado no projeto arquitetônico, e não o coeficiente máximo. Destaca, ainda, a possibilidade de parcelamento da contrapartida; o estabelecimento de critérios para a avaliação do terreno, para fins de apuração do valor a ser pago; a observância de potenciais construtivos de obras já licenciadas de acordo com normativos anteriores; e a utilização do valor do terreno, e não da unidade imobiliária, para fins de cálculo da Odir. 

A proposição foi encaminhada a esta CDESCTMAT e à Comissão de Assuntos Fundiários – CAF para a análise de mérito, à Comissão de Economia, Orçamento e Finanças - CEOF e à Comissão de Constituição e Justiça - CCJ, para análise de admissibilidade.

No prazo regimental, foram apresentadas duas emendas no âmbito da CAF.

É o relatório.

II - VOTO DO RELATOR

Nos termos do art. 69-B, “k”, do Regimento Interno da Câmara Legislativa do Distrito Federal, compete à Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo - CDESCTMAT analisar e emitir parecer sobre o mérito de matérias que versam sobre desenvolvimento econômico sustentável.

O Projeto de Lei em análise pretende alterar a Lei nº 1.170, de 24 de julho de 1996, que institui o instrumento jurídico da outorga onerosa do direito de construir no Distrito Federal.

A outorga onerosa do direito de construir, conhecida como “Odir”, consiste na cobrança de preço público em razão da aquisição de potencial construtivo que exceda o coeficiente de aproveitamento básico estabelecido para determinado lote ou projeção, limitado a um coeficiente de aproveitamento máximo, o qual é indicado no Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal – PDOT para cada Zona Urbana. A Odir é uma contrapartida devida tanto pela sobrecarga da infraestrutura instalada quanto pela valorização imobiliária decorrente do aumento do potencial construtivo. 

Dentre as principais alterações propostas no PL estão: a) o entendimento de que o potencial construtivo se refere ao lote ou projeção, e não à unidade imobiliária; b) a postergação da exigência de pagamento da outorga para o momento da expedição da Carta de Habite-se; c) alterações na forma de pagamento da Odir; d) alterações na fórmula de cálculo da Odir; e) alteração no órgão competente para notificação do responsável no sentido de regularização. 

No que diz respeito ao entendimento de que o potencial construtivo se refere ao lote ou projeção, o PL propõe a substituição da expressão “unidade imobiliária” por “lote ou projeção”, em todo o texto. Desta forma, a proposição passa a se alinhar com a nomenclatura da atual Lei de Uso e Ocupação do Solo – LUOS (Lei Complementar nº 948, de 2019). Com isso, enfatiza-se que o objeto da Odir é o terreno, e não a edificação. 

Em relação ao momento do pagamento da Odir, o PL propõe sua exigência para o momento anterior à expedição da Carta de Habite-se, deixando de ser antes da expedição do Alvará de Construção. A nova redação se harmoniza com a nomenclatura utilizada no Código de Obras e Edificações do DF – COE/DF (Lei nº 6.138, de 26 de abril de 2018) e reforça que a cobrança depende da solicitação do interessado.

Além disso, o PL propõe alterações na forma de pagamento da Odir. De acordo com o novo texto, a Odir poderá ser parcelada em até 12 parcelas, sendo que a emissão do Alvará de Construção fica condicionada ao pagamento da primeira parcela e a liberação da Carta de Habite-se à quitação do débito restante. Ademais, está prevista a incidência de multa e juros de mora sobre os valores recolhidos com atraso, além da aplicação de penalidades aos inadimplentes. Essas alterações harmonizam-se, em grande parte, ao regramento contido na Lei Complementar nº 294, de 27 de junho de 2000, que institui a outorga onerosa de alteração de uso – ONALT no DF. 

Ainda, o PL propõe alterações na fórmula de cálculo do valor da Odir. A nova fórmula deixa de considerar o valor da unidade imobiliária como base de cálculo e passa a considerar o valor atualizado do lote ou projeção, incluindo a valorização imobiliária decorrente do desenvolvimento urbano local. Além disso, a nova fórmula propõe a substituição do coeficiente de aproveitamento máximo pelo coeficiente de aproveitamento adquirido, de forma que o pagamento passa a ser apenas pelo potencial construtivo efetivamente pretendido e não pelo potencial máximo.

Por fim, a última alteração proposta diz respeito ao órgão competente para notificar o responsável sobre a regularização, nos casos consolidados até a data de publicação da Lei. Essa atribuição foi retirada das administrações regionais e passou a ser do órgão gestor de planejamento urbano e territorial, representado, atualmente, pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação – SEDUH. 

Em relação às Emendas apresentadas pela CAF, a Emenda nº 01 propõe aperfeiçoamento do art. 5º, § 4º, I e II, no sentido de que os valores de juros e multa sejam condizentes com a natureza não tributária da Odir. Já a Emenda nº 02 acrescenta novo parágrafo ao art. 5º, de modo a suprir uma omissão do PL, no que diz respeito à situação em que o potencial construtivo anteriormente licenciado seja maior que o coeficiente máximo. Além disso, a Emenda nº 02 altera a redação dos §§ 4º e 5º para proporcionar maior clareza ao texto.

Conclui-se, portanto, que a proposição em análise e as Emendas apresentadas promovem alterações oportunas e necessárias à Lei nº 1.170, de 1996, de forma a aprimorar o regramento da Odir no Distrito Federal. A proposta atende ao interesse público e beneficia não apenas o setor imobiliário, mas todas as atividades que possam usufruir da ampliação da área útil de seus estabelecimentos. 

No entanto, é importante ressaltar que a sustentabilidade da aplicação do instrumento, com relação aos impactos ambientais e à capacidade de suporte da infraestrutura instalada, depende de uma adequada definição dos coeficientes de aproveitamento dos lotes e projeções na legislação correlata.

Diante do exposto, no âmbito desta Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo, no mérito, manifestamos voto pela APROVAÇÃO do Projeto de Lei nº 793, de 2023, e das Emendas nº 01 e 02, apresentadas no âmbito da CAF. 

Sala das Comissões,

DEPUTADO DANIEL DONIZET

Relator

FOLHA DE VOTAÇÃO - CDESCTMAT

Projeto de Lei nº 793/2023

“Altera a Lei nº 1.170, de 24 de julho de 1996, que "institui o instrumento jurídico da outorga onerosa do direito de construir no Distrito Federal". 

Assinam e votam o parecer os(as) Deputados(as):

Resultado 

2ª Reunião Extraordinária realizada em 09/04/2024  

Informo que o Parecer n° 2 - CDESCTMAT foi aprovado na 2° Reunião Extraordinária desta Comissão, realizada em 09/04/2024, conforme folha de votação anexa. 

Ao SACP, para continuidade da tramitação.

                                                 Brasília, 10 de abril de 2024

ALISSON DIAS DE LIMA

Secretário da CDESCTMAT

Recebido PL 793/2023 da CAF e CDESCTMAT. Pareceres pendentes da CEOF e CCJ.

Brasília, 11 de abril de 2024 

RAYANNE RAMOS DA SILVA

Analista Legislativa

PARECER Nº,          DE 2024 - CCJ 

Projeto de Lei nº 793/2023

Da COMISSÃO DE CONSTITUIÇÃO E JUSTIÇA sobre o Projeto de Lei nº 793/2023, que “Altera a Lei nº 1.170, de 24 de julho de 1996, que "institui o instrumento jurídico da outorga onerosa do direito de construir no Distrito Federal".”

AUTOR: Poder Executivo

RELATOR: Deputado Thiago Manzoni.

 I - RELATÓRIO

O Projeto de Lei (PL) em epígrafe versa sobre a alteração da Lei nº 1.170, de 24 de julho de 1996, que institui o instrumento jurídico da outorga onerosa do direito de construir no Distrito Federal.

 Em apertada síntese, a proposição visa: 

a) estabelecer que o potencial construtivo passa a se referir ao Lote ou Projeção, e não à unidade imobiliária, como determina a Lei atual;

b) determinar que a exigência de comprovação do pagamento da Odir passa a ser antes da expedição da Carta de Habite-se, cujo o débito é lançado quando da habilitação do projeto arquitetônico, e não mais no momento de expedição do Alvará de Construção; 

c) acrescentar os §§ 1º a 6º, os quais trazem regras sobre o pagamento da Odir, permitindo o pagamento em parcela única ou o parcelamento em até 12 (doze) parcelas mensais e sucessivas no prazo de até 30 (trinta) dias após a manifestação de concordância. Em casos de parcelamento, a emissão do Alvará de Construção fica condicionada ao pagamento da primeira parcela, e a liberação da Carta de Habite-se vinculada à quitação integral da Odir.

d) substituir o coeficiente de aproveitamento máximo (CM) pelo coeficiente de aproveitamento adquirido (CA). O objetivo dessa mudança é fazer com que o interessado pague apenas pelo potencial construtivo que adquiriu, até o limite máximo permitido por lei. O texto ainda destaca uma modificação no §1º do art. 5º, cuja a mudança esclarece que o componente “VAE” na fórmula se refere ao valor do lote ou projeção constante da tabela de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Ou seja, significa que o “VAE” está relacionado ao terreno, e não à construção. 

Na Exposição de Motivos, o Senhor Secretário de Estado de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Distrito Federal argumenta que as alterações visam tornar a aplicação da Lei mais razoável, especialmente em relação à fórmula de cálculo, que deve considerar o coeficiente de aproveitamento efetivamente utilizado no projeto arquitetônico, e não o coeficiente máximo. Além disso, informa sobre a possibilidade de parcelamento da contrapartida e estabelece critérios para avaliação do terreno, para fins de apuração do valor a ser pago. Também menciona a observância de potenciais construtivos de obras já licenciadas de acordo com normativos anteriores. Por fim, destaca a utilização do valor do lote ou projeção, e não da unidade imobiliária, para fins de cálculo da Odir. 

A proposição foi distribuída em regime de urgência, para análise de mérito, às Comissão de Assuntos Fundiários (CAF) e à Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo (CDESCTMAT), para análise de mérito e admissibilidade, à Comissão de Economia, Orçamento e Finanças (CEOF), e, por fim, para análise de admissibilidade, à Comissão de Constituição e Justiça (CCJ).

No prazo regimental, não foram apresentadas emendas nesta comissão. Na Comissão de Assuntos Fundiário - CAF foram apresentadas 2 emendas.

É relatório.

 II - VOTO DO RELATOR

Nos termos do art. 63, I, do Regimento Interno da Câmara Legislativa do Distrito Federal, cumpre à Comissão de Constituição e Justiça analisar as proposições em geral quanto à admissibilidade, considerados os aspectos constitucional, legal, redacional, regimental e de técnica legislativa.

II. 1 – Aspectos Formais

A preposição em análise altera a Lei nº 1.170, de 24 de julho de 1996, que institui o instrumento jurídico da outorga onerosa do direito de construir no Distrito Federal. Dessa forma, sob o ponto de vista formal, a matéria está inserida no rol de disciplinas sujeitas à competência legislativa concorrente, nos termos do artigo 24º, I, da Constituição Federal, que confere à União, Estados, Distrito Federal e Municípios competência para legislarem sobre matérias que versem sobre direito urbanístico. A matéria se insere também como competência do Distrito Federal, por força do art. 32º, §1º, c/c art. 30º, legislar sobre os assuntos de interesse local (inciso I); suplementar a legislação federal e estadual (inciso II); e promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano (inciso VIII).

No âmbito distrital, a Lei Orgânica do Distrito Federal – LODF ratifica os dispositivos supracitados e estabelece, no art. 15º, a competência privativa do DF para promover adequado ordenamento territorial, integrado aos valores ambientais, mediante planejamento e controle do uso, parcelamento e ocupação do solo urbano (inciso X).

Por fim, para concluir a análise as questões formais da proposição, destacamos que o PL dispõe sobre o uso e ocupação do solo ao tratar de coeficientes de aproveitamento, fórmula de cálculo da contrapartida e seu respectivo índice de ajuste, suscetível a alterações de acordo com o planejamento de cada região. Ademais, boa parte do texto se dedica a pormenorizar procedimentos administrativos relativos à solicitação e ao pagamento da Odir e às atribuições de órgãos da Administração. Neste sentido, em respeito ao art. 71º, §1º, da LODF, e ao princípio da reserva de administração, a iniciativa para deflagrar o processo legislativo é do Governador, requisito cumprido pelo Projeto de Lei em análise.

II. 2 – Aspectos Materiais

Quanto aos aspectos materiais, as alterações promovidas pela proposição não afastam o instrumento da Odir de princípios constitucionais e diretrizes da legislação urbanística nacional e distrital, por se tratar, especificamente, de instrumento da política urbana previsto no Estatuto da Cidade (arts. 28º a 31º) e o Plano Diretor de Ordenamento Territorial do DF – PDOT (arts. 168º a 175º).

Acerca da proposição em análise, destaque-se que o objeto da Odir é o terreno, e não a edificação. Nesse sentido, o cálculo da contrapartida ao incremento de potencial construtivo e ao valor econômico do lote ou projeção, e não mais da unidade imobiliária, considerando a valorização decorrente do maior aproveitamento do terreno, o que não atinge as construções existentes. Conforme orientação expressa exarada pelo Ministério das Cidades, como se observa no trecho a seguir:

A construção dessa fórmula deve partir da noção elementar de que a valorização decorrente do maior aproveitamento de um terreno incide apenas sobre o terreno. Isto significa que se, por exemplo, um terreno tem seu aproveitamento ampliado para duas vezes o potencial construtivo anterior, embora a quantidade de construção permitida seja duplicada, e com isso duplique o preço total da construção, o preço por metro quadrado dessa construção não se altera; o que realmente é alterado é o preço por metro quadrado do terreno que agora pode abrigar o dobro de construção, e por isso cada metro quadrado de terreno custa mais caro. (MINISTÉRIO DAS CIDADES, 2012, p. 40)[1].

A alteração da fórmula de cálculo da Odir preza pela razoabilidade e proporcionalidade, visto que faz uso do coeficiente de aproveitamento adquirido – CA para calcular a Odir, em substituição ao coeficiente de aproveitamento máximo – CM, presente na lei em vigor. O novo cálculo proposto considera o potencial construtivo pretendido, ou seja, a contrapartida será devida pelo potencial construtivo efetivamente utilizado no projeto arquitetônico habilitado, o que permite que os interessados optem por um valor intermediário entre o CB e o CM.

Entendemos como igualmente razoável a possibilidade de pagamento único, de parcelamento da contrapartida e demais alterações referentes ao processo administrativo, como o momento da exigência e de lançamento do débito, uma vez que o texto prevê mecanismos de proteção e coerção contra eventuais infrações ou inadimplências.

Ainda sobre a inadimplência, é necessário enfatizar que no art. 4º, §4º, incisos I e II, o Projeto de Lei determina que haverá multa e juros incidentes sobre o valor devido, calculados nos mesmos percentuais aplicáveis aos tributos de competência do Distrito Federal recolhidos com atraso. Todavia, a natureza jurídica da Odir é de preço público e não de tributo. Portanto, a proposição da oportunidade para questionamentos futuros ao determinar que juros e multa incidentes aos valores inadimplidos de Odir sejam os mesmos aplicáveis aos tributos.

Conforme julgou o TJDFT, no processo nº 0715879-59.2018.8.07.0016, Acórdão nº 1174504, há uma diferença de aplicação de juros quando a mora é relativa a preço público e quando é relativo a tributo:

Adiante, a ODIR tem natureza não tributária, eis que se trata de preço público. Neste sentido: (Acórdão n.1106003, 07139891620178070018, Relator: GILMAR TADEU SORIANO 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Julgamento: 27/06/2018, Publicado no DJE: 03/07/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Assim, não cabe a aplicação da taxa Selic, devendo a sentença ser reformada para que sobre o valor da condenação incida o índice de correção monetária IPCA-E em todo o período de mora no pagamento, em especial na fase de constituição de crédito. Ainda, considerando que a Selic já englobava juros e correção monetária, com a exclusão deste índice no caso concreto, os juros moratórios devem ser fixados segundo o índice de remuneração da caderneta de poupança, nos termos ressaltados pelo STF no RE 870947/SE (...).

Deste modo, o texto do §4º, I e II, pode ser aperfeiçoado para que os valores de juros e multa sejam condizentes com a natureza não tributária da Odir, motivo pelo qual acatamos a emenda modificativa (Emenda nº 01). Tal alteração se harmoniza com o disposto na Lei Complementar nº 435, de 27 de dezembro de 2001, que dispõe sobre a atualização dos valores que especifica e trata sobre regras de multa e juros moratórios para créditos não tributários (art. 3º).

Art. 3º Aplicam-se aos créditos vencidos de natureza não tributária do Distrito Federal as regras de multa moratória e juros moratórios previstas no art. 2º, caput e § 2º.

De igual modo, entendemos que a Emenda n.º2 aperfeiçoa a redação da proposição, ao discorrer, de maneira separada, aquilo que a proposição dispôs no § 4º, do art. 5º, da redação original. Além disso, acrescenta parágrafo para tratar expressamente do caso em que o potencial construtivo anteriormente licenciado seja maior que o CM. Nesse caso, conforme apontado pelo parecer daquela comissão, o CM e o CB devem passar a ter valor igual ao do potencial construtivo licenciado.

Quanto à análise da juridicidade, entendemos que são necessários alguns ajustes, os quais passamos a discorrer. 

O primeiro deles é referente ao coeficiente de ajuste “Y”, previsto no inciso III, do art. 5º, da Lei 1.170/1996. Sobre o assunto, é importante destacar, que, inicialmente, a lei estabelecia o coeficiente “Y” por Região Administrativa, sendo definido nos Planos Diretores Locais - PDLs, com base em parâmetros locais de impacto da outorga do direito de construir. A título de exemplo, o PDL de Taguatinga previa o coeficiente de 0,2, enquanto Ceilândia previa 0,12, Samambaia 0,1, Gama, 0,1 a 0,4, e Guará, 0,2 a 0,6. Com as alterações posteriores da legislação, a Lei de Uso e Ocupação do Solo se limitou a definir um índice provisório de, no máximo, 0,2, “até a revisão por lei específica”. De igual modo, a própria Lei 1.170/1996, que deveria ser a lei específica, repassa a demanda a outra legislação, prevendo “coeficiente de ajuste estabelecido para as áreas definido em lei específica”. 

Ocorre que, mesmo após décadas de aplicação, a lei específica ainda não foi editada, estabelecendo parâmetros claros e objetivos para definição do coeficiente para as diversas áreas do DF e levando em conta diferenciações no valor da contrapartida que refletissem objetivos de planejamento urbano. 

Por esse motivo, entendemos ser importante introduzir alteração que estabeleça coeficiente provisório de 0,02, até que sejam concluídos, pelo Poder Executivo, estudos aprofundados destinados a definir o índice “Y” adequado para cada região administrativa, levando em consideração suas características e necessidades específicas. 

Além do aperfeiçoamento acima, entendemos que é importante que o regulamento traga parâmetros gerais objetivos para aferição do valor atualizado do terreno, garantindo maior segurança jurídica ao cidadão impactado pela norma. 

Por fim, acrescentamos parágrafo para prever a possibilidade de atribuição de desconto para pagamento à vista da ODIR, de forma semelhante ao que acontece com o pagamento do IPTU.

Quanto aos demais aspectos, especificamente da legalidade e da regimentalidade da proposição, entendemos que a matéria cumpre com os requisitos da generalidade, abstração e novidade inerentes às normas jurídicas. Quanto à técnica legislativa, optamos pela apresentação de substitutivo que compila a decisão das comissões de mérito e os ajustes promovidos por este relator.

Em razão do exposto, manifesta-se voto pela ADMISSIBILIDADE do Projeto de Lei nº 793, de 2023, na forma do substitutivo em anexo.

Sala das Comissões, na data da assinatura eletrônica.

Deputado Thiago Manzoni

Relator

[1] Outorga Onerosa do Direito de Construir. Coleção Cadernos Técnicos de Regulamentação e Implantação de Instrumentos do Estatuto da Cidade - Volume 1, 2012. Disponível em: https://www.caubr.gov.br/wp-content/uploads/2017/10/CAPACIDADES1.pdf. Acesso em: 15 de fevereiro de 2024.

EMENDA Nº        - SUBSTITUTIVO

(Do Sr. Deputado Thiago Manzoni)

Ao PROJETO DE LEI Nº 793, DE 2023, que altera a Lei nº 1.170, de 24 de julho de 1996, que "institui o instrumento jurídico da outorga onerosa do direito de construir no Distrito Federal".

Dá-se ao Projeto de Lei n.º 793, de 2023, a seguinte redação: 

Altera a Lei nº 1.170, de 24 de julho de 1996, que "institui o instrumento jurídico da outorga onerosa do direito de construir no Distrito Federal.

A CÂMARA LEGISLATIVA DO DISTRITO FEDERAL decreta:

Art. 1º A Lei nº 1.170, de 24 de julho de 1996, passa a vigorar com as seguintes alterações e acréscimos introduzidos por esta Lei:

I – O art. 2º, §§ 1º e 2º, da Lei nº 1.170, de 1996, passam a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 2º A outorga onerosa do direito de construir – Odir constitui contrapartida pelo aumento do potencial construtivo de lote ou projeção.

§ 1º O coeficiente de aproveitamento básico corresponde ao potencial construtivo definido para o lote ou projeção, outorgado gratuitamente.

§ 2º O coeficiente de aproveitamento máximo representa o limite máximo do potencial construtivo definido para o lote ou projeção, podendo a diferença entre os coeficientes máximo e básico ser outorgado onerosamente.” (NR)

II – O caput do art. 4º da Lei nº 1.170, de 1996, passa a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 4º A comprovação do pagamento relativo à outorga onerosa de direito de construir deve ser exigida antes da expedição da Carta de Habite-se, cujo débito é lançado quando da habilitação do projeto arquitetônico e solicitação do interessado.” (NR)

III – O art. 4º da Lei nº 1.170, de 1996, passa a vigorar acrescido dos seguintes parágrafos:

“§ 1º O empreendedor deve recolher o valor da Odir no prazo de até 30 (trinta) dias após a manifestação de concorrência do interessado referente ao valor apurado, podendo solicitar o parcelamento em até 12 (doze) parcelas mensais e sucessivas.

§ 2º Em caso de parcelamento da Odir, a emissão do Alvará de Construção fica condicionada ao pagamento da primeira parcela e, se o caso, das demais eventualmente vencidas até a data de sua expedição.

§ 3º A liberação da Carta de Habite-se fica condicionada à quitação do débito relativo ao valor integral da Odir.

§ 4º A parcela não paga até o dia do vencimento será acrescida de:

I – multa incidente sobre o valor devido e calculada nos mesmos percentuais aplicáveis aos créditos vencidos de natureza não tributária de competência do Distrito Federal recolhidos com atraso;

II – pagamento de juros de mora, nos mesmos percentuais aplicáveis aos créditos vencidos de natureza não tributária de competência do Distrito Federal recolhidos com atraso.

§ 5º Observado o direito de defesa do interessado, a falta de pagamento de 3 (três) parcelas consecutivas, ou de 1 (uma) parcela por mais de 90 (noventa) dias, acarretará o cancelamento do parcelamento e do acréscimo do potencial construtivo, conforme estabelecido em regulamento, com possibilidade de restituição do valor pago na forma da legislação específica.

§ 6º Não sendo possível, o cancelamento previsto no § 5º, o saldo devedor remanescente será inscrito na Dívida Ativa do Distrito Federal e serão adotadas as providências legais para cobrança.

§ 7º O Poder Público pode atribuir desconto sobre o valor total da outorga na hipótese de o empreendedor optar pelo pagamento à vista da ODIR, na forma do regulamento.” (NR)

IV – O art. 5º da Lei nº 1.170, de 1996, passa a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 5º O valor a ser pago pela Odir é calculado pela fórmula VLO = (VAE / CB) * (CA – CB) * Y, onde:

(...)

IV – CA é o coeficiente de aproveitamento adquirido pelo projeto arquitetônico habilitado, limitado ao coeficiente de aproveitamento máximo do lote ou projeção;

(...)

§ 1º O VAE é o valor do lote ou projeção constante da tabela de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU do exercício em que o cálculo da Odir seja elaborado, sendo considerado, para tanto, o valor atualizado do terreno, contemporâneo ao tempo do recolhimento da outorga, incluindo a valorização imobiliária decorrente do desenvolvimento urbano local, sem o cômputo de eventual construção erigida no imóvel.

§ 2º CA-CB é a diferença entre o coeficiente de aproveitamento adquirido pelo projeto arquitetônico habilitado e o coeficiente de aproveitamento básico do lote ou projeção.

§ 3º Para projetos de modificação em que a edificação existente já tenha sido objeto de Odir, considera-se coeficiente básico (CB) aquele adquirido pelo licenciamento anterior.

§ 4º Para projetos de modificação em que o lote ou projeção não possuía potencial construtivo definido na legislação vigente à época do licenciamento, considera-se coeficiente básico (CB) o potencial construtivo utilizado pela edificação já licenciada, se maior que o previsto na legislação atualmente vigente para o lote ou projeção.

§ 5º Para projetos de modificação em que o lote ou projeção possuía potencial construtivo definido na legislação vigente à época do licenciamento superior ao disposto na legislação atualmente vigente, considera-se coeficiente básico (CB) o potencial construtivo utilizado pela edificação já licenciada.

§ 6º Para os casos previstos nos §§ 4º e 5º, caso o potencial construtivo utilizado pela edificação já licenciada seja superior ao CM previsto na legislação atualmente vigente, então o CB e o CM do lote ou projeção terão, para fins de cálculo, o mesmo valor que o potencial construtivo licenciado para o lote ou projeção.

§ 7º Fica estabelecida, em todo o Distrito Federal, a aplicação do índice “Y” no valor máximo de 0,02 até que se aprove Lei, de iniciativa do Poder Executivo, adequando a cobrança da ODIR às particularidades de cada região administrativa, refletindo o custo real do impacto da construção adicional na infraestrutura urbana e nos serviços públicos.

§8º O regulamento definirá parâmetros gerais objetivos para aferição do valor atualizado do terreno de que trata o §1º deste artigo.” (NR)

V – O §1º do art. 7º da Lei nº 1.170, de 1996, passa a vigorar com a seguinte alteração:

“§ 1º Nos casos consolidados até a data de publicação desta Lei, a regularização será solicitada no prazo máximo de cento e oitenta dias, após notificação pelo órgão gestor de planejamento urbano e territorial.” (NR)

Art. 2º As alterações previstas nesta Lei aplicam-se aos processos administrativos em curso pendentes de pagamento de Odir.

Art. 3º Os valores fixados na Lei específica para o coeficiente de ajuste “Y” devem ser submetidos a avaliação quinquenal do impacto da cobrança da ODIR para a promoção do desenvolvimento urbano.

Art. 4º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

Sala das Comissões, na data da assinatura eletrônica.

Deputado Thiago Manzoni

Relator

Folha de votação

Projeto de Lei nº 793/2023

Altera a Lei nº 1.170, de 24 de julho de 1996, que "institui o instrumento jurídico da outorga onerosa do direito de construir no Distrito Federal".

Assinam e votam o parecer os(as) Deputados(as):

Resultado 

3ª Reunião Ordinária realizada em  23/04/2024.

AO SACP

Para continuidade de tramitação. Parecer da CCJ aprovado em 23/04/2024.

Brasília, 23 de abril de 2024 

TIAGO PEREIRA DOS SANTOS

Consultor Legislativo - Área: Constituição e Justiça

Recebido PL 793/2023 da CAF, CDESCTMAT e CCJ. Pendente parecer da CEOF.

Brasília, 25 de abril de 2024 

RAYANNE RAMOS DA SILVA

Analista Legislativa

subemenda ADITIVA

(Autoria: Deputados Eduardo Pedrosa e Wellington Luiz)

Subemenda à Emenda nº 3 (Substitutivo) ao Projeto de Lei nº 793/2023, que “Altera a Lei nº 1.170, de 24 de julho de 1996, que "institui o instrumento jurídico da outorga onerosa do direito de construir no Distrito Federal".”

Acrescente-se o seguinte inciso VI ao Art. 1º do Substitutivo:

VI – O art. 8º-C da Lei nº 1.170, de 1996, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso:

“III – registradas a partir de 16 de janeiro de 2019, desde que seja utilizado o coeficiente de aproveitamento máximo original.”

JUSTIFICAÇÃO

O dispositivo estabelece que as unidades imobiliárias registradas a partir de 16 de janeiro de 2019 (data de vigência da Lei Complementar 948/2019) serão isentas de ODIR, desde que respeitem o planejamento urbano estabelecido inicialmente para aquela região. Dessa forma, protege-se a integridade das diretrizes de planejamento urbano ao mesmo tempo em que se concede um benefício econômico aos empreendimentos, incentivando-os a seguir os parâmetros originais estabelecidos pelo poder público.

Sala das Comissões, em 

EDUARDO PEDROSA

Deputado Distrital

WELLINGTON LUIZ

Deputado Distrital

SUBemenda MODIFICATIVA

(Autoria: Deputado ROBÉRIO NEGREIROS)

Subemenda à Emenda nº 3 apresentada ao Projeto de Lei nº 793/2023, que “Altera a Lei nº 1.170, de 24 de julho de 1996, que "institui o instrumento jurídico da outorga onerosa do direito de construir no Distrito Federal".”

Dê-se ao § 7º do art. 5º da Lei nº 1.170, de 24 de julho de 1996, que se pretende acrescentar pelo art. 1º, inciso IV, da Emenda Substitutiva nº 3, a seguinte redação:

Art. 1º ...

...

IV – ...

“...

§ 7º Fica estabelecida, em todo o Distrito Federal, a aplicação do índice “Y” no valor de 0,20 até que se aprove Lei, de iniciativa do Poder Executivo, adequando a cobrança da ODIR às particularidades de cada região administrativa, refletindo o custo real do impacto da construção adicional na infraestrutura urbana e nos serviços públicos.

 ...” 

 JUSTIFICAÇÃO

Após deliberação do Colégio de Líderes realizada nesta segunda-feira, dia 30 de setembro, decidiu-se o reestabelecimento do índice “Y” no valor de 0,20, uma vez que os demais índices apresentados em emendas não observaram o impacto orçamentário e financeiro, além de poder ser fator de aumento de irregularidades no ordenamento do Distrito Federal.

Assim, esta Liderança do Governo apresenta a presente subemenda com o índice originalmente encaminhado pela Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Habitação – SEDUH, via Mensagem n° 294/2023 do Gabinete do Governador. 

Deputado ROBÉRIO NEGREIROS

LÍDER DO GOVERNO