EMENDA Nº      (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 3º a seguinte redação:

Art. 3º Para os fins desta Lei Complementar, parcelamento do solo urbano é a divisão da gleba em unidades juridicamente independentes, mediante aprovação por ato do Chefe do Poder Executivo.

JUSTIFICAÇÂO

No art. 3º, o parcelamento do solo urbano é definido como “a divisão da gleba em unidades juridicamente independentes, mediante aprovação de projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal”.

Entendemos que a aprovação do projeto de urbanismo pelo órgão competente é apenas uma das etapas do processo de apreciação do parcelamento urbano, conforme disposto no art. 22 do próprio PLC:

I – a aprovação preliminar do projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal;

II – a deliberação sobre a proposta de parcelamento do solo urbano pelo Conselho de Planejamento Urbano do Distrito Federal – Conplan;

III – a aprovação técnica final do projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal;

IV – a aprovação do parcelamento do solo por ato do Chefe do Poder Executivo;

V – a expedição da licença urbanística.

Observa-se que a aprovação final do parcelamento urbano depende, na verdade, de ato do Governador – ato esse que convalida todo o processo.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

 Relator

EMENDA Nº      (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 6º, I, a seguinte redação:

Art. 6º................

I – respeitar a faixa não edificável de, no mínimo, 5 metros de cada lado, a contar dos limites das faixas de domínio previstas nas normas do Sistema Rodoviário do Distrito Federal;

...........................

JUSTIFICAÇÂO

Observamos que a expressão “de área” deve ser suprimida, para correção de equívoco no art. 6º, I, que se refere à largura da faixa não edificável

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº       (ADITIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Insira-se o seguinte § 2º ao art. 12:

Art. 12................

............................

§ 2º O condomínio de lotes que se enquadre na hipótese do § 1º fica condicionado à contrapartida de que trata o art. 21 e à oferta de áreas, fora dos limites da poligonal da área privativa, de que trata o art. 14.

JUSTIFICAÇÂO

O art. 12 trata do condomínio de lotes, forma de ocupação do solo reconhecida pela Lei nº 6.766/1979 a partir das alterações promovidas pela legislação de regularização fundiária urbana, a Lei federal nº 13.465/2017.

No condomínio de lotes, as áreas comuns são, de fato, privativas. É diferente do loteamento de acesso controlado, em que deve haver uma outorga para o uso privativo do espaço público, que se encontra cercado, sem a possibilidade de restringir o acesso daqueles que se identificarem. 

O art. 14 do PLC é bastante claro ao determinar que, nos casos em que o parcelamento contemplar a criação de condomínio de lotes, as áreas destinadas à implantação de equipamento urbano e comunitário e aos espaços livres de uso público devem estar situadas fora dos limites da poligonal da área privativa e de propriedade comum aos condôminos. Ou seja, trata-se de um novo parcelamento, e não da transformação de lotes já registrados em condomínio de lotes.

A oferta de áreas fora dos limites do cercamento é uma espécie de compensação ou contrapartida pelos impactos urbanísticos e pela privatização das ruas, calçadas e praças, espaços que não poderão ser usufruídos pela coletividade. A medida se fundamenta na Lei federal nº 6.766/1979, que determina que, desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo (art. 22).

A seu turno, o art. 12 do PLC permite a constituição de condomínio de lotes não apenas em caso de um novo parcelamento do solo, mas também a partir de lotes já criados e registrados. Contudo, silencia em relação a vários aspectos inerentes à transformação pretendida. Não fica claro se o dispositivo trata da conversão de lotes registrados e já alienados em unidades autônomas de um condomínio (hipótese de regularização de loteamentos fechados já consolidados) ou se a constituição do condomínio ocorreria de forma similar ao reparcelamento. O art. 12, bem como todo o Capítulo III do Título I, silencia também quanto à desafetação e transferência de domínio das áreas que deixariam de ser públicas em decorrência da criação do condomínio, tema que deve ser tratado em lei.

De qualquer forma, privilegiando os princípios da isonomia e da justa distribuição dos benefícios e dos ônus decorrentes do processo de urbanização, entre outros da política urbana, é imprescindível que a contrapartida prevista no art. 14 também se aplique aos condomínios de lotes constituídos a partir de lotes registrados.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº      (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 21 a seguinte redação:

Art. 21. Será exigida contrapartida pelo impacto urbanístico como condição de aprovação do projeto de urbanismo pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano, conforme estipulado em lei específica.

§ 1º...........................

..................................

V – a existência de cercamento no parcelamento urbano.

§ 2º Lei específica estabelecerá a forma de pagamento e os critérios objetivos para fixação do valor da contrapartida, limitando-se a 3% do valor da infraestrutura do parcelamento, exceto no caso dos condomínios de lotes, em que o percentual se limita a 6% do valor total da infraestrutura.

.................................

JUSTIFICAÇÂO

A proposta contempla modificação do caput e do § 2º e inclusão do inciso V.

O art. 21 trata da contrapartida pelo impacto urbanístico decorrente do parcelamento do solo, uma importante e meritória inovação do PLC. Contudo, o tema encontra-se superficialmente disposto na proposição, que delega a futuro regulamento o estabelecimento de regras que inovam o direito e criam obrigações a particulares, com critérios de incidência e base de cálculo ainda desconhecidos. Assim, considerando a relevância do tema, entende-se que o detalhamento da contrapartida, na qualidade de instrumento urbanístico, deve ser objeto de lei específica, como ocorre com outros instrumentos urbanísticos.

Uma lei específica poderá contemplar ainda, de forma adequada, as peculiaridades inerentes aos condomínios de lotes, cujo impacto no entorno urbano imediato tende a ser potencializado em razão dos cercamentos, que restringem a circulação e a utilização do espaço público e promovem grandes transformações na paisagem urbana. 

Acatando sugestão apresentada pelo Instituto de Arquitetos do Brasil, Departamento do Distrito Federal – IAB-DF, propomos a inclusão do inciso V “a existência de cercamento no parcelamento urbano” como critério para o cálculo da contrapartida pelo impacto urbanístico do parcelamento, considerando os impactos negativos da tipologia do condomínio horizontal fechado para o espaço urbano e para a coletividade, envolvendo aspectos como aumento da segregação socioespacial; aumento dos níveis de fragmentação e dispersão urbana; maior insegurança para usuários dos espaços públicos imediatamente vizinhos; diminuição da qualidade urbana dos espaços públicos limítrofes e criação de barreiras à mobilidade urbana.

A majoração da contrapartida para a tipologia de condomínio de lotes com cercamento, proposta com a inclusão do trecho “exceto no caso dos condomínios de lotes, em que o percentual se limita a 6% do valor total da infraestrutura” no § 2º, pode servir para desestimular sua implantação e compensar os impactos negativos.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº      (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 21, § 3º, a seguinte redação:

Art. 21. ............

..........................

§ 3º Não se aplica a contrapartida, prevista neste artigo, nos casos de programas habitacionais de interesse social.

.........................

JUSTIFICAÇÂO

A redação do parágrafo delega ao regulamento o estabelecimento de exceções ao pagamento da contrapartida pelo impacto urbanístico de modo amplo e indefinido. Entende-se que tal obrigação ou sua dispensa deve constar em lei, a fim de não apenas mitigar discricionariedades, mas também de não afastar o Poder Legislativo do crivo quanto ao benefício de não pagamento da contrapartida. Desse modo, propomos a supressão do trecho final, especialmente a expressão “em situações específicas”, de modo a excepcionar tão somente os programas habitacionais de interesse social.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº      (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 21, § 7º, a seguinte redação:

Art. 21. ............

..........................

§ 7º A conversão da contrapartida pelo impacto urbanístico destinada ao Fundhis em unidades imobiliárias situadas em outro empreendimento é definida no regulamento desta Lei Complementar, observado o art. 56 desta Lei Complementar.

.........................

JUSTIFICAÇÂO

Na hipótese de conversão da contrapartida pecuniária pelo impacto urbanístico destinada ao Fundhis em unidades imobiliárias destinadas ao órgão executor da política habitacional de interesse social (prevista no § 6º), é necessário que essas habitações possuam, averbada às suas matrículas, a destinação e a restrição de comercialização constantes no art. 56 do PLC. Trata-se de importante medida que visa à manutenção de famílias de baixa renda nesses imóveis. Portanto, propomos ajuste do § 7º para inclusão de remissão ao art. 56 do PLC.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº       (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 23, caput e I a V, a seguinte redação:

Art. 23. A aprovação preliminar do projeto de urbanismo de parcelamento do solo depende do cumprimento das seguintes etapas:

I – comprovação da propriedade da gleba;

II – apresentação do levantamento topográfico;

III – consultas sobre interferências e viabilidade do parcelamento;

IV – emissão de diretrizes urbanísticas;

V – apresentação do projeto de urbanismo

...............

JUSTIFICAÇÂO

Nos termos do § 4º do próprio art. 23, as etapas listadas nos incisos do caput são de responsabilidade exclusiva do parcelador, ressalvado o disposto no inciso IV (as diretrizes urbanísticas são emitidas pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano). Assim, os incisos não tratam das etapas que compreendem a aprovação, mas sim de requisitos a serem cumpridos para a aprovação preliminar.

Dessa maneira, propomos alteração do caput do art. 23 e seus incisos, a fim de aprimorar sua redação:

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator

EMENDA Nº       (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 25, caput, a seguinte redação:

Art. 25. A proposta de parcelamento do solo urbano será submetida à deliberação do Conplan, após manifestação favorável do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal.

.........................

JUSTIFICAÇÂO

Necessário ajuste do caput para evitar interpretações indevidas. Nos termos do PLC, a manifestação do Conplan ocorrerá após a aprovação preliminar do projeto de urbanismo, e não após a “manifestação técnica e conclusiva favorável”, na medida em que essa ocorrerá em momento posterior, quando da aprovação técnica prevista no art. 28. Assim, propõe-se o ajuste de redação.

Sala das Comissões, em

Deputado HERMETO

Relator