PARECER Nº            , DE 2024 

Projeto de Lei nº 1014/2024

Da COMISSÃO DE ASSUNTOS FUNDIÁRIOS ao PROJETO DE LEI Nº 1.014, de 2024, que “dispõe sobre a implementação de medidas de segurança em condomínios residenciais no âmbito do Distrito Federal e dá outras providências.”

AUTOR(A): Deputado Iolando

                                                                                   RELATOR(A): Deputado Daniel Donizet

I - RELATÓRIO 

Submete-se à apreciação desta Comissão de Assuntos Fundiários – CAF o Projeto de Lei (PL) nº 1.014, de 2024, que dispõe sobre a implementação de medidas de segurança em condomínios residenciais no âmbito do Distrito Federal e dá outras providências, de autoria do Deputado Iolando. 

Sendo assim, para tratar da temática, o PL compõe-se de 8 (oito) artigos e estabelece, em seu art. 1º, que todos os condomínios residenciais localizados no Distrito Federal devem adotar medidas de segurança adequadas para prevenir e combater acidentes em suas dependências, bem como garantir a acessibilidade e a promoção da inclusão social e mobilidade para pessoas com deficiência.

Na sequência, no art. 2º, são listadas, de forma não taxativa, medidas de segurança que devem ser observadas, tais quais: instalação de sistemas de alarme e câmeras de segurança nas áreas comuns; a implementação de piso antiderrapante em áreas molhadas; o cercamento de áreas potencialmente perigosas; a manutenção periódica de equipamentos de segurança; a realização de treinamentos regulares com moradores e funcionários sobre procedimentos de emergência e evacuação; a adoção de medidas específicas de segurança para proteção de crianças e idosos; bem como a garantia de acessibilidade para pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida.

Por sua vez, o art. 3º trata da responsabilidade do síndico, ou da administração do condomínio, em assegurar a implementação e a manutenção das medidas de segurança, enquanto o art. 4º lista as penalidades aplicáveis em caso de descumprimento da norma – advertência, multa e demais sanções administrativas, civis e criminais aplicáveis. 

Os artigos que se seguem tratam do prazo de 180 (cento e oitenta) para os condomínios se adequarem às disposições estabelecidas (art. 5º) e da fiscalização do cumprimento da Lei pelos órgãos competentes do Governo do Distrito Federal (art. 6º).

Como de praxe, seguem dispositivos com cláusula de vigência (art. 7º) e revogação de disposições em contrário (art. 8º).

Na justificação, o autor do projeto defende a necessidade de se estabelecer padrões de segurança e acessibilidade nos condomínios residenciais do Distrito Federal com o intuito de prevenir acidentes e de garantir a integridade física de todos os condôminos, com atenção especial às crianças, idosos e pessoas com deficiência. 

Em sua argumentação, traz dados que apontam a relação entre o compromisso com a qualidade de vida da população do Distrito Federal e o foco do PL em unidades multifamiliares: o Censo 2022 do IBGE aponta que 66,14% da população da capital vive em apartamentos.

Ademais, trazendo números e projeções, defende que a iniciativa pode mitigar os altos gastos associados a acidentes, sobretudo com afogamentos, custeados pelos cofres públicos. 

O Projeto de Lei, foi distribuído a esta CAF e à Comissão de Assuntos Sociais (CAS), para análise de mérito; à Comissão de Economia, Orçamento e Finanças (CEOF), para análise de mérito e admissibilidade; e à Comissão de Constituição e Justiça (CCJ), para análise de admissibilidade.

No prazo regimental, não foram apresentadas emendas ao projeto em análise.

É relatório.

II - VOTO DO RELATOR

De acordo com o art. 68, I, “c”, “g” e “i”, do Regimento Interno da Câmara Legislativa do Distrito Federal, compete a esta Comissão de Assuntos Fundiários analisar e emitir parecer sobre o mérito de proposições que tratem de normas gerais de construção, habitação e direito urbanístico.

Primeiramente, esclarece-se que o mérito da matéria será examinado unicamente no que tange à conveniência e oportunidade, nos limites da temática abrangida por essa comissão. Destarte, dispositivos que demandem análises detalhadas de constitucionalidade, legalidade, juridicidade e adequação orçamentária/financeira serão excluídos do presente parecer em face da competência das demais comissões pelas quais o PL tramitará (CEOF e CCJ). 

Logicamente, deve-se dizer que, para guardar coerência com as mudanças propostas doravante, algumas pequenas sugestões foram adiantadas para prezar a boa técnica legislativa, mormente em relação aos aspectos redacionais, de clareza e coesão, ou diante de evidentes incongruências.   

Retomando o parecer aqui abordado, de forma resumida, tem-se que o PL em análise pretende implementar medidas de segurança em condomínios residenciais no âmbito do Distrito Federal.

Desse modo, considerando neste ponto da discussão o objetivo maior do PL, defende-se que a proposição aqui apresentada se mostra meritória no sentido de que prevê formas de promover, no Distrito Federal, a criação de espaços comuns – no caso, condomínios residenciais - mais seguros, inclusivos e acessíveis.

No que toca à harmonia com o arcabouço legal existente, esclarece-se que, com o fim de avaliar se há qualquer óbice ou contradição com o ordenamento vigente que possa prejudicar a conveniência ou a oportunidade da proposta, confrontou-se o PL com normativas afetas à: construção de edificações (Código de Obras e Edificações do Distrito Federal – COE/DF, Lei nº 6.138, de 26 de abril de 2018; e sua regulamentação pelo Decreto nº 43.056, de 03 de março de 2022), condomínios em edificações (Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964), acessibilidade (Lei nº 10.098, de 19 de dezembro de 2000, e Decreto nº 5.296, de 2 de dezembro de 2004), bem como regras específicas de prevenção e combate a  incêndios em edificações (Lei nº 13.425, de 30 de março de 2017) e de segurança em piscinas (Lei nº 14.327, de 13 de abril de 2022).

Dito isso, entende-se que o PL está alinhado com os balizamentos gerais das normativas supracitadas, preocupando-se, dentro do universo de possibilidades das edificações em espaços comuns, em estabelecer, de forma clara, quais são as medidas de segurança que os condomínios residenciais devem obedecer.

À vista disso, procurando dar efetividade ao escopo principal do projeto, trazemos algumas considerações que resultam em sugestões para o aprimoramento do texto, todas reunidas no substitutivo apresentado em anexo ao final deste parecer. 

Assim, respeitando a sequência lógica do PL, preliminarmente, apontam-se dois reparos ao art. 1º. Primeiro, no caput, sugere-se que esse reflita de forma mais precisa o âmbito de aplicação da Lei – o que, por óbvio, acarreta a transposição do texto original para outro dispositivo, aqui realocado para o caput do art. 2º. 

Por segundo, assinala-se que o texto original é lacunoso ao não trazer o conceito do termo “condomínio residencial”, cerne sobre o qual se constrói toda a proposta. Destarte, para aperfeiçoar a compreensão do texto legal e delimitar de forma mais precisa o seu domínio de aplicação, sugere-se adicionar sua definição no parágrafo único do art. 1º do PL substitutivo. Quanto ao texto substituído (parágrafo único do art. 1º do texto original), entende-se que a natureza do conteúdo desse dispositivo – listar itens obrigatórios de segurança a serem implementados – permite que esse seja diluído no art. 2º, que trata desse mesmo assunto. 

Desse modo, para facilitar a compreensão das propostas, apresentam-se, primeiramente, apenas as mudanças relativas ao art. 1º:

 Adentrando o art. 2º, além das mudanças acarretadas pela nova redação do art. 1º e a consequente transposição do texto original, tecem-se algumas considerações com a pretensão de maior robustez ao texto legal.

Nesse sentido, a primeira delas tem o propósito de garantir um maior entrelaçamento do PL com atos normativos correlatos, de forma a: (1) adequar a sua redação com o vocabulário/conteúdo das normas vigentes – por exemplo, inclusão do termo “pessoas com mobilidade reduzida” no caput e (2) adicionar, de forma oportuna, ao longo do texto, a remissão à legislação pertinente, bem como às normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT. 

Quanto a esse último ponto, normas da ABNT, deve-se ter em mente que devido ao caráter técnico de determinados parâmetros, optou-se pela citação de padrões mínimos de segurança que, para serem perfeitamente obedecidos, devem ser complementados pelas normas técnicas vigentes – estabelecidas por meio de critérios científicos que podem ser revistos e constantemente aperfeiçoados de forma externa ao processo legislativo. 

Uma segunda consideração, que se destaca pela importância da temática, trata especificamente das medidas de segurança em piscinas. Conforme dados da Sociedade Brasileira de Salvamento Aquático (Sobrasa), a principal causa de morte de crianças entre 1 e 4 anos é o afogamento, sendo que 50% desses casos ocorre em piscinas 1. Situação que, conforme a Sobrasa, deve ser pensada sob o foco da prevenção, sobretudo por meio da instalação de mecanismos que evitem a sucção de partes humanas e do cercamento das piscinas com grades de proteção adequadas. Nessa direção, procurando fornecer contornos que orientem de forma mais explícita a construção, a instalação e o funcionamento de piscinas seguras, um novo inciso, e suas respectivas alíneas, foi adicionado (art. 2º, IV, do PL substitutivo).

Ainda que de menor extensão, também se sugere um pequeno retoque no inciso VI do art. 2º (em sua redação original), que prevê a proibição da permanência de crianças e idosos desacompanhados em áreas comuns potencialmente perigosas. Ainda que muitos idosos necessitem de auxílio em suas atividades rotineiras, não se pode considerar que todo idoso demande acompanhamento. Para corrigir tal inconsistência, sugere-se a substituição do termo “idoso” por “indivíduos que necessitam de assistência de outra pessoa” com o fim de abranger todos aqueles que possuam qualquer incapacidade/dificuldade que, quando desacompanhados, possam ter sua segurança em risco em determinados ambientes. 

Uma última observação ao art. 2º, acompanhando o caminho traçado por outras leis estaduais/municipais (vide Lei nº 13.541, de 24 de março de 2003, da Prefeitura de São Paulo) que tratam sobre vigilância por meio de câmeras, acrescentou-se um parágrafo indicando a obrigatoriedade de placas que informem sobre a filmagem do ambiente (§1º). 

Sendo assim, agrupando todas as sugestões acima discutidas, segue proposta de redação ao art. 2º:

Na sequência, no que toca às penalidades impostas pelo não cumprimento das disposições da Lei, entende-se que um novo inciso deva ser listado no art. 4º para incluir a interdição parcial ou total das áreas comuns do condomínio - possibilidade que é citada no texto original, de forma descontextualizada, somente no art. 6º. 

Por conseguinte, como resultado da alteração supramencionada, para prezar a tempestividade da discussão, clarifica-se que o art. 6º teve: (1) sua redação ajustada e, (2) devido a afinidade temática com o art. 4º, sua localização transposta - o que, por lógico, acarretou a renumeração dos dispositivos no PL substitutivo.

No mais, ainda no art. 4º, sugere-se que as multas não sejam limitadas a infrações de caráter grave, mas, sim, que guardem proporcionalidade com sua gravidade e reincidência. Desse modo, segue:

Dando seguimento à análise do PL, também se chama atenção para o exíguo prazo de 180 (cento e oitenta) dias, a contar da data de publicação da Lei, para os condomínios residenciais se adequarem às disposições estabelecidas (art. 5º do PL original). Considerando a natureza das obras a serem realizadas, os aspectos jurídicos próprios das decisões condominiais e, inclusive, a repercussão financeira dessas medidas para os condôminos, entende-se que o prazo assinalado não é proporcional à capacidade de resposta desses institutos. Sendo assim, utilizando como referências normativas que tratam de obras e reformas em edificações de uso coletivo (vide Decreto nº 5.296, de 2 de dezembro de 2004, que trata de acessibilidade), sugere-se o prazo de 24 (vinte e quatro) meses. 

Nesse mesmo diapasão, procurar mecanismos para a efetiva implementação das medidas propostas, bem como aumentar sua aderência com o estabelecido no COE/DF, recomenda-se a inserção de um novo comando ditando a obrigatoriedade de atestar o cumprimento das regras de segurança e acessibilidade para emissão de carta de habite-se ou habilitação equivalente. Isso posto, segue:

Por derradeiro, avançando para os artigos finais do PL, como de costume, sugere-se a adição de um artigo prevendo a regulamentação da Lei pelo Poder Executivo, tal como segue:

III – CONCLUSÃO

Diante do exposto, no âmbito desta Comissão de Assuntos Fundiários, manifestamos voto pela APROVAÇÃO do Projeto de Lei nº 1.014, de 2024, na forma do substitutivo em anexo. 

Sala das Comissões, em 

1https://agenciabrasil.ebc.com.br/geral/noticia/2024-01/confira-principais-cuidados-para-evitar-afogamentos-no-verao

SUBSTITUTIVO AO PROJETO DE LEI Nº 1.014, DE 2024

(Do Relator) 

Dispõe sobre a implementação de medidas de segurança em condomínios residenciais no âmbito do Distrito Federal e dá outras providências.

A CÂMARA LEGISLATIVA DO DISTRITO FEDERAL decreta:

Art. 1º Esta Lei dispõe sobre a implementação de medidas de segurança em condomínios residenciais no âmbito do Distrito Federal.

Parágrafo único. Para os fins desta Lei, entende-se condomínio residencial como uma área privada destinada a fins habitacionais, composta por áreas de propriedade exclusiva e áreas de uso comum dos condôminos.

Art. 2º Fica estabelecido que todos os condomínios residenciais localizados no Distrito Federal devem adotar medidas de segurança adequadas para prevenir e combater acidentes em suas dependências, bem como para promover a inclusão social e a acessibilidade de pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida, incluindo, ao menos, as seguintes medidas de segurança:

I - a instalação de sistemas de alarme e câmeras de segurança nas áreas comuns; 

II - a implementação de piso antiderrapante em áreas molhadas, como piscinas, saunas e vestiários;

III - o cercamento de áreas potencialmente perigosas, como piscinas, poços e áreas de recreação infantil;

IV - a construção, a instalação e o funcionamento de piscinas ou similares que prevejam:

1. o uso de dispositivos de segurança contra o turbilhonamento, o enlace de cabelos e a sucção de partes do corpo humano;
2. cercas de proteção com altura e espaçamento adequados para evitar a passagem de crianças e permitir a visualização da área interna;
3. acesso à área por meio de portão com mecanismo de abertura para fora e dispositivo de fechamento e travamento automático na parte superior;
4. a disposição de equipamentos salva-vidas como boias de aro, ganchos de resgate e flutuadores;
5. obediência às normas técnicas específicas.

V – a implementação de mecanismos de proteção passiva e ativa contra incêndios, observadas as condições estabelecidas na Lei nº 13.425, de 30 de março de 2017;

VI – a instalação de guarda-corpos em locais com risco de queda;

VII - a manutenção periódica de equipamentos de segurança, como extintores de incêndio e sistemas de iluminação de emergência; 

VIII - a realização de treinamentos regulares com moradores e funcionários sobre procedimentos de emergência e evacuação; 

IX - a adoção de medidas específicas de segurança para proteção de crianças e de indivíduos que necessitam de assistência de outra pessoa, incluindo a proibição da permanência desses desacompanhados em áreas comuns potencialmente perigosas;

X - a garantia de acessibilidade para pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida, conforme legislação específica e normas técnicas de acessibilidade vigentes, em todas as áreas comuns, incluindo, mas não se limitando a rampas, elevadores adaptados, sinalização tátil e visual apropriada.

§1º Nas áreas comuns controladas por câmeras de vídeo, deverão ser afixadas placas legíveis em locais de fácil visualização informando que o ambiente está sendo filmado. 

§2º O atendimento das medidas listadas no caput desse artigo deverá observar os parâmetros estabelecidos pelo Código de Edificações do Distrito Federal - COE/DF, pela legislação pertinente e pelas normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT; 

§3º As medidas listadas no caput desse artigo não excluem quaisquer outras medidas de segurança ou acessibilidade exigidas pela legislação vigente.

Art. 3º O síndico, ou a administração do condomínio, é o responsável por assegurar a implementação e a manutenção das medidas de segurança previstas nesta Lei. 

Art. 4º O não cumprimento das disposições desta Lei sujeitará o condomínio às penalidades de:

I - advertência, para as infrações de caráter leve;

II - multa, variável de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a serem aplicadas de acordo com a gravidade do descumprimento e reincidência;

III – em casos de risco grave e iminente, interdição parcial ou total das áreas comuns do condomínio;

IV - demais sanções administrativas, civis e criminais aplicáveis.

Parágrafo único. A fiscalização do cumprimento desta Lei é exercida por órgãos competentes do Governo do Distrito Federal, que podem aplicar as penalidades previstas nesta Lei, sem prejuízo das demais normas pertinentes, em caso de descumprimento. 

Art 5º Para emissão de carta de habite-se ou habilitação equivalente e para sua renovação, quando esta tiver sido emitida anteriormente a publicação dessa Lei, devem ser observadas e certificadas as regras de segurança e acessibilidade previstas nessa Lei.

Parágrafo único. No caso de condomínios residenciais já existentes, terão esses o prazo de 24 (vinte e quatro) meses, a contar da data de publicação desta Lei, para se adequarem às disposições aqui estabelecidas.

Art. 6º O Poder Executivo regulamentará essa Lei em 180 (cento e oitenta) dias a contar da data de sua publicação.

Art. 7º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

Art. 8º Revogam-se as disposições em contrário.

 JUSTIFICAÇÃO

Considerado o mérito do PL proposto, tal como argumentado no parecer aqui discutido, o presente projeto substitutivo é apresentado com intuito de aprimorar o texto legal, sobretudo para suprir lacunas do PL original, bem como para moldar seu vocabulário/conteúdo com leis correlatas.

Assim, respeitando a sequência lógica do PL, preliminarmente, apontam-se dois reparos ao art. 1º. Primeiro, no caput, sugere-se que esse reflita de forma mais precisa o âmbito de aplicação da Lei – o que, por óbvio, acarreta a transposição do texto original para outro dispositivo, aqui realocado para o caput do art. 2º. 

Por segundo, assinala-se que o texto original é omisso ao não trazer o conceito do termo “condomínio residencial”, cerne sobre o qual se constrói toda a proposta. Destarte, para aperfeiçoar a compreensão do texto legal e delimitar de forma mais precisa o seu domínio de aplicação, sugere-se adicionar sua definição no parágrafo único do art. 1º do PL substitutivo.

Adentrando o art. 2º, além das mudanças acarretadas pela nova redação do art. 1º e a consequente transposição do texto original, tecem-se algumas considerações com a pretensão de maior robustez ao texto legal. 

Nesse sentido, a primeira delas tem o propósito de garantir um maior entrelaçamento do PL com atos normativos correlatos, de forma a: (1) adequar a sua redação à normas vigentes afins – por exemplo, inclusão do termo “pessoas com mobilidade reduzida” no caput do art. 2º e (2) adicionar, de forma oportuna, ao longo do texto, a remissão à legislação pertinente, bem como às normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT. 

Uma segunda consideração, que se destaca pela importância da temática, trata especificamente das medidas de segurança em piscinas. Conforme dados da Sociedade Brasileira de Salvamento Aquático (Sobrasa), a principal causa de morte de crianças entre 1 e 4 anos é o afogamento, sendo que 50% desses casos ocorre em piscinas 1. Situação que, conforme a Sobrasa, deve ser pensada sob o foco da prevenção, sobretudo por meio da instalação de mecanismos que evitem a sucção de partes humanas e do cercamento das piscinas com grades de proteção adequadas. Nessa direção, procurando fornecer contornos que orientem de forma mais explícita a construção, a instalação e o funcionamento de piscinas seguras, um novo inciso, e suas respectivas alíneas, foi adicionado (art. 2º, IV, do PL substitutivo).

Ainda que de menor extensão, também se sugere um pequeno retoque no inciso VI do art. 2º (em sua redação original), que prevê a proibição da permanência de crianças e idosos desacompanhados em áreas comuns potencialmente perigosas. Ainda que muitos idosos necessitem de auxílio em suas atividades rotineiras, não se pode considerar que todo idoso demande acompanhamento. Para corrigir tal inconsistência, sugere-se a substituição do termo “idoso” por “indivíduos que necessitam de assistência de outra pessoa” com o fim de abranger todos aqueles que possuam qualquer incapacidade/dificuldade que, quando desacompanhados, possam ter sua segurança em risco em determinados ambientes. 

Uma última observação ao art. 2º, acompanhando o caminho traçado por outras leis estaduais/municipais (vide Lei nº 13.541, de 24 de março de 2003, da Prefeitura de São Paulo) que tratam sobre vigilância por meio de câmeras, acrescentou-se um parágrafo indicando a obrigatoriedade de placas que informem sobre a filmagem do ambiente (art. 2º, §1º). 

Na sequência, no que toca às penalidades impostas pelo não cumprimento das disposições da Lei, entende-se que um novo inciso deva ser listado no art. 4º para incluir a interdição parcial ou total das áreas comuns do condomínio - possibilidade que é citada no texto original, de forma descontextualizada, somente no art. 6º. 

Por conseguinte, como resultado da alteração supramencionada, para prezar a tempestividade da discussão, clarifica-se que o art. 6º teve: (1) sua redação ajustada e, (2) devido a afinidade temática com o art. 4º, sua localização transposta - o que, por lógico, acarretou a renumeração dos dispositivos no PL substitutivo.

No mais, ainda no art. 4º, sugere-se que as multas não sejam limitadas a infrações de caráter grave, mas, sim, que guardem proporcionalidade com sua gravidade e reincidência.

Dando seguimento a análise do PL, também se chama atenção para o exíguo prazo de 180 (cento e oitenta) dias, a contar da data de publicação da Lei, para os condomínios residenciais se adequarem às disposições estabelecidas (art. 5º do PL original). Considerando a natureza das obras a serem realizadas, os aspectos jurídicos próprios das decisões condominiais e, inclusive, a repercussão financeira dessas medidas para os condôminos, entende-se que o prazo assinalado não é proporcional a capacidade de resposta desses institutos. Sendo assim, utilizando como referência normativas que tratam de obras e reformas em edificações de uso coletivo (vide Decreto nº 5.296, de 2 de dezembro de 2004, que trata de acessibilidade), sugere-se o prazo de 24 (vinte e quatro) meses. 

Nesse mesmo diapasão, procurar mecanismos para a efetiva implementação das medidas propostas, bem como aumentar sua aderência com o estabelecido no Código de Obras e Edificações do Distrito Federal – COE/DF, recomenda-se a inserção de um novo comando ditando a obrigatoriedade de atestar o cumprimento das regras de segurança e acessibilidade para emissão de carta de habite-se ou habilitação equivalente.

Avançando para os artigos finais do PL, como de costume, sugere-se a adição de um artigo prevendo a regulamentação da Lei pelo Poder Executivo (art. 6º do PL substitutivo).

Por derradeiro, vale reiterar que, como consequências das mudanças sugeridas, para manter a coerência lógica do texto e o correto encadeamento de ideias, alguns dispositivos foram concatenados, reordenados e passaram por ajustes redacionais.

Sala das Comissões, em 

DANIEL DONIZET

Deputado Distrital

1https://agenciabrasil.ebc.com.br/geral/noticia/2024-01/confira-principais-cuidados-para-evitar-afogamentos-no-verao#

Folha de votação

Projeto de Lei  nº 1.014/2024

Dispõe sobre a implementação de medidas de segurança em condomínios residenciais no âmbito do Distrito Federal e dá outras providências.

Assinam e votam o parecer os(as) Deputados(as):

Resultado 

4ª Reunião Extraordinária realizada em  02/10/2024.