(Da Senhora Deputada PAULA BELMONTE – CIDADANIA/DF)

Altera o item 2 e acrescenta os itens 04.1 e 04.2 ao item 4, das Normas de Edificação, Uso e Gabarito – NGB 01/86 - SGAN/S - Setores de Grandes Áreas Norte e Sul, na forma que especifica.

A CÂMARA LEGISLATIVA DO DISTRITO FEDERAL decreta:

Art. 1º Fica alterado os itens 2 e 4 da Norma de Edificação, Uso e Gabarito NGB 001/86 - SGAN/S - Setores de Grandes Áreas Norte e Sul - para centros de saúde, postos de saúde, ambulatórios, clínicas, unidades integradas (hospitais), instituições educacionais e religiosas.

Art. 2º O item 2 da Norma de Edificação, Uso e Gabarito NGB 001/86 - SGAN/S - Setores de Grandes Áreas Norte e Sul passa a vigorar com a seguinte redação:

“02. Destinação

Os Setores de Grandes Áreas compreendem os lotes destinados a Órgãos da Administração pública direta e indireta, no âmbito Federal, Estadual e Municipal; bem como instituições beneficentes, educacionais, culturais, religiosas e associações de classes, empresas de pesquisa científica, de computação ou processamento de dados, centros de saúde, postos de saúde, ambulatórios, clínicas e unidades integradas de saúde (entendido também os hospitais)."

Art. 3º Fica acrescido os itens 04.1 e 04.2 ao item 4. da Norma de Edificação, Uso e Gabarito NGB 001/86 - SGAN/S - Setores de Grandes Áreas Norte e Sul, passando a vigorar com a seguinte redação:

“04. TAXA MÁXIMA DE CONSTRUÇÃO: (Área de construção/Área do lote x 100). (1)

A taxa máxima de construção permitida é de 100% da área do lote.

04.1 O coeficiente de aproveitamento máximo de 2,5 é permitido para os seguintes usos incentivados: centros de saúde, postos de saúde, ambulatórios, clínicas e unidades integradas de saúde (entendido também os hospitais), instituições educacionais e religiosas. O coeficiente de aproveitamento básico, por sua vez, será 1, tal como consta no item 04.

04.2 A utilização do potencial construtivo exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico até o limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento máximo é autorizada mediante contrapartida definida na legislação específica que dispõe sobre o instrumento jurídico de Outorga Onerosa do Direito de Construir - Odir."

Art. 4º Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicação.

Art. 5º Revogam-se as disposições em contrário.

JUSTIFICAÇÃO

O presente Projeto de Lei Complementar tem como objetivo esclarecer o item 2 em  relação às unidades integradas de saúde (ratificar que hospitais também estão ali contemplados), bem como inserir os itens 04.1 e 04.2 na a Norma de Edificação, Uso e Gabarito 001 de 11 de junho de 1986, para propor taxa de construção máxima (atual denominação de coeficiente de aproveitamento) para atividades específicas (usos incentivados), como estabelecimentos hospitalares, estabelecimentos de ensino e templos religiosos.

A alteração das normas de edificação, uso e gabarito dos Setores de Grandes Áreas Sul e Norte vem ao encontro do compromisso e da obrigação do Poder Público com a constante necessidade de ampliação, modernização, adaptação a novas tecnologias e procedimentos em estabelecimentos específicos, como os hospitalares, de ensino e religiosos no Distrito Federal. 

Destaca-se que há inequívoco interesse público e social nas atividades desempenhadas pelos estabelecimentos acima relacionados, inclusive aqueles de natureza privada – especialmente quando atuam em alguma forma de parceria ou convênio com o Poder Público, como é o caso dos hospitais em parceria com o SUS, bem como pelo crescente número de atendimentos, empregos diretos e indiretos gerados, tributos arrecadados pelos mesmos.

Ressalta-se que as legislações locais urbanísticas de diversos regiões do País concedem incentivos às construções novas ou às reformas de hospitais, em razão da relevância da atividade, mediante a adoção de índices urbanísticos mais favoráveis, isenções ou dispensas de atendimento a determinadas exigências gerais, algo que o legislador distrital já entendeu, em outra oportunidade, pela necessidade de contar com normas que contenham índices e parâmetros urbanísticos diferenciados para estabelecimentos ligados às atividades de saúde, conforme o exemplo da Lei Complementar nº 533/2002, que alterou a NGB nº 064/89 e previu, para determinados lotes do Setor Hospitalar Sul, a taxa de ocupação de 100%; e a taxa de construção máxima de 250% da área do lote, assim como ora se propõe.

Importante destacar, também, que os imóveis localizados fora do Conjunto Tombado, já foram contemplados com a modificação da Lei de Uso e Ocupação do Solo do Distrito Federal – LUOS/19 (através da a Lei Complementar nº 948/19), que previu a diferenciação entre Coeficiente de Aproveitamento básico e máximo (art. 13) e a possibilidade de utilização do potencial construtivo acima do Coeficiente de Aproveitamento básico até o limite do máximo mediante contrapartida definida no instrumento jurídico de Outorga Onerosa do Direito de Construir – ODIR (art.54), como também se faz nesta proposta de Projeto de Lei Complementar.

Para melhor compreensão da proposta ora apresentada, vale abaixo replicar alguns conceitos sobre taxa de ocupação (TO) e o coeficiente (ou índice) de aproveitamento (CA), tão bem explanados pelo Professor Renato Saboya do curso de Arquitetura e Urbanismo da UFSC. Porém, vale ressaltar que na Norma de Edificação, Uso e Gabarito 001 de 11 de junho de 1986 o Coeficiente de Aproveitamento é nomeado como sendo a “TAXA DE CONSTRUÇÃO”, hoje, na atual legislação, equivalente ao Coeficiente de Aproveitamento:

"A legislação urbanística municipal e distrital é quem determinará os detalhes da aplicação do coeficiente de aproveitamento máximo e da taxa de ocupação máxima. Essa legislação urbanística inclui, normalmente, o plano diretor, a lei de uso e ocupação do solo e o código de obras (ou de edificações). Elas devem definir:

“Coeficiente” é um valor que multiplica outro valor, e “taxa” é a “proporção de algo geralmente expressa em porcentagem”, sendo esta uma das explicações para o uso de taxa de Construção e não coeficiente de aproveitamento, descrito na norma em tela. Em ambos os casos, referem-se a operações de multiplicação e divisão, dependendo de quais fatores são previamente conhecidos.

Geralmente tanto o “coeficiente” como as “taxas” adotados no contexto de uma lei distrital ou municipal como o plano diretor, esses índices costumam estabelecer valores máximos permitidos para cada lote contido na respectiva zona. Funcionam, assim, como parâmetros que servem de referência para o Poder Público decidir se o projeto atende ou não ao que está estabelecido no Plano Diretor no que diz respeito às características descritas por esses índices, taxas ou coeficientes.

Assim, tanto a Taxa de Ocupação e o Coeficiente de Aproveitamento máximos são normalmente usados como parâmetros urbanísticos nos zoneamentos, não sendo diferentes das normas legais e infra legais do Distrito Federal.

Taxa de Ocupação (TO)

A Taxa de Ocupação (TO) é a relação percentual entre a projeção da edificação e a área do terreno. Ou seja, ela representa a proporção do terreno sobre o qual há edificação.

Como padrão de referência, pode ser usada a seguinte imagem para se ter uma ideia do que representam taxas de ocupação diferentes.

Coeficiente de Aproveitamento (CA)

O Coeficiente (ou Índice) de Aproveitamento é a relação entre a área total construída em um terreno e a área desse mesmo terreno.

Do ponto de vista de sua aplicação enquanto parâmetro em um zoneamento, é mais comum entendermos o Coeficiente (ou Índice) de Aproveitamento máximo como um número que, multiplicado pela área do lote (daí a denominação de coeficiente), indica a quantidade máxima de metros quadrados a serem permitidos em um lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos.”

Toda esta explanação, baseada nas publicações do Professor Renato Savoya, teve como objetivo ilustrar e definir os conceitos do que se pretende alterar com esta proposta legislativa. E o ponto a se detalhar está relacionado ao Coeficiente de Aproveitamento, o qual é tratado pela da Norma de Edificação, Uso e Gabarito 001 de 11 de junho de 1986, como sendo a “Taxa Máxima de Construção”. Os conceitos abaixo, previstos na legislação, são esclarecedores:

Área Total de Construção:

- a área total de construção abrange o somatório de todas as áreas cobertas contidas pelo perímetro externo de cada pavimento (art. 100 da Lei nº 6.138/18 - COE/DF).

Coeficiente de Aproveitamento:

- o coeficiente de aproveitamento é o índice de construção que, multiplicado pela área do lote ou da projeção, estabelece o seu potencial construtivo e é definido como básico e máximo (art. 13 da LUOS/19).

Outorga Onerosa do Direito de Construir:

- a utilização do potencial construtivo exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico até o limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento máximo para a unidade imobiliária no Anexo III é autorizada mediante contrapartida definida na legislação específica que dispõe sobre o instrumento jurídico de Outorga Onerosa do Direito de Construir – Odir (art. 54 da LUOS/19).

Área Computável:

- são computadas no coeficiente de aproveitamento as áreas de construção cobertas e situadas no interior do lote ou da projeção (art. 14 da LUOS/19);

- a área computável é calculada a partir da subtração do valor correspondente ao total das áreas dedutíveis da área total de construção e deve ter valor igual ou inferior ao permitido pelo coeficiente de aproveitamento ou pela taxa máxima de construção (art. 101 do COE/DF).

Exemplificativamente, excetuam-se (são dedutíveis) do cômputo no Coeficiente de Aproveitamento (são “não computáveis”, portanto):

- nos termos do COE/DF, as áreas:

- de projeção de brises;

- de beirais, marquises ou coberturas em balanço;

- de reservatórios de água ou tratamento de esgotos, para qualquer tipo de uso;

- de subestação de energia elétrica;

- de central de gás subterrânea;

- técnicas;

- utilizadas exclusivamente para garagem;

- decorrentes de concessão de direito real de uso;

- de mezanino localizadas em shopping centers.

- nos termos da LUOS/19,as áreas destinadas:

- à guarda de veículos, circulação e manobra de veículos e circulação de pedestres;

- a galeria de construção obrigatória voltada para logradouro público;

- a elementos de proteção ou composição de fachadas e instalações técnicas;

- ao piloti de projeção, quando obrigatório;

- a subestações de energia elétrica;

- a centrais de gás.

Logo, e com base na explanação acima, passamos a ponderar que o principal objetivo da modificação da norma será ajustar a “Taxa Máxima de Construção” (Coeficiente de Aproveitamento), estabelecendo um Coeficiente de Aproveitamento Máximo, com a finalidade de aumentar o potencial construtivo das edificações existentes e novas para os usos incentivados pela presente Projeto de Lei Complementar, permitindo, com isso, o desenvolvimento de tais atividades.

Vale dizer que, em relação às edificações existentes e que atualmente observam a taxa máxima de construção de 100% da área do lote (conforme NGB 01/86), é possível que áreas dedutíveis existentes (já construídas), tais como as áreas técnicas, sejam melhor aproveitadas pelos usos incentivados, uma vez tratadas como áreas computáveis. Exemplificativamente, áreas técnicas existentes que, por força dos avanços tecnológicos, por exemplo, já não se fazem mais necessárias (ao menos não em sua totalidade), poderão ser destinadas para ocupações de maior serventia para um hospital, escola ou templo religioso, mas que perderão a característica de dedutíveis (a depender da nova destinação do espaço), sem que seja afetada a área total de construção. Desta forma, é possível vislumbrar cenário no qual uma edificação existente terá seu potencial de utilização otimizados em que implique qualquer alteração de gabarito, volumetria ou área total da edificação, não se vislumbrando impactos negativos em relação às regras de tombamento, por exemplo.

Importante não esquecer da relevância da preservação do “Conjunto Tombado” ou “Plano Piloto”, que estabelece através da Portaria nº 314/92, complementada pela Portaria nº 166/16, limites de gabarito para as edificações, preocupando-se com a volumetria em algumas situações. Nesse aspecto, cumpre lembrar que, tal como esclarece a LUOS/19, a utilização dos parâmetros de ocupação do solo está condicionada ao atendimento das restrições estabelecidas na legislação de bens tombados(art. 12, III). Logo, a preponderância das regras de tombamento asseguram a convivência harmoniosa do presente Projeto de Lei Complementar e os específicos regramentos de tombamento.

Assim sendo, o tema foco da proposta legislativa é buscar o maior aproveitamento das áreas já construídas e novas que estão por vir, sempre preservando o conjunto tombado e o plano piloto no Setor de Grandes Áreas Norte e Sul, salientando que a mesma é para atividades específicas e com interesse público inerente.

Por oportuno, consigne-se a pertinente utilização do instrumento ora proposto, pois nos termos do inciso VI, do art. 100, da Carta Política local, é de competência do Governador do Distrito Federal a prerrogativa de iniciar o processo legislativo com o objetivo de permitir o fiel cumprimento de leis.

Cumpre acrescentar, que esta proposta encontra respaldo na Legislação ora vigente do Distrito Federal, renovamos aqui a solicitação aos demais deputados para a aprovação da mesma.

Sala das Sessões, em

(assinado eletronicamente)

PAULA BELMONTE

Deputada Distrital

A Mesa Diretora para publicação (RICL, art. 153) e em seguida ao SACP, para conhecimento e providências protocolares, informando que a matéria tramitará,  em análise de mérito, na CAF (RICL, art. 68, I, “c”, “h” e “i”) e CDESCTMAT (RICL, art. 69-B,”g”, “h”, “i” e  “j”) e, em análise de admissibilidade na CEOF (RICL, art. 65, I, “a”) e CCJ (RICL, art. 63, I).

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MARCELO FREDERICO M. BASTOS

Matrícula 23.141

Assessor Especial 

À SELEG, para inclusão da Normas de Edificação, Uso e Gabarito – NGB 01/86, citada na ementa.

Brasília, 14 de abril de 2023 

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