(Do Senhor Deputado CLAUDIO ABRANTES)

Sugere ao Poder Executivo, por intermédio da Companhia de Desenvolvimento Habitacional do DF – CODHAB, viabilizar nos contratos de imóveis do Programa Habitacional do DF a possibilidade de transferência de domínio dos imóveis antes do prazo final da concessão, condicionando-a ao atendimento do disposto no art. 329, I e II, da LODF, bem como à quitação, pelo beneficiário ou comprador terceiro, das obrigações financeiras pendentes e, ainda, à devolução, ao Poder Público, de eventuais subsídios concedidos, procedendo-se a supressão do art. 11 da Lei nº 3.877, de 26 de junho de 2006, por fazer remissão ao revogado inciso III do art. 329 da Lei Orgânica do Distrito Federal, assim como alteração do art. 13, por fazer remissão à Medida Provisória nº 292, de 2006, a qual perdeu a sua eficácia no mesmo ano e não foi convertida em Lei.

A CÂMARA LEGISLATIVA DO DISTRITO FEDERAL, nos termos do artigo 143 de seu o Regimento Interno, sugere ao Poder Executivo, por intermédio da Companhia de Desenvolvimento Habitacional do DF – CODHAB, viabilizar nos contratos de imóveis do Programa Habitacional do DF a possibilidade de transferência de domínio dos imóveis antes do prazo final da concessão, condicionando-a ao atendimento do disposto no art. 329, I e II, da LODF, bem como à quitação, pelo beneficiário ou comprador terceiro, das obrigações financeiras pendentes e, ainda, à devolução, ao Poder Público, de eventuais subsídios concedidos, procedendo-se a supressão do art. 11 da Lei nº 3.877, de 26 de junho de 2006, por fazer remissão ao revogado inciso III do art. 329 da Lei Orgânica do Distrito Federal,  assim como a alteração do art. 13, por fazer remissão à Medida Provisória nº 292, de 2006, a qual perdeu a sua eficácia no mesmo ano e não foi convertida em Lei.

J U S T I F I C A Ç Ã O

A presente indicação decorre de demanda encaminhada à Unidade de Desen[R1] volvimento Urbano, Rural e[R2]  Meio Ambiente – UDA/ASSEL, que resultou no Estudo nº 597/2021 sobre matéria, o qual foi submetido à Comissão de Assuntos Fundiários (CAF), para análise de viabilidade de incorporação de transferência antecipada do domínio de imóveis nos contratos relacionados ao Programa Habitacional do Distrito Federal.

Nesse sentido, verificando o referido Estudo, pode-se constatar a existência de u[R3] ma lacuna deixada em face da revogação do inciso III do art. 329 da Lei Orgânica do Distrito Federal pela ELO nº 55/2009, motivada pela redução do prazo de transferência, que era de 10 anos e passou para 30 meses, na forma da ELO nº 13/1996, conforme se observa: 

LEI ORGÂNICA DO DISTRITO FEDERAL

[...]

Art. 329. Lei disporá sobre contratos de transferência de posse e domínio para os imóveis urbanos em programas habitacionais promovidos pelo Poder Público, observadas as seguintes condições:

I - o título de transferência de posse e de domínio, conforme o caso, será conferido a homem ou mulher, independentemente do estado civil;

II - será vedada a transferência de posse àquele que, já beneficiado, a tenha transferido para outrem, sem autorização do Poder Público, ou que seja proprietário de imóvel urbano;

III - o título de domínio somente será concedido após completados dez anos de concessão de uso.

NOVA REDAÇÃO DADA AO INCISO III DO ART. 329 PELA EMENDA À LEI ORGÂNICA Nº 13, DE 12/12/1996 – DODF DE 19/12/1996.

III - o título de domínio somente será concedido após completados trinta meses de concessão, permissão ou autorização do uso.

REVOGADO O INCISO III DO ART. 329 PELA EMENDA À LEI ORGÂNICA Nº 55, DE 26/11/09 – DODF DE 26/11/09.

                 A revogação do dispositivo foi objeto de arguição de inconstitucionalidade (ADI nº 2004 00 2 005841-9 – TJDFT), restando em aberto o prazo permitido para transferências de posse e de domínio de imóveis, tal como expresso na Lei Orgânica. 

Por essa razão, os artigos 11 e 13 da Lei nº 3.877/2006 restam prejudicados, respectivamente, por fazer remissão a dispositivo revogado na LODF, e por fundamentar procedimento com base na Medida Provisória nº 292/2006, que perdeu a sua eficácia ainda no ano de 2006, não sendo convertida em lei federal.

Maiores detalhes sobre a presente proposição podem ser vistos no correspondente Estudo da UDA/ASSEL, o qual faço integrar a esta Indicação, senão vejamos: 

“I – RELATÓRIO

A Comissão de Assuntos Fundiários, motivada por sugestão de cidadão enviada por e-mail, encaminhou à Assessoria Legislativa – ASSEL solicitação de estudo sobre a viabilidade de proposição legislativa que possibilite a devolução voluntária de imóvel concedido através de programa habitacional, com previsão de ressarcimento ao beneficiário dos valores gastos em benfeitorias. 

O cidadão argumenta que o beneficiário, almejando adquirir um imóvel melhor ou por motivo de mudança de cidade, por exemplo, é atualmente impedido de alienar a unidade antes do prazo estipulado no contrato de concessão. Sugere um procedimento de devolução com avaliação do valor de mercado do imóvel e suas benfeitorias, para disponibilização nos programas habitacionais. Havendo interessado, o valor avaliado, descontado da atualização do valor constante no contrato de concessão original, seria devolvido ao beneficiário.

A seguir, apresentamos uma breve análise da legislação pertinente ao tema e sugestão de encaminhamento da demanda.

II – ANÁLISE DA LEGISLAÇÃO VIGENTE 

A Lei nº 3.877, de 26 de junho de 2006, é o diploma que disciplina a política habitacional do Distrito Federal, com vistas à solução das carências de moradia, priorizando a população de média e baixa renda. Em relação aos contratos dos programas habitacionais, a norma prevê que, antes da transferência do domínio (propriedade) do imóvel pelo Poder Público ao beneficiário, haja cessão da posse, por meio de concessão de uso, normalmente concomitante ao financiamento da unidade. De acordo com o art. 10, enquanto não houver a transferência de domínio, é vedado ao beneficiário ceder a posse do imóvel a terceiros, através de venda, alienação, locação, comodato ou qualquer outro instrumento.

O art. 11 da referida Lei versa que o beneficiário dos programas habitacionais pode requerer o título de domínio após cumpridos os prazos estabelecidos em nossa Lei Orgânica. Ocorre que a Emenda à Lei Orgânica nº 55, de 2009, revogou o art. 329, III, da carta, que estabelecia prazo mínimo de 10 anos antes da transferência definitiva. Tal prazo havia sido reduzido para 30 meses pela Emenda à Lei Orgânica nº 13, de 1996; a alteração, contudo, foi declarada inconstitucional pela ADI nº 2004 00 2 005841-9 do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios – TJDFT, publicada no Diário de Justiça de 21/5/2007 e de 1º/6/2009.

Verifica-se, portanto, não haver na legislação distrital em vigor dispositivo que estabeleça prazo mínimo para transferência do domínio ao beneficiário. De toda forma, a Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal – CODHAB, empresa pública que executa a política de desenvolvimento habitacional em nosso território, faz constar nos contratos dos programas prazo de 10 anos antes da transmissão do domínio, durante o qual é proibida a venda, aluguel ou qualquer cessão a terceiros. Tal restrição visa a evitar que os subsídios e condições de financiamento diferenciadas sejam utilizadas de forma indevida, em busca de lucro na comercialização das unidades, desvirtuando a função social dos programas e prejudicando os que realmente necessitam. 

Contudo, em recente decisão[1], o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios – TJDFT autorizou uma beneficiária de imóvel do programa habitacional Jardins Mangueiral a vendê-lo antes do prazo de 10 anos, uma vez que o apartamento já se encontrava quitado. A sentença observou que, segundo a Lei nº 3.877, de 2006, a restrição de negociação incide apenas nos casos em que não houver ocorrido a transferência do domínio, e, uma vez cumpridas as obrigações financeiras do contrato, a transferência da propriedade já seria direito da reclamante. Segundo o magistrado, não cabe restringir a dona de dispor livremente de seu bem, afrontando o direito à propriedade. Além disso, consta que a cláusula de inalienabilidade não se encontrava averbada na matrícula do imóvel.

Tal entendimento assemelha-se às regras do programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal, instituído pela Lei federal nº 11.977, de 7 de julho de 2009, que atende famílias com renda mensal de até R$ 4.650,00, com o qual tem parceria o programa habitacional em curso no Distrito Federal, denominado Morar Bem, voltado a famílias com renda bruta de até 12 salários mínimos. Aqueles que se enquadram nas condições do programa federal podem obter condições mais vantajosas de financiamento, com prazo de até 10 anos, ou até mesmo subsídios.

Nos termos da citada Lei federal, a transmissão dos imóveis em financiamento é permitida segundo critérios diferenciados por faixas de renda. Na faixa que abrange famílias com renda mensal de até R$ 1.600,00, para qual é concedido subsídio nas parcelas, a venda antes do prazo é autorizada caso o débito seja integralmente quitado e os subsídios devolvidos. Para as faixas com renda superior, a transmissão também é permitida se o comprador efetuar pagamento, à vista ou financiado, que salde integralmente a dívida com o programa. Para todas as faixas de renda, assim como na legislação distrital, é vedada qualquer cessão da posse enquanto houver débitos com o programa.

Existem, ainda, no âmbito dos programas habitacionais, os imóveis doados pelo Distrito Federal na forma da Lei nº 4.996, de 19 de dezembro de 2012. A norma autoriza a regularização, por meio de doação, de imóveis de até 250 m² aos ocupantes de parcelamentos informais consolidados, previstos na Estratégia de Regularização Fundiária de Interesse Social do Plano Diretor de Ordenamento Territorial – PDOT, conforme disposto na Lei federal nº 11.977, de 2009. A possibilidade de 0doação foi mantida na recente Lei Complementar nº 986, de 30 de junho de 2021, que instituiu a política de regularização fundiária urbana, incorporando disposições da Lei federal nº 13.465, de 11 de julho de 2017.

A CODHAB também inclui nos contratos dos imóveis doados em ações de regularização fundiária a cláusula que proíbe a venda ou cessão por 10 anos, sendo a transmissão do domínio permitida apenas ao final desse prazo.

Destacamos que uma auditoria[2] do Tribunal de Contas do Distrito Federal – TCDF realizada em 2016 sobre a gestão dos programas empreendidos pela CODHAB apontou que os desvios ocorrem principalmente na fase de seleção dos beneficiários, havendo sido constatadas entrega de imóveis a candidatos com patrimônio incompatível com a faixa de renda declarada e ausência de prioridade às famílias de baixa renda, idosos, deficientes e vulneráveis.

III – CONCLUSÃO

Consideramos inconveniente o atual prazo inflexível de 10 anos para transferência do pleno domínio do imóvel ao beneficiário de programa habitacional, obrigando famílias de baixa renda a permanecer por longo período no mesmo endereço, ainda que não seja seu desejo ou precisem mudar-se por razões diversas.

Tal imposição estimula a informalidade e ilegalidade, e jamais logrou êxito em impedir a comercialização dos imóveis por meio de procedimentos informais, como “contratos de gaveta” ou “procurações”, pois a administração pública não dispõe de recursos para fiscalizar com rigor a situação dos milhares de imóveis concedidos.

Diante do exposto, avaliamos ser cabível encaminhar sugestão à CODHAB, através de indicação ao Poder Executivo, para que preveja nos contratos de seus programas a possibilidade da transferência de domínio dos imóveis antes do prazo final da concessão, caso haja integral quitação das obrigações financeiras pendentes, pelo beneficiário ou comprador terceiro, com devolução ao Poder Público dos eventuais subsídios concedidos. 

No caso de imóveis doados, pode-se sugerir que a transmissão do domínio seja realizada simultaneamente à doação. O importante, nesse caso, é que a seleção dos beneficiários nos processos de regularização seja criteriosa, contemplando famílias com real carência de habitação. Assim, os beneficiários ficariam livres para mudarem-se posteriormente, segundo suas necessidades e capacidades.

Como proposta alternativa, mais restritiva, poder-se-ia exigir, no processo de alienação a terceiro, a devolução integral ao Poder Público do valor do lote doado, conforme avaliação atualizada, ficando o beneficiário com direito ao valor referente às benfeitorias por ele realizadas, restante do valor negociado com o adquirente.

Quanto ao risco de desvirtuamento das funções sociais das políticas, importa ressaltar que o art. 329, II, de nossa Lei Orgânica veda a transferência de posse do imóvel àquele que, já beneficiado, a tenha transferido para outrem, sem autorização do Poder Público, ou que seja proprietário de imóvel urbano. O art. 4º da Lei nº 3.877, de 2006, estabelece requisitos rígidos para seleção dos beneficiários, vedando que se participe mais de uma vez dos programas habitacionais, salvo nas exceções previstas no parágrafo único:

Art. 4º Para participar de programa habitacional de interesse social, o interessado deve atender aos seguintes requisitos:

I – ter maioridade ou ser emancipado na forma da lei;

II – residir no Distrito Federal nos últimos cinco anos;

III – não ser, nem ter sido proprietário, promitente comprador ou cessionário de imóvel residencial no Distrito Federal;

IV – não ser usufrutuário de imóvel residencial no Distrito Federal;

V – ter renda familiar de até doze salários mínimos.

Parágrafo único. Excetuam-se do disposto nos incisos III e IV deste artigo as seguintes situações:

I – propriedade anterior de imóvel residencial de que se tenha desfeito, por força de decisão judicial, há pelo menos cinco anos;

II – propriedade em comum de imóvel residencial, desde que dele se tenha desfeito, em favor do coadquirente, há pelo menos cinco anos;

III – propriedade de imóvel residencial havido por herança ou doação, em condomínio, desde que a fração seja de até cinqüenta por cento;

IV – propriedade de parte de imóvel residencial, cuja fração não seja superior a vinte e cinco por cento;

V – propriedade anterior, pelo cônjuge ou companheiro do titular da inscrição, de imóvel residencial no Distrito Federal do qual se tenha desfeito, antes da união do casal, por meio de instrumento de alienação devidamente registrado no cartório competente;

VI – devolução espontânea de imóvel residencial havido de programa habitacional desenvolvido pelo Governo do Distrito Federal ou por meio de instituição vinculada ao Sistema Financeiro de Habitação, comprovada mediante a apresentação de instrumento registrado em cartório;

VII – nua propriedade de imóvel residencial gravado com cláusula de usufruto vitalício;

VIII – renúncia de usufruto vitalício. (grifo nosso)

Observa-se, do dispositivo transcrito, que a devolução espontânea, sem nenhum ressarcimento ao beneficiário, já é prevista na legislação, mediante instrumento registrado em cartório.

Entendemos não ser conveniente a proposta de disponibilização do imóvel que se pretende devolver como unidade passível de concessão nos programas habitacionais, com restituição ao beneficiário original do valor correspondente às benfeitorias, após o recebimento por outro interessado. Isso porque os novos beneficiários dos programas não pagam o valor dos imóveis à vista, e sim através de financiamentos em condições especiais, ou os recebem por doação. Dessa forma, a proposta acarretaria elevado impacto no orçamentário público, que somente pode ser estimado e avaliado pelos órgãos competentes do Poder Executivo.  Ademais, é imprudente o Poder Público tornar-se garantidor, para com o novo beneficiário, de benfeitorias sobre as quais não teve participação na execução.

Por fim, sugerimos, como possível proposição legislativa, alterações na Lei nº 3.877, de 2006, com revogação do art. 11, que faz referência a dispositivo revogado da Lei Orgânica, e modificação do art. 14, que faz remissão à Medida Provisória nº 292, de 26 de abril de 2006, sem eficácia desde 24/08/2006.”

Por se tratar de justo pleito, solicito respeitosamente o apoio dos pares no sentido de aprovarmos a presente indicação.

Sala das Sessões, em  22 de novembro de 2021.

Deputado CLAUDIO ABRANTES

PDT/DF

[1] Processo Judicial eletrônico nº 0721714-31.2018.8.07.0015.

[2] Disponível em https://etcdf.tc.df.gov.br/?a=consultaETCDF&f=formPrincipal&edoc=EA9737C3. Acesso em 13/09/2021.

 [R1]ent

 [R2]

 [R3]a Lacu

FOLHA DE VOTAÇÃO - CAF

3ª Reunião Extraordinária realizada em 28/06/2022.

Ao SACP para as devidas providências. Anexados Folha de Votação e Ofício nº 04/2022-CAF ao Senhor Governador. Aprovada na 3ª Reunião Extraordinária Remota de 28/06/2022.

FÁBIO FUZEIRA

Secretário - CAF

Tramitação Concluída.

Brasília, 13 de julho de 2022