CLDF

(Autoria: Deputado Pastor Daniel de Castro)

Estabelece diretrizes e critérios para a fixação do preço de alienação de imóveis públicos no âmbito de processos de Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico (REURB-E) no Distrito Federal, assegurando a modicidade, a função social da propriedade e a vedação ao enriquecimento sem causa do Estado.

A CÂMARA LEGISLATIVA DO DISTRITO FEDERAL decreta:

Art. 1º Esta Lei estabelece diretrizes para a definição do valor de alienação de imóveis públicos no âmbito de processos de regularização fundiária urbana de interesse específico (REURB-E), no Distrito Federal.

Art. 2º A avaliação dos imóveis destinados à venda direta aos ocupantes observará, obrigatoriamente, o critério do Valor da Terra Nua (VTN), vedada a inclusão de elementos que não correspondam ao valor originário do imóvel.

Art. 3º É expressamente vedada, na composição do valor de alienação:

I – a incorporação de valorização decorrente de obras de infraestrutura realizadas pelos próprios moradores, associações ou terceiros;

II – a inclusão do valor de edificações, benfeitorias ou melhorias realizadas às expensas dos ocupantes;

III – a aplicação de ágio especulativo decorrente de valorização imobiliária superveniente;

IV – a cobrança baseada exclusivamente em valor de mercado atual dissociado da realidade da formação do núcleo urbano.

Art. 4º O valor final para fins de alienação será definido com base no critério mais favorável ao ocupante, dentre os seguintes:

I – valor histórico da desapropriação da gleba originária, atualizado pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA;

II – teto estabelecido pela Planilha de Preços Referenciais (PPR) do INCRA aplicável à região do Distrito Federal;

III – outro critério técnico que assegure a modicidade do valor e a função social da propriedade.

Art. 5º A definição dos valores deverá observar os princípios:

I – da função social da propriedade;

II – da dignidade da pessoa humana;

III – da modicidade administrativa;

IV – da vedação ao enriquecimento sem causa;

V – da justiça urbanística e fundiária.

Art. 6º Esta Lei não altera a estrutura administrativa de órgãos ou entidades do Poder Executivo, limitando-se a estabelecer diretrizes normativas de natureza urbanística e patrimonial.

Art. 7º Esta Lei aplica-se aos processos de regularização fundiária em curso e futuros, respeitados os atos jurídicos perfeitos.

Art. 8º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

JUSTIFICATIVA

O presente Projeto de Lei nasce de uma realidade que há anos é conhecida por todos, mas que insiste em ser ignorada pelo Poder Público: milhares de famílias no Distrito Federal construíram, com esforço próprio, bairros inteiros, levando infraestrutura, valorização e dignidade a regiões que, originalmente, não contaram com a presença efetiva do Estado.

O que se vê hoje, no entanto, é uma inversão completa de valores. O mesmo Estado que se ausentou no passado agora retorna para cobrar, dessas mesmas famílias, o valor máximo de mercado por áreas que foram valorizadas justamente pelo investimento direto dos moradores. Trata-se de uma lógica profundamente injusta, que desconsidera a realidade da formação urbana dessas regiões e impõe um ônus excessivo à população.

Como demonstrado na argumentação técnica que fundamenta este projeto , as terras que hoje se encontram em processo de regularização foram originalmente desapropriadas como áreas rurais, por valores absolutamente incompatíveis com os preços atualmente exigidos. Ao longo do tempo, a transformação dessas áreas em núcleos urbanos consolidados não decorreu de um planejamento estatal estruturado, mas sim da ação direta da população, que arcou com custos de infraestrutura, edificações e melhorias diversas.

Diante disso, a cobrança do valor de mercado atual, sem qualquer distinção entre o valor da terra nua e a valorização decorrente do esforço dos moradores, representa, na prática, uma dupla cobrança. O cidadão paga primeiro quando investe na construção da região e paga novamente quando o Estado impõe um preço que incorpora exatamente essa valorização que ele próprio produziu. Tal prática se aproxima perigosamente do enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico brasileiro, e viola frontalmente o princípio da função social da propriedade.

O que se propõe neste projeto não é a concessão de benefício indevido, tampouco a criação de qualquer privilégio. O que se busca é a definição de um critério justo, técnico e juridicamente sustentável para a fixação do valor de alienação dos imóveis públicos no contexto da regularização fundiária. Ao adotar o conceito de valor da terra nua e referências históricas ou técnicas, como aquelas utilizadas pelo INCRA, o projeto corrige uma distorção evidente, separando aquilo que é patrimônio originário do Estado daquilo que foi efetivamente construído pelo cidadão.

Não se trata, portanto, de reduzir receita pública, mas de estabelecer o preço correto. A lógica arrecadatória não pode se sobrepor à finalidade social da política urbana. Ao contrário, a regularização fundiária com valores justos tende a ampliar a arrecadação de forma sustentável, ao permitir que milhares de imóveis passem a integrar formalmente a base tributária do Distrito Federal, gerando receita por meio de IPTU, ITBI e demais instrumentos legais.

Além disso, a proposta se insere plenamente no campo do Direito Urbanístico, matéria de competência concorrente, e encontra respaldo direto na legislação federal que disciplina a regularização fundiária urbana, a qual confere aos entes federativos a prerrogativa de estabelecer as condições de alienação de seus imóveis. Não há, portanto, qualquer inovação administrativa ou interferência na estrutura do Poder Executivo, mas sim o exercício legítimo da função legislativa de estabelecer diretrizes normativas.

A essência deste projeto é simples, mas poderosa: impedir que o Estado se beneficie da valorização produzida pelo próprio cidadão. É reconhecer que a cidade não foi construída apenas por políticas públicas, mas também — e muitas vezes principalmente — pelo esforço direto da população.

Em termos claros, o que se pretende é evitar que o morador seja obrigado a comprar novamente aquilo que já pagou ao longo de anos de investimento, trabalho e construção.

Este Projeto de Lei, portanto, não trata apenas de números ou critérios técnicos. Trata de justiça, de coerência e de respeito à realidade urbana do Distrito Federal. Trata de colocar o Estado no seu devido lugar: como garantidor de direitos, e não como agente de distorções.

Diante disso, a aprovação da presente proposta representa um passo essencial para corrigir uma injustiça histórica e assegurar que o processo de regularização fundiária cumpra, de fato, sua função social.

Sala das Sessões, …

Deputado pastor daniel de castro