(Autoria: Deputado Pastor Daniel de Castro)

Estabelece diretrizes e critérios para a fixação do preço de alienação de imóveis públicos no âmbito de processos de Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico (REURB-E) no Distrito Federal, assegurando a modicidade, a função social da propriedade e a vedação ao enriquecimento sem causa do Estado.

A CÂMARA LEGISLATIVA DO DISTRITO FEDERAL decreta:

Art. 1º Esta Lei estabelece diretrizes para a definição do valor de alienação de imóveis públicos no âmbito de processos de regularização fundiária urbana de interesse específico (REURB-E), no Distrito Federal.

Art. 2º A avaliação dos imóveis destinados à venda direta aos ocupantes observará, obrigatoriamente, o critério do Valor da Terra Nua (VTN), vedada a inclusão de elementos que não correspondam ao valor originário do imóvel.

Art. 3º É expressamente vedada, na composição do valor de alienação:

I – a incorporação de valorização decorrente de obras de infraestrutura realizadas pelos próprios moradores, associações ou terceiros;

II – a inclusão do valor de edificações, benfeitorias ou melhorias realizadas às expensas dos ocupantes;

III – a aplicação de ágio especulativo decorrente de valorização imobiliária superveniente;

IV – a cobrança baseada exclusivamente em valor de mercado atual dissociado da realidade da formação do núcleo urbano.

Art. 4º O valor final para fins de alienação será definido com base no critério mais favorável ao ocupante, dentre os seguintes:

I – valor histórico da desapropriação da gleba originária, atualizado pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA;

II – teto estabelecido pela Planilha de Preços Referenciais (PPR) do INCRA aplicável à região do Distrito Federal;

III – outro critério técnico que assegure a modicidade do valor e a função social da propriedade.

Art. 5º A definição dos valores deverá observar os princípios:

I – da função social da propriedade;

II – da dignidade da pessoa humana;

III – da modicidade administrativa;

IV – da vedação ao enriquecimento sem causa;

V – da justiça urbanística e fundiária.

Art. 6º Esta Lei não altera a estrutura administrativa de órgãos ou entidades do Poder Executivo, limitando-se a estabelecer diretrizes normativas de natureza urbanística e patrimonial.

Art. 7º Esta Lei aplica-se aos processos de regularização fundiária em curso e futuros, respeitados os atos jurídicos perfeitos.

Art. 8º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

JUSTIFICATIVA

O presente Projeto de Lei nasce de uma realidade que há anos é conhecida por todos, mas que insiste em ser ignorada pelo Poder Público: milhares de famílias no Distrito Federal construíram, com esforço próprio, bairros inteiros, levando infraestrutura, valorização e dignidade a regiões que, originalmente, não contaram com a presença efetiva do Estado.

O que se vê hoje, no entanto, é uma inversão completa de valores. O mesmo Estado que se ausentou no passado agora retorna para cobrar, dessas mesmas famílias, o valor máximo de mercado por áreas que foram valorizadas justamente pelo investimento direto dos moradores. Trata-se de uma lógica profundamente injusta, que desconsidera a realidade da formação urbana dessas regiões e impõe um ônus excessivo à população.

Como demonstrado na argumentação técnica que fundamenta este projeto , as terras que hoje se encontram em processo de regularização foram originalmente desapropriadas como áreas rurais, por valores absolutamente incompatíveis com os preços atualmente exigidos. Ao longo do tempo, a transformação dessas áreas em núcleos urbanos consolidados não decorreu de um planejamento estatal estruturado, mas sim da ação direta da população, que arcou com custos de infraestrutura, edificações e melhorias diversas.

Diante disso, a cobrança do valor de mercado atual, sem qualquer distinção entre o valor da terra nua e a valorização decorrente do esforço dos moradores, representa, na prática, uma dupla cobrança. O cidadão paga primeiro quando investe na construção da região e paga novamente quando o Estado impõe um preço que incorpora exatamente essa valorização que ele próprio produziu. Tal prática se aproxima perigosamente do enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico brasileiro, e viola frontalmente o princípio da função social da propriedade.

O que se propõe neste projeto não é a concessão de benefício indevido, tampouco a criação de qualquer privilégio. O que se busca é a definição de um critério justo, técnico e juridicamente sustentável para a fixação do valor de alienação dos imóveis públicos no contexto da regularização fundiária. Ao adotar o conceito de valor da terra nua e referências históricas ou técnicas, como aquelas utilizadas pelo INCRA, o projeto corrige uma distorção evidente, separando aquilo que é patrimônio originário do Estado daquilo que foi efetivamente construído pelo cidadão.

Não se trata, portanto, de reduzir receita pública, mas de estabelecer o preço correto. A lógica arrecadatória não pode se sobrepor à finalidade social da política urbana. Ao contrário, a regularização fundiária com valores justos tende a ampliar a arrecadação de forma sustentável, ao permitir que milhares de imóveis passem a integrar formalmente a base tributária do Distrito Federal, gerando receita por meio de IPTU, ITBI e demais instrumentos legais.

Além disso, a proposta se insere plenamente no campo do Direito Urbanístico, matéria de competência concorrente, e encontra respaldo direto na legislação federal que disciplina a regularização fundiária urbana, a qual confere aos entes federativos a prerrogativa de estabelecer as condições de alienação de seus imóveis. Não há, portanto, qualquer inovação administrativa ou interferência na estrutura do Poder Executivo, mas sim o exercício legítimo da função legislativa de estabelecer diretrizes normativas.

A essência deste projeto é simples, mas poderosa: impedir que o Estado se beneficie da valorização produzida pelo próprio cidadão. É reconhecer que a cidade não foi construída apenas por políticas públicas, mas também — e muitas vezes principalmente — pelo esforço direto da população.

Em termos claros, o que se pretende é evitar que o morador seja obrigado a comprar novamente aquilo que já pagou ao longo de anos de investimento, trabalho e construção.

Este Projeto de Lei, portanto, não trata apenas de números ou critérios técnicos. Trata de justiça, de coerência e de respeito à realidade urbana do Distrito Federal. Trata de colocar o Estado no seu devido lugar: como garantidor de direitos, e não como agente de distorções.

Diante disso, a aprovação da presente proposta representa um passo essencial para corrigir uma injustiça histórica e assegurar que o processo de regularização fundiária cumpra, de fato, sua função social.

Sala das Sessões, …

Deputado pastor daniel de castro

A Mesa Diretora para publicação (RICL, art. 295) em seguida ao SACP, para conhecimento e providências protocolares, informando que a matéria tramitará, em análise de mérito, na CAF (RICL, art. 69,III, VIII) e CDESCTMAT (RICL, art. 72, X), em análise de mérito e admissibilidade na CEOF (RICL, art. 65, II, “a”) e, em análise de admissibilidade na CCJ (RICL, art. 64, I).

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MARCELO FREDERICO M. BASTOS

Matrícula 23.141

Assessor Especial

Em prazo para apresentação de emendas, durante o período de cinco dias úteis, conforme publicação no DCL.

Brasília, 6 de abril de 2026.

JULIANA CORDEIRO NUNES

Analista Legislativo

À CAF/CDESCTMAT, para análise e parecer, conforme art. 162 do RICLDF.

Brasília, 14 de abril de 2026.

JULIANA CORDEIRO NUNES

Analista Legislativo

Informo que o Projeto de Lei nº 2.257/2026 foi distribuído ao Excelentíssimo Senhor Deputado Joaquim Roriz Neto, para emissão de parecer no prazo de 16 dias úteis, nos termos do artigo 167, § 3º, da Resolução nº 353, de 2024.

Brasília, 16 de abril de 2026.

samuel araújo dias dos santos

Secretário da CAF 

Informamos que o PL 2257/2026 foi distribuído a Deputada Paula Belmonte para apresentar parecer no prazo de até 16 dias úteis, a partir de 16/04/2026.

Brasília, 16 de abril de 2026.

ALISSON DIAS DE LIMA

Secretário da CDESCTMAT.

PARECER Nº , DE 2026 - CDESCTMAT 

Da COMISSÃO DE DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO SUSTENTÁVEL, CIÊNCIA, TECNOLOGIA, MEIO AMBIENTE E TURISMO sobre o Projeto de Lei nº 2.257/2026, que “estabelece diretrizes e critérios para a fixação do preço de alienação de imóveis públicos no âmbito de processos de Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico (REURB-E) no Distrito Federal, assegurando a modicidade, a função social da propriedade e a vedação ao enriquecimento sem causa do Estado".

AUTOR: Deputado Pastor Daniel de Castro

RELATORA: Deputada Paula Belmonte

I - RELATÓRIO

Submete-se à apreciação da Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo - CDESCTMAT o Projeto de Lei nº 2.257, de 2026, de autoria do Deputado Pastor Daniel de Castro, que tem como finalidade assegurar critérios de modicidade na fixação dos preços, observando princípios como a função social da propriedade, a dignidade da pessoa humana e a vedação ao enriquecimento sem causa do Estado, especialmente em áreas consolidadas por ocupação urbana.

A proposição está estruturada em 8 artigos, os quais passam a ser descritos de forma individualizada.

O art. 1º define o objeto da lei, estabelecendo diretrizes para a definição do valor de alienação de imóveis públicos nos processos de regularização fundiária urbana de interesse específico no Distrito Federal.

O art. 2º determina que a avaliação dos imóveis deverá observar obrigatoriamente o critério do Valor da Terra Nua (VTN), vedando a inclusão de elementos que não correspondam ao valor originário do imóvel.

O art. 3º explicita as vedações na composição do valor de alienação, proibindo a incorporação de valorização decorrente de obras realizadas pelos ocupantes, a inclusão de benfeitorias, a aplicação de ágio especulativo e a adoção exclusiva de valor de mercado dissociado da formação do núcleo urbano.

O art. 4º estabelece os critérios para definição do valor final de alienação, determinando a aplicação do parâmetro mais favorável ao ocupante, entre o valor histórico da desapropriação atualizado pelo IPCA, o teto da Planilha de Preços Referenciais (PPR) do INCRA ou outro critério técnico que assegure modicidade e função social.

O art. 5º fixa os princípios orientadores da norma, incluindo a função social da propriedade, a dignidade da pessoa humana, a modicidade administrativa, a vedação ao enriquecimento sem causa e a justiça urbanística e fundiária.

O art. 6º esclarece que a lei não altera a estrutura administrativa do Poder Executivo, limitando-se a estabelecer diretrizes normativas de natureza urbanística e patrimonial.

O art. 7º dispõe sobre a aplicação da lei aos processos de regularização fundiária em curso e futuros, resguardando os atos jurídicos perfeitos.

Por fim, o art. 8º estabelece a vigência imediata da lei a partir de sua publicação.

Na Justificação à iniciativa, o autor ressalta que a proposição estabelece diretrizes para a definição do valor de alienação de imóveis públicos no âmbito de processos de Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico (REURB-E) no Distrito Federal.

Em síntese, a proposição busca estabelecer critérios objetivos e mais favoráveis aos ocupantes para a alienação de imóveis públicos em processos de regularização fundiária, com o objetivo de garantir justiça social, segurança jurídica e adequação aos princípios do direito urbanístico.

Acrescenta ainda, outros argumentos que julga favoráveis à proposição.

A matéria, lida em 1º de abril de 2026, foi distribuída para análise de mérito na Comissão de Assuntos Fundiários - CAF e na Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo - CDESCTMAT. Para análise de mérito e admissibilidade na Comissão de Economia, Orçamento e Finanças - CEOF e para análise de admissibilidade na Comissão de Constituição e Justiça – CCJ.

Não foram apresentadas emendas nesta Comissão durante o prazo regimental. 

É o relatório.

II - VOTO DO RELATOR

De acordo com o Regimento Interno desta Casa, cabe à Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo analisar e, quando necessário, emitir parecer sobre o mérito de matérias relacionadas a cerrado, caça, pesca, fauna, conservação da natureza, defesa do solo e dos recursos naturais, proteção do meio ambiente e dos animais e controle da poluição (art. 72, X).

Em vista dessa atribuição regimental e ao apreciar a matéria em tela, esta relatoria considera meritória e louvável a presente iniciativa do nobre parlamentar.

A matéria objeto do projeto de lei, ora em análise, insere-se, sem dúvida, no âmbito das competências regimentais deste Colegiado, uma vez que a iniciativa legislativa supre a lacuna legal em relação ao ganho social com a medida ora proposta.

Preliminarmente, destacamos que o mérito da matéria será examinado no que tange à conveniência e oportunidade, nos limites da temática abrangida por este Colegiado, bem como sua relevância social. Critérios todos preenchidos pela peça legislativa em exame.

No âmbito desta Comissão, a análise concentra-se nos aspectos relacionados ao meio ambiente, ao ordenamento territorial e à sustentabilidade urbana.

Ao estabelecer critérios mais justos e acessíveis para a alienação de imóveis públicos em processos de REURB-E, o projeto contribui para viabilizar a regularização de áreas urbanas consolidadas, evitando a perpetuação da informalidade. Nesse sentido, a proposta favorece a consolidação de um modelo de desenvolvimento urbano mais sustentável e ordenado.

O projeto reforça o princípio da função social da propriedade, ao impedir que o valor de alienação incorpore elementos decorrentes do esforço direto dos ocupantes, como benfeitorias e infraestrutura. Tal diretriz dialoga com a noção de justiça socioambiental, ao reconhecer o papel das comunidades na construção do espaço urbano e evitar distorções que possam inviabilizar a regularização fundiária. Além disso, a adoção de critérios como o Valor da Terra Nua (VTN) e parâmetros técnicos referenciais contribui para maior equilíbrio entre interesse público e capacidade econômica dos ocupantes.

Dessa forma, a medida revela-se oportuna e conveniente, contribuindo para a redução da ocupação irregular em áreas ambientalmente sensíveis, possibilitando a implementação de políticas ambientais, como saneamento básico e gestão de resíduos.

III - CONCLUSÃO

Dessa forma, não apenas quanto à necessidade, mas também do ponto de vista da oportunidade e da viabilidade da proposição temos que a mesma é favorável e reconhecemos a nobre intenção do autor, pois apresenta mérito e encontra-se alinhada com as políticas públicas de sustentabilidade fiscal e patrimonial do Distrito Federal.

Diante da relevância do tema e da abrangência das medidas propostas, recomendamos, portanto, o voto pela APROVAÇÃO do Projeto de Lei nº 2.257/2026, quanto ao mérito, no âmbito desta Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo.

É o Voto.

Sala das Comissões, …