(Autoria: Deputado Pastor Daniel de Castro)

Estabelece diretrizes e critérios para a fixação do preço de alienação de imóveis públicos no âmbito de processos de Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico (REURB-E) no Distrito Federal, assegurando a modicidade, a função social da propriedade e a vedação ao enriquecimento sem causa do Estado.

A CÂMARA LEGISLATIVA DO DISTRITO FEDERAL decreta:

Art. 1º Esta Lei estabelece diretrizes para a definição do valor de alienação de imóveis públicos no âmbito de processos de regularização fundiária urbana de interesse específico (REURB-E), no Distrito Federal.

Art. 2º A avaliação dos imóveis destinados à venda direta aos ocupantes observará, obrigatoriamente, o critério do Valor da Terra Nua (VTN), vedada a inclusão de elementos que não correspondam ao valor originário do imóvel.

Art. 3º É expressamente vedada, na composição do valor de alienação:

I – a incorporação de valorização decorrente de obras de infraestrutura realizadas pelos próprios moradores, associações ou terceiros;

II – a inclusão do valor de edificações, benfeitorias ou melhorias realizadas às expensas dos ocupantes;

III – a aplicação de ágio especulativo decorrente de valorização imobiliária superveniente;

IV – a cobrança baseada exclusivamente em valor de mercado atual dissociado da realidade da formação do núcleo urbano.

Art. 4º O valor final para fins de alienação será definido com base no critério mais favorável ao ocupante, dentre os seguintes:

I – valor histórico da desapropriação da gleba originária, atualizado pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA;

II – teto estabelecido pela Planilha de Preços Referenciais (PPR) do INCRA aplicável à região do Distrito Federal;

III – outro critério técnico que assegure a modicidade do valor e a função social da propriedade.

Art. 5º A definição dos valores deverá observar os princípios:

I – da função social da propriedade;

II – da dignidade da pessoa humana;

III – da modicidade administrativa;

IV – da vedação ao enriquecimento sem causa;

V – da justiça urbanística e fundiária.

Art. 6º Esta Lei não altera a estrutura administrativa de órgãos ou entidades do Poder Executivo, limitando-se a estabelecer diretrizes normativas de natureza urbanística e patrimonial.

Art. 7º Esta Lei aplica-se aos processos de regularização fundiária em curso e futuros, respeitados os atos jurídicos perfeitos.

Art. 8º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

JUSTIFICATIVA

O presente Projeto de Lei nasce de uma realidade que há anos é conhecida por todos, mas que insiste em ser ignorada pelo Poder Público: milhares de famílias no Distrito Federal construíram, com esforço próprio, bairros inteiros, levando infraestrutura, valorização e dignidade a regiões que, originalmente, não contaram com a presença efetiva do Estado.

O que se vê hoje, no entanto, é uma inversão completa de valores. O mesmo Estado que se ausentou no passado agora retorna para cobrar, dessas mesmas famílias, o valor máximo de mercado por áreas que foram valorizadas justamente pelo investimento direto dos moradores. Trata-se de uma lógica profundamente injusta, que desconsidera a realidade da formação urbana dessas regiões e impõe um ônus excessivo à população.

Como demonstrado na argumentação técnica que fundamenta este projeto , as terras que hoje se encontram em processo de regularização foram originalmente desapropriadas como áreas rurais, por valores absolutamente incompatíveis com os preços atualmente exigidos. Ao longo do tempo, a transformação dessas áreas em núcleos urbanos consolidados não decorreu de um planejamento estatal estruturado, mas sim da ação direta da população, que arcou com custos de infraestrutura, edificações e melhorias diversas.

Diante disso, a cobrança do valor de mercado atual, sem qualquer distinção entre o valor da terra nua e a valorização decorrente do esforço dos moradores, representa, na prática, uma dupla cobrança. O cidadão paga primeiro quando investe na construção da região e paga novamente quando o Estado impõe um preço que incorpora exatamente essa valorização que ele próprio produziu. Tal prática se aproxima perigosamente do enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico brasileiro, e viola frontalmente o princípio da função social da propriedade.

O que se propõe neste projeto não é a concessão de benefício indevido, tampouco a criação de qualquer privilégio. O que se busca é a definição de um critério justo, técnico e juridicamente sustentável para a fixação do valor de alienação dos imóveis públicos no contexto da regularização fundiária. Ao adotar o conceito de valor da terra nua e referências históricas ou técnicas, como aquelas utilizadas pelo INCRA, o projeto corrige uma distorção evidente, separando aquilo que é patrimônio originário do Estado daquilo que foi efetivamente construído pelo cidadão.

Não se trata, portanto, de reduzir receita pública, mas de estabelecer o preço correto. A lógica arrecadatória não pode se sobrepor à finalidade social da política urbana. Ao contrário, a regularização fundiária com valores justos tende a ampliar a arrecadação de forma sustentável, ao permitir que milhares de imóveis passem a integrar formalmente a base tributária do Distrito Federal, gerando receita por meio de IPTU, ITBI e demais instrumentos legais.

Além disso, a proposta se insere plenamente no campo do Direito Urbanístico, matéria de competência concorrente, e encontra respaldo direto na legislação federal que disciplina a regularização fundiária urbana, a qual confere aos entes federativos a prerrogativa de estabelecer as condições de alienação de seus imóveis. Não há, portanto, qualquer inovação administrativa ou interferência na estrutura do Poder Executivo, mas sim o exercício legítimo da função legislativa de estabelecer diretrizes normativas.

A essência deste projeto é simples, mas poderosa: impedir que o Estado se beneficie da valorização produzida pelo próprio cidadão. É reconhecer que a cidade não foi construída apenas por políticas públicas, mas também — e muitas vezes principalmente — pelo esforço direto da população.

Em termos claros, o que se pretende é evitar que o morador seja obrigado a comprar novamente aquilo que já pagou ao longo de anos de investimento, trabalho e construção.

Este Projeto de Lei, portanto, não trata apenas de números ou critérios técnicos. Trata de justiça, de coerência e de respeito à realidade urbana do Distrito Federal. Trata de colocar o Estado no seu devido lugar: como garantidor de direitos, e não como agente de distorções.

Diante disso, a aprovação da presente proposta representa um passo essencial para corrigir uma injustiça histórica e assegurar que o processo de regularização fundiária cumpra, de fato, sua função social.

Sala das Sessões, …

Deputado pastor daniel de castro

A Mesa Diretora para publicação (RICL, art. 295) em seguida ao SACP, para conhecimento e providências protocolares, informando que a matéria tramitará, em análise de mérito, na CAF (RICL, art. 69,III, VIII) e CDESCTMAT (RICL, art. 72, X), em análise de mérito e admissibilidade na CEOF (RICL, art. 65, II, “a”) e, em análise de admissibilidade na CCJ (RICL, art. 64, I).

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MARCELO FREDERICO M. BASTOS

Matrícula 23.141

Assessor Especial

Em prazo para apresentação de emendas, durante o período de cinco dias úteis, conforme publicação no DCL.

Brasília, 6 de abril de 2026.

JULIANA CORDEIRO NUNES

Analista Legislativo

À CAF/CDESCTMAT, para análise e parecer, conforme art. 162 do RICLDF.

Brasília, 14 de abril de 2026.

JULIANA CORDEIRO NUNES

Analista Legislativo

Informo que o Projeto de Lei nº 2.257/2026 foi distribuído ao Excelentíssimo Senhor Deputado Joaquim Roriz Neto, para emissão de parecer no prazo de 16 dias úteis, nos termos do artigo 167, § 3º, da Resolução nº 353, de 2024.

Brasília, 16 de abril de 2026.

samuel araújo dias dos santos

Secretário da CAF 

Informamos que o PL 2257/2026 foi distribuído a Deputada Paula Belmonte para apresentar parecer no prazo de até 16 dias úteis, a partir de 16/04/2026.

Brasília, 16 de abril de 2026.

ALISSON DIAS DE LIMA

Secretário da CDESCTMAT.

PARECER Nº , DE 2026 - CDESCTMAT 

Da COMISSÃO DE DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO SUSTENTÁVEL, CIÊNCIA, TECNOLOGIA, MEIO AMBIENTE E TURISMO sobre o Projeto de Lei nº 2.257/2026, que “estabelece diretrizes e critérios para a fixação do preço de alienação de imóveis públicos no âmbito de processos de Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico (REURB-E) no Distrito Federal, assegurando a modicidade, a função social da propriedade e a vedação ao enriquecimento sem causa do Estado".

AUTOR: Deputado Pastor Daniel de Castro

RELATORA: Deputada Paula Belmonte

I - RELATÓRIO

Submete-se à apreciação da Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo - CDESCTMAT o Projeto de Lei nº 2.257, de 2026, de autoria do Deputado Pastor Daniel de Castro, que tem como finalidade assegurar critérios de modicidade na fixação dos preços, observando princípios como a função social da propriedade, a dignidade da pessoa humana e a vedação ao enriquecimento sem causa do Estado, especialmente em áreas consolidadas por ocupação urbana.

A proposição está estruturada em 8 artigos, os quais passam a ser descritos de forma individualizada.

O art. 1º define o objeto da lei, estabelecendo diretrizes para a definição do valor de alienação de imóveis públicos nos processos de regularização fundiária urbana de interesse específico no Distrito Federal.

O art. 2º determina que a avaliação dos imóveis deverá observar obrigatoriamente o critério do Valor da Terra Nua (VTN), vedando a inclusão de elementos que não correspondam ao valor originário do imóvel.

O art. 3º explicita as vedações na composição do valor de alienação, proibindo a incorporação de valorização decorrente de obras realizadas pelos ocupantes, a inclusão de benfeitorias, a aplicação de ágio especulativo e a adoção exclusiva de valor de mercado dissociado da formação do núcleo urbano.

O art. 4º estabelece os critérios para definição do valor final de alienação, determinando a aplicação do parâmetro mais favorável ao ocupante, entre o valor histórico da desapropriação atualizado pelo IPCA, o teto da Planilha de Preços Referenciais (PPR) do INCRA ou outro critério técnico que assegure modicidade e função social.

O art. 5º fixa os princípios orientadores da norma, incluindo a função social da propriedade, a dignidade da pessoa humana, a modicidade administrativa, a vedação ao enriquecimento sem causa e a justiça urbanística e fundiária.

O art. 6º esclarece que a lei não altera a estrutura administrativa do Poder Executivo, limitando-se a estabelecer diretrizes normativas de natureza urbanística e patrimonial.

O art. 7º dispõe sobre a aplicação da lei aos processos de regularização fundiária em curso e futuros, resguardando os atos jurídicos perfeitos.

Por fim, o art. 8º estabelece a vigência imediata da lei a partir de sua publicação.

Na Justificação à iniciativa, o autor ressalta que a proposição estabelece diretrizes para a definição do valor de alienação de imóveis públicos no âmbito de processos de Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico (REURB-E) no Distrito Federal.

Em síntese, a proposição busca estabelecer critérios objetivos e mais favoráveis aos ocupantes para a alienação de imóveis públicos em processos de regularização fundiária, com o objetivo de garantir justiça social, segurança jurídica e adequação aos princípios do direito urbanístico.

Acrescenta ainda, outros argumentos que julga favoráveis à proposição.

A matéria, lida em 1º de abril de 2026, foi distribuída para análise de mérito na Comissão de Assuntos Fundiários - CAF e na Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo - CDESCTMAT. Para análise de mérito e admissibilidade na Comissão de Economia, Orçamento e Finanças - CEOF e para análise de admissibilidade na Comissão de Constituição e Justiça – CCJ.

Não foram apresentadas emendas nesta Comissão durante o prazo regimental. 

É o relatório.

II - VOTO DO RELATOR

De acordo com o Regimento Interno desta Casa, cabe à Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo analisar e, quando necessário, emitir parecer sobre o mérito de matérias relacionadas a cerrado, caça, pesca, fauna, conservação da natureza, defesa do solo e dos recursos naturais, proteção do meio ambiente e dos animais e controle da poluição (art. 72, X).

Em vista dessa atribuição regimental e ao apreciar a matéria em tela, esta relatoria considera meritória e louvável a presente iniciativa do nobre parlamentar.

A matéria objeto do projeto de lei, ora em análise, insere-se, sem dúvida, no âmbito das competências regimentais deste Colegiado, uma vez que a iniciativa legislativa supre a lacuna legal em relação ao ganho social com a medida ora proposta.

Preliminarmente, destacamos que o mérito da matéria será examinado no que tange à conveniência e oportunidade, nos limites da temática abrangida por este Colegiado, bem como sua relevância social. Critérios todos preenchidos pela peça legislativa em exame.

No âmbito desta Comissão, a análise concentra-se nos aspectos relacionados ao meio ambiente, ao ordenamento territorial e à sustentabilidade urbana.

Ao estabelecer critérios mais justos e acessíveis para a alienação de imóveis públicos em processos de REURB-E, o projeto contribui para viabilizar a regularização de áreas urbanas consolidadas, evitando a perpetuação da informalidade. Nesse sentido, a proposta favorece a consolidação de um modelo de desenvolvimento urbano mais sustentável e ordenado.

O projeto reforça o princípio da função social da propriedade, ao impedir que o valor de alienação incorpore elementos decorrentes do esforço direto dos ocupantes, como benfeitorias e infraestrutura. Tal diretriz dialoga com a noção de justiça socioambiental, ao reconhecer o papel das comunidades na construção do espaço urbano e evitar distorções que possam inviabilizar a regularização fundiária. Além disso, a adoção de critérios como o Valor da Terra Nua (VTN) e parâmetros técnicos referenciais contribui para maior equilíbrio entre interesse público e capacidade econômica dos ocupantes.

Dessa forma, a medida revela-se oportuna e conveniente, contribuindo para a redução da ocupação irregular em áreas ambientalmente sensíveis, possibilitando a implementação de políticas ambientais, como saneamento básico e gestão de resíduos.

III - CONCLUSÃO

Dessa forma, não apenas quanto à necessidade, mas também do ponto de vista da oportunidade e da viabilidade da proposição temos que a mesma é favorável e reconhecemos a nobre intenção do autor, pois apresenta mérito e encontra-se alinhada com as políticas públicas de sustentabilidade fiscal e patrimonial do Distrito Federal.

Diante da relevância do tema e da abrangência das medidas propostas, recomendamos, portanto, o voto pela APROVAÇÃO do Projeto de Lei nº 2.257/2026, quanto ao mérito, no âmbito desta Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo.

É o Voto.

Sala das Comissões, …

PARECER Nº , DE 2026 - CAF 

Da COMISSÃO DE ASSUNTOS FUNDIÁRIOS sobre o Projeto de Lei nº 2.257/2026, que estabelece diretrizes e critérios para a fixação do preço de alienação de imóveis públicos no âmbito de processos de Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico (REURB-E) no Distrito Federal, assegurando a modicidade, a função social da propriedade e a vedação ao enriquecimento sem causa do Estado.

AUTOR: Deputado PASTOR DANIEL DE CASTRO

RELATOR: Deputado JOAQUIM RORIZ NETO

 I - RELATÓRIO

Submete-se à apreciação da Comissão de Assuntos Fundiários – CAF o Projeto de Lei nº 2.257/2026, de autoria do Deputado Pastor Daniel de Castro. 

A proposição tramita em análise de mérito nesta Comissão de Assuntos Fundiários – CAF (RICL, art. 69, incisos III e VIII), assim como na Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo – CDESCTMAT (RICL, art. 72, X). 

Posteriormente, será encaminhada para a Comissão de Orçamento, Economia e Finanças – CEOF para análise de mérito e admissibilidade (RICL, art. 65, II, “a”) e para a Comissão de Constituição e Justiça – CCJ, para análise de admissibilidade (RICL, art. 64, I). 

O autor da proposta justifica a iniciativa com base na necessidade de corrigir uma distorção histórica na formação urbana do Distrito Federal, apontando que milhares de famílias construíram, com recursos próprios, bairros inteiros em áreas que originalmente não contaram com a presença efetiva do Estado. 

Sustenta que a cobrança do valor de mercado atual, sem distinguir o valor da terra nua da valorização produzida pelos próprios moradores, configura uma dupla cobrança e se aproxima do enriquecimento sem causa por parte do Poder Público, em violação ao Princípio da Função Social da Propriedade.

Argumenta, ainda, que as terras hoje em processo de regularização foram originalmente desapropriadas como áreas rurais, por valores incompatíveis com os preços atuais, e que a transformação dessas áreas em núcleos urbanos consolidados decorreu da ação direta da população, que arcou com custos de infraestrutura, edificações e melhorias.

Assim, o projeto busca estabelecer um critério justo, técnico e juridicamente sustentável, adotando um conceito de Valor da Terra Nua (VTN) e referências históricas ou técnicas, como as planilhas do INCRA, para separar o patrimônio originário do Estado daquilo que foi efetivamente construído pelo cidadão.

Por fim, defende que a regularização com valores justos tende a ampliar a arrecadação de forma sustentável, ao integrar milhares de imóveis à base tributária formal (IPTU, ITBI, dentre outros) e que a proposta se insere no campo do Direito Urbanístico, matéria de competência concorrente, com respaldo na legislação federal que confere aos entes federativos a prerrogativa de disciplinar as condições de alienação de seus imóveis.

A proposição é composta por oito artigos e pretende estabelecer diretrizes para a definição do valor de alienação de imóveis públicos no âmbito de processos de Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico – REURB-E, no Distrito Federal.

Nos termos do art. 1º, o projeto fixa seu objeto normativo, voltado à disciplina do preço de alienação de imóveis públicos inseridos em processos de regularização fundiária.

O art. 2º determina que a avaliação dos imóveis destinados à venda direta aos ocupantes observe o critério do Valor da Terra Nua – VTN, vedada a inclusão de elementos que não correspondam ao valor originário do imóvel.

O art. 3º veda, na composição do valor de alienação, a incorporação de valorização decorrente de obras de infraestrutura realizadas pelos próprios moradores, associações ou terceiros; a inclusão do valor de edificações, benfeitorias ou melhorias realizadas às expensas dos ocupantes; a aplicação de ágio especulativo decorrente de valorização imobiliária superveniente; e a cobrança baseada exclusivamente em valor de mercado atual dissociado da realidade da formação do núcleo urbano.

O art. 4º estabelece que o valor final para fins de alienação deverá ser definido com base no critério mais favorável ao ocupante, dentre os seguintes: valor histórico da desapropriação da gleba originária, atualizado pelo IPCA; teto estabelecido pela Planilha de Preços Referenciais – PPR do INCRA aplicável à região do Distrito Federal; ou outro critério técnico que assegure a modicidade do valor e a função social da propriedade.

O art. 5º enuncia os princípios a serem observados na definição dos valores, dentre eles a função social da propriedade, a dignidade da pessoa humana, a modicidade administrativa, a vedação ao enriquecimento sem causa e a justiça urbanística e fundiária.

O art. 6º dispõe que a norma não altera a estrutura administrativa de órgãos ou entidades do Poder Executivo, limitando-se a estabelecer diretrizes normativas de natureza urbanística e patrimonial.

O art. 7º prevê a aplicação da norma aos processos de regularização fundiária em curso e futuros, respeitados os atos jurídicos perfeitos, seguido da cláusula de vigência.

Por fim, o art. 8º trata da vigência da norma.

No prazo regimental, não foram apresentadas emendas.

II – VOTO

Nos termos do art. 69, incisos III e VIII, do Regimento Interno da Câmara Legislativa do Distrito Federal, compete à Comissão de Assuntos Fundiários – CAF analisar e, quando necessário, emitir parecer sobre o mérito de proposições legislativas que versem sobre temas relacionados a “normas gerais de construção e mudança de destinação de área” e a “aquisição, administração, utilização, desafetação, afetação, alienação, arrendamento e cessão de bem público e desapropriação” , dentre outras, in verbis:

Art. 69. Compete à Comissão de Assuntos Fundiários analisar e, quando necessário, emitir parecer sobre o mérito das seguintes matérias:

I – instrumentos das políticas de ordenamento territorial e de expansão e desenvolvimento urbano;

II – parcelamento do solo e criação de núcleos rurais;

III – normas gerais de construção e mudança de destinação de área;

IV – propaganda ou publicidade em logradouro público ou dele visíveis;

V – política fundiária;

VI – criação, incorporação, fusão e desmembramento de região administrativa;

VII – habitação;

VIII – aquisição, administração, utilização, desafetação, afetação, alienação, arrendamento e cessão de bem público e desapropriação;

IX – direito urbanístico;

X – política de combate à erosão;

XI – utilização e exploração das águas subterrâneas, bem como registro, acompanhamento e fiscalização das concessões de direitos de pesquisa e exploração de recursos hídricos e minerais no território do Distrito Federal;

XII – organização e funcionamento de órgão ou entidade que atue em assuntos fundiários, inclusive as matérias relacionadas aos respectivos servidores.

Preliminarmente, cumpre destacar que o Projeto de Lei em exame versa precisamente acerca da fixação de critérios para a alienação de imóveis públicos em processos de REURB-E, matéria que se insere de forma direta no campo temático desta Comissão. Portanto, a análise de mérito será realizada nos estritos limites temáticos de competência desse colegiado, com especial atenção à relevância social da matéria – critério que se encontra devidamente atendido pela proposição em exame. 

A Regularização Fundiária Urbana – REURB, instituída pela Lei federal nº 13.465/2017, constitui importante instrumento de política urbana, destinado à incorporação de núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial, com a consequente promoção da segurança jurídica, da titulação dos ocupantes e da organização do espaço urbano.

No caso específico da REURB-E, voltada a núcleos urbanos informais não enquadrados como de interesse social, a legislação federal admite a solução consensual com alienação de bem público mediante pagamento de justo valor, a ser apurado na forma estabelecida em ato do Poder Executivo titular do domínio, sem considerar o valor das acessões e benfeitorias do ocupante e a valorização decorrente da implantação dessas acessões e benfeitorias.

O Distrito Federal, por sua vez, recepcionou a disciplina da REURB por meio da Lei Complementar nº 986/2021, a qual, em seu art. 27, estabelece que a alienação por venda direta deve ser precedida de avaliação com base nos parâmetros vigentes no mercado imobiliário e na norma técnica da ABNT.

Dessa forma, o exame da presente proposição deve considerar que a legislação federal e distrital já reconhece a necessidade de se apurar o preço de alienação de forma tecnicamente fundamentada, mas não impede que o legislador local fixe critérios normativos complementares voltados à concretização dos princípios da modicidade, da função social da propriedade e da justiça fundiária.

Ao contrário do que se poderia sustentar em leitura mais restritiva, o Projeto de Lei nº 2.257, de 2026, não afronta a legislação federal nem esvazia a disciplina distrital vigente. Antes, densifica o conceito de justo valor e explicita critérios objetivos para a atuação administrativa na alienação de imóveis públicos em processos de REURB-E.

É que a Lei federal nº 13.465/2017 não estabeleceu metodologia fechada e exauriente para o cálculo do justo valor da unidade imobiliária regularizada. Ao revés, remeteu sua apuração à forma estabelecida em ato do Poder Executivo titular do domínio.

Isso revela que há espaço normativo para que o Distrito Federal, no exercício de sua competência suplementar em matéria urbanística e patrimonial, estabeleça diretrizes mais precisas para a composição do preço, especialmente em contextos de ocupações consolidadas e historicamente marcadas por informalidade fundiária.

Importa ressaltar que, nesse ponto, o projeto busca oferecer maior segurança jurídica, previsibilidade e equilíbrio entre a tutela do patrimônio público e a realidade socioeconômica dos ocupantes.

A regularização fundiária não pode ser reduzida à lógica estrita de maximização de receita patrimonial. Trata-se de política pública complexa, com nítido conteúdo urbanístico e social, voltada à pacificação de situações consolidadas e à integração de núcleos informais ao ordenamento territorial.

Nessa perspectiva, a adoção de critérios que considerem o valor originário da gleba, atualizações objetivas e parâmetros técnicos compatíveis com a realidade da formação do núcleo urbano é medida que prestigia a modicidade, a função social da propriedade e a efetividade da própria política de regularização.

Cobranças excessivas ou dissociadas da origem histórica da ocupação – ao contrário – podem inviabilizar a titulação, perpetuar a informalidade e frustrar a finalidade pública do instituto. 

O projeto propõe um modelo de valoração mais aderente à natureza excepcional da REURB-E.

A utilização do Valor da Terra Nua – VTN como referência não se mostra incompatível com a lógica da regularização fundiária. Ao contrário, constitui-se como critério objetivo e tecnicamente verificável, apto a evitar que a avaliação do imóvel seja artificialmente inflada por fatores supervenientes, estranhos ao valor originário da área.

De igual modo, a previsão de referência ao valor histórico da desapropriação da gleba originária, atualizado pelo IPCA, ou a adoção de outro critério técnico que assegure modicidade e função social, revela-se compatível com a finalidade da norma, pois confere flexibilidade administrativa sem afastar parâmetros de contenção e racionalidade.

Não se trata, em hipótese alguma, de alienação gratuita ou de renúncia indevida ao patrimônio público, mas de definição mais justa da base de cálculo em contexto de ocupação já consolidada, em que o preço não pode reproduzir automaticamente a valorização gerada pela própria expansão urbana ou por investimentos públicos já incorporados ao território.

O projeto acerta ao vedar a inclusão do valor de edificações, benfeitorias ou melhorias realizadas pelos ocupantes, assim como da valorização delas decorrente.

Tal diretriz encontra amparo na legislação federal e corresponde a lógica elementar de que o Estado não deve exigir do ocupante pagamento por valores por ele mesmo produzidos, sob pena de desvirtuar o sentido da regularização e onerar de forma indevida o beneficiário.

Nesse ponto, o texto legislativo apenas explicita, em âmbito distrital, comando que já se extrai do regime federal da REURB-E, sendo, portanto, medida útil e juridicamente adequada.

O projeto não afasta a contraprestação devida ao Poder Público, não dispensa avaliação, não transfere gratuitamente imóveis e não renuncia à tutela patrimonial. Em verdade, ele estabelece diretrizes para a quantificação do preço de modo a preservar a razoabilidade e evitar distorções incompatíveis com a realidade fundiária dos núcleos regularizados.

A preservação de valor mais compatível com a origem do imóvel e com os custos efetivamente recuperáveis pelo ente público não representa perda indevida, mas sim conformação do interesse patrimonial ao desenho normativo da regularização fundiária. Logo, não vislumbramos prejuízo aos cofres públicos.

Portanto, o PL nº 2.257/2026 apresenta potencial para promover uma administração mais eficiente, impulsionar o desenvolvimento local e melhorar a qualidade de vida dos cidadãos da região, favorecendo a aproximação entre o poder público e a população, com base em planejamento territorial, participação cidadã e justiça social.

III - CONCLUSÃO

Ante o exposto, manifestamo-nos pela APROVAÇÃO do Projeto de Lei nº 2.257/2026 no âmbito da Comissão de Assuntos Fundiários.

Sala das Comissões, em …

JOAQUIM RORIZ NETO

Relator