PARECER Nº , DE 2023 - CDESCTMAT

Da COMISSÃO DE DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO SUSTENTÁVEL, CIÊNCIA, TECNOLOGIA, MEIO AMBIENTE E TURISMO – CDESCTMAT  sobre o Projeto de Lei Complementar nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

AUTOR: Poder Executivo

RELATOR: Deputado Daniel Donizet 

I - RELATÓRIO

Submete-se à apreciação desta Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo – CDESCTMAT o Projeto de Lei Complementar nº 25/2023, de autoria do Poder Executivo, o qual dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

A presente proposta pretende revogar a Lei nº 992, de 28 de dezembro de 1995, estabelecendo novos procedimentos para o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal. O PLC possui 127 artigos, divididos em onze títulos.

O Título I trata do parcelamento do solo urbano e possui 3 capítulos. O Capítulo I apresenta disposições gerais, conceitos, requisitos mínimos para os parcelamentos de solo e locais aonde o parcelamento é vedado. O Capítulo II apresenta duas modalidades de parcelamento: loteamento e desmembramento. O Capítulo III trata da destinação da área nos parcelamentos para implantação de condomínio de lotes. 

O Título II trata da aprovação do parcelamento do solo urbano e possui 3 capítulos. O Capítulo I trata dos instrumentos de aprovação dos parcelamentos. O Capítulo II descreve as etapas do licenciamento urbanístico e do licenciamento ambiental. O Capítulo III trata registro cartorial.

O Título III dispõe sobre a implantação do empreendimento e possui 2 capítulos. O Capítulo I se refere ao início das obras. O Capítulo II trata do Termo de Verificação de Obras de Infraestrutura. 

O Título IV se refere ao parcelamento do solo urbano para provimento habitacional de interesse social e possui 2 capítulos. O Capítulo I conceitua os parcelamentos de solo para provimento habitacional de interesse social. O Capítulo II trata das atribuições do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano. 

O Título V dispõe sobre retificação e ajustes de projeto de urbanismo registrado e possui 1 capítulo. O Capítulo I trata das situações em que o projeto urbanístico registrado em cartório requer retificações e ajustes.

O Título VI trata do reparcelamento do solo urbano e possui 2 capítulos. O capítulo I estabelece os requisitos e as hipóteses para o reparcelamento. O Capítulo II trata da Outorga Onerosa de Alteração de Parâmetros de Uso e Ocupação do Solo. 

O Título VII dispõe sobre o desdobro e o desmembramento de lotes e possui 3 capítulos. O Capítulo I apresenta as modalidades de alteração do solo. O Capítulo II trata dos requisitos para o desdobro. O Capítulo III trata do remembramento.

O Título VIII dispõe sobre as taxas a serem cobradas – taxa de licenciamento urbanístico, taxa de análise e aprovação do projeto de urbanismo e taxa de análise e aprovação do desdobro, remembramento e suas respectivas reversões.

O Título IX trata das responsabilidades e possui 3 capítulos. O Capítulo I dispõe sobre as responsabilidades do poder público. O Capítulo II trata das responsabilidades do proprietário ou do parcelador. O Capítulo III apresenta as responsabilidades do responsável técnico. 

O Título X dispõe sobre fiscalização, medidas cautelares, infrações e sanções. O Capítulo I trata da fiscalização, tipificando as infrações. O Capítulo II dispõe sobre as medidas cautelares, que serão adotadas se houver a necessidade de se prevenir dano ou mitigar risco. O Capítulo III estabelece as penalidades que serão aplicadas em caso de infração e trata da gradação das infrações.

O Título XI apresenta as disposições finais e transitórias, incluindo as normas que serão revogadas.  

Na Exposição de Motivos Nº 58/2023 – SEDUH/GAB, o Secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Distrito Federal afirma que a proposição objetiva atualizar os parâmetros e procedimentos para o parcelamento de solo no Distrito Federal, revogando a legislação atualmente em vigor. A proposta apresentada observa as restrições de natureza ambiental, os aspectos paisagísticos e culturais e a melhoria da ambivalência urbana no DF. A proposta intenta, em conjunto com a LUOS e com o PDOT, construir um arcabouço de normas uniformes quanto ao uso e à ocupação do solo no DF. 

A proposição foi encaminhada a esta CDESCTMAT e à Comissão de Assuntos Fundiários – CAF, para a análise de mérito, e à Comissão de Constituição e Justiça - CCJ, para análise de admissibilidade.

No prazo regimental, foram apresentadas 44 emendas.

É o relatório.

II - VOTO DO RELATOR

 Nos termos do art. 69-B, “j” e “k”, do Regimento Interno da Câmara Legislativa do Distrito Federal, compete à Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo - CDESCTMAT analisar e emitir parecer sobre o mérito de matérias que versam sobre cerrado, caça, pesca, fauna, conservação da natureza, defesa do solo e dos recursos naturais, proteção do meio ambiente, controle da poluição e desenvolvimento econômico sustentável.

De acordo com a Constituição Federal de 1988, a política de desenvolvimento urbano visa ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar dos seus habitantes. Para tanto, três normativos devem ser observados em âmbito federal: o Estatuto da Cidade, disposto na Lei federal nº 10.257/2011, o Código Florestal, constante na Lei federal nº 12.651/2012 e a Lei federal nº 6.766/1979, que estabelece o regramento geral sobre o parcelamento urbano no Brasil. 

No âmbito distrital, há de se observar a Lei Orgânica do Distrito Federal, o Plano Diretor de Ordenamento Territorial (PDOT), disposto na Lei Complementar nº 803/2009 e a Lei distrital nº 992/1995, que disciplina o parcelamento de solo no Distrito Federal. No entanto, esta última apresenta conteúdo notadamente desatualizado, haja vista as alterações advindas da Emenda à Lei Orgânica nº 49/2007 e as atualizações do PDOT, do Estatuto da Cidade e da Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS). Além disso, o Decreto nº 28.864/2008, que atualmente regulamenta a Lei 992/1995, estabeleceu procedimentos diferentes daqueles previstos na Lei, o que evidencia a necessidade de adequação do normativo.

Nesse sentido, o PLC nº 25/2023 faz-se necessário e oportuno para a atualização e modernização da lei distrital sobre parcelamento de solo, pois inclui detalhes procedimentais, obrigações do parcelador e do poder público, infrações e penalidades, além de outros aspectos que não estão contemplados na Lei vigente.

Dentre os objetivos da proposição estão o desenvolvimento das funções sociais da propriedade e o uso socialmente justo e ecologicamente sustentável do território, a prevenção da instalação ou expansão de assentamentos urbanos informais e a priorização da ocupação em áreas com infraestrutura implantada e em vazios urbanos, resguardada a capacidade de suporte ambiental e a qualidade de vida no DF. Tais objetivos evidenciam a importância do ordenamento territorial para a preservação do meio ambiente e mitigação dos impactos negativos da ocupação urbana desordenada.

Sendo assim, o PLC nº 25/2023 é meritório, pois visa atualizar a legislação vigente, diante das relevantes mudanças no arcabouço legislativo a respeito do tema, tanto em âmbito federal quanto distrital, além de incluir as alterações em matéria ambiental. Além disso, a proposição visa disciplinar a matéria de forma mais abrangente, de forma a incorporar conteúdos dispersos em outros diplomas e a fixar procedimentos mais ordenados, com fluxos e competências melhor definidos, tanto para os interessados quanto para os órgãos e entidades públicas envolvidas. 

Em relação às Emendas apresentadas no âmbito da Comissão de Assuntos Fundiários, as Emendas nº 1, nº 2, nº 3, nº 4, nº 5, nº 6, nº 7, nº 8, nº 9, nº 10, nº 11, nº 15, nº 16, nº 17, nº 18, nº 19, nº 22, nº 23, nº 24, nº 26, nº 27, nº 28, nº 29, nº 30, nº 32, nº 34, nº 36, nº 37, nº 38, nº 43 e as Subemendas nº 38 e nº 39 merecem prosperar, pois aprimoram a proposta ao sanar usurpações de prerrogativas do Poder Legislativo e descumprimentos das diretrizes de gestão democrática e de justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização. Segue abaixo as principais alterações decorrentes dessas Emendas. 

A Emenda nº 1 altera o conceito de parcelamento do solo urbano. A Emenda nº 2 suprime o termo “da área” para corrigir equívoco referente à largura da faixa não edificável. A Emenda nº 3 insere a contrapartida prevista no art. 14.  A Emenda nº 4 dispõe que o detalhamento da contrapartida pelo impacto urbanístico deve ser objeto de lei específica e insere como um dos critérios a existência de parcelamento. A Emenda nº 5 excepciona da contrapartida apenas os programas habitacionais de interesse social. 

A Emenda nº 6 inclui a remissão ao art. 56 do PLC. A Emenda nº 7 altera a redação do art. 23 para aprimoramento das etapas de aprovação preliminar do projeto de urbanismo. A Emenda nº 8 altera o art. 25 para evitar interpretação dúbia. A Emenda nº 9 ajusta o prazo máximo de cumprimento do cronograma físico-financeiro. A Emenda nº 10 indica a necessidade de apresentação de justificativa fundamentada no caso de não realização de obras de infraestrutura. 

A Emenda nº 11 altera o art. 46 para ajuste gramatical do texto. A Emenda nº 15 altera o art. 56 para aprimorar a redação e evitar dubiedade de entendimento. A Emenda nº 16 insere artigo que estabelece que as intervenções de infraestrutura nos parcelamentos de solo devem obedecer aos parâmetros da ABNT e normas das agências reguladoras. A Emenda nº 17 suprime dispositivos que dispensam a anuência de proprietários atingidos pelas retificações e pelos ajustes. A Emenda nº 18 altera a redação do art. 60, para excetuar os casos de redução de área pública. A Emenda nº 19 inclui a necessidade de deliberação do Conplan. 

A Emenda nº 22 altera a redação do art. 66 para deixar claro os casos de restrição da incidência do OPAR. A Emenda nº 23 inclui remissão ao art. 56 do PLC. A Emenda nº 24 determina que a OPAR seja disciplinada por meio de lei específica e seja objeto de deliberação pelo Poder Legislativo.

A Emenda nº 26 estabelece que o detalhamento deve ser objeto de lei complementar a ser aprovada por decreto. A Emenda nº 27 insere a previsão de consulta ao IPHAN. A Emenda nº 28 suprime o termo “salvo exceção expressa”. A Emenda nº 29 altera a redação do art. 78 para melhor técnica legislativa. A Emenda nº 30 determina que a criação de taxas e definições de valores devem ser objeto de lei específica e não de regulamento.

A Emenda nº 32 inclui a previsão de formas de participação da sociedade civil no controle do parcelamento irregular do solo. A Emenda nº 34 suprime dispositivo que relativiza as atribuições do Conplan. A Emenda nº 36 altera a redação do art. 63, para que não haja dispensa de realização de estudos, participação popular e apreciação do Conplan. A Emenda nº 37 insere artigo que trata da Outorga Onerosa de Alteração de Uso – ONALT. A Emenda nº 43 altera a redação do art. 80, suprimindo os §§ 1º e 2º. 

A Emenda nº 13 altera o § 1º do art. 55, para retirar a competência do Poder Executivo em aprovar as áreas destinadas aos programas habitacionais de interesse social. A Emenda nº 14 dispõe que a indicação de áreas destinadas ao provimento de habitação de interesse social deve constar no PDOT, na forma de Zonas Especiais de Interesse Social. E a Emenda nº 35 altera o art. 61 para estabelecer que o reparcelamento de solo deve ser motivado por interesse público e que as áreas susceptíveis ao reparcelamento devem estar delimitadas e indicadas no PDOT. 

As Emendas nº 13, nº 14 e nº 35, supracitadas, não merecem prosperar, pois sugerem que as áreas destinadas a programas habitacionais de interesse social e a reparcelamento do solo sejam delimitadas e indicadas no PDOT. À despeito dessas alterações visarem incrementar a proteção da destinação conferida a essas áreas, elas burocratizam processos que demandam maior agilidade e eficiência.

As Emendas nº 40, nº 41, nº 42 igualmente não merecem prosperar. A Emenda nº 40 altera a redação do art. 12, com o intuito de evitar o cercamento de áreas consolidadas e já parceladas. A Emenda nº 41 acrescenta dispostivos ao art. 13, de modo a estabelecer parâmetros de tamanho para os condomínios de lotes.  A Emenda nº 42 está prejudicada por apresentar mesmo teor da Emenda nº 34. 

Ressalta-se que as Emendas nº 12, nº 20, nº 21, nº 25, nº 31, nº 33 e nº 44 foram retiradas.  

Diante do exposto, no âmbito desta Comissão de Desenvolvimento Econômico Sustentável, Ciência, Tecnologia, Meio Ambiente e Turismo, no mérito, manifestamos voto pela APROVAÇÃO do Projeto de Lei Complementar nº 25, de 2023, e das Emendas nº 1, nº 2, nº 3, nº 4, nº 5, nº 6, nº 7, nº 8, nº 9, nº 10, nº 11, nº 15, nº 16, nº 17, nº 18, nº 19, nº 22, nº 23, nº 24, nº 26, nº 27, nº 28, nº 29, nº 30, nº 32, nº 34, nº 36, nº 37, nº 43, bem como das subemendas nº 38 e nº 39, pela REJEIÇÃO das Emendas nº 13, nº 14, nº 35, nº 40 e nº 41, e pela PREJUDICIALIDADE da Emenda nº 42, por apresentar mesmo teor da Emenda nº 34. 

Sala das Comissões, em …

DEPUTADO DANIEL DONIZET

Relator

emenda MODIFICATIVA

(Do Sr. Deputado Gabriel Magno)

Ao Projeto de Lei Complementar nº 25/2023, que “Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.”

Dê-se ao parágrafo único do art. 12 a seguinte redação:

Parágrafo único. As disposições desta Lei Complementar sobre condomínio de lotes não se aplicam aos projetos urbanísticos dos parcelamentos já consolidados do Distrito Federal, regularizados ou em processo de regularização.

 JUSTIFICAÇÃO

O PLC em epígrafe revoga a atual Lei Complementar nº 710, de 6 de setembro de 2005, que dispõe sobre os Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas (PDEU) e cria instituto do Condomínio de Lotes como a nova modalidade legal a representar o que é amplamente conhecido como condomínio residencial horizontal. 

No parágrafo único consignado pela presente emenda, defendida pelo Instituto de Arquitetos do Brasil e por outras entidades da sociedade civil organizada,  propõe-se, em substituição à redação original, retomar o disposto no art. 1º, § 2º, da referida Lei nº 710/2005, como forma de evitar a possibilidade de cercamento de áreas consolidadas e já parceladas da cidade, pois isso representaria a vedação ao amplo acesso a áreas públicas e sua incorporação a um espaço privado, sem as devidas contrapartidas e compensações, que ocorrem na aprovação de um parcelamento do solo inédito.

A redação original do parágrafo convalida a temerária hipótese de impacto nas condições de acessibilidade, transporte e usos do espaço público com a aplicação desse instrumento associado ao instituto do reparcelamento, proposto também no PLC em análise. Ademais, a possibilidade de instauração de condomínios de lotes relativiza o impacto do modelo de ocupação do condomínio, que não se limita à área cercada e não tem as possibilidades de compensação de um parcelamento do solo sem ocupação prévia. O cercamento de parcelamentos já consolidados trará consequências negativas de difícil mensuração, com muitas limitações materiais e legais para a implementação das respectivas medidas de reparação.

Sala das Comissões, na data da assinatura.

Deputado GABRIEL MAGNO

emenda ADITIVA

(Do Sr. Deputado Gabriel Magno)

Ao Projeto de Lei Complementar nº 25/2023, que “Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.”

Acrescentem-se os §§ 3º e 4º ao art. 13, com a seguinte redação:

§ 3º Enquanto os parâmetros descritos no § 2º não estiverem definidos no PDOT, o condomínio de lotes deverá obedecer ao disciplinamento estabelecido para os condomínios urbanísticos no art. 43, inciso V, da Lei Complementar nº 803, de 25 de abril de 2009.

§ 4º É vedada a conformação de condomínios de lotes contíguos, sem separação por via pública, cujas áreas somadas  sejam superiores à dimensão máxima estabelecida nas diretrizes urbanísticas, nos termos do que dispõem os §§  2º e 3º.

 JUSTIFICAÇÃO

O instituto do condomínio de lotes não possui previsão no PDOT vigente. Portanto, a remissão ao PDOT no que concerne às dimensões mínima e máxima, (§ 2º), não é suficiente para garantir que sua conformação esteja pautada pelo interesse público, já que haverá um vácuo normativo até a aprovação da revisão do Plano Diretor de Ordenamento Territorial do DF. É necessário estabelecer parâmetros no PLC, até que a revisão do PDOT disponha sobre a nova modalidade urbanística e as respectivas regras, para evitar que nesse período configurem-se grandes condomínios horizontais fechados, em prejuízo  do direito à cidade.

Nesse sentido, propõe-se que, enquanto os parâmetros descritos no § 2º não estiverem definidos na revisão do PDOT, o condomínio de lotes obedeça ao disciplinamento estabelecido para os condomínios urbanísticos, constante do no art. 43, inciso V, da Lei Complementar nº 803, de 25 de abril de 2009 que aprova o PDOT em vigor, a saber:

Art. 43. Para novos parcelamentos urbanos, fica estabelecido:

.......................................................

V – área máxima do lote igual a 10.000m2 (dez mil metros quadrados) para habitação unifamiliar e a 60.000m2 (sessenta mil metros quadrados) para habitação coletiva ou condomínio urbanístico, exceto nas áreas integrantes da Estratégia de Regularização Fundiária. 

A presente emenda é uma contribuição do Instituto de Arquitetos do Brasil, Departamento do Distrito Federal, a este importante e fundamental debate sobre o futuro do Distrito Federal.

Sala das Comissões, na data da assinatura.

Deputado GABRIEL MAGNO

emenda SUPRESSIVA

(Do Sr. Deputado Gabriel Magno)

Ao Projeto de Lei Complementar nº 25/2023, que “Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.”

Suprima-se o parágrafo único do art. 26.

 JUSTIFICAÇÃO

O conteúdo do parágrafo único do art. 26 relativiza o poder deliberativo do Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do Distrito Federal – CONPLAN, transgredindo o previsto nos arts. 218 e 219 do PDOT em vigor. O texto original do dispositivo permite que decisões soberanas do CONPLAN sejam reformadas a posteriori, ouvido o interessado, ou seja, beneficiando o privado em prejuízo do interesse público.

A presente emenda é uma contribuição do Instituto dos Arquitetos do Brasil, Departamento do Distrito Federal.

Sala das Comissões, na data da assinatura.

Deputado GABRIEL MAGNO

emenda ADITIVA

(Do Sr. Deputado Daniel Donizet)
 

 Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento de solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Insira-se a seguinte alínea “d” ao inciso I do art. 117:

Art. 117. .....................................

I - ................................................

d) o § 2º do art. 109 da Lei Complementar nº 803, de 25 de abril de 2009, alterado pela Lei Complementar nº 854, de 15 de outubro de 2012, e os parâmetros urbanísticos previstos no item 2.2.3 do Memorial Descritivo – MDE 049/08 e itens 1 e 2 da Planilha de Parâmetros Urbanísticos – PUR 049/08 que tratam do Setor de Áreas Isoladas – SAI/SO da Região Administrativa do Guará. 

JUSTIFICAÇÃO
 

O art. 117 trata da revogação de normas que deixarão de ter vigência a partir da publicação da nova lei de parcelamento de solo urbano no Distrito Federal, de que trata o PLC 25/2023.

Faz-se necessária a inclusão da alínea “d” acima para também revogar o § 2º do art. 109 da Lei Complementar nº 803, de 25 de abril de 2009, alterado pela Lei Complementar nº 854, de 15 de outubro de 2012, que trata da Área de Parcelamento Futuro – ARPA, assim designada anteriormente pelo PDL do Guará, bem como dos parâmetros urbanísticos previstos no item 2.2.3 do Memorial Descritivo – MDE 049/08 e nos itens 1 e 2 da Planilha de Parâmetros Urbanísticos – PUR 049/08 que tratam do Setor de Áreas Isoladas – SAI/SO da Região Administrativa do Guará.

A presente emenda visa corrigir contradição e possível conflito de normas resultante da legislação atualmente em vigor. Isto porque, os referidos dispositivos legais tornaram-se incompatíveis com a legislação de uso e ocupação do solo vigente, especialmente no tocante à necessidade de plano de ocupação ser aprovado pelo Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do Distrito Federal – Conplan, como condição para definição das regras aplicáveis ao seu uso e ocupação do solo, na forma prevista no artigo 39, § 4º, da Lei Complementar nº 948, de 16 de janeiro de 2019, alterada pela Lei Complementar nº 1.007, de 28 de abril de 2022.

Sala das Comissões, em

Deputado DANIEL DONIZET

EMENDA Nº                (MODIFICATIVA) - CAF

(Do senhor Deputado HERMETO)

Ao PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 25, de 2023, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências.

Dê-se ao art. 80 a seguinte redação, suprimindo os parágrafos 1º e 2º, e renumerando os demais:

Art. 80. O desdobro pode resultar em lotes com parâmetros distintos do lote original desde que os coeficientes de aproveitamento dos lotes resultantes sejam distribuídos de forma que o potencial construtivo do lote original não seja ultrapassado.

§ 1º (suprimido)

§ 2º (suprimido)

§ 3º A autorização dos casos previstos no caput deve ser precedida de consulta à unidade responsável pela gestão do território do órgão gestor do desenvolvimento urbano do Distrito Federal.

(...)

Deputado HERMETO

Relator
 

FOLHA DE VOTAÇÃO - CDESCTMAT

Projeto de Lei COMPLEMENTAR nº 25/2023

“Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no Distrito Federal e dá outras providências." 

Assinam e votam o parecer os(as) Deputados(as):

Resultado 

4ª Reunião Extraordinária realizada em 26/9/2023  

Folha de votação

Projeto de Lei COMPLEMENTAR nº 25/2023

Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano do Distrito Federal e dá outras providências.

Assinam e votam o parecer os Deputados:

Resultado 

•    OBS.: Destacadas as emendas nº 40 e nº 41, com votação pela rejeição, com 4 votos pela rejeição e 1 voto pela aprovação (Deputado Gabriel Magno).

6ª Reunião Extraordinária realizada em 26/09/2023.