CÂMARA LEGISLATIVA DO DISTRITO FEDERAL GABINETE DO DEPUTADO DELMASSO

Projeto de Lei Nº , DE 2021

(Autoria: Do Senhor Deputado DELMASSO - REPUBLICANOS/DF)

Dispõe sobre as normas para execução e construção de Condomínios Horizontais, e dá outras providências.

A CÂMARA LEGISLATIVA DO DISTRITO FEDERAL decreta:

Art. 1º Observadas as disposições da Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de1979, admite-se a aprovação de condomínios horizontais para fins urbanos com controle de acesso, desde que lei distrital autorize a expedição de licença para esse tipo de empreendimento e a outorga de instrumento de permissão do direito de uso das áreas internas do condomínio horizontal;

Parágrafo único. Para efeitos desta Lei, se considera como condomínio horizontal o parcelamento de solo em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos e, quando incorporadas as benfeitorias são de obrigação exclusiva do empreendedor, sob a forma da Lei nº 4.591/64 e do Decreto-Lei nº 271/67 e do Art. 1.358-A do Código Civil de 2002.

Art. 2º As obras previstas no artigo 8º da Lei Federal nº 4.591/64, por força do artigo 3º do Decreto-Lei nº 271/67 e do art. 1.358-A do Código Civil de 2002, são as obras de infraestrutura do empreendimento e a unidade autônoma será o lote não edificado.

Art. 3º Ao contrário do parcelamento do solo urbano pelo loteamento regido pela Lei Federal nº 6.766/79, a implantação de condomínio horizontal não observará a destinação de partes da gleba parcelada à implantação de equipamentos urbanos e à construção de praças, devido ao caráter exclusivamente privado da área integrante do condomínio.

Parágrafo único. Não se transmitirá ao Distrito Federal qualquer percentual de área sobre a propriedade do empreendimento, pois a propriedade do sistema viário, rede de coleta de esgoto, abastecimento de água, equipamentos de energia elétrica e das áreas verdes em geral mantém-se privativas do condomínio. 

Art. 4º Os direitos e deveres dos condôminos deverão ser estabelecidos através de Convenção Condominial, que estabelecerá as normas vigentes entre os condôminos, bem como as limitações edilícias e de uso do solo relacionadas com cada unidade, observados o Código de Edificações e Obras do Distrito Federal.

Art. 5º Após aprovação do empreendimento junto ao Poder Público, o incorporador apresentará ao Ofício do Registro de Imóveis, todos os documentos que lhe são impostos pela Lei Federal nº 4.591/64.

Art. 6º Poderá haver a realização de incorporação imobiliária para a consecução do condomínio horizontal e, neste caso, a documentação a ser exigida pelo Registrador Imobiliário será a constante da Lei Federal nº 4.591/64 e suas alterações, se houver.

Art. 7° Compete exclusivamente ao incorporador do condomínio horizontal a realização às próprias expensas das seguintes benfeitorias, que deverão constar no projeto do empreendimento:

I - arborização das vias privadas do condomínio;

II - vias privativas de circulação interna com faixa de rolamento de, no mínimo 6 (seis) metros de largura e passeios privativos com largura mínima de 1 (um) metro e sinalização de trânsito;

III - coleta e remoção de lixo domiciliar e limpeza das vias privativas, os quais deverão ser depositados em local próprio junto ao perímetro do condomínio residencial de lotes, para a realização da coleta pública;

IV - prevenção de sinistros;

V - colocação de rede de energia e Iluminação de vias privativas;

VI - construção dos equipamentos para abastecimento de água e coleta de esgotos domiciliares;

VII - galerias para águas pluviais com sistema de drenagem e caixas de captação e emissários em tubos para reservatórios; e

VIII - construção de muros e guaritas.

Art. 8° A implantação do condomínio horizontal de lotes deverá observar os seguintes requisitos:

I – guaritas da portaria indicados no projeto;

II – muros ou gradil e alambrados ou cercas vivas, com altura mínima de 2 (dois) metros, para fechamento do perímetro do condomínio;

III – acessos de entrada e saída munidos de portões eletrônicos;

IV – vias internas com largura mínima de 6 (seis) metros, servidas de meio-fio;

V– áreas verdes equivalentes a, no mínimo, 5% (cinco por cento) da área total do condomínio horizontal de lotes, urbanizados de acordo com o projeto;

VI – lotes individuais não edificados com área mínima de 1.000 m² (um mil metros quadrados);

VII – pavimentação asfáltica nas vias do condomínio;

VIII – quadras internas com o comprimento máximo de 600 (seiscentos) metros lineares; e

IX – no entorno do condomínio residencial, o muro ou gradil ou a cerca viva deverá estar recuado, no mínimo, 2 (dois) metros de eventual via interna privativa, de área verde ou de eventual passeio privativo.

Art. 9° Os lotes individuais não edificados detalhados no projeto do condomínio horizontal não poderão ser objeto de desdobro.

Art. 10. Caso a aprovação do projeto de incorporação do condomínio horizontal com área global maior que 10.000 m² (dez mil metros quadrados) implique em impacto à vizinhança no local da sua instalação, dependerá da apresentação do Estudo de Impacto de Vizinhança (E.I.V.).

Art. 11. A aprovação do condomínio horizontal fica condicionada ainda à apresentação pelo proprietário/incorporador dos seguintes documentos ao Ofício do Registro de Imóveis:

I - requerimento solicitando o registro da instituição condominial;

II - projeto devidamente aprovado pela municipalidade, a qual deverá apontar a legislação que autorize a aprovação do empreendimento;

III - memorial descritivo informando todas as particularidades do empreendimento (descrição das unidades autônomas contendo especialmente as áreas privativa, comum e total e a fração ideal correspondente na área total etc.);

IV - planta de lotes;

V - planilha de cálculo de áreas;

VI - planilha de custos da realização da infraestrutura;

VII - convenção de condomínio, na qual deverão estar previstas, entre outras cláusulas previstas em lei, as formas e características que cada construção poderá apresentar; e

VIII - anotação de responsabilidade técnica (ART) do responsável pelo projeto. 

Art. 12. Considera-se válido o empreendimento que tenha sido licenciado ou implantado na forma do condomínio horizontal de que trata este artigo, com base em lei distrital, até a data da entrada em vigor desta Lei, desde que sua implantação tenha respeitado os termos da licença concedida. 

Art. 13. O condomínio horizontal implantado regularmente e que teve seu perímetro fechado posteriormente à sua implantação até a data da entrada em vigor desta Lei, pode ser regularizado pelo Poder Público com base em lei distrital.

Art. 14. Esta lei entra em vigor na data de sua publicação.

JUSTIFICAÇÃO

Considerando o crescimento de empreendimentos imobiliários em todo o Distrito Federal, através de Condomínio Horizontal, em que não é permitido o acesso público ao interior do Condomínio, por critérios da fraca segurança pública e conforto particular dos condôminos, os quais têm se demonstrado ser tendência principalmente na habitação em nível horizontal. 

Considerando que a Lei n° 13.465 de 2017 deu nova redação ao Código Civil de 2002, incluindo o art. 1358-A, que autoriza a implantação de Condomínio de Lotes em terrenos de partes designadas de lotes de uso exclusivo e partes que são propriedades comuns dos condôminos, cuja regulamentação legal segue o capítulo que dispõe sobre o condomínio edilício no Código Civil de 2002; devendo o empreendedor responder, para fins de incorporação imobiliária, com a realização da infraestrutura do condomínio.

Considerando a necessidade de o Distrito Federal adotar medidas jurídicas necessárias e, até mesmo, se adequar às novas modalidades de direitos reais admitidas pelo ordenamento jurídico brasileiro, dentre as quais o Condomínio Horizontal, instituto jurídico que ainda carece de regulamentação legal pelo Distrito Federal.

Considerando que o Plano Diretor do Distrito Federal atualmente só regulamenta a urbanização e expansão imobiliária, através da legislação do parcelamento do solo urbano, a qual dispõe especificamente sobre loteamento urbano, que difere do Condomínio Horizontais, essencialmente devido ao fato de que no Condomínio Horizontal as áreas de partes de área de uso exclusivo e de uso comum são todas privadas, as quais nunca pertencerão ao Distrito Federal.

Considerando que é de interesse público e benefício da coletividade do Distrito Federal a exploração imobiliária organizada e controlada das zonas de interesse turístico, inclusive se tal expansão imobiliária e urbanização se der por meio da nova regulamentação legal dos Condomínios Horizontais, diante do acréscimo da geração de empregos diretos aos habitantes e aumento da arrecadação do receitas tributárias originárias, resultando no acréscimo de divisas financeiras ao orçamento distrital. 

Considerando ainda que, por fim, que a falta de legislação própria distrital destinada a normatizar a incorporação imobiliária de condomínio horizontais, em que o próprio lote é a propriedade individual adquirida pelo condômino, enquanto que as benfeitorias do Condomínio são as partes comuns e ideais do condômino a edificação construída pelo incorporador compõem os equipamentos comuns do condomínio, segundo orientação contida na Lei federal n º 4.591/64 combinada com o Decreto-lei nº 271/67 e o novo art. 1358-A do Código Civil/2002, matéria de direito urbanístico que necessita de regulamentação própria pelo Distrito Federal. 

Destaque-se ainda: há dispositivos como o art. 1º, parágrafo único, e o art. 2º, que trazem deveres aos Distrito Federal; tais dispositivos, desde logo se esclareça, têm caráter de norma geral, e seu comando se inserem na competência prevista aos Estados no art. 24, inciso I, da Constituição Federal, não conflitando portanto com o disposto no art. 30, inciso I, a saber:

” Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre: 

I - direito tributário, financeiro, penitenciário, econômico e urbanístico; (...)”

Finalmente, reitere-se o caráter regulamentar desta norma, que se aplicará a todo o Distrito Federal, e que se fundamenta no disposto no art. 24 da Constituição Federal, inciso I, com observância plena no disposto no art. 30, inciso I, da referida Carta.

Diante do exposto, trata-se de medida, que beneficiará largamente a população, considerando que o projeto é de grande interesse público e de relevância social, contamos com o apoio dos nobres pares para a aprovação do presente Projeto de Lei.

Sala das Sessões, em

(assinado eletronicamente)

DELMASSO

Deputado Distrital - Republicanos/DF

Praça Municipal, Quadra 2, Lote 5, Gabinete 04 Zona Cívico-Administrativa - CEP: 70.094-902 - Brasília - DF - Tel.: (61) 3348-8042

Praça Municipal - Quadra 2 - Lote 5, Câmara Legislativa do Distrito Federal, Brasília - DF

A Mesa Diretora para publicação (RICL, art. 153) e em seguida ao SACP, para conhecimento e providências protocolares, informando que a matéria tramitará,  em análise de mérito, na CAF (RICL, art. 68, I, “c”, “h” e “i”) e CDESCTMAT (RICL, art. 69-B,”g”, “h”, “i” e  “j”) e, em análise de admissibilidade na CEOF (RICL, art. 65, I, “a”) e CCJ (RICL, art. 63, I).

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MARCELO FREDERICO M. BASTOS

Matrícula 23.141

Assessor Especial

Brasília-DF, 21 de maio de 2021 

À CAF, PARA EXAME E PARECER, PODENDO RECEBER EMENDAS DURANTE O PRAZO DE 10 DIAS ÚTEIS, CONFORME PUBLICAÇÃO NO DCL.

Brasília-DF, 21 de maio de 2021 

         De ordem do Senhor Presidente da Comissão de Assuntos Fundiários, Deputado Cláudio Abrantes, nos termos do art. 78, inciso VI do Regimento Interno, informo que o PL 1.935/2021 foi designado ao Senhor Deputado Eduardo Pedrosa para proferir parecer em 10 dias úteis.

Ao SACP para as devidas providências, conforme termos do art. 137, do RI-CLDF.

Brasília, 14 de fevereiro de 2023 

Anexada Portaria-GMD n. 224, de 16 de maio de 2023, que determinou o arquivamento da presente proposição (art. 137, §2º, RICLDF).

Tramitação concluída.

Brasília, 19 de maio de 2023 

RAYANNE RAMOS DA SILVA

Analista Legislativa